裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第268號民事判決
裁判日期：民國97年06月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第268號原告甲○○訴訟代理人 陳淑茹 律師
陳振東 律師複代理人 王尊民 律師被告乙○○訴訟代理人 黃柏彰 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，係請求被告給付新台幣（下同）1,645,050元及其利息；嗣經陸續變更為請求被告給付1,864,932元及其利息（本院卷第246頁），經核應屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應可准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：其於民國94年9月6日向被告買受台北市○○區○○街○○○巷○○號10樓房地，並簽訂不動產買賣合約書，依該買賣合約之約定，被告最晚應於94年11月30日交屋，詎料被告交屋後，原告竟於94年12月14日經社區總幹事告知系爭房屋早經檢查確認有違規占用消防排煙室之情形，而需將鐵門拆除，且社區管委會亦曾於交屋前以公告及投遞住戶信箱之方式，將系爭房屋檢查不合格需拆除違規鐵門之事通知被告，惟被告竟未告知原告，致原告事後需依規定拆除該違規之鐵門，並將玄關內縮，及拆除變更部分已完成之裝潢，共受有工程費用598,010元之損害。為此，爰依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定，請求被告減少本件買賣價金351,922元，並賠償原告所受損害598,010元；另依系爭買賣契約第9條第1項之約定，請求被告給付915,000元之違約金。又縱認被告不知有前述拆除之通知，然因其本負有注意是否被通知查報拆除之義務，竟疏未注意，而不當阻礙系爭契約第8條第4項所定條件之成就，自應視為該條件已成就，而仍應依該條但書之約定負其責任。再退步而言，系爭房屋既於交屋前業經公告需拆除鐵門，依誠信原則，被告亦應減少買賣價金351,922元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,864,932元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭社區管委會並未以信件投擲住戶信箱之方式，將系爭房屋需拆除鐵門之情形通知被告，且縱有投擲，因被告已於94年9月15日借屋裝修時將信箱鑰匙交付原告，且被告從未居住於系爭房屋，該通知亦於法不合，被告自無原告所稱已收到拆除通知而未告知原告之違約情事。又該通知既未合法送達於被告，被告自亦無任何不當阻止條件成就之情形。㈡被告交付系爭房屋時，該房屋與核發使用執照時地政機關所繪製之建物測量成果圖、竣工圖等，均完全一致，並無二次施工或違法修改之情事，自無違規占用消防排煙室之情形，另被告交屋時之鐵門，亦符合法令之規定，原告指被告違約，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告於94年9月6日向被告買受台北市○○區○○街○○○巷
○○號10樓房地，並簽訂不動產買賣合約書，又原告業已依約繳納全部買賣價金，被告亦將上開房地移轉登記予原告。
㈡依兩造前開買賣合約之約定，被告最晚應於94年11月30日交
屋，惟兩造另有簽訂借屋裝修同意書，約定被告同意於94年
9月15日至94年10月31日間將系爭房屋借予原告裝修。又被告實際交屋日為94年11月11日。
五、本件經依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第244頁）：
㈠被告是否於交屋日（94年11月11日）前，業經通知須拆除不
合規定之部分建物，卻未告知原告？如被告於交屋前未受通知，是否仍須依系爭買賣契約第8條第4項但書規定，減少價金並負損害賠償及給付違約金之責？或依誠信原則，仍應減少價金？㈡系爭房屋是否確有必須拆除之違章建物？其範圍為何？㈢原告得請求減少買賣價金及損害賠償之金額各為若干？㈣原告請求被告給付違約金有無理由？其金額是否適當？茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠查兩造所簽訂之不動產買賣合約書第8條第4項約定：「違
章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意得按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方（即原告）自行負擔風險。但是乙方（即被告）在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，此有該買賣合約書影本1份在卷可稽（本院卷第11頁），本件原告主張被告於94年11月11日交屋前，業已收受系爭房屋違規占用排煙室通道，而應將鐵門拆除之通知，卻未告知原告，應依前開條款但書之約定，負擔相關責任等節，為被告所否認，並辯稱其從未合法收受通知等語，經查：
1.原告主張被告業已收受前述查報拆除之通知，無非以該社區管委會曾分別於94年9月23日及同年10月6日將台北市政府建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書及改善計畫書（參本院卷第68、69頁）予以公告張貼於佈告欄，並
2次將上開通知書及改善計畫書投遞於被告之信箱，為其論據，然所謂收受「通知」，應以該通知依法已發生「合法通知」之效力，始足當之，否則即難謂有收受通知之情事。查本件原告主張系爭房屋所在之社區管委會曾分別以公告於佈告欄及投遞被告信箱之方式，將應拆除違規鐵門之事通知被告乙節，固據其提出公告1份及前述台北市政府建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書及改善計畫書各1件為證（本院卷第67-69頁），惟參酌民法第95條第1項之規定，該非對話之通知，應以該通知達到相對人時，發生效力，又所謂「達到」，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，故自應將該通知送達於相對人之實際住居所、事務所、營業所，或實際交由被告收受，方屬「達到」而生效力，查本件被告之戶籍地設於台北市○○區○○○路○○○巷○號6樓，此有其個人資料查詢結果1份附卷可佐（本院卷第267頁），且其並未實際居住於系爭房屋內，並於94年9月15日即與原告簽訂借屋裝修同意書，將系爭房屋交由原告先行進入裝修等情，亦有借屋裝修同意書影本1件在卷可憑（本院卷第79頁），並經證人即信義房屋不動產經紀人丙○○到庭結證屬實（本院卷第94頁），是系爭房屋並非被告之住居所或事務所、營業所，應甚明確，則上開通知無論係以張貼公告或以投遞被告信箱之方式為之，自均不生合法通知之效力，且亦無其他證據足以證明被告確已實際收取上開通知，故原告主張被告於交屋前業已收受查報拆除之通知，卻未通知原告，應依系爭買賣契約第8條第4項但書之約定減少價金並賠償其損害云云，即非可採。至原告雖又稱前述台北市政府建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書及改善計畫書均屬「公文」，依公文程式條例及行政程序法之相關規定，僅需送達公寓大廈管理委員會簽收即為合法送達，至於何時轉交予相對人則在所不問云云，然姑不論上述通知書之受文者乃「大湖公園家守望相助公寓大廈管理委員會」，並非被告個人，故應非屬原告所稱由台北市政府直接以公文通知被告之情形，且縱認台北市政府有以該通知書直接通知被告之意思，因系爭房屋並非被告之住居所或事務所、營業所，前已詳述，亦不因管委會代收而生合法送達之效力，是原告前開主張，仍乏依據，不足憑採。
2.第查，系爭買賣契約第8條第4項雖係以「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）」或「被告在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知原告」，作為減少買賣價金或被告另需負擔賠償責任之條件，惟被告就前述「是否收受查報拆除通知」乙事，實立於被動接受之地位，即是否收受通知並非被告所得決定，而端繫該通知是否合法到達於被告，自難認被告有何主動注意有無任何查報拆除通知之義務，是原告僅以被告未閱覽公告及檢查信箱，即指被告有以不正當行為阻止條件成就之情事，並主張被告仍應依該條但書之約定負相關責任云云，顯非可採。
3.綜上所述，本件原告既無法證明被告於94年11月11日交屋前，已合法收受應將系爭房屋鐵門拆除之通知，並自承其亦係於交屋後之94年12月14日始得知查報拆除之情事，則依系爭買賣契約第8條第4項之約定，本件應屬該條所稱「在交屋後被通知須拆除」之情形，依約自應由原告自行負擔風險，原告主張應適用該條前段所定「在簽約後至交屋前被通知須拆除」之情形，而減少買賣價金云云，顯無理由，難認可採。又系爭買賣契約就該房屋如有經通知查報拆除違章建物之情形，既已於第8條第4項明確區分如係在「簽約後交屋前」收受通知，應以減價方式處理；如係在「交屋後」收受通知，則由原告自行負擔風險，且該約定並無顯失公平之情事，則有關違建拆除之問題，自應按上開條款所定之區分標準決定相關責任歸屬，並無違反誠信原則之問題，從而，原告主張依誠信原則，被告仍須減少買賣價金云云，自無可採。㈡本件因認原告並無請求被告減少價金或賠償損害之權利，故其他爭點即無再予論究之必要，併此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第4項、第9條第1項之約定，請求被告給付1,864,932元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國97年6月6日
民事第一庭法官馬傲霜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月9日
書記官許秋莉