裁判字號：臺灣基隆地方法院102年基簡字第600號民事判決
裁判日期：民國102年08月22日
裁判案由：給付服務報酬等
臺灣基隆地方法院民事判決102年度基簡字第600號原告昱信不動產仲介經紀有限公司法定代理人 莊惠傑 訴訟代理人 陳志宏 被告 陳建興 上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國102年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國102年3月25日與原告簽訂一般委託銷售契約書（
下稱系爭委託銷售契約），委託原告銷售其所有坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地應有部分2500/10000及其上門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○號4樓房屋（下稱系爭不動產），委售價格新臺幣（下同）326萬元，委託銷售期間自102年3月25日起至同年9月30日止，又於同日簽訂委託銷售內容變更同意書，將委託價格調整為280萬元。原告依上開委託銷售契約於102年5月15日覓得訴外人 詹賜龍 有意買受系爭不動產，並同意被告全部之售屋條件，且支付44,000元作為系爭不動產之買賣定金，經原告通知催告拒不出面簽訂買賣契約。依系爭委託銷售契約貳、第3條第4項約定：「買賣契約成立後，如甲方（即被告）違約不賣時，甲方應加倍返還所收受（包括由乙方代收）之定金（或價金）予買方，且乙方（即原告）受託任務視為履行完成，甲方應給付按實際成交價百分之四服務報酬及百分之二之違約金予乙方。」，為此依上開委託銷售契約約定，請求被告給付報酬及違約金共168,000元，並返還定金44,000元，合計212,000元。
㈡對被告抗辯之陳述：因被告曾稱其信用有瑕疵，須先行出售
系爭不動產，方有能力購買其他房屋，故被告於委託售屋時僅要求出售系爭不動產時，須延後2個月交屋，兩造並無約定須先待被告買到房屋後，才能出售系爭不動產。
二、被告則以：被告有委託原告購買其他不動產及出售系爭不動產，故須待被告買到房屋，方能出售系爭不動產，但原告未先依約找到房屋，被告無處可住，故被告無法出賣系爭不動產等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：被告於102年3月25日就其所有系爭不動產與原告簽訂系爭委託銷售契約，嗣又簽訂契約內容變更同意書，經原告仲介，訴外人詹賜龍於102年5月15日簽訂購屋承諾書願以280萬元購買系爭不動產，並交付定金44,000元，經原告通知被告於102年6月2日簽訂買賣契約，被告未到場等情，業據原告提出系爭委託銷售契約、委託銷售契約書內容變更同意書、購屋承諾書等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告拒不出面簽訂買賣契約，已違反系爭委託銷售契約，依系爭委託銷售契約貳、第3條第4項約定，請求被告給付依實際成交價6%計算（其中服務報酬4%、違約金2%）之金額即168,000元及返還定金44,000元，則為被告所否認，經查：
㈠原告請求被告給付依實際成交價4%、2%計算之服務報酬、違約金共168,000元部分：
⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院79年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。
⒉被告雖於102年3月25日同意將系爭不動產以總價280萬元委
託原告出售，訴外人詹賜龍則於同年5月15日願以280萬元購買系爭不動產，並交付定金44,000元予原告，然一般不動產買賣契約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及房屋之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，依系爭委託銷售契約及購屋承諾書之記載，雖可得知被告與訴外人詹賜龍就買賣標的物即系爭不動產及買賣總價已為約定，然就買賣價金應如何支付部分，系爭委託銷售契約第3條係約定：「買賣契約成立時，賣方同意買方得以金融機所能核准之最高額度貸款作為尾款，…。」，至買賣價金應如何支付，則未有約定，而購屋承諾書亦僅記載第1、2、3期之支付方式，對於買賣契約之其餘具體內容，例如系爭不動產何時辦理所有權移轉登記、系爭不動產何時交付、是否辦理貸款等事項，兩造亦未為約定，被告與詹賜龍就房屋之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項既均未約定，單憑購屋承諾書之內容，尚不能據為履行而達成契約之目的，應認被告與詹賜龍僅就系爭不動產成立不動產買賣契約之預約。
⒊次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立，民法第248條固有明文，惟當事人如有反證，應許為相反之主張。被告與詹賜龍僅就系爭不動產成立不動產買賣契約之預約，已如前述，被告既未就買賣價金之給付、相關稅捐及費用之負擔等在系爭委託銷售契約為明確之記載或授權原告代為決定，則在買賣雙方對於上開不動產買賣契約重要之點均未約定的情形下，自不能僅以訴外人詹賜龍單方面交付定金，即認被告與詹賜龍間之不動產買賣契約之本約已成立或視為成立，且系爭委託銷售契約第4條定金（及附停止條件定金）之收取及其效力約定：「附停止條件定金在甲方同意出售並於『附停止條件定金委託書』上簽認時，方生定金效力，且買賣契約已有效成立，甲方於『內政部版要約書』簽認同意出售，並經乙方送達買方者，亦同。…。」，原告並未舉證證明被告已在「附停止條件定金委託書」或「內政部版要約書」上簽認，難認買賣契已有效成立，核與上開系爭委託銷售契約貳第3條第4項之約定不符，原告主張被告依系爭委託銷售契約貳第3條第4項約定應給付按實際成交價4%之服務報酬及2%之違約金，自屬無據。
㈡原告請求被告返還所代收之定金44,000元部分：
查訴外人詹賜龍簽訂之購屋承諾書第貳條第2項約定：「買方同意賣方全部之要約條件，並願支付定金肆萬肆仟元整，於買賣雙方簽立不動產買賣契約書前暫存於受託人處。」及第7項約定：「…。若賣方違約不賣或不依約定時間按時出面簽訂不動產買賣契約書，經買方催告期滿後解除買賣契約者，買方已支付之定金（包括本承諾書受託代收者），賣方應加倍返還予買方，與受託人無涉。」，因此定金44,000元係買方即訴外人詹賜龍所支付，僅於被告與買方簽立不動產買賣契約前暫存於受託人即原告之處，且依系爭委託銷售契約貳第3條第4項之約定，被告於買賣契約成立後如違約不賣時，應加倍返還所收受定金之對象是買方，並非原告，原告亦無代訴外人詹賜龍請求返還定金之權限，原告請求被告返還定金44,000元，於法無據。
五、綜上所述，原告主張被告與訴外人詹賜龍已因其仲介而成立系爭不動產買賣契約，被告無正當理由拒絕簽約，應依系爭委託銷售契約貳第3條第4項約定給付原告服務報酬、違約金168,000元及定金44,000元，為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用即第一審裁判費2,320元由原告負擔。中華民國102年8月22日
基隆簡易庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月22日
書記官修丕龍