臺灣屏東地方法院民事判決 95年度潮簡字第663號
原 告 乙○○
兼 訴 訟
代 理 人 甲○○
被 告 戊○○
丙○○
上 1 人
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求清償債務等事件，本院於96年1月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告丙○○應給付原告乙○○新台幣貳萬陸仟參佰柒拾參元，及
自民國九十五年九月八日起至清償日止，按年利率百分之五計算
之利息。
被告戊○○應給付原告乙○○新台幣貳萬玖仟零貳拾捌元，及自
民國九十五年九月八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之
利息。
被告戊○○並應自民國九十四年十二月五日起至返還坐落屏東縣
○○鎮○○段九九之五地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分
土地之日止，按月給付原告乙○○新台幣肆仟參佰壹拾伍元、原
告甲○○新臺幣壹仟零柒拾玖元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之二十一，由被告戊○○負擔百
分之二十四，餘由原告乙○○負擔。
本判決第一項、第二項、第三項得分別假執行；但被告丙○○、
戊○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣貳萬陸仟參佰柒拾
參元、壹拾萬肆仟伍佰肆拾肆元為原告預供擔保，得分別免為假
執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告部分：
㈠原告起訴主張：
⒈坐落屏東縣○○鎮○○段99之5地號土地（下稱系爭土
地）原為訴外人 倪平 所有，倪平於民國74年、81年間在
系爭土地上興建未保存登記建物（下稱系爭建物）。嗣
倪平於81年4月13日將系爭土地之所有權及系爭建物之
事實上處分權售予訴外人 鐘金地 ， 鍾金地 再於81年7月
20日在售予訴外人 郭俊雄 及被告丙○○，並由丙○○取
得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權。其後
，丙○○於85年1月25日將系爭土地設定抵押權予銀行
貸款，嗣銀行聲請拍賣系爭土地，原告乙○○於94年1
月27日拍定取得系爭土地所有權，而系爭建物於94年5
月16日，則由丙○○出賣於被告戊○○，並於94年6月
25日將本件建物點交予戊○○。又乙○○於94年12月5
日將系爭土地所有權應有部分5分之1出賣於原告甲○○
，並為所有權移轉登記。
⒉本件原告於取得土地所有權後，向被告提起拆屋還地之
訴，本院於94年10月31日以94年度訴字第105號判決原
告敗訴，原告對之提起上訴，並追加被告應給付原告類
似租金之不當得利，臺灣高等法院高雄分院以94年度上
字第200號裁定原告請求不當得利及核定地租之基礎事
實，與拆屋還地之基礎事實不同，尚須重新調查有礙訴
訟之終結，亦不符合民事訴訟法第255條第1項第2款至6
款之事由，原告追加之訴並不合法，應予駁回。原告為
保護個人法益不得不提起本訴。
⒊按無法律上之原因而受有利益，至他人受損害，應返還
其利益，民法第179條訂有明文。又依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益至他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方
所受利益為限，非以請求人所受損害為準。無權占用他
人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念
（最高法院61年台上字第1695號判例）。次按城市地方
房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分
之10為限，此見土地法第105條準用同法第97條第1項即
明。因此：
①被告丙○○自94年1月27日至94年6月24日使用原告之
土地，其獲有相當於租金之不當得利。其依土地法第
105條準用同法第97條第1項「基地租金數額，以不超
過基地申報地價年息百分之十為限」之規定，本件土
地位居東港鬧區附近商家林立，原告認為應以申報地
價年息百分之10為準。因此：丙○○應給付乙○○新
台幣（下同）58,164元（誤載為56,592元）。計算式
如下：申報地價（9,760元）×面積（147平方公尺）
×10%＝143,472元；143,472÷365＝393；393×日數
（4＋28＋31＋30＋31＋24）＝58164元（94年1月27
日起至94年6月24日止）。
②戊○○自94年6月25日起至94年12月4日止使用乙○○
之土地亦獲有相當於租金之不當得利。戊○○應給付
乙○○64,059元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止依上開金額按週年利率百分之5計算之利息。計算
式如下：申報地價（9,760元）×面積（147平方公尺
）×10%＝143,472元；143,472÷365＝393,393×日
數（6＋31＋31＋30＋31＋30＋4）＝64,059元（94年
6月25日起至94年12月4日止）。
③戊○○自94年12月5日起至返還土地之日止，按月給
付乙○○9,565元。計算式如下：申報地價（9,760元
）×面積（147平方公尺）×10%×80%＝114,777元；
114777÷12＝9564.75（4捨5入）。
④戊○○自94年12月5日起使用甲○○之土地，應按月
給付甲○○2,391元。計算式如下：申報地價（9,760
元）×面積（147平方公尺）×10%×20%＝28,694元
；28,694÷12＝2391.1666（4捨5入）。
⒋綜上，被告占用原告土地，原告受有損害，爰依民法第
179條及第425條之1第2項請求損害金及核定租金等語。
並聲明：①被告丙○○應給付原告乙○○58,164元，及
自起訴狀繕本送達翌日即95年9月8日起至清償日止（漏
載至清償日止），按年利率百分之5計算之利息（利息
起算日部分原聲明自94年6月25日起，嗣減縮如上之聲
明）；②被告戊○○應給付原告乙○○64,059元，及自
起訴狀繕本送達翌日即95年9月8日起至清償日止，按年
利率百分之5計算之利息（利息起算日部分原聲明自94
年12月5日起，嗣減縮如上之聲明）；③被告戊○○應
自94年12月5日起至返還土地之日止，按月給付原告乙
○○9,565元（原聲明請求至房屋得使用期限之日止，
嗣擴張如上之聲明）；④被告戊○○應自94年12月5日
起至返還土地之日止，按月給付原告甲○○2,391元（
原聲明請求至房屋得使用期限之日止，嗣擴張如上之聲
明）；⑤均願供擔保，請准宣告假執行
㈡對被告抗辯為之陳述：⒈有關被告答辯稱：原告使用其共
同壁云云均係反客為主之說詞。蓋原告之房屋係興建40年
以上之建物，嗣後於76年改建為3樓建築（78年稅捐處即
行課稅；證一房屋現值表，見本院卷第74頁），訴外人倪
平於81年才建造系爭建物，此為兩造不爭執之事實，被告
所指之共同壁係原告所有，合先敘明。⒉有關「使用共同
壁協定」係當事人雙方基於彼此建築之需，共同出具土地
以為該共同壁結構體坐落基地，一方無須支付他方土地價
金實為社會通常之模式。如為土地使用費之支付，則為租
地建屋，兩者意思表示不同，法律關係亦不同。故被請求
抵銷之聲明為無理由。⒊被告建物結構為Ｆ形右邊依附右
鄰之共同壁為結構（鑑定報告第3頁，見本院卷第76頁背
面），其使用原告之共同壁甚明。換言之，如未使用原告
之共同壁，被告之建物將倒塌。據此，被告占用原告土地
部份應加計原告所有東港段99-4地號部份面積1.68㎡（14
×0.12），及使用原告所有103.6㎡（（4＋3.4）×14＝
103.6）共同壁之使用費。
二、被告則均以：㈠系爭建物，對系爭土地有法定地上權存在，
實因系爭建物係被告丙○○所有，因85年1月25日前，已建
築完成，當時訴外人即原告之父 倪瑞雲 （已逝）因建物自住
之必要先行取得使用執照及辦理保存登記之法定需要向被告
簽訂「使用共同壁協定書」之法律行為。上揭土地之地境線
為共同壁之共同使用牆壁，應為兩造不爭執之事實，合先敘
明。㈡上述倪瑞雲因與被告丙○○之法律行為而受有法律上
之利益至今。倘若當時丙○○拒絕同意簽訂「使用共同壁協
定書」勢必致其屋（及坐落屏東縣○○鎮○○路○○號）無法
保存登記而成為一違章建築，依法必須拆除。上述協定書完
成於84年10月20日至今已達10年以上，原告之父倪瑞雲已死
，原告未辦理限定繼承，亦未放棄繼承。依法自應於原告之
父死亡起或民法第126條所定5年內，付被告該共同牆壁之使
用費。㈢民法第335條，抵銷，應以意思表示向他方為之。
其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷之時按照抵銷之數額
而消滅。現今原告主張土地為其所有應由被告付其租金或使
用費，然被告主張原告亦有使用被告之共同牆壁為此亦應相
對付出代價，且此種對價均應以金錢為計算方法，符合民法
第335條所定之要件。㈣本件經東港地政事務所於95年10月
25日實地進行複丈後以之被告並未占用全部土地。且原告亦
應扣除共同壁之使用範圍和返還其不當得利予被告。故有必
要判令原告敗訴，或責令其負擔共同壁使用之使用費用，以
資公平。㈤原告等指出系爭房屋係興建40年以上之建物（按
40年前未有「建築法」之頒布在台灣區是60年12月22日方始
首次由總統公佈），故在該日之前之台灣區房舍皆為合法建
物。原告自承系爭房屋76年改建為3樓建築，據此作為合法
登記及建物第1次登記（俗稱保存登記），此種手續是一種
法律行為。必須被告當時依原告之請求雙方配合才有合法之
可能。此種「依法配合之法律行為」不容被告以此狀否定或
反對或反悔，否則被告必須負法律責任負起賠償之義務。故
「共同壁」既由雙方當年以兩願之情形完成簽訂同意，各蒙
利益及建物之完整性，實不可片面否定。現原告據此請求一
定程度之利益，實已非理性之請求等語。並聲明：㈠原告之
訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請求免為假執行。
三、原告主張系爭土地原為訴外人倪平所有，倪平於74年、81年
間在系爭土地上興建系爭建物。 嗣倪平 於81年4月13日將系
爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權售予訴外人鐘金
地，鍾金地再於81年7月20日在售予訴外人郭俊雄及被告丙
○○，並由丙○○取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實
上處分權。其後，丙○○於85年1月25日將系爭土地設定抵
押權予銀行貸款，嗣銀行聲請拍賣系爭土地，原告乙○○於
94年1月27日拍定取得系爭土地所有權，而系爭建物於94年5
月16日，則由丙○○出賣於被告戊○○，並於94年6月25日
將本件建物點交予戊○○。又乙○○於94年12月5日將系爭
土地所有權應有部分5分之1出賣於原告甲○○，並為所有權
移轉登記；又系爭建物占有如附圖所示A、B、C、D部分之系
爭土地，面積合計132.63平方公尺之事實，業據原告提出土
地複丈成果圖、臺灣高等法院高雄分院94年度上字第200號
民事判決、土地登記謄本各1份為證（本院卷第10至14頁、
97頁），並經本院於95年10月25日會同屏東縣東港地政事務
所測量人員勘測無訛，有勘驗筆錄及該地政事務所95年11月
15日屏港地二字第0950008098號函暨複丈成果圖各1份在卷
可稽（本院卷第34、35、45、46頁），且為被告所不爭執，
固堪信為真實。惟原告主張依民法第179條、第425條之1第2
項之規定，被告應給付原告相當於租金額之不當得利及核定
租金等情，則為被告所爭執，並以上揭情詞置辯。本院審酌
如下：
㈠請求不當得利部分：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，房屋受讓人與讓與人間推定在
房屋得使用期間內，有租賃關係」、「出租人於租賃物交
付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃
契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條之1、第
425條第1項分別定有明文。又土地與房屋為各別之不動產
，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用
分開而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土
地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出售
，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解為當事人
之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買
人默許房屋承買人繼續使用土地，亦即使用土地之房屋所
有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質
，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，
當可訴請法院裁判，又其再因轉讓而承受土地所有權之人
，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有
權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默
許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土
地所有權人之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人
對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，此有最高法院
48年度臺上字第1457號判例及該院73年度第5次民事庭會
議決議可供參照。
⒉是查，本件系爭地及建物所有權及事實上處分權之移轉，
即如上述，則依上揭說明所示，被告與原告間就系爭建物
與系爭土地之利用關係自應推定為租賃關係，則被告先後
所有之系爭建物占有系爭土地即非無權占有。準此，原告
不當得利之法律關係向被告請求租金，即非有據。
㈡請求給付租金部分：
⒈然被告利用原告所有系爭土地屬租賃關係，既如上述，則
原告依民法第425條之1之規定，向被告請求地租自屬有據
。雖被告以上揭情詞置辯，並提出共同壁使用契約書1紙
為證（本院卷第59頁）。惟查，觀諸上開共同壁使用契約
書之記載，並無法得知是否有被告所辯稱之原告所有房屋
使用被告所有系爭建物牆壁之情，故被告上開所辯，是否
可採，已非無疑。且依被告於本院審理時所自承：「（有
無約定共同璧如何使用？計費？）沒有約定。當時是互惠
（本院卷第86頁）」等語，可知縱被告所辯原告確有使用
共有壁乙事確屬真實，亦係基於互惠原則之情形下，而互
相合意作為無償之使用，則被告與訴外人即原告之父既有
此合意，自無使用共有壁費用之問題。故被告此部分所辯
，並非可採。是以，兩造間就租金部分雖曾同意調解，但
調解不成立，堪認兩造對於租金數額已不能協議，原告自
得請求本院定之。
⒉再者，原告計算租金之基準，依上開原告所臚列之計算式
及土地登記謄本面積之記載，可知原告係以系爭建物占用
系爭土地所有面積147平方公尺為計算之標準。惟系爭建
物占用系爭土地之面積為132.63平方公尺之事實，既如上
述，自應以占用之面積為據，故原告請求被告給付租金，
若逾132.63平方公尺之範圍，應屬無據。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物
申報總價額10％為限，又土地法第97條所謂土地及建築物
之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄
市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項
、土地法施行法第25條分別訂有明文。而法定地價，依土
地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之
地價。且土地法第97條第1項規定城巿地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，乃指房
屋租金之最高限額而言，非謂所有房屋租金均照申報價額
年息10％計算，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度
及占用人利用基地之經濟價值、所受利益等項以為決定，
最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照。經查：被告
先後所有系爭建物占有之系爭土地，位居屏東縣東港鎮，
該系爭建物為2層磚造建物，外觀水泥結構已完成，但內
部裝修部尚未完成，目前供訴外人即被告友人於下午時段
賣黑輪使用，另系爭土地南臨約20米寬的中山路，其餘北
、東、西向均臨他人之土地，其上均建有房屋，且附近均
為商家，對面為臺灣電力公司東港服務所，又與系爭建物
隔2間即為大眾商業銀行，距國光號客運步行約5分鐘，且
中山路○○○鎮○○○道等情，業據本院勘驗屬實，有上
開勘驗筆錄及照片4幀在卷可稽，足見系爭土地所坐落之
位置，交通相當便捷，生活機能頗為健全。本院參酌系爭
土地位置、工商繁榮程度、使用人利用系爭土地之經濟價
值、所受利益等各項情狀，認被告占有之系爭土地周遭之
工商繁榮狀況尚屬興盛，交通亦屬便捷，生活機能亦健全
，惟因系爭建物尚未完工，且僅供攤販擺設之用，而系爭
土地自89年7月起迄今之土地申報地價均僅值每平方公尺
9,760元，有屏東縣東港地政事務所96年1月8日屏港地四
字第0960000095號函所附之地價謄本1份在卷可稽（本院
卷第67頁），若以申報地價年息10％（即上開土地法規定
之最高限額）計算基準，衡情實屬過高，尚非公允，故參
酌上開系爭建物之現況，及被告利用基地之經濟價值、所
受利益等因素，本院認原告得請求之租金應以系爭土地申
報總價額年息5％計算，應較為允當。
⒉職是之故，系爭土地每平方公尺之申報地價，自89年7月
起，均為9,760元，另被告占有系爭土地之面積為132.63
平方公尺，均如上述，則本院分別計算原告所得請求之金
額如下：
①被告丙○○自94年1月27日至94年6月24日止使用原告乙
○○所有之系爭土地，應支付之租金：
⑴自94年1月27日至94年6月24日止，共計149日（原告
少計算1日）。而每日原告所得請求之租金金額為177
元（計算式：9,760元【申報地價】×132.63平方公
尺【占用面積】×5％＝64,723元；64,723÷365【天
數】＝177；元以下4捨5入）。準此，原告乙○○得
請求被告丙○○支付此部分之租金，應為26,373元（
149×177＝26,373）。
⑵從而，原告乙○○得請求被告丙○○給付26,373元，
及自起訴狀繕本送達翌日即95年9月8日起至清償日止
，按年利率百分之5計算之法定遲延利息。逾此範圍
之請求，即屬無據。
②被告戊○○自94年6月25日至94年12月4日止使用原告乙
○○所有之系爭土地，應支付之租金：
⑴自94年6月25日至94年12月4日止，共計164日（原告
少計算1日）。而每日原告所得請求之租金金額為177
元，已如上述。準此，原告乙○○得請求被告戊○○
支付此部分之租金，應為29,028元（164×177＝29,0
28）。
⑵從而，原告乙○○得請求被告戊○○給付29,028元，
及自起訴狀繕本送達翌日即95年9月8日起至清償日止
，按年利率百分之5計算之法定遲延利息。逾此範圍
之請求，亦屬無據。
③被告戊○○自94年12月5日起至返還系爭土地如附圖所
示A、B、C、D部分土地之日止，應支付原告乙○○、甲
○○之租金：
⑴原告乙○○、甲○○就系爭土地之應有部分各為5分
之4、5分之1等情，業如上述，則原告乙○○、倪聖
和得分別請求被告戊○○按月給付之租金應為4,315
元（計算式：9,760元×132.63平方公尺×5％＝64,7
23元；64,723÷12【月數】＝5,394；5,394×4/5【
應有部分】＝4,315；元以下均4捨5入）、1,079元（
計算式：5,394－4,315＝1,079）。
⑵從而，原告乙○○、甲○○得分別請求被告戊○○自
94年12月5日起至返還系爭土地如附圖所示A、B、C、
D部分土地之日止，按月給付乙○○4,315元、甲○○
1,079元。至逾此範圍之請求，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1請求本院定租金數額，並
分別請求被告給付上開金額之租金及法定遲延利息，為有理
由，其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件訴訟費用，爰審酌兩造勝訴比例，除原告甲○○所占敗
訴之比例甚微，無庸諭知負擔訴訟費用外，其餘兩造依主文
第5項所示之比例負擔。
六、又依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件就原告
勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由
本院依職權宣告假執行。惟被告均陳明願供擔保請准免為假
執行之宣告，亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予
駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條
，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 8 日
潮州簡易庭法 官 楊宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 2 月 8 日
書記官 張福山