臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭民事簡易判決
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
吳振東 律師
被 告 甲○○
上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於96年1月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹佰零玖萬參仟參佰參拾參元，及其中新
台幣玖拾貳萬伍仟元部分自95年4月13日起、新台幣壹拾陸萬捌
仟參佰參拾參元部分自95年8月2日起，均按週年利率百分之伍計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一即新台幣參仟肆佰拾柒元，餘新台
幣參萬零柒佰肆拾捌元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限。原告本起訴請求被告
經將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地上之房屋即門牌號
碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○段○○○號（門牌整編○○○
鄉○○○路○○○○號，以下簡稱系爭房屋）遷讓交還原告，並
應給付原告積欠之租金與相當租金之不當得利共新台幣（下
同）940,000元及法定之遲延利息。嗣於本院審理時，原告
撤回被告應遷讓系爭房屋之聲明，且擴張請求被告給付上述
積欠租金與相當租金之不當得利之金額為1,140,000元及法
定之遲延利息，依前述說明，於法均無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：兩造於92年1月26日簽訂租賃契約，約定被
告向原告承租系爭房屋，租期自92年3月1日起至102年2月28
日止，租金則約定自92年3月1日起至94年2月28日止每月40,
000元，自94年3月1日起至98年2月28日止每月50,000元，自
98年3月1日起至102年2月28日止每月60,000元，於每月1日
前付清當月租金。（以下簡稱系爭租約）詎被告自93年9月
起，即未依約給付租金，迄95年4月止尚積欠租金計940,000
元。經原告於同年4月12日以礁溪郵局第112號存證信函催告
被告7日內付清積欠租金，被告仍置之不理，遂復於同年月
21日以宜蘭16支郵局第10號存證信函通知被告終止上開租
約。是兩造間之租賃契約關係已於95年4月21日因終止而消
滅，而被告遲至同年月8月2日始交還系爭房屋，該期間被告
自屬無權占有系爭房屋，而另受有相當於租金之利益。為此
， 爰依 租賃契約之法律關係，求為命被告應給付積欠之租金
940,000元，並自95年4月2日起至清償日止按年利率百分之5
計算之利息；另依不當得利之法律關係，求為命被告給付無
權占有系爭房屋期間，按月以50,000元計算之相當於租金之
利益共計200,000元，及自95年8月2日起至清償日止按年利
率百分之5計算之利息之判決。
三、被告則以：因系爭房屋前面施作道路，從93年9月至94年12
月這段時間，租金經兩造協商調降為每月30,000元，伊原本
要付原告16個月共計480,000元之租金後，便終止租約，但
是原告不願意將一開始開立之押租金300,000元之本票還給
伊，所以伊就沒有把錢交給原告等語，所以原告應按當時約
定降低之租金來計算才是，資為抗辯，並聲明請求駁回原告
之訴。
四、原告主張兩造就系爭房屋簽訂有系爭租約，然自93年9月起
因被告未依約給付租金，經原告催告後而以前述存證信函通
知被告終止系爭租約，系爭租約終止後被告則於95年8月2日
遷讓系爭房屋等情，業據原告提出系爭租約影本、宜蘭縣礁
溪郵局95年4月12日第112號存證信函、宜蘭縣宜蘭第16支局
95年4月21日第10號存證信函等為證，並為被告不爭執，堪
信原告前述主張為可採。原告進而主張，在終止契約前，被
告尚積欠自93年9月起至95年4月止之租金共940,000元未償
，另終止契約後至95年8月2日止，此段期間被告仍繼續無權
占用系爭房屋，而獲有相當租金之利益，原告因此受有損害
，計200,000元等情，被告則否認之，並以前詞為辯。
五、得心證之理由：
（一）被告雖辯稱自93年9月以後之16個月租金數額，已與原告
達成減少租金之協議，而將租金減少為每月30,000元，共
480,000元云云。按當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段有明文規定
。被告前述所辯，不僅原告否認之，且被告所舉之證人乙
○○於本院審理時亦就於去年年底時，被告之妹妹確實有
與丙○○商談租金給付之事宜2次，惟因又涉及是否歸還
押租本票一節，因此雙方並沒有達成共識等情證述甚詳。
再者，證人乙○○與兩造均無利害關係，且於兩造協商當
時受邀為見證人，自屬受兩造信任之人，是其上開證言，
當無偏袒何造之理。何況，被告自承事後確實亦未實際給
付原告關於93年9月至94年12月間以每月30,000元計算之
租金共計480,000元，是被告上開所辯因系爭房屋屋前道
路施工，兩造已就93年9月以後租金達成為每月30,000元
之協議云云，並無證據足以佐證，依前述說明，自難以之
為被告有利之認定。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得
終止契約。民法第440條有明文規定。經查，原告主張被
告自93年9月起即未依約按月給付租金，原告至95年4月12
日以前揭存證信函催告被告於7日內如數給付，被告於同
日收受送達後，直至於同年4月21日再收受原告通知終止
系爭契約之存證信函（均有掛號郵件收件回執可憑）之前
均未為給付一節，為被告不爭執，已如前述。是被告遲延
給付租金之總和或期間均早已達2期以上，被告於知悉原
告催繳租金之意後，仍未依約繳交租金，已如前述，依前
述說明，原告自得終止租約，是原告主張已95年4月21日
終止契約，即屬正當。
（三）又按出租人有於約定日期支付租金之義務。民法第421、
439條有明文規定。又依兩造系爭租約第1條之約定，租金
應於每月1日以前預付當期租金。是自93年9月1日起至95
年4月21日系爭租約終止時止，此段期間出租人即被告仍
有支付租金之義務。是原告依據系爭租約之法律關係，
請求被告尚應給付原告租金合計925,000元（000000+6850
00=925000），即有理由。計算式如下：
⑴93年9月1日起至94年2月28日止，以每月40,000元計算
，共240,000元（40000元x6個月=240000元）。
⑵94年3月1日起至95年4月21日止，每月以50000元計算，
其中95年4月份以21/30計算，共685,000元（50000元
x13個月+50000元x21/30個月=685000元）。
（四）再按，承租人於租賃物關係終止後，應返還租賃物，民法
第455條前段規定甚詳。又無法律上原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人其所受利
益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；又無
權占用他人之土地者有獲得相當於租金之利益，為社會通
常之觀念，民法第179條、第181條分別定有明文，且有最
高法院61年台上字第1695號民事判例意旨可供參酌。經查
，系爭租約已於95年4月21日因原告終止，依法被告即應
將系爭房屋返還原告，惟被告自95年4月22日起至同年8月
2日遷讓系爭房屋前止仍繼續占有系爭房屋，當屬無權占
有。依前述說明，原告向被告請求此段期間之相當租金之
不當得利，誠屬有據。又查原告先前將系爭房屋出租被告
時，此段期間約定之租金為為每月50,000元，已如前述，
此金額自可作為計算不當得利賠償金之標準，是原告依不
當得利法則，請求被告給付自95年4月22日起至同年8月2
日止，按每月50000元計算之不當得利，計168,333元（
50000元x3個月+50000元x11/30個月=168333元，以下四捨
五入）為有理由，逾此部分則無理由。
（五）綜上，原告依據系爭租約之法律關係及不當得利之法律關
係，請求被告給付1,093,333元，及其中925,000元部分自
被告收受租金催告通知翌日起即95年4月13日起、其中168
,333元部分自起訴狀繕本送達後原告所主張之95年8月2
日起，均以週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由
，逾此部分則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分為因房屋定期租賃而涉訟，屬民事訴訟
法第427條第2項第1款之事件而行簡易訴訟程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款依職權宣告假執行
。
七、訴訟費用負擔之依據：本件原告支出之訴訟費用即裁判費
34,165元，依民事訴訟法第79條、87條第1項，確定如主文
第3項所示。
中 華 民 國 96 年 2 月 6 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官蔡仁昭
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
中 華 民 國 96 年 2 月 6 日
書記官李明威