裁判字號：臺灣宜蘭地方法院103年訴字第219號民事判決
裁判日期：民國103年09月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決103年度訴字第219號原告 周俊傑 訴訟代理人 周志剛 被告 江念祖 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自如附表所示之房地騰空遷出，並返還予原告。
被告應給付原告自民國一0三年四月二十五日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟陸佰ꆼ拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟肆佰元由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知後，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴意旨：原告於103年4月15日買受鈞院民事執行處102年度司執字第21996號拍賣程序所拍賣之如附表所示之房地（下稱系爭房地），已由鈞院於103年4月25日發給不動產權利移轉證書，原告並於103年5月9日向宜蘭縣羅東地政事務所辦理所有權登記。被告為系爭房地之前所有權人，經法院強制執行拍賣系爭房地，已屬無權占有系爭房地，然屢經催討返還並登門請託，均遭置之不理。故原告依民法第767條所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房地外，另依民法第179條規定，並請求被告應給付自鈞院發給不動產權利移轉證書起（即103年4月25日）相當於租金之不當得利之法律關係請求等語。並聲明：ꆼ、被告應自系爭房地遷出返還予原告。ꆼ被告應自103年4月25日起至遷讓返還前開房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）20,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：ꆼ、原告請求遷讓房屋部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件原告主張其經由法院拍賣程序購買系爭房地，並已辦理所有權移轉登記在案，已依法取得系爭房地所有權人之地位，然前系爭房屋之所有權人即被告無合法權限但尚占有該房屋之事實，業據原告提出本院所發不動產權利移轉證書及系爭房地所有權狀為證。而被告已於相當期間受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同法條第1項之規定，視同自認原告主張之上開事實。另經本院依職權發函宜蘭縣政府警察局羅東分局，請其查明系爭房地現為何人居住占有使用，據其該分局103年9月3日以警羅偵字第0000000000號函覆本院之查訪表中之紀錄可知系爭房地屋內無人居住，屋主為被告或其父親 江金德 ，此有該警察局所製作之查訪紀錄查訪表附卷可參（見本院卷第21至23頁）；再，於本院至現場履勘時，經勘驗結果：
「…，有被告母親 林于湘 應門，稱被告在國外工作會在聖誕節回來，目前房屋是我們母子居住…」等情，有本院勘驗筆錄(見本院卷第25頁)附卷可憑。是原告之主張，自堪信為真實。從而，原告依民法第767條之規定請求如聲明第一項所示，為有理由，應予准許。
ꆼ、原告請求返還不當得利部分：
ꆼ、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查，被告無權占有系爭房地，其因此受有使用該房地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。
ꆼ、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭房地為公寓電梯華廈型式，房屋為二樓兩間房中之一房，週邊有公共設施：文化二館、傳統市場，○○○鎮○○道路，交通便利，生活機能良好，商業發展近年漸多，周圍大多為公寓住宅等情，有本院勘驗筆錄及照片(見本院卷第26頁至第29頁)附卷可參。是本院審酌上情，認其租金應以系爭房屋占用土地及建築物申報總價之年息8%為適當。而系爭房屋103度課稅現值為26萬1600元，系爭土地之申報地價為每平方公尺3萬7021元（計算方式：公告地價4萬6276元×80%＝3萬7021元，元以下四捨五入），復有原告提出之103年契稅繳納書及土地第二類謄本可資憑算，則依系爭房屋坐落土地面積計算，系爭土地之申報總價為733,645元（計算式：2086×95/10000×37021＝733645），加計系爭房屋之課稅現值26萬1600元，再按土地及建築物申報總價額年息8%計算，被告每月應給付原告相當於租金之不當得利應為6,635元（計算式：【733645＋261600】×8%÷12＝6,635，元以下四捨五入）。
四、綜上，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房地遷讓返還予原告，及自103年4月25日（即原告取得系爭房屋所有權之日）起至遷讓之日止，按月給付原告6,635元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年9月30日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月1日
書記官林秀麗訴訟費用計算式：訴訟費用10,900+差旅費500元