裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第2839號民事判決
裁判日期：民國106年02月22日
裁判案由：減少價金等
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第2839號原告 陳佳雯 被告 涂淑紋 上列當事人間減少價金等事件，經本院於民國106年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自中華民國一○五年五月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項關於原告勝訴部分，得為假執行；但被告以新臺幣貳萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告係坐落新北市○○區○○路0段00號6樓之2房屋所有權人，被告為系爭房屋前所有權人，由於被告買賣期間應告知而未告知水表三戶共用之事實，造成原告對系爭房屋之購買價金誤判，原告通知被告出面處理，被告置之不理，原告入住後因水費分配事宜，分割水表之工程浩大，導致原告生活精神上諸多不便及負擔，原告認知被告須對原告酌減買賣價金新臺幣(下同)760,000元。被告應將系爭房屋的壁癌修復至牆壁沒有壁癌之狀態，原告通知被告出面處理，被告置之不理，原告因居住問題，先行處理壁癌修繕費用21,000元，依法向被告求償。並聲明：1.被告應給付原告781,000元。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠被告於房客搬遷後，進行打掃、粉刷、整理房屋並清空房屋
後，告知住商經紀人可辦理交屋程序，惟住商經紀人民國104年10月21日始通知原告想先看房屋狀況始願辦理交屋程序。被告遂於10月22日晚上11點配合原告協同雙方經紀人看屋，雙方一同逐一檢驗過屋並無漏水、壁癌、積水、牆壁龜裂損傷等情況。10月26日被告與原告於住商經紀人處辦理完成交屋程序，雙方再次看屋完成點交程序，代書並於10月27日代償並匯足代償後之尾款2,794,981元予被告。㈡住商經紀人黃小姐在11月11日通知有壁癌之情事請被告處理
，被告於11月22日下午2時進行實地勘察，勘察結果壁癌部分並非漏水也無潮濕現象，根本不須做如原告所稱之估價單以上之防水等工程。壁癌面積不大亦不甚嚴重，被告已攜帶所有工具並表示可當場修繕，惟遭原告經紀人阻攔，聲稱要被告找能夠提供保固兩年之師傅來修並將被告趕離現場。
㈢原告認壁癌應屬被告修繕部分，被告認為無理由。中古屋本
因使用時間較久，台灣地區氣侯潮濕，多少都會有壁癌之情事，也沒有發現這種情形。惟原告所稱壁癌之部分，原本係客廳裝潢加貼壁紙，經過兩次驗屋皆無任何損及房屋價值之事實。被告於購入至賣出6年內都未將壁紙拆下，也無髒汙、潮濕破損與不堪使用之狀，故無法得知其有壁癌，若依原來使用方法，壁紙不撕下，使用上並無疑慮或不便之處，今原告因有裝潢房屋之其它需求，須破壞交屋時之現狀，而要被告負擔其應自行負擔之費用，顯無理由。被告找人估過價，只要工錢3,000元就可以修好，不會到21,000元，原告修繕的內容就是把牆面打掉重做，跟一般處理壁癌的情形不一樣。
㈣原告認為簽約時被告應告知而未告知獨立水表存在與否，被
告認為無理由。系爭房屋乃雙方委託經紀從居間仲介之案件，被告並非專業房屋買賣之業者，故任何應該告知之事項，應以現況說明書為準。本件現況說明書關於水表之告知之項僅需我方聲請是否有自來水表，但並未提及有關獨立水表之字眼，既然經紀人未載明或未詢問，被告亦未承諾原告需提供獨立水表，何來應告知而未告知之說法。被告於房屋點交前，已告知原告關於水表分擔方法，並已施行三年並無任何爭議，為原告所不爭執，此房屋尾款尚交付，若原告有爭議，尚可要求被告於點交前處置。被告於交屋前四天即10月22日，應原告要求，再次與雙方經紀人到現場看屋，被告已交待清楚如何與鄰居分擔水費，原告當場亦無任何問題，並同意分擔方式，直到交屋當天，水電費結清，原告都無異議。㈤聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋水表為三戶共用。
㈡原告於系爭房屋交屋後發現有壁癌之現象。
四、本件爭執點及本院判斷如下：㈠就原告主張被告未告知水表三戶共用之事實，造成購買價金誤判，並導致生活精神上諸多不便及負擔部分：
1.按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
2.原告雖主張系爭房屋水表為三戶共同，除造成原告對系爭房屋之購買價金誤判，更造成日常生活之不便云云，然始終並未提出任何積極證據資料以供本院參酌，其所為之主張是否可採，已非無疑，且原告亦未提出受有損害具體數額之證據，即無法認定屬實。何況，原告上開所言應僅屬個人主觀感受，系爭房屋水表三戶之共同情形，尚難謂已達於不適於人居住之程度，充其量僅係造成原告日常生活之不便而已，且情節尚非重大，難認已達侵害原告居住安寧人格利益之程度，依照前揭說明，故原告請求被告賠償760,000元云云，即為無理由，難以准許。
㈡原告主張因居住問題，先行處理壁癌修繕費用部分：
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法第354條、民法第359條、第360條、第227條、第213條分別定有明文。準此，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得依給付不能之規定請求損害賠償，或依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害。又民法第213條揭示我國民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，然回復原狀，若必由債務人為之，對被害人有時可能緩不濟急，或不能符合被害人之意願，為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，爰使被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。
(二)原告主張處理壁癌支出修繕費用21,000元，業據提出夏商國際工程有限公司之漏水工程修繕款收據及工程估價單為證（見士林地院105訴字第838號卷第17頁及第18頁）；被告則抗辯其有能力進行修繕及找人估過價，只要工錢3,000元就可以修好，不會到21,000元云云。經查，系爭房屋有壁癌存在一節，為被告所不爭執(見本院卷第38頁)，而原告提出前開工程公司之修繕款收據及工程估價單，依其內容觀之，不論範圍大小、施工內容、金額，均無證據資料足以推翻其所為估價有不當之處，故該工程公司本於專業能力所為估價及速行修繕，堪以採信。至於被告辯稱其有能力進行修繕及修繕費用過高一節，被告並未提出確實之證據供本院參酌，此部分抗辯自難採信。從而，原告請求被告給付處理壁癌修繕費用21,000元，為有理由，應予准許。
六、綜上，原告基於物之瑕疵擔保責任、不完全給付之法律關係，請求被告應給付原告21,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年5月18日（見士林地院105訴字第838號卷第37頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告 陳明 願預供擔保免為假執行，就此部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列。
九、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年2月22日
民事第二庭法官劉以全以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月22日
書記官蔡忠衛