裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第1609號民事判決
裁判日期：民國105年11月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第1609號原告速睦喜股份有限公司法定代理人 艾健森 被告耀程科技股份有限公司法定代理人 許志遠 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國102年8月26日與被告簽訂廠房租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由原告將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○巷○○號廠房（下稱系爭廠房）出租予被告，自102年10月1日起至107年9月30日止，租期5年，104年10月1日起每月租金新臺幣（下同）42萬元。詎料被告未依約給付105年7月及8月共2個月租金84萬元，並積欠遲延利息222,600元。原告於104年8月28日以蘆竹郵局349號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告限期繳清積欠租金、遲延利息、違約金及搬遷並辦理點交，並表明終止契約，被告均置之不理。爰依系爭租賃契約第10條、第13條規定，請求被告遷讓房屋。並聲明：被告將系爭廠房全部遷讓返還原告。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、經查，原告於102年8月26日與被告簽訂系爭租賃契約，出租系爭廠房予被告，租期自102年10月1日起至107年9月30日止共5年，104年10月1日起每月租金42萬元，被告積欠原告105年7月及8月共2個月租金84萬元等事實，有廠房租賃契約書、公證書、銀行匯款紀錄及存證信函在卷可稽（見105年度桃司簡調字第374號卷第6至17頁、見本院訴卷第21頁），堪信為真實。
五、原告固主張其已以系爭存證信函終止系爭廠房租賃契約關係云云，惟查：
（一）民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。可知此項催告須定有相當期限，否則不生催告之效力（最高法院88年度台上字第2213號民事判決參照）。經查，系爭租賃契約第10條第1項第2款係規定被告如有租金積欠達2個月時，原告得經「催告」後解除或「終止」契約收回廠房等語（見本院訴字卷第10頁）；第13條本文係規定系爭租賃契約期滿或終止時，被告應立即遷讓，被告無須將系爭廠房回復至點交時狀態等語（本院訴字卷第11頁），均未明文排除民法第440條第1項規定之適用，是原告仍應定相當期限催告被告支付積欠2個月租金後始得終止租賃契約。又原告提出電話紀錄，於105年8月15至16日備註欄記載略為：
「催繳房租」、「財務主管不在」、「找不到廠長，請胡小姐代問房租付款事宜」、「請胡小姐轉告廠長（指被告廠長）房租未匯款」、「找不到廠長」等語（見本院訴字卷第20至24頁），難認原告已定相當期限催告被告支付租金；系爭存證信函亦僅記載：「……請台端（指被告）於文到後三日內以書面……回覆積欠之租金，遲付利息與違約金給付日期，金額共190萬2600元……」等語，亦未約定積欠租金給付日期，自亦難認原告已定相當期限催告被告支付租金。是原告既未定相當期限催告被告支付積欠2個月租金，原告主張其得以系爭存證信函終止系爭租賃契約自無理由。
（二）另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第44
0條第1項、第2項定有明文。次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例、最高法院95年度台簡上字第2號民事判決參照）。又土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判例要旨、最高法院94年度第3次民事庭會議決議參照），另倘認民法第440條第2項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦得排除土地法第100條之規定，自非立法之宗旨。是民法第440條第2項應屬強行規定，不得以特約排除（最高法院88年度台上字第3306號民事判決參照）。經查，原告雖主張以系爭存證信函終止系爭租賃契約，然原告自承被告簽訂時系爭租金已繳交2個月押租金等情（見本院訴字卷第7頁反面），系爭租賃契約第5條第1項亦記載履約保證金80萬元等語（見本院訴字卷第9頁），足認原告於104年8月28日寄發存證信函時，兩造間尚有80萬元押租金存在。依上揭說明，原告依系爭租賃契約第10條規定終止租約時，仍應依土地法第100條第3款、民法第440條第2項規定，須以押租金抵償積欠之租金後，尚有2月以上之租金未為給付時，始得終止系爭租約。而被告於原告寄發系爭存證信函時僅積欠105年7月及8月2個月租金共84萬元已見前述，扣除上開80萬元押租金後，僅4萬元租金未支付，既未逾2個月租金總額，原告自不得終止系爭租賃契約。至系爭租賃契約第5條第3項雖記載：「乙方依本約繳付之履約保證金，乙方不得主張作為抵付租金之用。」等語（見桃簡卷第9頁），然上開土地法第100條第3款、民法第440條第2項須以押租金抵償積欠之租金後，尚有2月以上之租金未為給付時，始得終止系爭租約之規定係屬強制規定，且亦適用於定期租賃及營業用廠房已見前述，原告自不得以系爭租賃契約第5條第3項規定主張積欠租金毋庸扣除押租金即得終止契約。
依此，原告自不得於104年8月28日寄發系爭存證信函主張終止系爭租賃契約。
（三）況按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明（最高法院52年台上字第1289號判例參照）。經查，原告提出之存證信函係記載：「依照租賃契約第10條與第11條規定，本公司（指原告）得終止租賃契約並請求違約金84萬元整」等語（見桃簡卷第16頁），就此僅能認原告係向被告表示原告「得終止」租賃契約，惟未為「終止」之意思表示。至於系爭存證信函雖另記載：「本公司特函請台端於105年8月31日前遷出，請台端於到後3日內以書面回覆確認辦理點交事宜」等語（見桃簡卷第16頁），然其中亦無終止系爭租賃契約之意思表示之記載，自不得以此逕認原告已為終止系爭租賃契約之意思表示。
（四）是以，原告既未相當期限催告被告支付租金、原告寄發系爭存證信函時被告積欠租金扣除押租金後亦未逾2個月租金總額，則原告均不得以系爭存證信函終止系爭租賃契約。況原告所寄發系爭存證信函，僅可認係通知被告，原告有終止系爭租賃契約之權利，難認已為終止系爭租賃契約之意思表示。依上開說明，原告既未舉證其已合法終止系爭租賃契約，原告請求被告遷讓系爭廠房自無理由。
六、綜上所述，原告依系爭租賃契約第10條、第13條規定，請求被告遷訴系爭廠房，為無理由，應予駁回。
七、本件事據已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年11月24日
民事第三庭法官張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月24日
書記官鄭慧婷