裁判字號：臺灣桃園地方法院103年重訴字第590號民事判決
裁判日期：民國105年03月11日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決103年度重訴字第590號原告 黃錦有 訴訟代理人 黃賜珍 律師被告 葉錦 有
吳富宏 張 朱春妹 訴訟代理人 陳群凱 上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國105年2月26日辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告 葉錦有 應將桃園市○○區○○段○○○○號如附圖A、B、F所示土地（面積共計44.01平方公尺）上之地上物拆除，將該部分土地回復原狀返還原告；被告吳富宏應將桃園市○○區○○段○○○○號如附圖D、H所示土地（面積共計11.67平方公尺）上之地上物拆除，將該部分土地回復原狀返還原告；被告 張朱春妹 應將桃園市○○區○○段○○○○號如附圖
C所示土地（面積96.02平方公尺）上之地上物拆除，將該部分土地回復原狀返還原告。
二、被告葉錦有應給付原告新臺幣貳萬柒仟肆佰陸拾貳元及自民國一○四年一月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自民國一○四年一月三十日起至土地交還之日止，按月給付新臺幣貳仟貳佰捌拾玖元。
三、被告吳富宏應給付原告新臺幣柒仟貳佰捌拾貳元及自民國一○四年一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自民國一○四年一月十六日起至土地交還之日止，按月給付新臺幣陸佰零柒元。
四、被告張朱春妹應給付原告新臺幣伍萬玖仟玖佰壹拾陸元及自民國一○四年九月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自民國一○四年九月十二日起至土地交還之日止，按月給付新臺幣肆仟玖佰玖拾參元。
五、訴訟費用由被告葉錦有負擔十六分之五、被告吳富宏負擔十六分之一，餘由被告張朱春妹負擔。
六、本判決第一項於原告為被告葉錦有、吳富宏、張朱春妹各以新臺幣捌萬貳仟元、貳萬貳仟元、壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告葉錦有、吳富宏、張朱春妹各以新臺幣捌萬貳仟元、貳萬貳仟元、壹拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項、第三項、第四項，均得假執行。事實及理由
一、原告起訴主張：伊為桃園縣龍潭鄉（現改制為直轄市○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所有人，被告未經伊同意，無權占有如附件複丈成果圖所示區域，搭建建物供己使用，對伊所有權造成妨害，爰依民法第767條物上請求權請求被告拆屋還地。又被告擅自在系爭土地上興建建物，爰依民法不當得利、侵權行為及土地法第105條準用第97條之法定租金標準，請求被告給付自起訴日往前推算5年至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利或損害賠償。並聲明：如主文所示。
二、被告答辯略以：①葉錦有部分
伊現使用之建物是從父母就蓋了，興建有經過系爭土地的代管人（ 龍元宮 ）同意，是口頭承諾，從祖父時代就有繳租金，之後代管人不堪負荷就把地價稅跟房屋稅讓承租人自己繳，所以就沒有再繳租金，希望原告給予補償費。並聲明：原告之訴駁回。
②吳富宏部分：
系爭土地原登記「 文昌爺 」為所有人，因臺灣割讓給日本，文昌爺廟遭日軍大砲擊燬，村民決議不復建廟，乃將文昌爺神像移至龍元宮同祀，因文昌爺非自然人，無法為管理使用收益之意思表示，民間習俗乃由安奉文昌爺寺廟之管理人代為行使，則承租人自民國58年起向文昌爺之管理人龍元宮簽訂之基地租賃契約，自屬合法有效，乃有民法第425條但書買賣不破租賃之適用，伊就系爭土地仍有基地不定期租賃契約存在，非無權占有。又原告請求之相當租金之不當得利顯屬過高，應以申報地價年息1％計算始合理。並聲明：1.原告之訴駁回。2.願供擔保免為假執行。
③張朱春妹部分：
援用其餘被告答辯及聲明。
三、原告為系爭土地所有人，系爭土地係經前桃園縣政府依地籍清理條例拍賣取得，如複丈成果圖所示A,B,C,D,F,H部分地上物各為被告占有使用中，被告葉錦有為A,B,F部分事實上處分權人、被告吳富宏為D,H部分事實上處分權人，被告張朱春妹為C部分事實上處分權人等節，業據原告提出系爭土地謄本、占用現況照片、房屋稅籍證明等在卷可稽，均為被告所不爭執，並經本院至現場履勘並囑託該管地政事務所繪製複丈成果圖到院，堪信為真實。是本案爭點厥為：被告是否為無權占有？如是，原告請求相當租金之不當得利或損害賠償有無理由？
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第42
5條第1項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決參照）。
五、被告為無權占有被告均抗辯係向龍元宮承租系爭土地，兩造復均不爭執原告取得系爭土地所有權之前手登記為文昌爺，然迄言詞辯論終結均未據被告提出租約，僅被告吳富宏提出租金收據。租金收據固非不得證明被告所稱之租賃關係存在，惟出租人為龍元宮，顯非原登記名義人文昌爺。被告雖抗辯龍元宮（或其管理委員會）為文昌爺之管理人，惟神明會依其聚合者為人或財產，可分為財團性質之神明會與社團性質之神明會2種，本質上均為非法人團體，全被告辯論意旨，所稱文昌爺顯係指特定神尊，並非指膜拜文昌爺之團體（神明會），則縱然臺灣光復後因當時申報系爭土地所有權總登記之人，不諳法令而誤申報文昌爺為所有人，致有龍元宮沿革（見訴卷第27頁）所載之龍元宮「代管」文昌爺名下土地之情；然政府辦理系爭土地之地籍清理，理應依地籍清理條例公告並通知利害關係人即龍元宮行使權利，然系爭土地最終仍經前桃園縣政府拍賣，足認應有同條例第3條第1項中段「其未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理」之情事，顯難逕認龍元宮確實為「合法」之管理人。此外，原告既否認龍元宮受有文昌爺之授權，被告對此有利事實未能舉證以實其說，自難謂被告與龍元宮間之租賃關係，為經系爭土地前任所有人同意之管理收益行為，基於債權行為與物權行為各自獨立之法理，出租人本不以所有人為限，縱然被告與龍元宮間之租賃關係為有效，因出租人並非所有人，自無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，被告不得執該等租賃關係對抗受讓人即原告。況被告既主張基地不定期租賃契約，依同條第2項規定於未經公證之不動產租賃契約，亦無買賣不破租賃之適用。是被告未能舉證證明有占有之正當權源。
六、被告應給付相當租金之不當得利按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字第1695號判例意旨參照）。被告既均不爭執其等有事實上處分權之建物（詳如複丈成果圖）已占有系爭土地逾5年以上且現在仍繼續占有中，則於此期間內，因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，且該等利益依性質不能返還。是原告主張依不當得利之法律關係，請求被告各自起訴狀送達翌日（被告葉錦有係104年1月30日、被告吳富宏係同年月16日，見卷第13-14頁；追加被告張朱春妹係同年9月12日，見卷第82頁）起回溯5年內起至返還系爭土地之日止，返還相當於租金之不當得利，應屬有據。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。次按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價。土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148條分別定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。爰審酌系爭土地地處桃園市龍潭區龍潭大池附近，不臨通衢大道，僅有狹小巷道可供通行，生活機能尚屬中等，被告建物現供居住使用，外觀老舊，據被告自陳興建已久而原告亦未爭執，以及起訴時每平方公尺公告現值達新臺幣（下同）37600元，申報地價僅6240元，申報地價往往過低，不若公告現值較能反應社會經濟實情各節，業經本院至現場勘驗製有履勘筆錄，並有現場照片可佐，堪認以系爭土地申報地價年息10％計算租金，尚屬適當。系爭土地起訴時當期申報地價既為6240元，有系爭土地謄本在卷可稽（見卷第6頁）。被告占用範圍則各如複丈成果圖所示，爰應依附表所示計算方法，分別向原告給付相當於年租金及月租金之不當得利。又不當得利請求權既經認定可採，其餘競合請求權即無庸斟酌。
七、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告拆除如複丈成果圖所示A,B,C,D,F,H部分地上物及給付各該相當於租金之不當得利及法定利息，均為有理由，應予准許；惟被告請求起訴前已發生之不當得利部分，係請求至起訴狀或追加起訴狀繕本送達日止，則原告又請求自起訴日（103年12月16日）起之按月租金，顯有重複請求，此部分為無理由，應予駁回。
末原告聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；未逾50萬元之金錢給付部分，亦依職權逕宣告之；被告雖僅吳富宏陳明願供擔保免為假執行，惟本院認有依職權免為其餘被告假執行之必要，爰酌定相當之擔保金額宣告之，以保障被告人權。
八、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部有理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年3月11日
民事第三庭法官毛松廷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月14日
書記官林左茹