裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第3210號民事判決
裁判日期：民國102年05月31日
裁判案由：給付違約金等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第3210號原告 許殷彰 原告碩億不動產經紀有限公司法定代理人 蔡秉輝 共同訴訟代理人 楊盤江 律師被告 楊劉玉英 訴訟代理人 江錫麒 律師
張麗琴 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國102年5月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告許殷彰新臺幣肆拾陸萬元，及自民國一０一年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告碩億不動產經紀有限公司新臺幣壹拾參萬捌仟元，及自民國一０一年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告許殷彰、碩億不動產經紀有限公司分別以新臺幣壹拾伍萬參仟元、肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣肆拾陸萬元、壹拾參萬捌仟元為原告許殷彰、碩億不動產經紀有限公司預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條第1、2項定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院86年度台抗字第79號裁判意旨參照）。又管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉（最高法院65年台抗字第162號判例參照）。
查本件原告起訴主張被告委託原告碩億不動產公司銷售之臺中市○區○○街○○○○號房屋及坐落之土地（下稱「系爭房地」），位在臺中市，屬本院之轄區。嗣經買受人即原告許殷彰決定以新台幣（下同）4,600,000元購買系爭房地，而與代理被告之原告碩億不動產公司簽訂「買賣定金收款憑證」，並交付定金460,000元予原告碩億不動產公司後，被告拒絕與原告許殷彰簽訂買賣契約，原告乃基於系爭買賣定金收款憑證、一般委託銷售契約書之約定，提起本件訴訟，堪認本件為其他因不動產涉訟之事件，依民事訴訟法第10條第
2項規定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、事實摘要：
一、原告方面：
（一）被告於民國101年4月12日授權其女兒 楊典蓉 與原告碩億不動產經紀有限公司（下稱碩億不動產公司）簽訂「一般委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約書），先以52
8萬元價格委託原告碩億不動產公司銷售系爭房地，銷售期間自101年4月12日起至售出為止，有契約書、房地產標的現況說明書及授權書可證，嗣於同日簽訂「委託銷售契約內容變更同意書」，將委託售價調整為4,600,000元，作為銷售之底價。原告碩億不動產公司於101年6月11日覓妥原告許殷彰以4,600,000元買受，並支付定金460,
000元，亦有「買賣定金收款憑證」可證。詎原告於收受定金後，電話通知被告代理人楊典蓉出面收取定金並簽訂買賣契約未果，乃五度正式以存證信函通知被告及楊典蓉，楊典蓉覆稱已與他人訂專約；被告（應係楊典蓉代擬及寄送)覆稱未與原告簽約，或稱未委任楊典蓉代理，並主張撤銷系爭委託銷售契約。嗣買受人許殷彰於101年8月
1日以存證信函催告被告及楊典蓉於101年8月5日11時前簽訂買賣契約，逾期即以該函作為解約之意思表示，被告仍未履行，而經原告許殷彰解除買賣契約。
（二）按「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，無庸委託人簽收，買賣契約已有效成立」，「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之服務報酬…。（二)買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」，系爭委託銷售契約書第8條第1項及第10項第
2款約定甚明。查被告於系爭委託銷售契約書第3條同意原告碩億不動產公司代為收受買方支付之定金，且買方已同意銷售條件而簽署買賣定金收據憑證並給付定金，則被告與原告許殷彰之不動產買賣契約已有效成立；又被告於原告碩億不動產公司向買受人收受定金、買賣契約已成立生效後，拒收定金且不願簽訂買賣契約，致買受人許殷彰催告解除買賣契約，此乃可歸責於被告之事由而解除買賣契約，原告碩億不動產公司自得請求被告支付銷售總價百分之6之違約處罰（懲罰性違約金)276,000元(4,600,000×6%=276,000)。另因原告碩億不動產公司代理被告與許殷彰所簽訂之「買賣定金收款憑證」第2條約定：「…賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍退還定金…」，許殷彰自得依上開約定請求被告加倍退還。茲因原告碩億不動產公司業將已收取之定金返還給原告許殷彰，故原告許殷彰尚得請求被告給付定金同額460,000元。
（三）被告固抗辯原告碩億不動產公司未於收受定金後24小時內將定金交付被告，惟依系爭委託銷售契約書第7條第7項約定：「受託人應於收受定金後24小時內送交委託人，但…辦理買賣價金履約保證者，不在此限」。查原告碩億不動產公司為住商不動產之加盟店，住商不動產為保障交易安全，所仲介之不動產均辦理買賣價金履約保證，本件買賣亦然，於系爭委託銷售契約第3條第3項約定：「本件不動產買賣，委託人同意由住商不動產總部指定保證銀行
(或建設公司)，辦理買賣價金履約保證等事宜」。上開約定係以綠色字體印出，有別於其他條款之內容，以促使委託人注意。被告亦執有系爭委託銷售契約書正本，可供比對。因此，原告碩億不動產公司無須將所收受之定金送交被告。
（四）況原告碩億不動產公司於101年6月11日晚間向買受人許殷彰收取系爭定金後，隨即由承辦人 楊婷玉 於同日下午10時59分51秒以行動電話門號0000000000號，撥打楊典蓉之0988開頭行動電話門號，告知已收取定金460,000元，請約定簽訂買賣契約之時間，楊典蓉稱需再與其弟商量，該通電歷時5分26秒。嗣楊婷玉多次以0000000000行動電話打0000000000給楊典蓉，其知悉係楊婷玉之電話，均不接立即轉語音信箱，故每次均僅歷時1秒鐘，此有行動電話明細附卷可證。此外，楊婷玉亦多次以原告碩億不動產公司之市內電話(00)00000000，撥打楊典蓉之上開0988開頭之行動電話，楊典蓉亦未接聽。因楊典蓉拒接電話，楊婷玉始發簡訊聯絡，楊典蓉竟發簡訊稱終止買賣契約、不賣。因楊典蓉最終已表示不賣，原告碩億不動產公司才寄發存證信函正式告知已向許殷彰收定金，請其簽訂不動產買賣契約，是被告上開抗辯實無可採。
（五）按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」，最高法院48年台上字第29號著有判例。查原告碩億不動產公司已代理被告向原告許殷彰收受定金460,000元，有「買賣定金收款憑證」及證人楊婷玉可證，被告空言原告之間收受定金為通謀虛偽意思表示，不足採信。爰依系爭買賣定金收款憑證、委託銷售契約書之約定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應給付原告許殷彰460,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告碩億不動產公司276,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立，固為兩造間之系爭委託銷售契約第8條所約定。惟受託人應於收受定金後24小時內送交委託人，為受託人之義務，同委託銷售契約書第
7條第7款亦有明文，此為經紀業者最重要之誠信原則，否則經紀人一方面隱瞞買方已同意買受之意思表示，另方面要求妥託之賣方再行降價，以賺取非法之差價，因此賣方委託之經紀業者如違反此項規定，應認為嚴重違反誠信原則，且有不完全給付之情形，委託人得依民法第227條、第256條規定解除契約。查原告碩億不動產公司雖提出其與原告許殷彰簽訂之買賣定金收款憑證，載明101年6月11日收受許殷彰交付之定金460,000元等情，惟原告碩億不動產公司對此已收受定金應於24小時內送交委託人之重要事實，於起訴狀僅含糊主張「於收受定金後，電話通知被告代理人 揚典蓉 出面收取定金並簽訂買賣契約未果」云云，並未說明其所謂電話通知之具體時間，至於其以存證信函通知被告則是101年6月25日之事，足認原告碩億不動產公司對於許殷彰於101年6月11日交付定金之情事，並未於交付後之24小時內轉交被告，亦未於交付後之24小時內通知被告成交無疑。本件被告代理人楊典蓉早於原告碩億經紀公司告知原告許殷彰同意買受系爭不動產之前，已向該公司電話聯繫終止委託銷售契約在先，是兩造間委託銷售契約之法律關係已不存在。
（二）再者，原告碩億不動產公司之承辦人於101年6月16日下午11時38分以0000-000000手機簡訊通知楊典蓉稱：「我知道您和您弟弟都不缺錢！問題是如果等看到喜歡的房子，才要處理永興街，這樣會來不及！那麼有誠意且價錢出的漂亮的買方真不多！錯過了，等您真的需要用錢，要再賣！價格也很難想像這樣，請您再好好和弟弟商量！您先認真上班吧！明天我再和您聯絡！」，及於101年6月17日下午1時9分再以簡訊通知楊典蓉稱：「我們同事都很努力在帶看，公司也打很多廣告！買方我們也很積極在調價，『如果價錢有加到合約的460萬』，我們會直接把買方斡旋轉成購屋訂金！」等語，有簡訊譯文及翻拍照片影本可按，均隱瞞已於101年6月11日收受許殷彰所交付定金46萬元之事實，據此推斷原告碩億不動產公司嚴重違反誠信原則，構成被告得以解除契約之理由，甚或原告許殷彰於101年6月11日交付460,000元定金予原告碩億不動產公司一節，係出於通謀虛構，101年6月11日簽訂之買賣定金收款憑證亦係事後倒填日期，原告許殷彰自始無購買系爭不動產之合意，因此被告對原告碩億不動產公司、許殷彰均無違約之情事，原告分別請求被告給付違約金及定金云云，應非有理由等語。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第24頁反面至第25頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、不爭執之事項：
（一）被告曾授權訴外人楊典蓉於101年4月12日，與原告碩億不動產公司簽訂系爭委託銷售契約書，約定被告委託原告碩億不動產公司代為銷售被告所有之系爭房地，委託銷售期間為101年4月12日至售出為止，委託銷售價格為528萬元（含車位）。嗣於同日，楊典蓉又代理被告與原告碩億不動產公司簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），約定雙方同意修正委託售價為4,600,000元及同意代租之情事。
（二）原證二授權書為被告所出具，授權由楊典蓉代理系爭房地之出售事務及斡旋之代收。
（三）原告碩億不動產公司於101年6月11日與原告許殷彰簽訂「買賣定金收款憑證」，載明原告許殷彰願以4,600,000元購買系爭房地，原告許殷彰同時交付460,000元定金予原告碩億不動產公司，雙方約定於101年6月22日下午1時簽訂不動產買賣契約之事實。
（四）原告碩億不動產公司嗣於101年6月21日以臺中健行路郵局第275號存證信函通知被告及訴外人楊典蓉，定於101年6月22日下午1時至該公司與買方辦理簽約相關收續並取回定金乙事，再於同年月25日以上開郵局第279號存證信函寄送被告及送外人楊典蓉，通知因被告未於101年6月22日至住商不動產臺中健行加盟店簽立不動產買賣契約，再度催告被告於101年7月1日上午11時至上開加盟店與買方辦理簽約手續乙事。
（五）代理人楊典蓉於101年6月25日以苗栗南苗郵局第202號存證信函寄送楊婷玉、蔡秉輝，存證信函內容是指伊有於
101年4月12日與原告碩億不動產公司簽訂系爭委託銷售契約時，告知與二十一世紀房仲間簽訂有專約及轉達若有客戶可與二十一世紀聯絡互相配合，但楊婷玉、蔡秉輝未與二十一世紀聯絡，逕與客戶達成協議，違反系爭委託銷售契約第7條各款，通知須遵守仲介公司規定乙事。
（六）兩造對於原證五、原證六、原證七、原證八、原證九之存證信函真正不爭執。
（七）原告碩億不動產公司於101年8月13日以臺中健行路郵局第356號存證信函寄送被告與代理人楊典蓉，告以請被告與楊典蓉於101年8月19日上午11時至伊公司參與和解說明，逾時將對被告提出毀謗告訴及對訴外人楊典蓉提出偽造文書告訴之通知。嗣又於同年月22日以上開郵局第368號存證信函寄送被告及代理人楊典蓉，告以代買方催告被告於文到五日內承認授權效力，逾期即視為否認授權，並告以買方及原告碩億不動產公司將追究代理人之一切民刑事責任之意。
（八）原告許殷彰於101年8月1日以臺中健行路郵局第340號存證信函寄送被告與代理人楊典蓉，催告被告須於101年
8月5日上午11時至原告碩億不動產公司，與伊完成簽定書面義務，逾期未履行，即以該紙存證信函為解約之意思表示，不另通知。並告以解約後被告依約應加倍退還定金共920,000元予伊，及催告被告應於解約後5日內付清上開款項之意。
（九）被告於本件訴訟中之防禦方法不包括原證七存證信函所指未與原告碩億不動產公司簽訂任何文件委託契約，及原證八存證信函所指未授權楊典蓉代理簽訂任何授權書等內容。
（十）原告碩億不動產公司迄今日為止，尚未將原告許殷彰所交付之定金46萬元交付給被告。
（十一）原告碩億不動產公司業於本件起訴前已將收取之定金460,000元返還原告許殷彰。
上開不爭執事項，業據原告提出授權書、委託銷售契約內容變更同意書、買賣定金收款憑證、原告寄發之存證信函影本5份及雙掛號回執、楊典蓉寄發之存證信函影本、許殷彰寄發之存證信函等件為佐，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、兩造爭執之事項：
（一）原告碩億不動產公司於101年6月11日自原告許殷彰處收受定金460,000元後，何時通知被告？
（二）原告主張因有辦理買賣價金履約保證，故系爭買賣契約定金，無庸依系爭委託銷售契約於收受後24小時內送交被告等語，是否有據？
（三）被告抗辯有於原告碩億不動產公司告知已收受原告許殷彰之定金乙事前，業於101年6月17日以發簡訊之方式告知原告碩億不動產公司欲終止委託銷售契約，是否合法生效？
（四）被告抗辯原告碩億不動產公司未於收受系爭定金後，於24小時內送交被告乙節，係違反誠信原則，被告依民法第22
7條、第256條規定解除契約，是否有據？
（五）原告碩億不動產公司主張依系爭委託銷售契約第8條第1款、第10條第2款請求被告給付違約金276,000元，是否有據？
（六）被告抗辯原告碩億不動產公司請求之違約金應依民法第25
2條減至相當之數額，是否可採？
（七）原告許殷彰請求被告給付460,000元及遲延利息是否有據？
肆、本院之判斷：
一、就爭點（一）至（四）之認定如下：
（一）按買賣之債權契約為諾成契約，本不須以書面為必要，僅須買賣雙方當事人就買賣標的物及價金意思表示合致，契約即為成立，有最高法院22年度上字第914號及最高法院20年度上字第1207號判例要旨可考。至於事後為物權移轉登記須以書面為之，乃另一問題。次按定金係謂契約當事人之一方，以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物（民法第248條參照）。查原告碩億不動產公司與被告所簽訂之系爭委託銷售契約書約定：「茲確認以上基本銷售條件無誤，並同意授權受託人（即原告碩億不動產公司）代為收受買方支付之定金。」，及於第8條第1項約定：「委託人（即被告）同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」等語（見本院卷第85頁），而兩造間約定委託銷售之底價，又經渠等於同日另簽訂系爭變更同意書在卷，約定雙方同意修正委託售價為4,600,000元及同意代租等情，此為兩造所不爭執，且有上開委託銷售契約書及變更同意書影本附卷可稽（見本院卷第12頁、第85頁）。觀之系爭委託銷售契約書第8條，係約定「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣價金收款憑證』，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」足見原告碩億不動產公司自屬有權代理被告收受原告許殷彰為買賣系爭不動產所交付之系爭460,000元甚明。
（二）次查原告碩億不動產公司與被告簽訂系爭委託銷售契約後，即開始進行系爭不動產之銷售事務，嗣有原告許殷彰於
101年6月11日與原告碩億不動產公司達成合意，願以總價4,600,000元購買系爭房地，增值稅由賣方（即被告）負擔，簽約時付款460,000（成交價10％，含定金），約定備件用印時給付簽約款（成交價10％，即460,000元）、稅單核發時給付完稅款（成交價10％，即460,000元），及點交時給付尾款（成交價70％，即3,220,000元）。
經原告許殷彰交付現金460,000元交由原告碩億不動產公司代理收受，而由原告碩億不動產公司簽立系爭「買賣定金收款憑證」交予原告許殷彰收執，約定於101年6月22日下午1時簽訂不動產買賣書面契約等情，有卷附買賣價金收款憑證影本可稽（見本院卷第13頁），且經證人楊婷玉到庭證述明確，互核相符，亦為被告所不爭執。
（三）觀之系爭委託契約書之【契約審閱權】欄第2點約定：「委託人同意本不動產買賣使用價金履約保證制度，以保障交易安全。」，契約內文第3條第3項約定：「本件不動產買賣，委託人同意由住商不動產總部指定保證銀行或（建經公司），辦理買賣價金履約保證等事宜。」等語，此觀諸系爭委託銷售契約書之記載即明。是原告碩億不動產公司主張系爭委託銷售契約內約定本件買賣雙方簽立買賣契約時，同時辦理履約保證乙節，堪可認定。惟依系爭委託銷售契約第7條第7款約定：「受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法通知，或委託人債務過高，或委託人同意由受託人保管，或辦理買賣價金履約保證者，不在此限。」等語，亦足認定本件系爭房地之委託銷售，係屬上開契約書第7條第7款但書所約定之例外情形，依上開約定，原告碩億不動產公司代理被告向買受人即原告許殷彰收受之定金460,000元後，即無庸依上述契約第7條第7款本文所約定，於24小時內交付被告。是被告抗辯原告碩億不動產公司隱瞞已於101年6月11日收受原告許殷彰所交付定金之事實，未於收受定金後24小時內，將已收取之系爭定金交付被告，據此推斷原告碩億不動產公司嚴重違反誠信原則構成被告得以解除契約之理由云云，尚屬無據。
（四）另據證人楊婷玉於本院審理中具結所證：「（有無將原告碩億不動產公司業與原告許殷彰簽訂買賣定金收款憑證乙事通知被告？通知情形？）當天晚上約十點多快十一點有與楊典蓉通電話，我跟他說已經有人出價到4,600,000元，我們已經收定金了，請他來簽約，他說要跟弟弟商量一下再跟我們回覆。楊典蓉在電話中有問我為何不是收斡旋金而是收定金，我跟他說買方出價未達底價我們才會收斡旋金，若出價已達底價我們就收定金，許殷彰出價有達底價。」、「（為何被告抗辯一直到6月15日你們都還傳簡訊遊說他們賣系爭房屋，根本未提及有與原告許殷彰於6月11日交付460,000元定金予原告碩億不動產公司乙事？）因為在101年6月11日當晚我打電話給楊典蓉的電話中，楊典蓉有說他要跟弟弟商量，若他弟弟有看到喜歡的房子才會系爭房屋。我們傳簡訊給楊典蓉是要請他說服他弟弟同意賣房子，請他出來簽約，不然他會有契約上的問題。被告抗辯並不實在。」、「（被告代理人楊典蓉是否於
101年6月15日傳簡訊至你使用的0000000000號，告知要先終止買賣契約？當時你有告知楊典蓉已找到買方許殷彰了嗎？）楊典蓉有傳一通簡訊來說要終止買賣契約，我在
101年6月11日就已經告知楊典蓉我找到買方，並且我後來有傳簡訊說服楊典蓉告知買方以出到這麼漂亮的價格，若等他弟弟看到喜歡的房子才要賣系爭房屋，未必會賣到這麼好的價格。之後楊典蓉才傳要終止買賣契約的簡訊給我。」、「（楊典蓉使用之手機門號是否為0000000000號？）是。」、「（原證13以門號0000000000號撥打門號0000000000號，是你撥打電話聯絡楊典蓉嗎？聯絡情形？）是，這些電話的目的是遊說楊典蓉一定要出來簽約，因為我們已經向買方收定金，若被告不出來簽約，會有違約的情形。」、「（原證15以原告碩億不動產公司之電話0000000000號撥打門號0000000000號，是何人撥打電話聯絡楊典蓉？聯絡何事？）是我，我的手機號碼楊典蓉都不接，我才以公司電話告知他，超過45秒的紀錄才代表有接通，最後一通兩分多鐘的通話，楊典蓉有接聽，楊典蓉叫我們不要煩他，因為他弟弟不同意賣房子。」、「（何時將已收取之定金460,000元返還原告許殷彰？返還原因？）本件起訴時，因為確定被告不賣房屋，我們無法一直沒收許殷彰的定金。」、「（被告訴訟代理人問：提示102年3月20日民事答辯狀一所附被證二的簡訊是否你所發的？）是。」等語綦詳，並經原告提出證人楊婷玉使用之上開行動電話門號明細帳單、原告碩億不動產公司之室內電話明細等影本為證。依卷附行動電話門號明細帳單影本之記載，可知原告主張楊婷玉有於101年6月11日晚上10時29分51秒，使用上開行動電話撥打楊典蓉使用之0988開頭行動電話門號，通話時間為5分26秒之情非虛。本院審酌證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判例參照）。證人楊婷玉係於101年4月12日負責與被告代理人楊典蓉簽立系爭委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書之業務員，其後亦負責銷售系爭房地，則伊能否在委託期間內（即101年4月12日起至售出為止）盡快成功售出系爭房屋，乃與原告碩億不動產公司能否順利賺取買賣雙方需依約給付之居間報酬乙節，息息相關。則一旦伊所居間之系爭房地已有覓得買主，衡情證人楊婷玉當會立即通知被告，力促買賣雙方簽訂買賣契約及辦理過戶手續，方可使原告碩億不動產公司能早日因系爭房地銷售成功而可賺取報酬之利益。而證人楊婷玉既經具結擔保其證詞之真實性，且與被告間無何怨隙糾葛，要無刻意編造謊言故為不利被告之陳述，而陷己身有涉犯刑事偽證罪風險必要。且核證人楊婷玉上開證述，亦與兩造簽訂之系爭委託銷售契約書之記載內容相符，是其證詞應為真實，而堪採信。
（五）承上，衡諸兩造所簽訂之系爭變更同意書，已將銷售總價變更為4,600,000元，此為被告所明知；又依原告碩億不動產公司於101年6月21日以臺中健行路郵局第275號存證信函通知被告及其代理人楊典蓉，定於同年月22日下午
1時至該公司與買方辦理簽約相關收續並取回定金乙事，再於同年月25日以上開郵局第279號存證信函寄送被告及其代理人楊典蓉，通知因被告未於101年6月22日至住商不動產臺中健行加盟店簽立不動產買賣契約，再度催告被告於101年7月1日上午11時至上開加盟店與買方辦理簽約手續等情，為兩造所不爭執。而原告碩億不動產公司嗣後確已覓得原告許殷彰同意以總價4,600,000元購買系爭房地，由原告碩億不動產公司代理被告與原告許殷彰簽訂系爭買賣定金收款憑證，顯見買賣雙方對買賣標的、價金與條件等意思表示合致，參酌系爭買賣定金收款憑證上內容，關於就買賣總價金、買賣不動產標的物、稅費及規費負擔、付款條件、違約責任等事項均有約定，買賣契約即為成立。是原告就此部分之主張，洵屬可信。而被告卻於
102年6月17日以簡訊回覆原告碩億不動產公司營業員楊婷玉，內容為：「我問了，他（本院按，指被告代理人楊典蓉之弟）堅持等12月，他說只剩下沒幾個月就滿2年了，他想等，非常報（按此係「抱」字之誤）歉，我們先終止買賣契約，我考試完會簽約好嗎？謝謝了。」等語（見本院卷第112頁），顯見係被告之代理人違反系爭委託銷售契約約定，不願與原告許殷彰簽訂買賣契約，卻辯以原告碩億不動產公司未於第一時間通知被告已覓得買方許殷彰云云，要無足取。
（六）末查，本件原告碩億不動產公司向許殷彰所收取之460,00
0元，為依系爭委託銷售契約書第8條第1項約定之「定金」；又系爭買賣定金收款憑證則是原告碩億不動產公司代理被告而與原告許殷彰作成之約定，其效力自即於被告。另系爭委託銷售契約審閱權欄第2項約定「委託人（即被告）同意本不動產買賣使用價金履約保證制度，以保障交易安全。」，及以契約本文第3條第3項約定「本件不動產買賣，委託人同意由助商不動產總部指定保證銀行（或建經公司），辦理買賣價金履約保證等事宜。」，復以契約書第7條第7項但書約定因辦理買賣價金履約保證制度而排除原告碩億不動產公司於收受定金後24小時內須將定金送交之義務，業如前述，故系爭定金自無送交被告義務。至於辦理履約保證，則因被告嗣後表示不願出售，而未及辦理，經原告許殷彰催告行使解除權（詳後述），自亦無辦理之必要。
（七）另被告抗辯有於原告碩億不動產公司告知已收受原告許殷彰之定金乙事前，業於101年6月17日以發簡訊之方式告知原告碩億不動產公司欲終止委託銷售契約云云，此涉及被告是否取得買賣契約之解除權而定。查證人楊婷玉確有於101年6月11日晚上10時29分51秒，以其使用之行動電話撥打楊典蓉使用0988開頭行動電話門號，告知以覓得買售人及收受定金乙事，業如前述。嗣證人楊婷玉先後於10
1年6月15日晚上11時38分、同年月17日下午1時9分及下午1時42分，接連發送簡訊予楊典蓉使用之手機，亦經證人楊婷玉證述其目的係在遊說楊典蓉一定要出來簽約，因為原告碩億不動產公司已向買方收定金，若被告不出來簽約，會有違約的情形等語明確，並有系爭簡訊譯文及翻拍照片、行動電話通話明細帳單影本附卷可稽（見本院卷第66至71、88至95頁）。審酌楊婷玉發送上開簡訊之時間，均在原告碩億不動產公司代理被告與原告許殷彰所約定之簽約日（即101年6月22日）前，而各該簡訊中，雖未提及已向買方收受定金之事，惟因楊婷玉業已證稱：於10
1年6月11日晚上與楊典蓉之行動電話通話時就已告知有收受定金，請對方來簽約，楊典蓉則回稱要跟弟弟商量一下在跟伊等回覆，楊典蓉在電話中有問為何不是收斡旋金而是收定金等語，此亦經證人楊婷玉於101年6月17日下午1時9分發送給楊典蓉之簡訊內，說明「如果價錢有加到合約的4,600,000元，我們會直接把買方斡旋轉為購屋訂金」等語在卷，且證人楊婷玉所發送之上開簡訊內容，確有遊說被告代理人楊典蓉與弟弟商量，確認楊典蓉之弟是否確定賣屋之語意無訛；反觀被告代理人楊典蓉於101年6月17日發送給楊婷玉之簡訊，係謂：「我問了，他堅持等12月，他說只剩下沒幾個月就滿2年了，他想等，非常抱歉，我們先終止買賣契約，我考完試會簽約好嗎？謝謝了。」、「我要考試現在沒空談，請不要打擾我了，我跟弟弟還沒談好，我弟說這2年來的管理460不符成本，所以他不賣了，而且連見面都沒那來的毀約。」等語，皆已表明欲終止買賣契約、不同意以4,600,000元出售系爭房地之意，堪認係被告事後不願出售系爭房地所致。被告未主張其有何得解除系爭買賣契約之法定或約定解除權存在，其竟以上開簡訊告知原告碩億不動產公司欲解除買賣契約，於法未合，並不生解除契約之效。
（八）至被告雖抗辯原告許殷彰於101年6月11日交付460,000元定金予原告碩億不動產公司一節，係出於通謀虛構，且
101年6月11日簽訂之買賣定金收款憑證亦係事後倒填日期，原告碩億不動產公司自始無購買系爭不動產之真意，因此被告對於原告二人均無違約之情事云云，然就該事實，已為原告所否認，且被告亦未能舉證以實其說。此外，被告亦未提出其他證據證明原告碩億不動產公司並無權代理其收受系爭460,000元乙事，則被告空言抗辯，自無可取。
二、原告許殷彰得否請求被告加倍返還定金？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故在解釋契約時，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。又契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨闡釋甚明。復按定金指契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，定金依作用不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金；而違約金則指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金又可分為懲罰性違約金與賠償額預定性違約金，依民法第250條第2項規定，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。定金與違約金在法律性質上雖有不同，然當事人所訂立契約之真意如何，仍應依當事人之合意定之，契約條款涉及違約金或定金之約定時，非必互相排斥、各不相涉。
（二）觀之原告碩億不動產公司代理被告與原告許殷彰簽訂之「買賣定金收款憑證」契約第1條，明文約定買賣雙方應於
101年6月22日下午1時簽訂不動產買賣書面契約。第3條第4項又約定「買方（按：指原告許殷彰）不買或不依約履行，定金由賣方（按：指被告）沒收；賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還定金。惟買方得拋棄定金不買，賣方亦得加倍返還定金而不賣。」等語（見本院卷第13頁）。則上述「買賣訂金收款憑證」第3條第4項前段之「買方不買或不依約履行，定金由賣方沒收；賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還定金。」約定而言，原告許殷彰所交付之定金，應具有違約定金之性質，亦即以該定金作為契約不履行之損害賠償擔保。就該條後段「惟買方亦得拋棄定金不買，賣方亦得加倍返還定金而不賣」約定，所謂買方「不買」或賣方「不賣」，包括當事人解除契約、及不履行買賣契約所負義務等情形在內。「不買」、「不賣」如從解除契約之面向而言，該條後段「惟買方亦得拋棄定金不買，賣方亦得加倍返還定金而不賣」之約定，即使原告許殷彰交付之定金兼具解約約定金之效果，亦即買、賣雙方得以拋棄定金或加倍返還定金作為保留解除權之代價；而所謂「不買」、「不賣」如從債務不履行之面向觀之，則關於「惟買方亦得拋棄定金不買，賣方亦得加倍返還定金而不賣」之約定，兩造所欲表示之法律效果顯係預定一方債務不履行時之損害賠償責任範圍，亦即約定買賣之一方將來如有債務不履行時，其所負之損害賠償責任即以460,000元（定金金額）為限度。
簡言之，綜觀卷附「買賣價金收款憑證」第3條第4項之完整內容，本於經驗法則及誠信原則，從其意思表示所根基之原因事實，探求當事人立約時之真意，其約定除使原告許殷彰交付之460,000元定金具有違約定金與解約定金之性質外，當事人透過該約定所欲表示之法律效果，兼寓有買賣一方將來債務不履行時所負損害賠償責任之總額預定性質在內，亦即預定當事人債務不履行（「不買」、「不賣」）時所負之損害賠償責任，以不超過460,000元（定金金額）為限。
（三）原告許殷彰交付系爭460,000元，既係作為定金，並經原告碩億不動產公司有權代理被告收受，且約定於101年6月22日下午1時簽訂不動產買賣書面契約；嗣並經原告碩億不動產公司之人員楊婷玉通知被告代理人楊典蓉應於10
1年6月22日簽約乙事，因被告未到場而未簽約；經原告碩億不動產公司先後函知被告於101年6月22日、101年
7月1日到場簽約，被告仍未到場；其後，經原告許殷彰函知被告須於101年8月5日上午11時至原告碩億不動產公司處，與伊完成簽定書面義務，逾期未履行，即以該紙存證信函為解約之意思表示，不另通知，並告以解約後被告依約應加倍退還定金共920,000元予伊，及催告被告應於解約後5日內付清上開款項等語，被告仍未到場，致買賣雙方未能簽訂書面買賣契約，因而由原告許殷彰解除系爭買賣契約等情，有卷附存證信函可憑。可徵本件系爭房地之買賣契約，顯係因可歸責於被告之事由致不能履行甚明。
（四）再參酌「買賣價金收款憑證」第3條第4項約定，如係被告（賣方）不依約履行，則應加倍返還定金。承上，被告既有可歸責之事由而不依約履行，則原告許殷彰於解除系爭買賣契約後，依「買賣價金收款憑證」第3條第4項約定，請求被告加倍返還定金，即再給付定金同額460,000元乙節，核屬有據。
三、原告碩億不動產公司得請求被告給付委託銷售總價百分之3即138,000元之違約金：
（一）查系爭委託銷售契約第10條約定「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之服務報酬：…㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。…」。查上開條文之用語雖為委託人應支付銷售總價百分之六計算之「服務報酬」，然該條之條文名稱已明文為「違約之處罰」，而觀諸該條各款內容，均係有關委託人違約致買賣契約無從因受託人之居間順利簽訂或依約履行之情形，足見於該等情形，委託人實際所應給付者，並非服務報酬，而屬債務不履行之違約金。又按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250條第2項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查本件該條文名稱已明文為「違約之處罰」，足見兩造所約定之違約金，應具有處罰之性質而非單純作為債務不履行所生損害之賠償總額。準此，本件違約金之性質，應係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之懲罰性違約金，而非損害賠償額預定性違約金。
（二）本件原告許殷彰與被告間就系爭房地之買賣契約已經成立，其後被告未於約定之101年6月22日下午1時到場與原告許殷彰簽訂書面之買賣契約，亦未於原告碩億不動產公司、許殷彰分別發函催告之時間出面簽訂買賣書面契約，繼而辦理後續事宜，原告許殷彰遂以101年8月1日所發存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，而經被告收受該函在案，被告仍未予置理，系爭買賣契約乃因原告許殷彰行使解除權而解除，且系爭賣契約之解除，顯可歸責於被告，已符合系爭委託銷售契約書第10條第1項第2款所約定之事由乙節，業經本院認定如前。是原告碩億不動產公司依據上開系爭委託銷售契約書之約定，請求被告給付違約金，係屬有據。
（三）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。本院審酌被告係於101年4月12日就系爭房地與原告碩億不動產公司簽訂系爭委託銷售契約，而原告碩億不動產公司於101年6月11日即覓得買主許殷彰，且因本件買賣雙方並未簽訂不動產買賣之書面契約，亦未能同時辦理履約保證，因而實質上未有協助進行買賣契約簽定與處理過戶事宜，為原告所不爭執，又參酌若原告碩億不動產公司成功磋合被告與許殷彰履約，原告依系爭委託銷售契約書第5條第1項所得請求之服務報酬僅為實際成交總價之4％，而本件因被告嗣後拒絕簽立買賣契約，原告碩億不動產公司並得減省部分附隨義務（諸如簽訂簽訂買賣契約、辦理有關過戶及貸款手續），則原告碩億不動產公司自被告委託銷售至覓得買主之期間及成本，衡情尚不致為銷售系爭房地支出太多費用，故原告碩億不動產公司所受之損害有限，原告碩億不動產公司亦未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料等情，以及一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告請求委託銷售總價6％即276,000元之違約金尚嫌過高，爰依民法第252條之規定，將違約金酌減為3%即138,000元，以示公允。是被告抗辯：原告原告碩億不動產公司請求之違約金過高，請求酌減等語，尚屬有據。
四、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第20
3條亦有明文。本件原告對被告分別請求之債權，核均屬無確定期限之給付，起訴狀繕本既於101年12月13日送達被告以代催告，被告迄未給付，自應負遲延責任。按諸民法第22
9條第1項、第2項、第233條第1項及第203條之規定，原告均請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即101年12月14日起算其法定遲延利息，核無不合，應予准許。
伍、綜上所述，原告許殷彰「依買賣價金收款憑證」第3條第4項約定之法律關係，請求被告再給付其定金46萬元及自101年12月14日至清償日止之法定遲延利息；及原告碩億不動產公司依系爭委託銷售契約書第10條第2款之違約罰則約定，請求被告給付違約金138,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均有理由，均應准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
陸、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國102年5月31日
民事第五庭法官胡芷瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月31日
書記官許瓊文