裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第33號民事判決
裁判日期：民國103年05月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第33號原告 鄭光隆
鄭淑貞 鄭光哲 鄭光智 共同訴訟代理人 鄭歆儒 律師被告 鄭茂夫
鄭利雄 鄭林月雀 鄭文彬 鄭明郎 鄭炳 讓 鄭炳滄 鄭財義 鄭三奇 鄭陳罔 鄭智業 鄭智文 鄭美玲 被告 陳永霖 訴訟代理人 吳義雄 律師被告 鄭村加
鄭村淼 鄭昌奇 兼上三人訴訟代理人 鄭村田 被告 陳順成 訴訟代理人 吳秉祝 律師被告 陳順益 訴訟代理人 吳秉祐 律師被告 陳玉華 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示之土地應予變價分割，所得價金依附表二所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表二所示之應有部分比例分擔。
事實及理由
一、程序方面：被告戌○○、癸○○、己○○、巳○○、申○○、未○○、戊○○、午○○○、地○○、宙○○、酉○○、寅○○、辰○○、丑○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決
二、原告主張：㈠原告庚○○於民國94年12月20日，經鈞院提存所通知提領19
筆繼承土地，其中含新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地，如附表一所示），經其他共有人依土地法第34條之1出賣之買賣價金，斯時始知悉新北市樹林區有祖先世居而遺留之大片農地。被告甲○○則非鄭家子孫，向以土地買賣為業，因認鄭家祖先所遺土地日後有利可圖，乃向其他繼承人以低價大量收購包括系爭土地在內之鄭家土地，以待日後售予他人謀利，經原告庚○○得知上情後，向被告甲○○表示購買系爭土地，詎被告甲○○竟以高於市價之價款出售。茲因被告甲○○為在系爭土地上建屋出售，而一再打電話騷擾原告等，且因共有人間無從達成分割協議，為避長久共有關係存在致影響土地之經濟利用，爰訴請依法裁判分割。
㈡原告提出方案二之分割方案（即新北市樹林地政事務所103
年1月17日函所附土地復丈成果圖表方案二，共有人分配位置如103年5月8日陳報狀之附圖二），亦即如附圖二所示地號186土地，分歸戌○○、癸○○、午○○○、地○○、玄○○、宙○○及酉○○取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有；地號186⑴土地，分歸丑○○、子○○、寅○○及辰○○取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有；地號186⑵土地，分歸巳○○取得；地號186⑶土地，分歸乙○○取得；地號186⑷土地，分歸亥○○及戊○○取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有；地號186⑸土地，分歸申○○及未○○取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有；地號186⑹土地，分歸己○○取得；地號186⑺土地，分歸壬○○、天○○、庚○○及辛○○取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有；地號186⑻土地，分歸甲○○、丙○○及丁○○取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有；地號186⑼土地，分歸兩造，維持共有。
㈢附圖二地號186至地號186⑹土地部分，依鈞院會同新北市樹
林地政事務所至系爭土地履堪結果，新北市樹林地政事務所於102年5月13日繪製之土地復丈成果圖編號A房屋（戌○○、癸○○、午○○○、地○○、玄○○、宙○○及酉○○共有）、B房屋（丑○○、子○○、寅○○及辰○○共有）、C房屋（巳○○所有）、D房屋（乙○○所有）、①房屋（亥○○及戊○○共有）、E房屋（申○○及 鄭炳昌 共有），均係未經保存登記之房屋，上列土地經分割後，深度最小有18.8公尺，寬度最小有3.2公尺，符合建築法第44條及新北市畸零地使用規則第3條第1項規定，使各宗土地之取得人將來均可合法建築房屋。另為使上列編號A至E及①等房屋取得其坐落基地所有權，以求房地產權合一，充分發揮土地及房屋之經濟效用，爰依各該房屋之相對坐落位置予以分割；地號186⑺、186⑻土地部分：考量被告甲○○購買系爭土地持分係為建屋出售，及其係系爭土地之應有部分最大，故由其分得面積完整且形狀方正之地號186⑻土地，最利土地開發計畫，而原告等將分得地號186⑺土地。
㈣系爭土地中間預留6公尺聯外道路（附圖二地號186⑼土地）及迴車道之必要性說明：
⒈按建築法第42、48條及新北市建築管理規則第12條規定，所
謂建築線係指現有公告道路之境界線，而房屋須與建築線相連接，且於申請建築執照前向新北市政府申請指定建築線後，始得合法興建。本件系爭土地略呈方形，縱深50.4公尺，寬約47.2公尺，北臨水利地、西臨巷道寬度未達2公尺之保甲路、東臨他人所有之187地號土地，南臨為他人所有之185-1地號土地。而系爭土地北臨之水利地，依法不得指定為建築線；東臨及南臨之土地均屬他人所有，目前未有形成公用道路之事實，更無人由此二側通行至公路，是系爭土地東面及南面無形成道路進而指定為建築線之可能；西臨之保甲路不足六公尺，依實施區域計畫地區建築管理辦法第11條規定不得指定為建築線。倘系爭土地未預留聯外道路，揆諸首揭說明，將來土地之分得者將無從合法建屋，違背取得土地之目的及損及土地價值。又系爭土地現況下，僅有賴於西邊之窄小保甲路以對外通行，如系爭土地未預留聯外道路，則將來分得後半段土地之共有人將無路可通行至公路，對分得者顯失公平，更有害土地之經濟效用。因此，系爭土地有於中間預留6公尺寬之道路，並由共有人全體按原應有部分比例維持共有之必要。又系爭土地預留道路長度依附圖三之地籍圖所示為16.1公分，乘以400（地籍圖比例尺為400分之1），可知實際長度為64.4公尺，超過35公尺且為單向出口，依建築技術規則建築設計施工篇第3之1條規定，應設置迴車道。
⒉本件如於系爭土地中間預留16公尺寬道路，適可作為按建築
技術規則建築設計施工篇第110之1條規定所稱「臨接六公尺以上之道路」，因此未來建屋時不必再預留1.5公尺之防火間隔（即俗稱之防火巷），有益分割後各宗土地之最大效用。又未來系爭土地現有舊屋拆除重建後，各土地取得人可依原告等所提附圖三編號1至7之土地比鄰而建，成為一「L」型之社區，鄭姓宗親可長久居於系爭土地，且再無產權紛爭；反之，未來將有不能合法興建房屋，且於舊屋拆除興建新屋之際，因各房屋方位及高度錯縱複雜，有採光、通路及油煙管排放方向等爭議。
㈤原告庚○○於98年間向被告甲○○購買系爭土地之持分，被
告甲○○承諾開一條路，同時提出未來系爭土地之分割圖，故以被告甲○○所提出分割圖為藍本，提出方案四（即附圖四，亦即新北市樹林地政事務所103年4月25日函所附土地復丈成果圖表方案六，含共有人分配位置名冊對照表）作為備位方案，即如附圖四所示地號186土地，分歸戌○○、癸○○、午○○○、地○○、玄○○、宙○○及酉○○取得；地號186⑴土地，分歸亥○○、戊○○取得；地號186⑵土地，分歸申○○、未○○取得；地號186⑶土地，分歸己○○取得；地號186⑷及186⑼土地，分歸甲○○、丙○○、丁○○取得；地號186⑸土地，分歸丑○○、子○○、寅○○、辰○○取得；地號186⑹土地，分歸巳○○取得；地號186⑺土地，分歸乙○○取得；地號186⑻土地，分歸壬○○、天○○、庚○○、辛○○取得；地號186⑽土地，分歸兩造。㈥爰依民法第823條、第824條第2項之法律關係提起本訴等語
。併為聲明：兩造共有如附表一所示之土地應予分割，其分割方法如附圖二（即原告提出之方案二，亦即新北市樹林地政事務所於103年1月17日繪製之土地復丈成果圖表方案二，含共有人分配位置名冊對照表）或附圖四（即原告提出之方案四，亦即新北市樹林地政事務所於103年4月25日繪製之土地復丈成果圖表方案六，含共有人分配位置名冊對照表）所示。
三、被告甲○○、丁○○、丙○○則以：㈠被告不同意原告所提方案二之分割方案，依新北市政府工務
局102年12月3日公函，系爭土地分割後，雖各共有人取得分得部分之土地，然必須另取得作為私設通路即系爭土地全體共有人之土地使用權同意書，始能在各該分得土地合法興建房屋，不僅未能達成分割共有土地之目的，更發生治絲益棼之情形，故方案二不可採；另原告提出之方案四之分割方案，竟擬將被告甲○○、丁○○及丙○○所可分配之土地割裂成兩部分，即編號Ｅ及Ｊ，顯不利於被告甲○○、丁○○及丙○○，故方案四不可採。
㈡被告提出方案五之分割方案（即新北市樹林地政事務所103
年4月25日繪製之土地復丈成果圖表方案五，含共有人分配位置名冊對照表），兩造除原告等4人及被告丑○○、子○○、寅○○、辰○○外，其餘被告均同意方案五，亦即將系爭土地分割為上列土地復丈成果圖表方案五編號186、186⑴、186⑵），土地面積各為1131、241、1053平方公尺，各共有人之分配位置及其應有部分比例，詳如土地分割分配協議書之記載。亦即上列土地復丈成果圖表方案五編號186土地，分歸被告甲○○、丁○○、丙○○取得；編號186⑴土地，分歸被告壬○○、辛○○、天○○、庚○○取得；編號186⑵土地，分歸戌○○、癸○○、己○○、巳○○、申○○、未○○、亥○○、戊○○、丑○○、子○○、寅○○、辰○○、午○○○、地○○、玄○○、宙○○、酉○○、乙○○取得等語，資為抗辯。
四、被告丑○○、子○○、寅○○、辰○○則以：被告同意方案二之分割方案，並願意負擔分割後預留道路依原共有人全體應有部分比例計算之應有部分等語，資為抗辯。
五、被告亥○○則以：我願意分割，但希望分割後土地與被告申○○、未○○之土地靠在一起等語，資為抗辯。
六、被告子○○則以：我不同意方案五，但同意方案二，希望就系爭土地分割與每位共有人等語，資為抗辯。
七、被告戌○○、癸○○、己○○、巳○○、申○○、未○○、戊○○、午○○○、地○○、宙○○、酉○○、寅○○、辰○○、丑○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
八、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表二所示。系爭
土地略呈方形，西臨保甲路、北臨水利地、東臨他人所有之187地號土地，南臨為他人所有之185-1地號土地。其上被告丑○○等所有或使用之房屋位置及面積各如新北市樹林地政事務所102年5月13日之土地複丈成果圖Ａ、Ｂ、C、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、①、②、Ⅰ、Ⅱ所示。
有上列土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷一第152頁）。
㈡系爭土地之使用分區為一般農業區、使用地類別為甲種建築
用地，依建築原卷圖說顯示基地臨接6公尺道路，依新北市畸零地使用規則第3條規定，其正面路寬7公尺以下之小寬度應為3公尺、最小深度為12公尺，且系爭土地未臨接經認定建築線之道路，不符建築基地與建築線應相連接之規定，應向新北市政府養護工程處依新北市政府非都市建築基地建築線指示（定）申請標準作業辦理指定建築線，倘若申請建築之基地以私設通路連接至經指定建築線之道路者，應取得私設通路土地之所有權人同意供其通行之土地使用權同意書，始得申辦建築執照。
有系爭土地之土地登記謄本、新北市政府102年4月15日函及其所附資料、新北市政府工務局102年12月3日函附卷可稽（見本院101年度板調字第114號卷第5-11頁、本院卷一第110-126頁、本院卷二第137-139頁）。
九、本院得心證之理由：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院95年臺上字第150號裁定意旨及90年臺上字第1607號、88年度臺上字第600號、87年度臺上字第1402號判決意旨參照）。
㈡查系爭土地為兩造所共有，且查無因法令規定，或因物之使
用目的不能分割之情事。又兩造並未以契約訂有不分割之期限，且兩造曾經本院101年度板調字第114號調解不成立在案，復無法就分割方法達成協議等情，亦為兩造所不爭執。是原告請求就系爭土地為裁判分割，核屬有據。
㈢系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表二所示。系爭
土地略呈方形，西臨保甲路、其餘三面臨他人所有之土地，且其上被告丑○○等所有或使用之房屋位置及面積各如新北市樹林地政事務所102年5月13日之土地複丈成果圖Ａ、Ｂ、
C、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、①、②、Ⅰ、Ⅱ所示；且系爭土地未臨接經認定建築線之道路，不符建築基地與建築線應相連接之規定，應向新北市政府養護工程處依新北市政府非都市建築基地建築線指示（定）申請標準作業辦理指定建築線，倘若申請建築之基地以私設通路連接至經指定建築線之道路者，應取得私設通路土地之所有權人同意供其通行之土地使用權同意書，始得申辦建築執照等情，已如前述，如依原告主張之附圖二為分割，則系爭土地將來如建築房屋，必須在系爭土地中間預留一條「L」型之聯外道路或迴車道（即附圖二地號186⑼土地），面積432平方公尺，高達系爭土地面積之18％，造成系爭土地之浪費，顯不利於共有人全體；又因須另取得作為私設通路即系爭土地全體共有人之土地使用權同意書，始能在各該分得土地合法興建房屋，不僅未能達成分割共有土地之目的，更發生治絲益棼之情形；其中如附圖二所示地號186、186⑴、186⑷、186⑸、186⑻、186⑼均仍分由多數共有人取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有，致各共有人間就所分得土地之使用及處分，仍會受到其他共有人之牽制，且未獲該取得並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有之共有人全體同意如此分割，則就分割後仍然與其他共有人按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有之共有人而言，分割後不一定比分割前更有利，況就分得土地之確定位置而言，是否臨保甲路，其土地之價值應有不同。是原告主張系爭土地分割方法如附圖二所示，顯非合理，尚無足採。
㈣另如依原告主張之附圖四為分割，則系爭土地將來如建築房
屋，必須在系爭土地中間預留一條「Ｔ」型之聯外道路或迴車道（即附圖四地號186⑽土地），面積651平方公尺，高達系爭土地面積之26％，造成系爭土地之浪費，亦顯不利於共有人全體；又因須另取得作為私設通路即系爭土地全體共有人之土地使用權同意書，始能在各該分得土地合法興建房屋，不僅未能達成分割共有土地之目的，更發生治絲益棼之情形；其中如附圖四所示地號186、186⑴、186⑵、186⑷、186⑸、186⑼、186⑽均仍分由多數共有人取得，並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有，致各共有人間就所分得土地之使用及處分，仍會受到其他共有人之牽制，且未獲該取得並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有之共有人全體同意如此分割，則就分割後仍然與其他共有人按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有之共有人而言，分割後不一定比分割前更有利，再者，其將被告甲○○、丁○○及丙○○所可分配之土地割裂成兩部分，即地號186⑷及186⑼土地，顯更不利於被告甲○○、丁○○及丙○○。況就分得土地之確定位置而言，是否臨保甲路，其經濟上之效用及價值應有不同。是原告主張系爭土地分割方法如附圖四所示，亦非合理，自不可採。
㈤而依被告所提之附圖五為分割，因該方案僅分割為三部分，
即186、186⑴、186⑵，土地面積各為1131、241、1053平方公尺，各部分分得之各共有人間就所分得土地之使用及處分，仍會受到其他共有人之牽制，且未獲該取得並按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有之共有人全體同意如此分割，則就分割後仍然與其他共有人按原持有系爭土地之應有部分比例維持共有之共有人而言，分割後不一定比分割前更有利；其中186⑵土地之形狀較為方正，且面積最大、臨保甲路之土地寬度最寬，其經濟上之效用及價值，均較186、186⑴土地為優，在未有其他補償方案之情況下，顯非公平。是被告主張系爭土地分割方法如附圖五所示，亦非適當，仍不可採。
㈥本院審酌兩造當事人之意願，系爭土地目前尚有被告丑○○
等所有或使用之房屋位置及面積各如新北市樹林地政事務所102年5月13日之土地複丈成果圖Ａ、Ｂ、C、Ｄ、Ｅ、Ｆ、
Ｇ、①、②、Ⅰ、Ⅱ所示，及保持系爭土地整筆之完整性，應最有利該筆土地之利用與經濟價值，則以變價分割之方式，既可保土地之完整，且依民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。故系爭土地如變價分割，將來執行法院拍賣時，兩造均有依相同條件優先承買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，則系爭土地如值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買得系爭土地之共有人，亦可獲分配合理之金錢，應為最符合兩造利益與系爭土地經濟效用之分割方法。
㈦基上，原告請求就系爭土地為裁判分割，核屬有據，且以變
賣系爭土地，所得價金依附表二所示之應有部分比例分配予各共有人之方式為裁判分割，較符合兩造之最大利益。
十、綜上所述，原告訴請裁判分割系爭土地為有理由，應予准許。本院認應以將系爭土地予以變賣，所得價金由兩造依附表二所示應有部分之比例分配之方法分割為適當，爰判決如主文第一項所示。另按「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。」，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，且上訴人之行為可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如主文所示之比例分擔，始為公平，附此敘明。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
十二、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年5月30日
民事第二庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國103年5月30日
書記官李惠茹附表一：
┌────────────────────────────────────────────────────────────┐│不動產附表：│├─┬─────────────────────────┬─┬──────┬───────┬───────────────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│││├───┬────┬───┬─────┬──────┤├──────┤│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍││├─┼───┼────┼───┼─────┼──────┼─┼──────┼───────┼───────────────┤│１│新北市│樹林區│石頭溪│下石頭溪│186│建│2,425.00│全部│各共有人之應有部分如附表二所示│└─┴───┴────┴───┴─────┴──────┴─┴──────┴───────┴───────────────┘附表二：
┌────────────────────────┐│新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地│├──┬──────┬──────────────┤│編號│共有人│應有部分│├──┼──────┼──────────────┤│1│戌○○│1/35│├──┼──────┼──────────────┤│2│癸○○│1/70│├──┼──────┼──────────────┤│3│午○○○│1/70│├──┼──────┼──────────────┤│4│地○○││├──┼──────┤││5│玄○○││├──┼──────┤ 公同 共有1/70││6│宙○○││├──┼──────┤││7│酉○○││├──┼──────┼──────────────┤│8│己○○│3/70│├──┼──────┼──────────────┤│9│巳○○│7527/140000│├──┼──────┼──────────────┤│10│申○○│13/840│├──┼──────┼──────────────┤│11│未○○│13/840│├──┼──────┼──────────────┤│12│亥○○│1827/26460│├──┼──────┼──────────────┤│13│戊○○│13/420│├──┼──────┼──────────────┤│14│丑○○│50503/0000000│├──┼──────┼──────────────┤│15│子○○│1651/90000│├──┼──────┼──────────────┤│16│寅○○│127/30000│├──┼──────┼──────────────┤│17│辰○○│203/10000│├──┼──────┼──────────────┤│18│甲○○│16564/39375│├──┼──────┼──────────────┤│19│丙○○│5266/336000│├──┼──────┼──────────────┤│20│丁○○│719/24000│├──┼──────┼──────────────┤│21│壬○○│3104/0000000│├──┼──────┼──────────────┤│22│天○○│1552/0000000│├──┼──────┼──────────────┤│23│庚○○│1552/0000000│├──┼──────┼──────────────┤│24│辛○○│3247/33750│├──┼──────┼──────────────┤│25│乙○○│18431/352800│├──┴──────┼──────────────┤││合計：1/1│└─────────┴──────────────┘