裁判字號：臺灣高等法院臺中分院111年上字第200號民事判決
裁判日期：民國111年07月06日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上字第200號上訴人 賴宏浩 訴訟代理人 宋永祥 律師複代理人 鄭志誠 律師上訴人 賴英吉
賴景盛 賴楊飭
賴以立 賴雅妍 賴珮婕 陳 賴儀貞
賴瓊貞
賴惠貞 被上訴人金蘭建設有限公司法定代理人 吳進煌 訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國111年2月25日臺灣彰化地方法院110年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，本院於111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟
人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。原審判命上訴人應將公同共有坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖即彰化縣田中地政事務所民國110年5月27日土地複丈成果圖編號A、E之磚造平房、鐵皮棚架拆除，並將所占用之土地返還被上訴人，此部分訴訟標的對於上訴人必須合一確定，為固有必要共同訴訟。本件固僅由賴宏浩提起上訴，然就此部分因屬有利益於共同訴訟人之行為，依上開規定，其上訴效力及於同造未提起上訴之賴英吉、賴景盛、賴楊飭、賴以立、賴雅妍、賴珮婕、 陳賴儀貞 、賴瓊貞、賴惠貞（下稱賴英吉等9人)，爰併列其等為上訴人。
二、賴英吉等9人經合法通知，無正當理由未於本院言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：系爭土地原為上訴人賴宏浩、賴景盛、賴英吉、賴以立、訴外人 蕭恩助 、 賴松雄 、 賴主立 （後5人下稱蕭恩助等5人）所共有，嗣蕭恩助等5人依土地法第34條之1第1項之規定，於109年8月9日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭土地全部出售予被上訴人，並於109年10月26日完成所有權移轉登記。而上訴人未經被上訴人及系爭土地原共有人之同意，擅自以附圖編號A之磚造平房（面積94平方公尺）、E之鐵皮棚架（面積1平方公尺）；賴宏浩擅自以附圖編號B之鐵皮建物（面積58平方公尺）、C之鐵皮棚架（面積28平方公尺）、D之水泥空地（面積185平方公尺）（下合稱系爭地上物），無權占用系爭土地。被上訴人爰依民法第767條第1項前段、中段之規定、系爭契約第11條第2項約定（該約定之請求對象，限於賴宏浩、賴英吉、賴景盛、賴以立），擇一請求上訴人拆除附圖編號
A、E之地上物，將所占用之土地返還被上訴人，請求賴宏浩拆除附圖編號B、C之地上物，將附圖編號B、C、D之地上物所占用之土地返還被上訴人；並依民法第179條、第184條第1項前段之規定，擇一請求賴宏浩自110年4月1日起至系爭地上物所占用之土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）708元（原審駁回被上訴人請求賴宏浩按月給付逾708元、原審被告 賴中立 應返還系爭地上物所占用之土地及按月給付2萬5000元部分，被上訴人並未上訴，未繫屬本院者，不予贅述)。
二、上訴人抗辯：
（一）賴宏浩抗辯：賴宏浩原為系爭土地共有人，且已在系爭地上物生活達數十年之久，系爭土地有分管契約及使用借貸契約之法律關係存在，此應為被上訴人於購買系爭土地時所明知，當受上開法律關係之拘束，否則即屬權利濫用，並有違誠信原則。本件符合民法第425條之1規定之要件，系爭地上物與系爭土地間有推定之租賃法律關係存在，非無權占用系爭土地。另系爭土地於109年1月之申報地價為每平方公尺464元，且系爭土地位處郊區，周遭甚為荒涼、生活機能不佳、交通亦無特別便利，依土地法第97條第1項之規定，被上訴人得請求賴宏浩按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償至多僅566元。賴宏浩與家屬長年居住在系爭地上物，若要再尋找能容納1家3代共同居住，且適合年幼子女生活之適當處所，實屬不易，若被上訴人之請求有理由，請求法院依民事訴訟法第396條第1項之規定，定履行期間為1年等語。
（二）賴英吉等9人未於本院言詞辯論期日到場，而依其等先前具狀或到庭陳述：被上訴人之主張均為事實；僅附圖編號A之地上物為訴外人 賴德明 所出資興建，其等身為賴德明之繼承人，同意依土地法第34條之1規定，處分拆除附圖編號A之地上物等語。
三、原審判命上訴人應將附圖編號A、E之地上物拆除，並將所占用之土地返還予被上訴人，履行期間為2個月；賴宏浩應將附圖編號B、C之地上物拆除，並將附圖編號B、C、D之地上物所占用土地返還予被上訴人，履行期間為2個月；賴宏浩應自110年4月1日起至系爭地上物所占用之土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人708元；並附條件為假執行及免為假執行之宣告，及駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，兩造聲明如下：
（一）上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）答辯聲明：上訴駁回。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠系爭土地之原所有權人為蕭恩助（權利範圍4分之1）、賴
松雄（權利範圍24分之7）、賴英吉（權利範圍8分之1）、賴宏浩（權利範圍600分之33）、賴主立（權利範圍6分之1）、賴景盛（權利範圍600分之34）、賴以立（權利範圍600分之33）（詳原審卷㈠第79、317至323、393至420頁、卷㈡第17至26頁）。
㈡蕭恩助等5人與被上訴人於109年8月9日簽訂系爭契約，約
定由被上訴人向蕭恩助等5人購買系爭土地，總價金為3476萬0880元（詳原審卷㈠第25至29頁）。
㈢蕭恩助等5人於109年9月3日寄發淡水竹圍郵局1294號存證
信函予賴宏浩、賴景盛，通知蕭恩助等5人擬依土地法第34條之1之規定，將系爭土地以3476萬0880元出賣給被上訴人，賴宏浩、賴景盛有依同一條件優先購買之權，並請賴宏浩、賴景盛於函到15日內表示是否優先購買；嗣因賴宏浩、賴景盛均無行使優先購買權，被上訴人乃於109年10月26日登記為系爭土地之所有權人（權利範圍：全部）。
後因賴宏浩拒絕拆除系爭地上物，故被上訴人與蕭恩助等5人於110年2月1日簽訂協議書，同意減少買賣價金225萬元，故系爭土地之買賣價金最終為3251萬0880元（詳原審卷㈠第31、35至36、49至137頁）。
㈣附圖編號A之地上物為賴宏浩之父賴德明出資興建，嗣賴德
明於73年2月22日死亡，其繼承人為賴宏浩、賴英吉、 賴景仁 、賴景盛、 賴宏恩 、陳賴儀貞、賴瓊貞、賴惠貞；後賴景仁於73年5月14日死亡，其繼承人為其母 賴陳雪 ，賴陳雪於74年5月13日死亡，其繼承人為賴景盛；另賴宏恩於85年5月15日死亡，其繼承人為賴楊飭、賴以立、賴雅妍、賴珮婕。是上訴人為附圖編號A之地上物所有權人（詳原審卷㈠第271至305頁）。
㈤附圖編號B至E之地上物為賴宏浩於82年以後陸續興建完成。
㈥附圖編號A至E之地上物為賴宏浩、賴中立及其家屬居住使用。
（二）爭點：㈠被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定、系爭契約
第11條第2項約定（此約定僅針對賴宏浩、賴英吉、賴景盛、賴以立），請求上訴人應將附圖編號A、E之地上物拆除，並將所占用之土地返還予被上訴人，有無理由？㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定、系爭契約
第11條第2項約定，請求賴宏浩應將附圖編號B、C之地上物拆除，並將附圖編號B至D之地上物所占用之土地返還予被上訴人，有無理由？㈢被上訴人依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求賴
宏浩應自110年4月1日起至系爭地上物所占用之土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人708元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。被上訴人現為系爭土地之所有權人、附圖編號A之地上物為上訴人公同共有、附圖編號B至E之地上物為賴宏浩所興建，其中附圖編號B至D之地上物，由賴宏浩取得所有權等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。而附圖編號E之地上物，雖為賴宏浩所興建，然因該地上物為鐵皮棚架，依原審勘驗現場照片可知（詳原審卷㈠第165頁），該鐵皮棚架係裝設在窗戶上方，是由附圖編號A之地上物本體向外延伸，並以鐵架支撐而與附圖編號A之地上物相連，為達避免雨勢經由窗戶潑灑至附圖編號A地上物室內空間之目的，勢必緊緊牢固在附圖編號A地上物上，非經毀損，無從拆卸，堪認已因附合而成為附圖編號A地上物之重要成分，依民法第811條之規定，應由附圖編號A地上物之所有權人取得該所有權，即由上訴人公同共有，合先敘明。而賴宏浩抗辯系爭地上物，係基於分管契約、使用借貸契約或推定之租賃法律關係，合法占用系爭土地等情，既為被上訴人所否認，依上開說明，自應由賴宏浩就系爭地上物有占用系爭土地之合法權源，負舉證責任。經查：
㈠按共有物分管契約，係共有人就共有物管理方法所成立之
協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有劃定分管範圍，而分別使用之默示合意而決定之。至默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之 沈默 ，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號、109年度台上字第438號判決參照）。賴宏浩雖辯稱附圖編號A之地上物，為賴德明於73年2月22日死亡前所出資興建完成，該地上物占用系爭土地之面積為94平方公尺，尚在賴德明當時就系爭土地6分之1的權利範圍內，且迄至本件起訴前已長達40餘年，其他共有人從未對賴德明或其繼承人占用系爭土地為任何反對之意思表示，可認該地上物占用系爭土地，確有經其他共有人默示同意而成立分管契約等語。惟賴德明於73年2月22日死亡前，系爭土地（重劃前為大紅毛社段198地號）原共有人為賴德明（權利範圍6分之1）、 賴德安 （權利範圍6分之1）、 賴德合 （權利範圍6分之1）、蕭恩助（權利範圍4分之1）、賴松雄（權利範圍8分之1）、賴英吉（權利範圍8分之1），有改制前臺灣省彰化縣土地登記簿在卷可查（詳原審卷㈠第307、425至427頁），而依蕭恩助等5人與被上訴人於110年2月1日簽訂之協議書第2條記載：「附件一所示之地上物是未經全體所有權人同意而建築，故乙方（即蕭恩助等5人）保證附件一所示之地上物為無權使用本件土地。」等語（詳原審卷㈠第35頁），並據被上訴人民事陳報狀上記載「附件一」即為原審卷㈠第33頁之照片（詳原審卷㈠第139頁）以觀，蕭恩助、賴松雄、賴英吉均已明確表示附圖編號A之地上物，是未經全體共有人同意而建築，為無權使用系爭土地。再由系爭土地上僅有賴德明建造附圖編號A之地上物，及之後由賴宏浩興建如附圖編號B至E之地上物外，其他原共有人在系爭土地上並無建造任何地上物為使用，難認系爭土地原共有人間有劃定使用範圍而分別使用之情事。至於系爭土地其他原共有人數十年來縱無反對賴德明建造附圖編號A之地上物使用或請求拆除之舉措，然此可能是礙於宗親情誼、避免麻煩、缺乏管理能力或未實際居住在系爭土地等原因，致未予干涉而沈默，尚不足以推論原共有人間，就系爭土地有默示分管之意思。此外，蕭恩助、賴松雄、賴英吉已於上開協議書內明確表示如附圖編號A之地上物，係無權使用系爭土地無誤，賴宏浩再聲請通知證人蕭恩助、賴松雄出庭作證，及通知賴英吉到場為當事人詢問，欲證明原共有人間有無同意賴德明在系爭土地上興建附圖編號A之地上物而成立分管契約乙事（詳本院卷第141、157頁），均已無再行調查之必要。
至於附圖編號B至E之地上物，既為賴宏浩於82年以後陸續興建完成，賴宏浩亦未能舉證證明其興建上開地上物，有另與其他共有人全體成立分管契約。是賴宏浩抗辯系爭地上物，係基於分管契約而合法占用系爭土地，並不足採。㈡按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他
方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。賴德明在興建附圖編號A之地上物，及賴宏浩在與建附圖編號B至E之地上物時，並未經系爭土地其他共有人全體同意，業如前述；而其他共有人長期未反對賴德明或賴宏浩興建上開地上物使用或請求拆除，僅係沈默之單純，不足以推認賴德明或賴宏浩有與系爭土地共有人間成立使用借貸契約。是賴宏浩抗辯系爭地上物，係基於使用借貸契約而合法占用系爭土地，亦不足採。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度台上字第1797號判決參照）。準此，如土地共有人未經其他共有人全體之同意，逕在共有土地上興建未辦理保存登記之建物，自無推定租賃關係之適用。賴德明興建附圖編號A之地上物，及賴宏浩興建附圖編號B至E之地上物，既均未經其他共有人全體同意而得合法坐落在系爭土地上，則附圖編號A之地上物（含附圖編號E之地上物），嗣後雖因繼承關系而由上訴人取得所有權，系爭土地則由被上訴人以買賣為登記原因，登記為所有權人，賴宏浩則因興建附圖編號B至D之地上物而取得所有權，然依上開說明，尚無從依民法第425條之1第1項規定，推定兩造間有租賃關係存在。是賴宏浩抗辯系爭地上物，係基於民法第425條之1第1項規定推定之租賃關係而合法占用系爭土地，同不足採。
㈣綜此，系爭地上物既非基於分管契約、使用借貸契約或推
定之租賃法律關係而合法占用系爭土地，賴宏浩亦無法證明系爭地上物有占用系爭土地之合法權源，則被上訴人主張系爭地上物係無權占用系爭土地，應屬可採。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人應將附圖編號A、E之地上物拆除，並附圖編號A、E地上物所占用之土地返還予被上訴人；及賴宏浩應將附圖編號B、C之地上物拆除，並將附圖編號B至D之地上物占用之土地返還予被上訴人，核屬有據，應予准許。另被上訴人雖同時對賴宏浩、賴英吉、賴景盛、賴以立，主張以系爭契約第11條第2項之約定為請求權基礎，請求法院擇一為其有利之判決，然本院既認被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定之請求為有理由，其依系爭契約第11條第2項約定所為之請求，即無庸再行審酌。
㈤至於賴宏浩再辯稱：被上訴人明知賴宏浩為系爭土地之共
有人之一，且與其家屬長年居住在系爭土地上，並無出售土地之意願，卻仍惡意買受系爭土地，用以行使物上請求權，迫使賴宏浩拆屋還地，被上訴人所為，應屬權利濫用及違反誠信原則等語。惟按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台上字第753號判決參照）。系爭土地上物並無占用系爭土地之合法權源，被上訴人行使物上請求權，攸關其使用系爭土地之財產上利益，核屬正當權利之行使，尚難遽認是以損害他人為主要目的。被上訴人既為系爭土地之所有權人，該土地遭系爭地上物無權占用，不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，被上訴人依法行使物上請求權予以排除侵害，除係正當權利之行使，更無違反誠信原則可言。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項定有明文。次按連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項亦定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，致他人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，賴宏浩無合法使用系爭土地之權源，竟無權占用系爭地上物坐落之土地，因而使被上訴人無法就該部分土地為使用收益，而受有相當於租金之損害，是被上訴人主張賴宏浩應負侵權行為損害賠償責任，核屬有據，其中附圖編號A、E之地上物雖為上訴人公同共有，賴宏浩僅為公同共有人之一，然賴宏浩就此部分既為共同侵權行為人，而應負連帶損害賠償責任，被上訴人自得就此部分請求賴宏浩為全部之給付。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息百分之10為限。上開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益以為決定（最高法院84年度台上字第1447號判決參照）。系爭土地為特定農業區之甲種建築用地，有土地登記公務用謄本可參（詳原審卷㈡第17頁），系爭土地之北、西側臨彰化縣田中鎮大社路3段，四周為農田、樹林、住家，並無商家商業活動，且距高鐵彰化站仍有一段距離等情，有原審勘驗測量筆錄、內政部國土測繪中心國資服務雲網路下載之國土測繪圖附卷可佐（詳原審卷㈠第151至155頁）。審酌系爭地上物占用系爭土地，僅是為供賴宏浩及家屬居住使用，並未作為營業牟利，本院認以系爭土地之申報地價年息百分之5計算相當於租金之損害為適當。系爭土地於109年1月至111年1月之申報地價均為每平方公尺464元（詳原審卷㈠第307頁、卷㈡第17頁），系爭地上物占用系爭土地之面積366平方公尺（計算式；94平方公尺＋58平方公尺＋28平方公尺＋185平方公尺＋1平方公尺＝366平方公尺），按系爭土地之申報地價年息百分之5計算後，被上訴人每月得請求賴宏浩給付相當於租金之損害賠償為708元（計算式：464元/平方公尺×366平方公尺×5％÷12個月＝708元，元以下4捨5入）。是被上訴人請求賴宏浩自本件起訴狀繕本送達翌日即110年4月1日起至系爭地上物所占用之土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人708元，為有理由，應予准許。另被上訴人雖同時對賴宏浩主張以民法第179條規定為請求權基礎，請求法院擇一為其有利之判決，然本院既認被上訴人依同法第184條第1項前段規定之請求為有理由，其依同法第179條規定所為之請求，即無庸再行審酌。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人應將附圖編號A、E之地上物拆除，並將所占用之土地返還予被上訴人；賴宏浩應將附圖編號B、C之地上物拆除，並將附圖編號B至D之地上物所占用之之土地返還予被上訴人，及依民法第184條第1項前段規定，請求賴宏浩應自110年4月1日起至系爭地上物所占用之土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人708元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並審酌系爭地上物為賴宏浩與其家屬世居多年，實需時間辦理拆除、遷徒作業，非立時就可完成等情狀，酌定拆除地上物返還土地之之履行期間為2個月，並依聲請為准免假執行之宣告，其中就判命賴宏浩按月給付被上訴人708元之理由雖有不同、結論並無二致，均核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，及請求酌定履行期間為1年，均無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國111年7月6日
民事第二庭審判長法官楊國精
法官李立傑法官陳得利正本係照原本作成。
上訴人得上訴。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官王譽澄中華民國111年7月6日