裁判字號：臺灣臺南地方法院109年訴字第2124號民事判決
裁判日期：民國110年03月15日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第2124號原告 孫沛芳 （原名 孫佳樺 ）
孫薇雅 戴炎珠 兼共同訴訟代理人 孫慈鴻 被告 林麗芬
莊惠貞
莊欣宜 蘇郁芳 王志聰 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國110年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張其為坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，按被告於民國109年10月12日將系爭土地及其上同段71建號即門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱71建號建物）以新臺幣（下同）7,206,800元出售予訴外人 陳震璁 之同一條件（下稱系爭A條件），有優先承買權存在，然此情為被告所否認，是兩造間對於原告是否有以系爭A條件優先購買之權利並不明確，原告在法律上確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開規定，應認原告提起本件確認之訴，有法律上之確認利益。
二、本件被告林麗芬、莊惠貞、莊欣宜、蘇郁芳經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示。被告於109年10月13日寄發存證信函通知原告於函到15日內決定是否以系爭A條件優先承買系爭土地及71建號建物，原告已於同年月月29日寄發存證信函通知被告對系爭土地及71建號建物行使優先購買權，詎被告未按其與陳震璁約定之系爭A條件，與原告補訂書面契約，卻於109年11月4日寄發存證信函通知原告於函到15日內決定是否以土地每坪600,000元、71建號建物800,000元，買賣總價金16,510,640元之條件（下稱系爭B條件）優先承買，顯係刻意抬高價格，無視原告已行使優先承買權，為此，提起本件訴訟等語，並聲明：確認原告對系爭土地權利範圍30分之17有優先承購權利存在；被告應就如原證二所示存證信函記載之買賣同一條件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍30分之17及17建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告方面：㈠被告林麗芬、莊惠貞、莊欣宜、蘇郁芳均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
㈡被告王志聰則以：被告於109年10月13日寄發存證信函通知原
告於函到15日內決定是否依系爭A條件優先承買系爭土地及71建號建物後，原告戴炎珠、孫慈鴻曾於同年月23日與伊洽談系爭土地出售事宜，並就系爭土地以每坪60,000元、原告共有同段20建號即門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱20建號建物）以800,000元，共計8,000,000元之價格出售乙節達成共識，被告旋於同年月24日與陳震璁解除以系爭A條件簽訂之買賣契約，重新以買賣標的為系爭土地、71建號建物、20建號建物之條件磋商，伊已於同年月28日與陳震璁約定以18,110,640元出售系爭土地、71建號建物、20建號建物，並收受陳震璁交付之訂金500,000元，原告卻以被告與陳震璁間業經解除之買賣契約即系爭A條件主張優先承買權，於法不合等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告與被告王志聰間不爭執事項（見本院卷第112頁至第115
頁）：㈠系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示。系爭土地上71
建號建物為被告共有，應有部分各5分之1、20建號建物為原告共有，應有部分各5分之1。㈡被告於109年10月12日與陳震璁簽訂如被證一所示之買賣契約
書，約定陳震璁以土地每坪260,000元總價6,806,800元、建物總價400,000元，買賣總價金7,206,800元，即系爭A條件買受系爭土地及被告所有71建號建物。
㈢被告於109年10月13日寄發如原證二所示之臺南新南郵局存證
號碼508號存證信函通知原告於函到15日內決定是否以土地每坪260,000元總價6,806,800元、71建號建物總價400,000元之條件即系爭A條件優先承買。
㈣被告與陳震璁於109年10月24日簽立如被證三所示之合意解除
買賣契約書，其上記載：「前甲方（即買方陳震璁，下同）購買乙方（即賣方被告，下同）所有坐落臺南市○○區○○段000地號權利範圍全部及臺南市○○區○○段00○號（門牌：臺南市○○區○○街00號）之所有權全部之房地，雙方於109年10月12日簽立不動產買賣契約，今因買方同意共有人孫佳樺、孫薇雅、孫慈鴻、戴炎珠所提之買賣價格及方案(亦即土地以每坪＄600,000元承購，建物共2棟，每棟皆以＄800,000元買受)，今雙方合意解除本件於109.10.12所簽訂之買賣契約，協議如下：甲方已依約給付之買賣價款計500,000元整，全數返還甲方。不動產買賣契約之解除，爾後任一方不得依不動產買賣契約書對他方為主張任何權利。……」之內容。㈤被告王志聰與陳震璁於109年10月28日簽立如被證四所示之房
地買賣訂金收據，其上記載：「本人王志聰與其他共有人（以下簡稱乙方）因出售坐落於臺南市○○區○○段000地號，權利範圍：全部及臺南市○○區○○段00○號及20建號（門牌：臺南市○○區○○街00號）之所有權全部之房地（其中臺南市○○區○○段000地號，權利範圍13/30及臺南市○○區○○段00○號，權利範圍全部，所有權為共有人孫佳樺、孫薇雅、孫慈鴻、戴炎珠所有）予買方（以下簡稱甲方），雙方同意以＄18,110,640元為成交價，甲方並交付500,000元做為訂金(不另立收據)，雙方並同意，待乙方與其他共有人孫佳樺、孫薇雅、孫慈鴻、戴炎珠確認簽約時間後(暫訂15日內)再簽訂不動產買賣契約。然若乙方違約不賣時，則訂金應加倍返還予甲方，反之如甲方違約不買時，則訂金應由乙方沒收，且本件買方不支付仲介費、代書費、契稅、印花稅等，費用概由賣方支付，特立此據，以茲為憑。」之內容。
㈥原告於109年10月29日寄發如原證三所示之臺南成功路郵局存
證號碼2334號存證信函通知被告對系爭土地及71建號建物行使優先購買權。
㈦被告於109年11月2日寄發如被證五所示之臺南地方法院郵局
存證號碼1653號存證信函通知原告決定是否以土地每坪600,000元、71建號建物及20建號建物以每棟800,000元之條件優先承買。
㈧被告與陳震璁於109年11月3日簽立如被證六所示之買賣契約
書，約定陳震璁以土地每坪600,000元總價15,710,640元、建物總價800,000元，買賣總價金16,510,640元即系爭B條件，買受系爭土地及被告所有71建號建物。
㈨被告於109年11月4日寄發如被證七所示之臺南中正路郵局存
證號碼252號存證信函通知原告於函到15日內決定是否以土地每坪600,000元、71建號建物800,000元之條件即系爭B條件優先承買。
四、兩造爭執事項（見本院卷第115頁）：㈠原告請求確認原告對系爭土地權利範圍30分之17，有優先承
購權利存在，有無理由？㈡原告請求被告應就如原證二所示存證信函記載之買賣同一條
件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍30分之17及17建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，是基於法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約；他共有人優先承購權，應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎（最高法院100年度台上字第432號、84年度台上字第2134號判決意旨參照）。
㈡經查，原告於109年10月29日寄發如原證三所示之臺南成功路
郵局存證號碼2334號存證信函通知被告依系爭A條件對系爭土地及71建號建物行使優先購買權前，被告與陳震璁間就系爭土地及71建號建物之買賣契約業於109年10月24日合意解除等情，有存證信函、合意解除買賣契約書在卷可稽（見調字卷第23頁至第31頁，本院卷第71頁至第72頁），復為原告、被告王志聰所不爭執，堪信為真實。依上開說明，被告與陳震璁間以系爭A條件簽訂之買賣契約既經合意解除，且係在原告為優先承購之意思表示而行使其優先購買之形成權之前，被告與陳震璁間就買賣系爭土地及71建號建物之系爭A條件已因解除而不存在，原告自難以該不存在之系爭A條件行使優先購買權，並請求被告按系爭A條件與原告補訂書面契約，是原告此部分主張，於法無據。
㈢原告雖主張被告嗣與陳震璁以系爭B條件簽訂買賣契約係刻意
抬高價格云云，然證人陳震璁於本院審理時證稱：伊與被告依系爭A條件簽訂買賣契約後，被告王志聰說有跟原告聯繫土地承購事宜，原告提出土地一坪60,000元、房子一棟800,000元之價格同時出售系爭土地、71建號建物、20建號建物，讓伊完整取得土地及房屋所有權，但因為伊與被告依系爭A條件簽訂之買賣契約所載買賣標的為系爭土地、71建號建物，未包含20建號建物，且價格亦有落差，伊遂與被告合意解除買賣契約再重新簽約，解約時被告王志聰有把訂金500,000元還伊，後來伊同意原告的條件，考量到先前的買賣契約是買持分、現在要完整取得土地及房屋所有權，所以買賣價格會更高，伊確實有意願購買，才再給被告王志聰訂金500,000元，後來原告不出售20建號建物，伊於109年11月3日與被告就系爭B條件簽訂買賣契約等語（見本院卷第150頁至第152頁），核與被告王志聰陳稱系爭A條件之買賣標的為系爭土地、71建號建物，因原告同意共同出售20建號建物並提高出售價格，被告始與陳震璁解除依系爭A條件簽訂之買賣契約並重行以買賣標的為系爭土地、71建號建物、20建號建物進行磋商，嗣因原告以系爭A條件主張優先承買，顯無出售20建號建物之意願，被告遂與陳震璁就磋商後之系爭B條件簽訂買賣契約等語相符（見本院卷第45頁至第49頁），益徵被告與陳震璁以系爭A條件簽訂之買賣契約，係因原告欲一併出售20建號建物並提高出售價格，致原買賣標的物及價格均有異動，始合意解除並重行就買賣條件進行磋商，並非刻意避免他共有人行使優先承買權始合意解除契約；況且，兩造與陳震璁就系爭土地、71建號建物、20建號建物共同出售乙節無法達成共識，被告嗣以系爭B條件與被告就系爭土地、71建號建物簽訂買賣契約後，亦有寄發存證信函通知原告於函到15日內決定是否依系爭B條件優先承買，顯見被告均有依照優先購買權之規定通知原告行使權利，而房地買賣價格高低，涉及面積大小、坐落位置、個人喜好及磋商能力，尚難以系爭B條件之價格高於系爭A條件，即遽認被告與陳震璁係刻意提高價格而無買賣之真意，是原告此部分主張，自不可採。
六、綜上所述，原告請求確認原告對系爭土地權利範圍30分之17有優先承購權利存在；被告應就如原證二所示存證信函記載之買賣同一條件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍30分之17及17建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年3月15日
民事第一庭法官王鍾湄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年3月15日
書記官曾怡嘉【附表】共有人姓名權利範圍原告孫沛芳（原名 蘇佳樺 ）公同共有30分之13原告孫薇雅原告孫慈鴻原告戴炎珠被告莊惠貞150分之17被告蘇郁芳150分之17被告王志聰150分之17被告莊欣宜150分之17被告林麗芬150分之17