裁判字號：臺灣苗栗地方法院104年重訴字第75號民事判決
裁判日期：民國106年02月24日
裁判案由：分割共有物
臺灣苗栗地方法院民事判決104年度重訴字第75號原告 邱國和 訴訟代理人 張玉招 被告 邱國勝 訴訟代理人 楊一帆 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落苗栗縣苗栗市○○段一五一一、一五一二、一五一
三、一五一三之一地號土地准予分割，分割方式為如附圖即民國一百零五年一月十三日苗栗縣苗栗地政事務所土地複丈成果圖所示，編號乙部分面積八百七十二點八六平方公尺分歸原告所有；編號甲部分面積八百七十二點八六平方公尺分歸被告所有。
原告應補償被告新臺幣伍佰玖拾肆萬玖佰元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴聲明為：請求將苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號共3筆土地分割為面積相等之兩部分等語（見本院卷第5頁）；嗣於本院言詞辯論期日追加訴之聲明為：請求將苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地（下稱系爭4筆土地）分割等語（見本院卷第
296頁）。而被告就原告所為前開訴之追加亦當庭表示同意（見本院卷第297頁），揆諸首揭規定，原告所為訴之追加在程序上自應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造共有系爭4筆土地，每筆土地之應有部分均為每人2分之1。為求活化土地利用及經濟發展，因兩造協議分割未果，爰依民法第823條第1項之規定，訴請合併分割系爭4筆土地；而系爭4筆土地面積總計為1745.72平方公尺，平均分配則兩造可各分得872.86平方公尺（計算式：
1745.72/2＝872.86）等語。並聲明：如附圖（即民國105年1月13日苗栗縣苗栗地政事務所土地複丈成果圖，下同）所示編號乙部分土地分歸原告所有；如附圖所示編號甲部分土地分歸被告所有。
二、被告則以：
（一）系爭4筆土地下方為原告訴訟代理人即原告配偶張玉招所有之同地段1518地號土地，倘若系爭4筆土地予以合併分割，則被告取得之部分，將無法經由1518地號土地對外連通道路；而系爭4筆土地上方之同地段1434地號土地係屬私設道路，將來若欲申請建築指示線時，亦須經1434地號土地之所有權人同意。又依不動產估價報告所載，系爭4筆土地若合併出售之總價值為新臺幣（下同）141,523,44
0元，然若依原告主張之方式予以合併分割，系爭4筆土地之總價值則減損為126,475,160元。故被告先位主張系爭4筆土地應採取變價分割為最佳之分割方式，並可避免未來衍生之問題。
（二）退步言之，鈞院如認為應以原物分割為適當，則如附圖所示編號甲部分土地，目前對外連通之1434地號土地為私設道路，而下方之1518地號土地則為張玉招所有，若以編號甲部分土地分歸原告所有，原告尚得經1518地號土地對外連通，對土地之利用、通行尚不生問題；反之，若以編號甲部分土地分歸被告所有，則被告仍須經1434地號土地之私設道路通行，嗣後可能發生無法對外連通之風險。而附圖所示編號乙部分土地，本身即可藉由原有同地段1513-1地號土地約3公尺寬之出入口對外連通公有道路，是被告分得編號乙部分土地，仍可自由通行、利用無礙。是以，被告備位主張應以如附圖所示編號甲部分土地分歸原告所有；如附圖所示編號乙部分土地分歸被告所有等語置辯。
（三）答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。查原告原起訴時請求就系爭1511、1512、1513地號等3筆土地合併分割，而兩造均為上開3筆土地之共有人，應有部分均各為2分之1；又上開1513地號土地嗣於民國104年10月19日本件訴訟繫屬中經分割為1513、1513-1地號土地，然兩造仍為上開2筆土地之共有人，應有部分亦均各為2分之
1等情，有系爭4筆土地之土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第124至126頁、第164頁），揆諸前開法條，原告請求合併分割，應予准許。又按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。查系爭
4筆土地為兩造所共有，應有部分均各為2分之1，而兩造間就系爭4筆土地並無不分割之約定，惟迄今仍無法就分割之方法達成協議；且系爭1511、1512、1513地號等3筆土地均屬都市計畫區內住宅區土地，系爭1513-1地號土地則為道路用地，其上均未有建築套繪管制或申請建築執照，依其使用目的並無不能分割之情事等節，均為兩造所不爭執，並有本院104年7月21日公務電話紀錄、系爭4筆土地登記第一類謄本、苗栗縣苗栗地政事務所105年2月24日苗第二字第1050001106號函、苗栗縣政府105年2月22日府商建字第1050029037號函、苗栗縣政府104年9月17日府商建字第1040177624號函及所附之地籍套繪圖、使用執照配置圖在卷可稽（見本院卷第18頁、第79至81頁、第168至169頁）。是原告請求合併裁判分割，即屬有據，應予准許。
（二）次按共有物之分割，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1、2、5項分別定有明文。再按若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號判決參照）。而按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之；關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號、63年台上字第2680號判例參照）。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年台上字第108號、98年度台上字第2058號判決參照）。
（三）被告雖辯稱：系爭4筆土地對外連通之1434地號土地為私設道路，而系爭4筆土地下方之1518地號土地則為張玉招所有，若將系爭4筆土地予以原物分割，將使被告取得之部分未有對外適宜之連絡，產生袋地通行、申請建築執照之障礙，故應採取變價分割為最佳之分割方式云云。然依上開法條及判決意旨，分割共有物方法之審認，應以原物分配為原則，必以原物分配有事實上或法律上困難時，方得以變賣共有物後以價金分配之方式為之。經查，系爭4筆土地之使用現況僅作空地使用，並未有建築物乙節，有本院104年9月21日勘驗筆錄附卷可佐（見卷第71頁），是系爭4筆土地如以原物分配予各共有人，當不致影響各共有人對其分得部分土地之通常利用。且系爭1513-1地號土地係自系爭1513地號土地分割而出，○○○區○道路用地，並對外與公有道路相連；1434地號土地至遲自68年起即供作道路使用迄今，道路狀況為鋪設柏油，路面平整，且周圍土地並無其他適宜之聯絡，確有供公眾通行之必要等情，亦有苗栗縣政府都市計畫土地使用分區證明書、苗栗縣政府104年9月17日府商建字第1040177624號函及所附之地籍套繪圖及使用執照配置圖、現場勘驗照片在卷可參（見本院卷第73至78頁、第79至81頁、理德不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書），足見該1434地號土地確係供公眾通行已久之既成道路，換言之，在1434地號土地上，即存在公有地役關係，若依附圖編號甲、乙兩部分為分割，再由兩造分別取得，則編號甲部分土地仍得由1434地號土地之既成道路通行至公有道路；編號乙部分土地則得經由現存之1513-1地號土地，對外通行至公有道路，尚不生被告前開所辯之事。基此，堪認系爭4筆土地若以原物分配之方式分割，並未有何事實上或法律上困難之情事，則被告辯稱原物分配有困難，應以變價分配云云，即難採信。
（四）次查，兩造對於以附圖所示分割方案作為原物分配之方式乙節，並未爭執，然對於如附圖所示編號甲、乙應各由何人取得該部分土地所有權，則有不同意見。經審酌系爭4筆土地之使用現況均為空地，並未蓋有建築物；而如附圖所示之分割方案，編號甲、乙部分土地均為872.86平方公尺，地勢平坦、地形均為長方形、單面臨路、編號甲面臨道路境界線約6公尺，分割後土地總價值約為57,296,680元、編號乙部分土地面臨道路境界線約3公尺，分割後土地總價值約為69,178,480元等情（見不動產估價報告書第27至28頁、第80頁），且兩造均陳稱願就分得土地差額補償對造（見卷第221、227頁），本院認若以如附圖所示之分割方案將系爭4筆土地原物分配予兩造，兩造應均可就其分得之部分為適宜之土地利用，且分得部分之土地亦保有相當之經濟價值，是應以如附圖所示之分割方案為適當。
（五）原告主張將編號甲部分分配予被告，編號乙部分分配予原告等語。查此分割方案，就原告分得編號乙部分土地，雖其供對外聯絡之道路境界線僅約3公尺，然鄰近之同地段1518地號土地既為原告之配偶張玉招所有，而該1518地號土地即與公有道路相通等情，有現場照片、苗栗縣苗栗地政事務所105年1月13日土地複丈成果圖在卷可佐（見本院卷第31至53、157頁），復為兩造所不爭執。是原告就編號乙部分土地，可藉鄰近之1518地號土地與現有之3公尺道路出入口結合利用，如此更可促進編號乙部分土地之使用及經濟效益；另就被告分得編號甲部分土地，被告仍得經由1434地號土地之既成道路通行無礙，且該道路面寬約6公尺，已足供土地通常利用，並就兩造分得土地總價值之差額予以金錢補償兼顧其權益。故本院認為系爭土地以原告主張之分割方法分割，應合於兩造利益，並可促進分割後土地利用效益之最大化，亦符合公平經濟之原則。
（六）被告固辯稱：應將附圖編號甲部分土地分歸原告、附圖編號乙部分土地分歸被告，以解決各該土地對外通行之問題云云。然附圖編號甲、乙兩筆土地，各有適宜之通行途徑，業經敘之於前。且被告於本件訴訟之前階段，除表明欲變價分割外，亦備位主張由被告取得附圖編號甲之土地、編號乙之土地分歸原告所有（見本院卷第128、161、16
2頁），甚至於苗栗縣000000000000000000
0000000段000000地號土地係屬『道路用地』，...」等語後，被告仍分別於105年2月2日具狀及於本院105年3月30日言詞辯論時聲明欲取得附圖編號甲之土地，有苗栗縣政府104年12月30日府商都字第1040266812號函、民事答辯三狀、本院105年3月30日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第151、161、162、185頁），且此備位主張亦屢經原告明確表示同意，被告遲至鑑價後始因故改稱欲取得附圖編號乙之土地。足徵被告獲悉系爭1513-1地號土地可作為附圖編號甲部分土地之對外通道後，仍有意取得附圖編號乙部分之土地，亦即採行原告所提之方案。輔以本件依原告之分割方案可促進土地利用及符合兩造利益一節，亦如前所述，爰判決如主文第1項所示。
（七）末查，土地依其坐落位置、地形、面寬、縱深、臨路狀況等情狀，其經濟上價值恆有歧異，而臨路狀況較差之土地，因其土地利用受較多之限制，經濟上價值較為低下，乃為眾所周知之事實，並經兩造同意委請理德不動產估價師聯合事務所估定如附圖分割方案所示之編號甲、乙土地總價值以為找補（見本院卷第186、189頁）。經理德不動產估價師聯合事務所就系爭4筆土地以附圖方案之分割結果，依分割後土地之位置及面積以比較法及土地開發分析法進行勘估，兩造分割後應取得之權利價值應為63,237,580元，而編號甲、乙之土地總價值分別為57,296,680元、69,178,480元，其經濟價值顯非相當乙事，有不動產估價報告書可參。是兩造分得之土地總價值既有差異，觀之前開法條、判例意旨所述，分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人為補償。因此，分得編號乙土地之原告，即應對於分得編號甲土地之被告補償5,940,900元（計算式：63,237,580元-57,296,680元=5,940,900元）。
五、綜上所述，本院審酌各共有人應有部分之比例、土地整體利用之效益、各共有人之利益、原告所提分割方案及兩造之意願，並兼顧土地價值不同之補償等情，認原告主張如主文第
1項所示之分割方案為可採，爰准予合併分割，併酌定補償金如主文第2項所示。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定不得不然，爰依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造各按其就系爭4筆土地應有部分之比例負擔2分之1，始為公允。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國106年2月24日
民事第一庭法官廖弼妍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國106年2月24日