臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1060號
原 告 李訓溪
被 告 吳葉阿玉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年12月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○○號房屋遷讓返
還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟叁佰陸拾肆元，及自民國一百零
三年十一月二十七日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新
臺幣貳仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項到期部分得假執行。但被告就本判決第一
項如以新臺幣貳萬玖仟捌佰元，就第二項如以新臺幣貳萬壹仟叁
佰陸拾肆元及到期部分每期以新臺幣貳仟伍佰元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告
應將坐落桃園縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○○號房屋遷讓返
還原告，並給付原告新臺幣（下同）1萬2,760元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月給付原告2,500元
。嗣於民國103年12月18日言詞辯論期日，當庭變更聲明為
：被告應將坐落桃園縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○○號房屋
遷讓返還原告，並應給付原告2萬1,364元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至遷讓返還前項房屋止，按月給付原告2,500
元（見本院103年12月18日言詞辯論筆錄）。經核原告所為
係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，自應准許，合
先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：原告將坐落桃園縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○○○
號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期自103年1月1
日起至103年12月31日止，並約定被告應於每月5日以前給
付租金2,500元（下稱系爭租約），被告另有繳交2,500元
之押租金。詎被告自103年4月起即未繳納租金，原告於10
3年7月16日以存證信函通知被告，被告積欠租金已達2個
月以上（103年4月、5月、6月），被告應繳清積欠租金
並遷讓系爭房屋，然被告竟仍拒絕給付積欠租金，原告自得
主張終止系爭租約，並請求被告將系爭房屋返還原告，又因
被告於終止租約後無權占有使用系爭房屋之行為，業已獲有
每月租金2,500元之利益，並使原告受有該租金之損害，併
依民法第179條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得
利。為此，爰依租賃物返還請求權以及不當得利之法律關係
，提起本件訴訟。並聲明：被告應將坐落桃園縣○○鎮○○
路○○○巷○○弄○○○號房屋遷讓返還原告，並應給付原告2萬
1,364元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋
止，按月給付原告2,500元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為
任何聲明或陳述。
三、原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋建物登記第一類謄
本系爭租約、大溪郵局存證號碼000122號存證信函為證（見
本院卷第7至10頁），核認屬實，是本院依調查證據之結果
，堪認原告之主張為真正。
四、法院之判斷：
㈠原告是否已合法終止系爭租約？
⒈次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之
租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、
2項分別定有明文；又按出租人非因左列情形之一，不得收
回房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外
，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。另
按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2
個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得
收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋
，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承
租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付
者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出
租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號
判例要旨亦可參照）。本件原告欲以被告積欠租金為由終止
系爭租約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保
金抵償外達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠
租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止系爭租約
。
⒉經查，原告主張被告雖繳有2,500元之押租金，然已全數抵
充被告積欠之103年4月份租金2,500元，則原告於被告所
欠租金已達2月以上後，再定相當期限催告被告給付欠租，
而被告於期限內不為支付時，原告即得終止系爭租約。本件
原告雖曾於103年7月16日寄發大溪郵局存證號碼000122號
之存證信函通知被告繳清103年4、5、6月3個月租金共
7,500元，然因上開存證信函經大溪郵局以招領逾期為由退
回，有卷附退回信封存卷可參（見本院卷第11頁），是原告
寄發之上開存證信函自不生催告之效力，先予敘明。原告嗣
於103年8月22日以起訴狀催告被告繳納積欠租金，並以起
訴狀繕本送達翌日為終止系爭租約之意思表示，原告復依民
法第149條之規定對被告聲請公示送達，將得領取起訴狀繕
本之內容登載於太平洋日報，自最後登載之日即103年11月
6日起算，於同年11月26日發生送達效力，被告既於起訴狀
繕本送達後至今仍未為支付積欠租金，則系爭租約已於103
年11月27日發生合法終止之效力。
㈡原告依系爭租約及不當得利之法律關係得請求被告給付之金
額？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；另按系爭租約第3條之
約定，被告應於每月23日以前以無摺存款方式繳納租金1萬
元（見本院卷第9頁）。是被告於系爭租約終止即103年11
月20日以前，自有依約定日期給付租金之義務。而本件被告
既自103年4月起即未依約給付租金，是原告於抵償押租金
後，請求被告依約給付自103年5月起至103年11月止，共
7個月租金1萬7,500元，自屬有據。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文，又因使用房屋必須繳納
之費用或日常生活上所需之消耗性物品、零件及水電費由乙
方（即被告）自行負擔，亦為系爭租約特約事項第1項所明
定。經查，原告主張代被告繳納103年3月至同年9月之電
費3,367中及水費497元等語，已提出收據在卷為證，而觀
諸上開收據之計費期間，確實為被告居住於系爭房屋期間，
依上開租約之約定，被告本應負擔上開費用，惟其未為給付
反由原告代為清償，因而受有各該費用債務消滅之利益，而
致原告受有金錢損失，且被告受有利益並無法律上之原因，
故構成不當得利，原告依不當得利法律關係，請求被告返還
其無法律上原因所受之利益共計3,864元（計算式：3,367
元+497元＝3,864元），自屬有據。
⒊次按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租
金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判
例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得
相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401號判
決可資參照）。被告於原告合法終止系爭租約後，迄今仍未
將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭房屋，且自受
有使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利
益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是原告請求被告於原
告合法終止系爭租約後自103年11月27日起至遷讓返還房屋
之日止，按月給付原告2,500元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告既已合法終止系爭租約，其依租賃物返還請
求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約請求被告
給付2萬1,364元（計算式：1萬7,500元＋3,864元），
暨依不當得利之規定，請求被告自103年11月27日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利2,
500元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條準用同法第39
2條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年1月16日
桃園簡易庭法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月19日
書記官邱志堅