臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第3187號
原 告 黃陳麗雲
訴訟代理人 廖忠信 律師
被 告 林東良
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110年4月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將座落於新北市○○區○○路○○○○號5樓房屋（下稱系爭
房屋）全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣（下同）30,000元及自民國109年10月8日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨應自109年10月8
日起至遷讓之日止，按月給付原告15,000元。
被告應給付原告2,862,626元及自109年12月6日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用15,652元由被告負擔109,202元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決。
二、原告訴之聲明：
（1）被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。
（2）被告應給付原告45,000元，並自109年10月8日起至遷讓
房屋之日止，按月以75,000元計算之違約金及就上開積
欠租金按週年利率5％計算之利息。
（3）被告應給付原告3,060,000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
並主張如下：
（一）被告於108年10月7日向原告租賃系爭房屋，租賃期間自10
8年10月8日起至109年10月7日止，每月租金15,000元，租
金應於每月10日以前繳納，惟查，被告自109年8月10日起
，即未依約繳交租金，迄今積欠租金達三個月共計45,000
元。嗣原告於109年8月中方從大樓管理員處得知被告之配
偶竟於109年8月1日於系爭房屋自殺，致系爭房屋成為凶
宅，價值嚴重減損，原告之財產權因此受有損害。原告已
催告被告應繳交所積欠租金，並出面理清損害賠償責任，
惟被告迄今仍未騰空交還房屋，亦未理清租金。
（二）依系爭租賃契約第4條、第6條及第12條分別約定「租金應
於每月10日以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方（即被告
）不得藉詞拖延。」、「乙方於租期屆滿時除經甲方同意
繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲
方，不得措詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房
屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷
讓完了之日止」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權
益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責損害賠償」。被告既未如
期繳納租金，經原催告後又拒不搬遷，原告自得依上開約
定請求被告按月賠付租金五倍之違約金，即請求被告應自
109年10月8日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告違約
金75,000元。
（三）查房屋是供一般人居住使用之場所，若有非自然身故之情
事時（即一般俗稱凶宅），就我國房地產交易市場之現況
，會影響購買意願及價格。查系爭房屋週邊之不動產，依
內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果，109年7月實
價登錄約為每坪34萬元，系爭房屋總面積約30坪，市場交
易價值約為1020萬元左右。被告配偶於系爭房屋內自殺身
故，造成系爭房屋之價值減損幅度，依市場行情至少為屋
價30％即306萬元（計算式：30X340,000X30％=3,060,000
）。原告因此受有系爭房屋交易價值減損之損害為306萬
元，自得請求被告賠付。
三、原告主張之事實，業據其提出與所述相符之土地及建物登記
謄本、109年度房屋稅繳納證明、租賃契約書、（109）誠信
律字第091501號律師函為證。被告未於言詞辯論期日到場，
亦未提出書狀作何聲明或陳述，自應認原告之主張之基礎事
實為真。本院逐項認定如下：
（一）就原告請求被告返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。系爭租約第6條前段亦明訂：乙方於租
期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋
誠心按照原狀遷空交還甲方，不得措詞推諉或主張任何權
利。經查，系爭租約之租賃期間至109年10月7日止，被告
自應於租期屆滿後返還系爭房屋。被告現仍未將系爭房屋
返還予原告，自屬無權占有。依前述說明，原告請求被告
將系爭房屋騰空遷讓返還，於法有據，應予准許。
（二）就原告請求被告給付積欠租金45,000元部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。而系爭租約第4條亦約定：租金應於每月10日以
前繳納，每次應繳壹個月份，乙方（即被告）不得藉詞拖
延。而本件被告自109年8月10日起，即未依約繳交租金，
迄至租約期滿之日即109年10月7日止，應係積欠109年8月
、9月兩個月的租金，共計30,000元。原告主張被告積欠
三個月租金，應係計算錯誤，依系爭租契內容來看，被告
應毋庸支付109年10月份整個月的租金。是以，原告請求
被告給付積欠租金於30,000元範圍內為有理由，應予准許
。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
（三）就原告請求被告給付違約金部分：
按系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時除經甲方同
意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還
甲方，不得措詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還
房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至
遷讓完了之日止」。兩造租約業已屆滿，被告至今未將系
爭房屋返還予原告，已如前述。則原告依系爭契約第6條
後段之約定，請求被告給付違約金，自屬有據。但約定之
違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條
定有明文。此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年
台上字第1612號判決意旨可參）。本院審酌原告是將系爭
房屋出租使用收益，因被告不交還房屋所受的損害，應該
就是租金之收入，故兩造約定不返還房屋之違約金高達約
定租金的五倍，本院認為實屬過高，應酌減為按月以租金
1倍計算即每月15,000元計算為適當，逾此範圍，不予准
許。
（四）原告請求被告賠償系爭房屋價值貶損3,060,000元部分：
本件原告主張被告於租用系爭房屋期間，家人在內自殺，
使房屋成為兇宅，價值減損，應由被告賠償一節，本院認
為符合我國社會交易常情，應可採信。而就房價減損的數
額，則經本院委託 秉華 不動產估價師事務所鑑定，結果為
：（一）區分建物部分：正常價格：新台幣7,745,200元
。非自然身故事件價值減損比率：36.96％。特定價格：
新台幣4,882,574元。（二）停車位部分：停車位價格：
新台幣120萬元正。（三）勘估標的(含停車位)之權利總
值：正常價格：新台幣8,945,200元。特定價值：新台幣
6,082,574元。價值減損總額2,862,626元等情，有其110
年3月16日新北院秉華110201號函在卷可查。本件系爭房
屋之減損價值，既有專業估價師之鑑定，原告就鑑定報告
復不為爭執，本院認為應以鑑定結果為可採。是本件原告
得請求被告賠償之金額應為2,862,626元，逾此範圍，不
予准許。
八、綜上所述，原告之請求應予准許部分如主文第一項至第三項
所示。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
九、又本件係行簡易訴訟程序，就被告敗訴部分，應依職權宣告
得為假執行。併依職權確定本件訴訟費用為115,652元（裁
判費15,652元+鑑定費10萬元＝115,652），其中裁判費用應
由被告負擔，鑑定費用則宜由兩造依比例分擔，故應由被告
負擔其中109,202元，餘由原告負擔之。
中華民國110年4月29日
法官許映鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年4月29日
書記官陳君偉