裁判字號：臺灣新竹地方法院113年竹簡字第67號民事判決
裁判日期：民國113年03月26日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事簡易判決113年度竹簡字第67號原告 杜明達 訴訟代理人 林夏陞 律師被告 沈珍怡 兼訴訟代理人 吳春慶 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年3月12日辯論終結，判決如下：
主文被告沈珍怡應將如附表編號1至3所示之房屋騰空遷讓返還原告。
被告沈珍怡、吳春慶應自民國一一二年十月三十一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，原告起訴時僅以沈珍怡為被告，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹市○區○○路00號之房屋騰空謙讓返還原告。㈡被告應自民國112年7月9日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）14萬5000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。原告嗣於本院審理期間具狀追加吳春慶為被告，並更正聲明為：㈠被告沈珍怡應將如附表編號1至3所示房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告沈珍怡、吳春慶應自112年7月9日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告14萬5000元。㈢被告沈珍怡、吳春慶應給付原告14萬5000元，及自本書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。原告所為核與前揭規定相符，應予准許。
二、被告等經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠如附表編號1至3所示之房屋（下合稱系爭房屋）為原告所有
。被告沈珍怡於112年2月16日向原告承租系爭房屋，並就系爭房屋分別簽訂租賃契約（下稱系爭租約），被告吳春慶則為連帶保證人。系爭租約之租期5年，即自112年2月17日起至117年3月8日止，每月租金共計14萬5000元，水費、電費、瓦斯費及營業上須繳納之稅捐等費用均由被告沈珍怡負擔；租金1個月1期，被告沈珍怡須於每月9日前按月將租金給付原告；並約定被告沈珍怡承租系爭房屋時需購買房屋火險，並提供影本给原告。惟被告沈珍怡於承租系爭房屋後，未依照系爭租約第10條第4項之約定購買房屋火險，原告多次通知被告沈珍怡須購買房屋火險，迄今仍未購買，且被告沈珍怡有拖欠租金及水、電、瓦斯費之情形，原告於112年7月10日以新竹光華街郵局159號存證信函通知被告沈珍怡，卻仍未改善；又被告沈珍怡於112年7月9日起便遲繳租金，經原告於112年9月6日以新竹英明街郵局381號存證信函催告被告沈珍怡繳納，被告沈珍怡至同年10月仍未繳納，已符合民法第440條第1、2項規定「遲付租金總額達兩個月」之要件，由於被告沈珍怡至今仍未改善，遂以起訴狀缮本及民事準備暨更正聲明狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，並請求被告沈珍怡遷離、返還系爭房屋。
㈡被告沈珍怡雖辯稱原告未盡修繕義務致系爭房屋漏水無法使
用、開店等語，惟查，112年9月10日系爭房屋一、二樓營業處並無漏水之情形，系爭房屋仍由被告沈珍怡正常使用、經營。再者，倘若系爭房屋真有漏水嚴重而無法經營的情形，為何被告沈珍怡仍選擇繼續向原告承租房屋而不搬離？為何被告沈珍怡所擺設的娃娃機台仍正常運作供顧客消費？以上等情，顯可知係被告沈珍怡無理不願繳納租金，卻以各種理由、藉口搪塞不願歸還系爭房屋。
㈢被告沈珍怡為承租人，自112年7月9日起便未再繳納房屋租金
，依系爭租約關於租金之約定以及民法第179條之規定，被告沈珍怡應於遷讓返還系爭房屋前，按月給付14萬5000元給原告。又被告吳春慶既為連帶保證人，自應就被告沈珍怡關於租金給付之部分負連帶責任。
㈣依照系爭租約第9條規定「乙方遲付租金之總額達二個月之金
額，並經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付，甲方得終止租約…並支付一個月違約金，乙方絕無異議。」而被告沈珍怡己遲付租金總額達二個月以上，且經原告以新竹光華街159號存證信函、新竹英明街381號存證信函多次催告仍未繳納，故構成上開應支付一個月違約金之約定，被告沈珍怡自應負14萬5000元之違約金責任；又被告吳春慶既為連帶保證人，自亦應就上開14萬5000元之違約金負連帶責任。㈤綜上，原告己合法終止系爭租約，爰依民法第455條、第767
條第1項前段、第179條及系爭租約之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告沈珍怡應將如附表編號1至3所示之房屋騰空謙讓返還原告。⒉被告沈珍怡、吳春慶應自112年7月9日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月連帶給付原告14萬5000元。⒊被告沈珍怡、吳春慶應給付原告14萬5000元，及自本書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到庭，惟被告沈珍怡前曾到院稱：因原告都不處理系爭房屋漏水問題，使我無法營業。之前我都有以LINE通知原告系爭房屋漏水，原告都未處理，且系爭房屋3樓只有4根燈管，電費卻高達1萬8000元；我確實有承租系爭房屋及簽訂系爭租約，當初約定內容也如同系爭契約書所載，現在系爭房屋還是由我使用，且從112年7月至今確實尚未給付租金，但這是因為原告該處理的都沒處理，所以未給付租金，我有向原告表示如果處理漏水問題，當下就給付租金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，而被告沈珍怡自112年7月起即
未再依約給付租金乙節，業經原告提出系爭租約、存證信函、房屋稅籍證明書、郵件收件回執及系爭房屋照片等件為證（見本院卷第17-37頁、第47-49頁、第83-93頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張，自堪信屬實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查，系爭租約第4條第2項、第9條第2項第1款、第10條第4項分別約定：租賃期間因使用本租賃物所產生之電費、水費、瓦斯費、網路費、第四台及營業上必須繳納之稅捐等應由乙方（即被告沈珍怡）負擔；乙方如有違反本契約，且經甲方（即原告）通知後30日內仍未改正者，甲方得終止契約；為公共安全考量，乙方同意承租時須購買房屋火險，並提供影本交給甲方，乙方絕無異議等文字，有該租約存卷可考。則兩造既約定由被告沈珍怡承租系爭房屋後，水費、電費、瓦斯費等由被告自行負擔，且要購買房屋火險，然被告沈珍怡未依約購買房屋火險、並有欠繳電費情事，此有原告提出台灣電力股份有限公司新竹區營業處書函可稽（見本院卷第99頁）。而原告業於112年7月10日以新竹光華街郵局第159號存證信函催告被告應於3日內履行購買房屋火險及繳納電費之義務等語，被告沈珍怡於112年7月11日收受上開存證信函，有該存證信函及郵件回執附卷可稽（見本院卷第35-37、49、51頁）。嗣原告於112年7月17日即提起本件訴訟，並 陳明 以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，被告沈珍怡並於112年8月7日收受起訴狀書繕本，有送達證書可佐（見本院卷第43頁）。惟依系爭租約第9條約定，需被告沈珍怡於受原告通知30日後未改正，方得終止租約，故此時仍未逾原告催告補正之30日，原告主張終止租約，並無足採。然原告於112年10月23日提出民事準備暨更正聲明狀，再次陳明以該書狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，該書狀於112年10月30日送達被告沈珍怡，有送達證書存卷可考（見本院卷第95頁），佐以原告上揭存證信函催告被告沈珍怡至112年10月30日止，已逾30日之催告期間，惟被告沈珍怡仍未購買火險及繳納積欠之電費，足認系爭租約應於112年10月30日合法終止，被告沈珍怡自斯時起即負返還租賃物即系爭房屋之義務。惟被告沈珍怡仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，從而，原告請求被告沈珍怡將系爭房屋騰空謙讓返還予原告，為有理由。
㈢又按承租人應依約定日期，支付租金。出租人應以合於所約
定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第439、423條分別定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決要旨參照）。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422號判決參照）。查被告沈珍怡表示其之所以自112年7月起即未再依約給付租金，係因系爭房屋發生漏水問題後，雖通知原告將漏水問題修復，原告卻始終未處理，並提出現場照片及雙方之LINE對話截圖為證（見本院卷第69-73頁）。依被告沈珍怡所提之系爭房照片，系爭房屋確實存有漏水之情，被告沈珍怡並曾以LINE向原告表示希望原告修復漏水等語，同時傳送漏水照片予原告，可認系爭房屋確有漏水情事，並因而影響被告正常使用系爭房屋。原告雖主張系爭房屋並無漏水，被告仍正常使用等語，並提出系爭房屋1、2樓營業處照片為據（見本卷院第77頁、第89-93頁），然系爭房屋有無漏水，與漏水是否致令房屋無法營業，係屬二事，且漏水並非必然24小時不斷滲漏，縱使原告所提之照片未見有漏水情事，亦無從遽認系爭房屋並無漏水，是原告此部分主張，無從採憑。而依上開規定，出租人即原告於租賃關係存續中，應保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，而負有修繕漏水之義務，於原告修繕前，被告沈珍怡可行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金。又依上開被告沈珍怡提出之對話紀錄及原告所述，原告表示系爭房屋無漏水等語，亦未對之為修繕行為，故被告沈珍怡以原告未盡修繕義務為由而拒絕給付租金，應屬正當。則原告請求被告連帶給付112年7月至系爭租約終止前之租金等語，應無理由。
㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年度台上字第1695號判決意旨可資參照)。查系爭租約業於112年10月30日合法終止等節，已如前述，惟被告沈珍怡於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，即為無權占用，屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告沈珍怡返還相當於租金之不當得利，即自112年10月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告14萬5000元，即屬有據。又被告吳春慶為系爭租約之連帶保證人，此有系爭租約在卷可佐，則原告請求被告吳春慶應與被告沈珍怡連帶給付上開款項等語，要非無據，亦應准許。㈤又系爭租約第9條規定「乙方遲付租金之總額達二個月之金額
，並經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付，甲方得終止租約…並支付一個月違約金，乙方絕無異議。」，惟被告遲付租金係因系爭房屋漏水而原告未修復等節，已如前述，則被告並非無理由遲付租金，原告依前開規定請求被告給付違約金14萬5000元等語，自屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告沈珍怡騰空遷讓返還系爭房屋，及請求被告連帶給付如主文第2項所示之金額，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國113年3月26日
新竹簡易庭法官黃世誠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年3月26日
書記官楊霽附表：
編號租賃房屋每月租金（新臺幣）01新竹市○區○○路00號1樓6萬元02新竹市○區○○路00號2樓2萬元03新竹市○區○○路00號2、3樓6萬5000元合計14萬5000元