裁判字號：臺灣臺北地方法院104年簡上字第383號民事判決
裁判日期：民國105年08月05日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度簡上字第383號上訴人 陳長儀 訴訟代理人 余德正 律師
林健群 律師被上訴人 丁怡雯 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國一○四年七月二十七日本院臺北簡易庭一○三年度北簡字第一二一三七號第一審判決提起上訴，本院於民國一○五年七月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：兩造於民國一○一年八月二十五日簽訂租賃契約書，約定伊將坐落門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○號一樓（東側）房屋（下稱系爭房屋）出租被上訴人，租賃期限自一○一年九月二十七日起至一○四年九月二十六日止計三年，每月應於二十七日以前繳納租金新台幣（下同）五萬八千元，押租保證金十七萬四千元（下稱系爭租約）；詎被上訴人未遵守租賃期限屆滿前終止契約應於一個月前先期通知之約定，突於一○三年五月十六日租賃期限屆滿前以簡訊通知不續租，隨後於同年月二十七日將租賃物鑰匙交予未受伊委任之房仲業者，未完成點交程序，對於該租賃物點交置之不理，依系爭租約第九條約定，被上訴人應將系爭房屋回復原狀後完成點交程序，非現況返還租賃物，故被上訴人未將其於系爭房屋內自行裝設之水管及招牌拆除，回復原狀後將租賃物返還，點交程序尚未完成；且其逕於租賃期間屆滿前遷離他處，除應依系爭租約第十八條約定賠償伊一個月租金五萬八千元外，並須依系爭租約第十六條約定，以訴外人冠泰不動產經紀有限公司（下稱冠泰公司）經理人 陳元珍 告知實價登陸申報租金金額五萬八千元，扣除之前申報之租賃數二萬元，按二分之一即一萬九千元｛（58,000元－20,000元）×1/2｝計算方式，補貼伊一○二年度所得稅為二萬五千九百九十二元（19,000元×12×0.57×20%）及一○三年度所得稅八千六百六十四元（25,992元×4/12），總計應補貼伊房屋稅及綜合所得稅三萬四千六百五十六元（25,992元＋8,664元），及依系爭租約第十九條約定，給付伊租賃期間所欠：一○三年三月十二日至同年五月九日水費一千七百七十元（舊欠金額3,539元÷2）、一○三年五月九日至同年月二十六日水費326.7元（2,178元×18/60÷2）、一○三年二月二十日至同年四月十七日電費16,078元（32,157元÷2）、一○三年四月十七日至同年五月二十六日電費一萬二千四百四十七元（37,341元×40/60÷2）及一○三年五月至七月管理費九百元（300元×3），總計未付清之水電費及管理費共計三萬一千五百二十二元（1,770元＋326.7元＋16,078元＋12,447元＋900元），另須賠償伊因被上訴人未先期通知且未依約完成點交，致伊無法將系爭房屋出租他人，所受自一○三年五月二十七日起算相當於三個月租金之損害十七萬四千元（58,000元×3月），及伊因被上訴人避不見面無解決紛爭之誠意，為釐清被上訴人所應負之責任，委任律師提起本件訴訟，以求紛爭得以解決，所花費律師酬金六萬元。為此請求被上訴人給付伊總計三十五萬八千一百七十八元（一個月租金58,000元＋補貼一○二年及一○三年房屋稅及綜合所得稅額34,656元＋租賃期間未付之水電及管理費31,522元＋一○三年五月至七月相當於租金之損害174,000元＋律師酬金60,000元），及自一○三年五月二十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊五萬八千元，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被上訴人則以：伊經冠泰公司仲介向上訴人承租系爭房屋，租期自一○一年九月二十七日起至一○四年九月二十六日止，兩造約定每月租金為五萬八千元，上訴人已收受伊所支付之押租保證金十七萬四千元，嗣因店面營業困難，伊於一○三年五月十六日以簡訊通知上訴人將結束營業，兩造業以簡訊確認伊將提前解約，並於一○三年五月二十六日前搬離，伊同意依約讓上訴人扣一個月押租金，並請上訴人退還剩下二個月押租金，上訴人要求伊將房屋恢復原狀，兩造約定於一○三年五月二十六日下午三時在系爭房屋確認點交事宜，當日有兩造、伊弟、系爭房屋隔壁店家老闆、冠泰公司指派之仲介人員到場，惟因伊對上訴人所擬之「租賃終止點交書」第三點所載稅金補貼數額一節，要求上訴人提出增加稅金數額各項計算依據之確切證明，兩造尚有不同意見，遂於一○三年五月二十七日相約於「101大樓地下美食街」再行碰面，該日除兩造外，尚有伊弟、友人及冠泰公司指派之仲介人員到場，然上訴人並未依約攜帶相關報稅資料，僅要求伊簽署上開「租賃中止點交書」，並表示伊若不同意簽署則不同意點交，伊當場將系爭房屋鑰匙交予上訴人，然為上訴人所拒，並要求伊繼續負擔房租，伊僅能將鑰匙交付兩造委託之仲介公司人員，並向上訴人表示得隨時向仲介公司拿取房屋鑰匙，以代點交，足見上訴人主張系爭租賃物未完成點交程序云云，與實情不符。是以伊提前終止租約已經兩造達成合意，伊亦願依約賠償一個月租金五萬八千元，並負擔水電及管理費三萬一千五百二十二元，及依約伊與上訴人戶各負擔一半之稅金，至系爭房屋之廣告招牌和廚房排水管，上訴人都知情並已同意不需要回復原狀，再於本件主張伊應回復原狀不合理，另請求伊給付超過二分之一稅金部分及兩造租約終止並點交後相當於三個月租金之損害、律師費，亦均不合理，為此伊另案請求上訴人返還押租保證金，業經本院新店簡易庭以一○三年度店簡字第八三二號判決為相同認定，判命上訴人應返還伊得請求之押租保證金十七萬四千元扣除伊應負擔之金額後剩餘之押租保證金，為此請求駁回上訴人之訴及其假執行之聲請等語置辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人三十五萬八千一百七十八元，及自一○三年五月二十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人五萬八千元。被上訴人則聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：㈠兩造於一○一年八月二十五日簽訂系爭租約，約定被上訴人
向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自一○一年九月二十七日起至一○四年九月二十六日止，每月租金五萬八千元，押租保證金十七萬四千元。
㈡被上訴人曾於一○三年五月十六日以簡訊通知上訴人將提前
終止租賃契約，並約定於同年五月二十六日點交系爭房屋。㈢兩造及冠泰公司人員於一○三年五月二十六日下午處理系爭
房屋點交事宜，兩造對於稅金補貼金額有意見，約定翌日由上訴人提出報稅資料證明稅額，惟上訴人於翌日即同年月二十七日未攜帶報稅資料交付被上訴人。
㈣被上訴人曾另案起訴請求上訴人返還押租金，經本院新店簡
易庭於一○四年六月二十四日以一○三年店簡字第八三二號判決認為上訴人應返還被上訴人押租金六萬六千零六十七元（見原審卷第一三八頁至第一四一頁），即被上訴人已付押租保證金十七萬四千元，減去被上訴人同意扣減之提前終止租約賠償一個月租金五萬八千元、未繳納之水電及管理費三萬一千五百二十二元，及被上訴人應補貼之稅額負擔一萬八千四百十一元（174,000元－58,000元－31,522元－18,411元），惟上訴人不服提起上訴，現在本院另案一○四年度簡上字第三四五號返還押租金等事件審理中。
六、上訴人主張被上訴人就系爭房屋迄未完成點交程序，應賠償其一個月租金五萬八千元、水電及管理費三萬一千五百二十二元、增加之稅額三萬四千六百五十六元、一○三年五月至七月相當於租金之損害十七萬四千元及律師酬金六萬元，總計三十五萬八千一百七十八元，並按月給付上訴人五萬八千元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠兩造間系爭租約是否已於一○三年五月二十七日被上訴人將系爭房屋鑰匙交給冠泰公司人員時完成點交程序？㈡上訴人請求被上訴人給付上開各項金額，有無理由？與被上訴人抗辯應返還之押租金十七萬四千元抵銷後，是否仍有餘額？經查：
㈠兩造間系爭租約應認於一○三年五月二十七日被上訴人將系爭房屋鑰匙交給冠泰公司人員時已完成點交程序：
⒈上訴人主張被上訴人未將系爭房屋回復原狀，且冠泰公司並
無代理上訴人收受系爭房屋鑰匙之權利，被上訴人並未完成系爭房屋點交程序云云。惟按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態；所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院九十五年度台上字第一一二四號民事判決意旨參照）。本件被上訴人於一○三年五月二十六日已將系爭房屋內之物品騰空，嗣於同年月二十七日提出系爭房屋鑰匙欲交予上訴人，上訴人拒絕受領後，當場將系爭房屋鑰匙交付冠泰公司人員等情，業據上訴人於原審自承：「103年5月27日點交過程中，有招牌跟排水管尚未依照租賃契約第9條回復原狀...還有稅金雙方沒有合意，其他的部分被告（指被上訴人，下同）已經搬遷完畢，因為上開問題，原告（指上訴人）就拒收鑰匙，被告逕自把鑰匙交給房仲..」等語（見原審卷第一○○頁）無訛，核與被上訴人於原審提出冠泰公司人員在系爭租賃契約末頁空白處附註文字（見原審卷第五七頁）大致相符，自堪認被上訴人至遲於一○三年五月二十七日已將對系爭房屋之事實上管領力移轉上訴人；而被上訴人是否將系爭房屋回復原狀，係涉上訴人嗣後得否對被上訴人為損害賠償之請求問題，並無礙系爭房屋事實上管領力之移轉與否；又冠泰公司雖非上訴人之代理人，然既為代理上訴人出租系爭房屋及擔任兩造點交系爭房屋之見證人，則被上訴人在上訴人拒絕受領系爭房屋之鑰匙後，當場將上開鑰匙交付冠泰公司人員收受保管，除明確表示已放棄對系爭房屋事實上之管理支配關係外，亦清楚地表達上訴人自斯時起，即可隨時自仲介公司處取得對系爭房屋之管理支配權利，則冠泰公司是否為上訴人之代理人，並無礙於系爭房屋事實上管領力之移轉。準此，被上訴人既已將系爭房屋內之物品騰空遷出並交付鑰匙，足認其已將對系爭房屋之占有移轉予上訴人，是以被上訴人抗辯兩造間系爭契約終止後，已於一○三年五月二十七日將系爭房屋遷讓返還上訴人等語，應屬可採。
⒉雖上訴人提出現場照片五幀（見原審卷第七三頁至第七六頁
），欲證明被上訴人就系爭房屋仍有未回復原狀一節。惟就招牌未拆除部分，被上訴人抗辯係因壓克力面板拆下後，內部燈管將暴露在外遭風吹雨淋，其係應上訴人要求保留燈管故未拆除壓克力面板，待後承租客承租時再行更換使用等語，核與被上訴人於原審提出兩造往來簡訊紀錄，上訴人就被上訴人詢問燈管是否拆除時答稱：「燈管留著點交完成，要拆不拆均可..」、「點交時間..燈管留著點交完成，可以不拆」等語（見原審卷第五二頁）相符，並與一般店面租賃情形無悖，且上訴人於兩造一○三年五月二十六日確認點交事宜時，並未於當日製作之「租賃終止點交書」（見原審卷第五六頁）記載有何上開不能點交之情事，堪認被上訴人所辯為可採；另上訴人所指系爭房屋水管未復原部分，上訴人未提出承租時之照片供本院比對，且上訴人已自行於上開「租賃終止點交書」（參見頁次同上）第五點點收項目排水管項下勾選「正常」欄位，堪認上訴人於點交時已確認該部分並無異常狀態。至上訴人主張兩造及見證人均未在上開「租賃終止點交書」上簽名，故兩造對於系爭房屋是否回復原狀並未達成共識云云；惟除被上訴人表示已將系爭房屋依約回復原狀外，冠泰公司人員 劉祐瑋 、陳元珍於本院一○三年度店簡字第八三二號返還押金事件證稱：兩造除稅金部分有意見，未見有其他爭議等語（見一○三年度店簡字第八三二號卷第一一七頁，該判決見原審卷第一四○頁），參以上開「租賃終止點交書」上點交項目「正常」欄位之勾選均係上訴人所為，顯見上訴人在就系爭房屋進行現況點交時，並未認被上訴人就系爭房屋有何未回復原狀之情形，故上訴人以此否認先前所為之點交，尚難憑採。
㈡上訴人請求被上訴人應給付其三十五萬八千一百七十八元，
其中十萬七千九百三十三元部分，核屬有據，惟與被上訴人抗辯上訴人尚未返還之押租金十七萬四千元抵銷後，已無餘額，上訴人其餘請求金額，則不能准：
⒈被上訴人提前終止租約，依系爭租約第十八條約定，應賠償
上訴人一個月租金五萬八千元，並應給付上訴人租賃期間未付之水電及管理費共計三萬一千五百二十二元等情，均為被上訴人所不爭執，應予准許。
⒉一○二年及一○三年房屋稅及綜合所得稅額部分：按系爭租
約第十六條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方（即上訴人）負責補貼二分之一..」等語（見原審卷第十三頁），則上訴人主張其出租系爭房屋增加之稅額應由被上訴人負擔二分之一，核與兩造約定內容相符，且系爭租約條款為兩造基於契約自由原則所訂定，自應受拘束，至上訴人是否誠實報稅，係上訴人是否履行其公法上義務及是否負行政裁罰等責任問題，尚非被上訴人得據以免除契約責任之理由，是以上訴人請求系爭房屋出租而增加之稅額負擔，核屬有據。惟被上訴人於一○一年九月底承租系爭房屋，於一○三年五月二十七日遷讓返還系爭房屋，上訴人一○一、一○二年度綜合所得稅租賃所得分別為二十四萬元、六十九萬六千元等情，業據上訴人提出一○一年、一○二年度綜合所得稅電子結算申報書為證（見原審卷第一○五頁至第一三一頁），則上訴人出租系爭房屋增加之年度租賃所得為四十五萬六千元（696,000元－240,000元），出租系爭房屋增加之年度稅額為五萬一千九百八十四元（456,000元×57%×20%），而被上訴人僅承租系爭房屋（東側），則依上開約定及承租比例計算，被上訴人一○二年度應補貼上訴人之稅額應為一萬二千九百九十六元（51,984元×1/2×1/2），一○三年度應補貼上訴人之稅額，以系爭房屋於一○二年度改採實價登錄後，一○三年度核稅基準並未有太大變更，比例計算應為五千四百十五元（12,996元×5÷12），準此，兩年度合計應補貼稅額共計為一萬八千四百十一元（12,996元＋5,415元），上訴人逾此部分補貼稅額之請求，不能准許。
⒊請求一○三年五月至七月間相當於租金之損害十七萬四千元
及自一○三年五月二十七日按月給付五萬八千元部分：本件被上訴人已於一○三年五月二十七日將系爭房屋遷讓返還被上訴人，已如前述，且上訴人在與被上訴人之簡訊中表示願意負擔跨過原應繳納隔月租金之「一天時間」（見原審卷第五三頁），顯見被上訴人已繳納其搬遷日期即一○三年五月二十七日該月份之租金，並同意自請求返還之押租金內扣除提前終止租約之一個月租金五萬八千元，且上訴人自一○三年五月二十七日被上訴人交還系爭房屋鑰匙後，兩造間系爭租約既已終止並完成點交，系爭房屋已處於上訴人可支配管領之範圍，上訴人隨時可將之出租，自不得再請求被上訴人給付相當於租金之損害，故上訴人請求被上訴人給付一○三年五月至七月相當於租金之損害，及自一○三年五月二十七日按月給付五萬八千元，不能准許。
⒋律師費六萬元部分：本件係因兩造就綜合所得稅計算結果有
異而涉訟，尚難認被上訴人有明顯違約，而損害上訴人權益之情事存在，且上訴人上開請求金額應准許部分，與被上訴人抗辯上訴人尚未返還之押租金十七萬四千元抵銷後，已無餘額，上訴人於另案被上訴人請求返還押租金之訴，本得為抵銷抗辯，超過抵銷額部分亦得提起反訴，殊無再提起本訴之必要，本件又非屬律師強制代理案件，該律師費支出核非必要，是以上訴人依系爭租約第十二條約定，請求被上訴人給付其律師費用六萬元，不能准許。
⒌綜上，被上訴人提前終止契約應賠償上訴人一個月租金五萬
八千元，並應給付水電及管理費三萬一千五百二十二元，及依約補貼上訴人稅額一萬八千四百十一元，共計十萬七千九百三十三元，惟被上訴人於兩造簽訂系爭租約時已交付上訴人押租金十七萬四千元，上開被上訴人應給付之金額經與該押租金抵銷後，已無餘額，反而上訴人應返還被上訴人押租金六萬六千零六十七元，業經本院一○三年店簡字第八三二號返還押租金等事件判決在案，惟此不在本院審理範圍內；其餘上訴人請求超過上開應補貼之稅額、一○三年五月至七月相當於租金之損害及律師酬金部分，均不能准。
七、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人就系爭房屋迄未完成點交程序，應給付其三十五萬八千一百七十八元，並按月給付其五萬八千元云云，為不足採，被上訴人抗辯系爭租約終止後已於一○三年五月二十七日點交完畢，被上訴人本件請求金額，其中十萬七千九百三十三元應准許部分，與上訴人尚未返還之押租金抵銷後已不存在，其餘金額不應准許等語，尚屬可信。從而，上訴人主張本於兩造間系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付其三十五萬八千一百七十八元，並自一○三年五月二十七日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其五萬八千元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國105年8月5日
民事第一庭審判長法官賴惠慈
法官郭顏毓法官劉台安以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年8月5日
書記官吳芳