裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第719號民事判決
裁判日期：民國100年03月29日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第719號上訴人 林竹君 訴訟代理人 吳尚昆 律師
李怡卿 律師 洪榮彬 律師被上訴人 愛迪生 科學園大山莊管理委員會法定代理人 施嘉豐 訴訟代理人 喬國偉 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國97年12月31日臺灣新竹地方法院97年度訴字第741號第一審判決提起上訴，本院於100年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。㈡被上訴人法定代理人於民國（下同）98年7月27日變更為李
文欽，99年12月18日變更為施嘉豐並承受訴訟（本院卷第32、177頁），其具狀聲明承受訴訟，應予准許。
㈢按「第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄
原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限」，民事訴訟法第451條第1項定有明文。查上訴人已在94年12月13日出境，戶政機關於96年12月26日註記遷出「台北市○○街○○○號4樓」，有戶籍謄本可稽（見原審卷㈡第13頁），則原法院認上訴人居住於「臺北縣三重市○○路○段○○號」、「臺北市○○街○○○號4樓」，對上述二址送達並公示送達，其一造辯論程序即有重大瑕疵。茲原法院迄未依國外公示送達程序對上訴人送達判決書，解釋上，20日上訴期間尚未起算，則上訴人於99年7月12日提起上訴，未逾20日不變期間，先予說明（原法院99年6月4日98年度再字第2號判決亦認原判決尚未確定，見原審卷㈡第19至22頁）。再者，被上訴人於本院99年8月23日準備程序表明毋庸發回更審（見本院卷第26頁背面筆錄），嗣上訴人於本院100年3月15日言詞辯論期日亦為相同主張（見本院卷第204頁筆錄背面）；依前揭規定，原法院訴訟程序雖有重大瑕疵，仍應由本院自為判決，併此說明。
二、被上訴人雖未於言詞辯論期日到場，惟之前於準備程序到場主張：被上訴人係愛迪生科學園大山莊社區（下稱愛迪生社區）之管理委員會，上訴人所有座落新竹縣○○鄉○○段第884號土地（下稱系爭土地），位於愛迪生社區內，故上訴人應受該社區規約、決議所拘束。依愛迪生社區規約第23條，區分所有權人應繳納管理費、公共工程費。自91年7月1日至94年12月31日，上訴人每月應納管理費2000元，自95年1月1日至96年底，每月應納管理費1200元，但上訴人均未繳納，合計欠付11萬2800元（見附表）。其次，該社區84年6月23日承購戶大會決議，承購戶各應繳納51萬5000元公共工程費，嗣經87年區分所有權人決議增為61萬9400元（如附表），上訴人亦未繳納。合計上訴人積欠73萬2200元（112,800+619,400+=732,200），爰訴請管理費與公共工程費73萬2200元本息等語〔於原審聲明：上訴人被告應給付被上訴人73萬2200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審為被上訴人全部勝訴判決（利息起算日為97年11月16日），上訴人提起上訴〕。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：上訴人於愛迪生社區內並無建物，並非區分所有權人，上訴人純係地主，愛迪生社區之區分所有權人規約與決議對其不生效力。且上訴人於85年9月2日始取得系爭土地所有權，並未參與84年6月23日承購戶會議，亦不受該次決議內容所拘束。故被上訴人無從請求上訴人支付社區管理費、公共工程費等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠座落新竹縣○○鄉○○段第884號土地（即系爭土地）於85
年9月2日登記為上訴人所有，該地位於愛迪生社區內。被上訴人係該社區管理委員會。（見本院卷第24頁、原審卷㈠第
10頁）㈡愛迪生社區規約第23條約定：「…區分所有權人應遵照區分
所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列費用：一、公共基金…、二、營建衝擊費…、三、管理費…、四、公共工程費…」（見原審卷㈠第6至10頁）
五、被上訴人主張愛迪生社區係集居性社區，居民○○○區○○○道路等公共設施，得依公寓大廈管理條例第53條管理與設置組織，上訴人亦應受愛迪生社區規約與決議所拘束。故上訴人應繳納91年7月1日至96年12月31日管理費11萬2800元（如附表）；再者，依該社區84年6月23日承購戶大會決議，每位承購戶應繳納51萬5000元公共工程費，再經87年區分所有權人決議增為61萬9400元。合計上訴人應支付73萬2200元（112,800+619,400=732,200）等語。上訴人辯稱系爭土地雖位於愛迪生社區內，但是上訴人並無建物位於社區，顯非區分所有權人，不受愛迪生社區規約與決議所拘束，區分所有權人會議也不曾通知上訴人。再者，上訴人於85年始取得系爭土地所有權，亦不受84年6月23日承購戶大會決議所拘束，自無庸支付管理費、公共工程費等語。經查：
㈠按「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本
條例」、「一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，公寓大廈管理條例第1條第1項、第3條第1、7、8、12款定有明文。可知該條例立法目的係規範公寓大廈之管理維護，藉由區分所有權人會議、規約等機制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質；規範對象為構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分建物及其基地之公寓大廈，且公寓大廈區分所有權人各就專有部分獨立使用，另就共用部分為共同使用。再參酌民法第799條規定「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物」，足徵區分所有建築物之存在，為適用公寓大廈管理條例之先決條件；如地主未於土地上興建房舍，該地主與其他地主或建物所有人間，尚無從構成區分所有關係，充其量僅成立民法上共有或相鄰等關係，尚無適用該條例之餘地。
㈡查上訴人僅為系爭土地所有人，並未於土地上興建房屋，更
未基於房屋而使用社區公共設施，依前揭說明，土地雖位於愛迪生社區內，但上訴人與社區建築物所有人間尚無集居關係可言，並不適用公寓大廈管理條例第53條準區分所有權人關係。縱使愛迪生社區區分所有權人會議與規約，針對尚未興建房屋之地主（上訴人），命其繳納管理費與公共工程費73萬2200元。惟上開決議、規約僅屬愛迪生社區區分所有權人間合同行為，對區分所有權人固有拘束力；但是上訴人在社區內既無房屋，致欠缺區分所有權人身分，自不受上開規約與決議所拘束，被上訴人亦無從據以請求上訴人繳款。再者，上訴人遲至85年9月2日始登記為系爭土地所有權人（見不爭執事項㈠）；不論其前手是否出席84年6月23日承購戶大會，基於債之相對性，該次會議決議承購戶各應繳納51萬5000元公共工程費一節（見原審卷㈠11至14頁），充其量僅得拘束出席者，對上訴人仍無拘束力可言，故被上訴人仍無從據以請求51萬5000元公共工程款。
㈢再按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施
之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」、「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。
三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」，公寓大廈管理條例第53條、同條例施行細則第12條第1、2、3款固定有明文。
綜合上開條文意旨，係指多個獨立建物或公寓大廈，與其他獨立建物或公寓大廈間，由於欠缺構造或使用之共同性，本非同一公寓大廈社區；但是其位於共同基地、坐落於同一山坡地開發區域、或是使用與管理具有不可分性，此等集居式房屋（例如別墅群、公寓大廈群）雖非區分所有建物，由於公共設施之使用管理仍具有不可分性，與公寓大廈共用公共設施之特質相近，遂準用該條例相關規定以利管理。足見該條例第53條仍以「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈」而使用公共設施為前提，如部分地主已興建獨立房舍或公寓大廈，但其他地主並未興建地上物時，彼此間仍欠缺集居式社區之本質，自無該條例第53條之準區分所有權人關係。㈣被上訴人雖謂愛迪生社區於80年間經內政部許可變更用地，
復於81年6月16日經新竹縣政府依山坡地開發建築管理辦法核發開發建築許可，並於83年7月間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照（見本院卷第45至47頁）。又各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之圖書室、籃球場、網球場、足球場、兒童遊樂區、社區文化中心等，並有公共之地下管線、電信消防機房設備、污水下水道系統、及地界邊坡、地下排水系統等公共設施及社區水土養護工程等，社區亦僅有一處對外出入之大門（見本院卷第48至53頁平面圖與照片影本）；故上訴人仍適用公寓大廈管理條例第53條云云，並舉本院98年度上易字第493號判決為證（見本院卷第80至84頁）。然而該條例第53條並非僅以土地位於集居社區為已足，其著重於建物使用共同設施，故以集居式房屋為其前提，已如前述，茲上訴人於愛迪生社區現無房屋，則被上訴人遽謂地主（上訴人）亦準用區分所有權人關係，愛迪生社區區分所有權人規約與決議得拘束上訴人云云，顯屬誤會。至於上訴人出入社區，將使用部分公共設施，此屬兩造間通行等法律關係，尚不得謂上訴人因此適用該條例第53條準區分所有權人關係。至於本院98年度上易字第493號判決，固認定愛迪生社區內地主縱未建屋，仍受該社區區分所有權人規約與決議所拘束一節；由於上開判決並非判例，本院本不受其拘束，復於前述㈠至㈢段理由加以說明，則被上訴人仍執以主張上訴人應受規約、決議所拘束，尚無可採。㈤上訴人並非愛迪生社區區分所有權人，亦未參與84年6月23
日承購戶大會。則被上訴人依據愛迪生社區規約與決議、上開承購戶大會決議，請求上訴人支付管理費、公共工程程款
73萬2200元，即屬無據。
六、綜上所述。被上訴人為愛迪生社區之管理組織，上訴人所有系爭土地雖位於愛迪生社區內，但是上訴人並無建物位於社區，與愛迪生社區區分所有權人間尚無公寓大廈管理條例第53條之集居社區關係，故愛迪生社區區分所有權人規約與決議對上訴人不生效力，被上訴人無從據此請求上訴人支付管理費、公共工程費73萬2200元；其次，上訴人未參與84年承購戶大會，被上訴人亦不得據以請求公共工程費其中51萬5000元。從而，被上訴人依據愛迪生社區區分所有權人規約與決議，請求上訴人支付73萬2200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院予以廢棄改判。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國100年3月29日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官吳燁山正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年3月30日
書記官于誠