裁判字號：臺灣高雄地方法院108年訴字第1289號民事判決
裁判日期：民國109年12月17日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決108年度訴字第1289號原告 林永昇 訴訟代理人 黃建雄 律師複代理人 蔡志宏 律師被告 李野虎 訴訟代理人 李陳春美
林玠均 律師 洪濬詠 律師被告 李三吉 訴訟代理人林玠均律師
洪濬詠律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應分別給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中將訴之聲明更正為：㈠被告應分別給付原告95萬元，及自民國108年9月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行，核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地（107年重測前為拕子段302、302-1地號，權利範圍均全部，下合稱系爭土地），為被告與訴外人 李天富 共有，應有部分各3分之1，系爭土地與同段282地號土地（下稱系爭282號土地）相鄰，系爭282號土地可聯通大莊路對外通行；原告有意購買系爭282號土地，然考量系爭282號土地面積不夠大，故須先購買系爭土地才有購買系爭282號土地之實益，乃於106年間透過訴外人 陳信成 即仲介代為洽購系爭土地事宜，嗣陳信成告知原告，系爭土地乃被告與李天富之祖產，使用現況係由被告與李天富分管，被告使用東側臨系爭282號土地3分之2（下稱系爭土地東側部分），李天富使用西側3分之1，兩造與陳信成一起商談，並於106年4月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告買賣標的為系爭土地分割後之系爭土地東側部分，買賣價金為864萬3,000元，仲介費10萬元由被告負擔，原告扣除仲介費10萬元後，簽約當日匯款被告各95萬元，合計190萬元，約定待被告取得系爭土地東側部分單獨所有權後，再移轉予原告，然系爭契約第1條訴外人 楊添恩 即地政士製作時，誤載買賣標的為系爭土地之應有部分3分之2，然無礙兩造意思合致買賣標的為系爭土地東側部分。詎被告因與李天富就分割位置協調不成，迄今無法履行其取得系爭土地東側部分所有權並移轉予原告之義務，經原告催告未果，原告於108年5月6日以存證信函催告被告返還定金，惟被告於108年5月10日回覆要原告自行解決系爭土地分割事宜，並以原告違約不交付證件辦理移轉登記為由沒收定金，被告既無履約意願，依民法第223條第2、3項規定，構成給付遲延，爰依系爭契約第14條前段約定及民法第259條第1款規定，以起訴狀之送達為解除系爭契約之意思表示，請求被告返還已收之各95萬元等語。並聲明：㈠被告應分別給付原告95萬元，及自108年9月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行，
三、被告則以：原告購買者為被告就系爭土地之應有部分，並非分割後系爭土地東側部分，系爭契約簽訂時，兩造亦僅約定買賣期間交款、點交土地等事項，並未談及分割共有物事宜，被告亦未答應原告會處理系爭土地分割事宜，若兩造間有約定系爭土地之分割事宜，依經驗法則，地政士不可能遺漏記載，因此被告並無違約，亦無構成系爭契約第14條前段約定情事，原告解除系爭契約於法不合，系爭契約仍屬有效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地為被告與李天富共有，應有部分各3分之1，系爭土
地由被告與李天富分管使用，被告李野虎使用系爭土地東側部分，被告李三吉使用中間3分之1，李天富使用西側3分之1。
㈡系爭土地與系爭282號土地相鄰，系爭282號土地可聯通大莊路對外通行，系爭土地是袋地。
㈢兩造於106年4月24日簽訂系爭契約，約定仲介費10萬元由被
告負擔，買賣價金864萬3,000元，原告於106年4月24日匯款予被告各95萬元，合計190萬元。
㈣系爭契約「立買賣契約書人」欄記載：「出賣人：李三吉（1/3）、李野虎（1/3）；承買人：林永昇」；契約第一條：
不動產標示「權利範圍」欄記載：「2/3」。
五、本件爭點如下：㈠系爭契約約定之買賣標的為被告就系爭土地之應有部分，抑
或系爭土地東側部分？㈡被告依系爭契約，是否負有分割系爭土地，並將系爭土地東
側部分移轉登記予原告之義務？如有，被告是否已構成給付遲延？系爭契約是否經原告合法解除？㈢原告得否依請求被告返還已受領之買賣價金？
六、本院之判斷：㈠系爭契約約定之買賣標的為被告就系爭土地之應有部分，抑
或系爭土地東側部分？
1.觀諸系爭契約，「立買賣契約書人」欄記載：「出賣人：李三吉（1/3）、李野虎（1/3）；承買人：林永昇」；契約第一條：不動產標示「權利範圍」欄記載：「2/3」等情，此有系爭契約1份在卷可查（見本院108年度審訴字第949號卷第33至36頁），原告固主張此為地政事誤載，買賣標的為系爭土地東側部分云云。惟證人楊添恩即製作系爭契約之地政士到庭證稱：兩造在106年4月24日到我的事務所簽土地標岡山區子段302地號，面積4,186，權力範圍3分之2，同段地號302-1，面積1,668，權利範圍3分之2之系爭契約，由我製作系爭契約。（為何權利利範圍要寫3分之2，是指何意？）來簽約的出賣人李野虎3分之1，李三吉3分之1，買受人是原告，他要買兩個人加起來3分之2權利。（簽的時候是被告各3分之1，所以寫3分之2是因為他們兩個加起來要賣的？）是。（所以你才會在出賣人李野虎、李三吉後面都寫3分之1？）是。買的時候原告知道被告各3分之1應有部分，原告有拿權狀，有親自簽名。（「價款支付方法」是你寫的？）是。（第一點，106年4月24日給現金200萬。第二點，農業核證明核發後三日內一次支付新台幣200萬元，這是指何意？）因為這是農地，要節稅要農業證明才能免稅，要跟區公所申請農業證明。被告就可以申請農業證明（要去申請農業證明，區公所會核發，價款第二期是約定申請到農業證明，核發後三日內再支付200萬，是否如此？）是。（第三點記載，產權登記完成三日內，支付464萬3,000元，產權登記完成是指何意？）過戶他們名字之後，我通知他們產權過戶了，要來開票，三天內要支付完成。（要如何過戶？）農業證明出來之後，要跟稅捐處申報增值稅單，待證件齊全就可以到地政事務所登記過戶。（所以被告的各3分之1過戶登記給原告嗎？）是，三期款約定就這樣給完了。（所以簽約時跟付錢時，這塊土地要分割嗎？）這個契約完整性一定要找陳信成，他是介紹人兼見證人，他主要是他介紹他們買賣的，中間要履行契約時，我都跟陳信成說，他說要去找另外一位共有人，解決另外3分之1的問題。（何謂解決另外3分之1的問題？）因為這是共有，另外一個人是3分之1，未出賣的那3分之1，要把這3分之1結合好之後再一起辦過戶，我聽他說可能是價錢的問題還是分割的問題，有到區公所調解，他有來拿雙方的資料到燕巢區公所調解，所以這中間的過程陳信成最清楚。（是簽約之前還是簽約之後？）簽約之後。（是給錢之前還是給錢之後？）是給錢之後，只付完第一期之後，就要去履行。（你說要處理3分之1產權的問題是約定在哪裡？有約定嗎？）那個跟這個沒有關係。（那個約定與系爭契約有關係嗎？）之所以第二期沒有付，就是因為介紹人說要先等一下。（他們有無約定第二期要付的時候，要把3分之1的部分處理好？）他有說要趕快處理，我幾乎每個禮拜都有跟他們說要趕快處理，陳信成說他已經在處理另外一個3分之1的事情，他說要分割或是跟他買。但是並沒有約定3分之1不買賣就不成立。（所以他們約定的權利範圍就是被告的各3分之1，共3分之2賣給原告，當下簽約同一天給付200萬，第二期款約定是農業證明核發下來原告就給第二期200萬，是否如此？）是。（有無約定要分割之後才給第二期、第三期？）沒有這樣約定，只是說要盡量趕快完成。（被告共賣3分之2，他們也有履約了，是否如此？）是。（方稱要處理3分之1，是何時發生的事情？）簽約之後，仲介陳信成說要處理的。（當時有無提到要等到分割完再去過戶？）沒有講，事後仲介為了大家好，要把土地整合好，但因為價錢談不攏，就到區公所主張用協議分割，他有來這邊印資料去，拖了好幾年，一直催都沒有，後來他們有約，我叫介紹人一定要約好，不然拖太久了，連絡的結果，直到108年1月10日9時到我事務所，雙方來都沒有帶契約書，所以我跟他們說以我這份契約書為主，約定最慢於108年4月24日以前要依約履行，也就是要照前面的契約走，若沒有依照契約，就是違約要負違約責任。他們都有簽名、蓋章，也有見證人即仲介。（庭呈契約書一份，影印附卷）（上面兩行的字是你寫的嗎？）是，他們同意後簽名蓋章。第一條是當初簽約時就有說賣方要鑑界給買方，已有履行了。（第二條記載，雙方約定最遲於108年4月24日前依照契約履行否則終止契約。這樣寫是什麼意思？）他們自己協調好，他們約定時間，給他三個多月做這件事情，最慢4月24日之前要完成契約，可能介紹人沒有跟另外那3分之1的人溝通好，所以到4月24日都沒有來。等語（見本院卷第211頁至第227頁），核與系爭契約記載內容互核相符，顯見兩造約定系爭契約之買賣標的為系爭土地被告之應有部分共3分之2乙節，堪以認定。原告主張系爭契約約定之買賣標的為系爭土地東側部分云云，不可採信。
㈡被告依系爭契約，是否負有分割系爭土地，並將分割後所分
得單獨部分土地所有權移轉登記予原告之義務？如有，被告是否已構成給付遲延？系爭契約是否經原告合法解除？原告主張被告依系爭契約，負有分割系爭土地，並將系爭土地東側部分移轉登記予原告之義務云云，然觀諸系爭契約並未載明任何關於系爭土地分割之事宜，且經證人陳信成即系爭土地買賣仲介到庭證稱：（買賣的是何部分？）系爭土地有3個人共有，賣的就是3分之2的部分。（就是賣在庭二位被告他們3分之2的部分？）是。然後要去跟另一位不賣的溝通分割的事。（就是兩邊原告與被告已經講好要賣了之後，你還要再去找不賣的人即 李添富 說跟他分割？）是。（被告他們如何約定還要再去找李添富分割？）李添富的部分他們賣的人不管，叫我自己去跟他們講。（就是你們原告自己去分割的事情，與本件買賣沒有關連？是買賣完之後，你們要自己去處理的事情就是了？）有跟他說要配合分割好才有辦過戶。（跟何人說要配合分割好？）跟賣的那兩個人。（就是假設你們講好要分割的話，被告他們要配合辦理過戶？）他們要配合辦分割。（被告他們要配合辦分割？）是，分割好才有過戶。（簽約時，講的內容就是被告賣他們的三分之一加三分之一即三分之二，然後簽約完之後，有說原告會自己去找沒有賣的那個人即李添富辦理分割，當時被告即賣的這兩人要配合辦理分割，然後再過戶？）是。（所以當時是說過戶時，要辦好分割登記？）是，要分割好才過戶。（被告他們約定說要分割好才辦理過戶是約定在何處？）在簽買賣有共識之後跟他們講的。（就是簽完約以後，你們有跟被告說要分割登記以後才會辦理過戶？）是。（是說如果有要分割登記，被告他們要配合再辦理過戶？）有請他們要配合等分割好再過戶。（是買方自己的事，被告只是要配合辦理分割這樣而已？）是，其實也是有請他們幫忙協調李添富一起賣出來或者一起分割。（你剛才說雙方後來有去協商分割完之後再過戶？）是。（這是在去代書那邊簽約之前或之後的事？）簽約之後的事。（簽約之前，沒有談到要分割完再過戶？）簽約之前是去問李添富，因為被告只是要賣，其他都願意配合。（所以你的意思是在簽約前，買賣雙方都知道土地要分割完，以分割完之後的土地來過戶？）是。（向被告購買之前，就是簽約時，是否有向被告提說要辦理分割後才過戶？）簽約後，有在代書那邊跟他說要配合分割再過戶。（在簽約時，還沒有跟被告說要分割這件事情？）當時賣方他們就想要拿到錢，其他都願意配合。（你跟被告他們講的目的就是要他們配合如果要分割的話，他們要幫忙配合？）是。（既然如你剛才所述在簽約時，就有講到要分割完之後再過戶，則在簽約時是否尚未分割？）是。（為何會在契約書上沒有寫明此點，你是否清楚？因為契約是寫要過戶持分的3分之2？）是。沒有寫的部分就是有疏忽，沒有寫進去，口頭上確實有跟被告講。...他們有原本耕作的位置，那是習慣，但他們沒有明文寫分管契約，實際上他們是有每個人耕作的位置。（你們契約那時簽完，你說是購買3分之2，然後你們是想說你們再去找李添富談分割，只是如果談好分割的話，被告要配合辦理分割？）是，在時間上或在作業上都請他們幫忙。（那些資料、權狀都要請被告一起配合，分割的部分就是請他們配合提供資料？）一部分就是在簽買賣合約當時，簽完時跟他口頭說要等分割好再過戶等語（見本院卷第267頁至第302頁），顯見兩造並未約定被告有就系爭土地辦理分割之義務，僅約定若原告須就系爭土地辦理分割時，被告須配合辦理，核與系爭契約並未記載任何關於系爭土地分割事宜之情節相符，故兩造並未約定被告負有分割系爭土地之義務乙節，堪以認定。原告雖主張被告負有分割系爭土地之義務，系爭契約漏載云云，然由證人證述可知，被告僅有配合辦理分割之義務，並未約定被告有辦理系爭土地分割之義務。是本件兩造系爭契約約定之買賣標的為被告就系爭土地之應有部分共3分之2，且被告並無負有分割系爭土地，並將系爭土地東側部分移轉登記予原告之義務，則原告以被告違反分割系爭土地並移轉系爭土地東側部分移轉登記予原告之義務主張解除系爭契約云云，並無理由，而其餘爭點亦無庸再行審究，併予指明。
七、綜上所述，原告請求被告應分別給付原告95萬元，及自108年9月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，應予駁回。另本件訴訟費用由敗訴之被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年12月17日
民事第六庭法官韓靜宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月21日
書記官黃振法