臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度士簡字第1156號
原 告 王建褔
訴訟代理人 陳明宗 律師
被 告 周伯雄
訴訟代理人 梁水源 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國108年5月7日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣參拾陸萬貳仟伍佰元，及自民國一百零八
年二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。經查，原告
起訴時訴之聲明原為：「（一）被告應將門牌號碼台北市○
○區○○○路○○巷○號房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被
告應給付原告新台幣（下同）375,000元及自民國107年9
月1日起至履行上開聲明第1項之日止，按月給付原告37,5
00元。（三）願供擔保請准宣告假執行。」，嗣原告於108
年3月20日本院審理中具狀將訴之聲明變更為：「（一）被
告應給付原告1,333,333元，及自108年2月21日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保請准宣
告假執行。」（見本院卷第89頁），經核屬請求之基礎事實
同一、擴張及減縮應受判決事項之聲明，且無礙於被告之防
禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，均應准許。
二、原告起訴主張：緣門牌號碼台北市○○區○○○路○○巷○號
之未理辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）及該屋坐落之台市
○○區○○段○○段○○○○號之土地應有部分（下稱系爭土
地），係原告與訴外人 唐葦 於97年8月28日向原所有人何添
泉、何 張錦花 買受取得，權利範圍分別為3/12，並於97年9
月17日就系爭土地完成所有權移轉登記。而 何添泉 及何張錦
花已將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，原告及唐葦為該
屋之事實上處分權人。因被告於原告買受系爭房屋前，即已
承租該屋使用。為此，被告與原告及訴外人 何美珠 、 何阿招
遂於98年1月14日續訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由
被告繼續向原告承租系爭房屋，租賃期間自98年2月1日起
至「土地開放政府徵收前止」，每月租金75,000元。復因系
爭房屋坐落之系爭土地，位於台北市政府辦理北投士林○○
○區○區段徵收範圍，故兩造於系爭租約第20條約定：「甲
方（即原告）出租乙方（即被告）平房乙棟，如租約期間內
土地開放政府徵收時，乙方將配合搬遷並復原。乙方不得要
求甲方賠償」。嗣於98年7月間原告因配合台北市政府辦理
徵收，於98年7月14日將系爭土地持分3/12移轉登記予台北
市政府，而系爭房屋則因尚未辦理區段徵收等程序，事實上
處分權仍為原告及其他共有人。其後，於104年7月間經台
北市政府通知發放系爭房屋之拆遷補償，並該屋事實上處分
權人（即原告及其它共有人）領取拆遷補償費完竣，原告及
其他共有人並依台北市政府地政局土地開發總隊（下稱土地
開發總隊）之約定同意書，於台北市政府通知限期拆遷前，
仍維持該屋之原來使用狀況，並負擔相關稅收費用。惟於10
6年底及107年間，原告知悉台北市政府即將通知拆遷系爭
房屋，與被告商議後合意於107年4月30日終止系爭租約，
而被告於107年2月份租金僅給付37,500元，不足租金數額
以押租金抵付，107年3月則未付租金以押租金抵扣，嗣於
107年4月則僅再給付25,000元租金，不足租金亦以押租金
抵付，至此被告先前給付之押租金150,000元已全數抵扣完
畢。嗣台北市政府於107年4月12日發函通知原告，應於10
7年4月30日前辦理騰空點交系爭房屋，原告遂通知被告應
於107年4月30日終止系爭租約之日，遷讓返還系爭房屋。
詎被告屆期卻未騰空遷讓系爭房屋，經台北市政府再於108
年1月21日發函通知原告，請原告於108年2月14日下午5
時前配合拆遷完畢，經通知被告後，被告直至108年2月20
日始拆遷系爭房屋完成。依系爭租約第5條約定，原告自得
向被告請求自系爭租約終止之日翌日起至被告遷讓返還系爭
房屋之日為止，按月以租金5倍計算之違約金，直至被告遷
讓返還系爭房屋之日為止。而本件被告已於108年2月20日
拆除系爭房屋完成，則自系爭租約終止之日翌日（即107年
5月1日）起至108年2月20日被告拆除系爭房屋完成之日
止，被告應按原告之持分比例，給付1,333,333元之違約金
【計算式：｛75,000元×5×10＋375,000元÷30×20｝÷
3＝1,333,333元；元以下四捨五入】。為此，爰依系爭租
約之法律關係提起本件訴訟等語；並聲明（一）被告應給付
原告1,333,333元，及自108年2月21日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行
。
三、被告則以：系爭房屋並未辦建物所有權第一次登記，須出資
之原始建造人始能取得所有權。而系爭房屋之前身僅係石棉
瓦屋頂之棚架，被告於90年承租系爭土地前向其前手承租人
申正烤漆行以50萬之權利金繼受取得，嗣於90年將該石棉瓦
屋頂之棚架改建為鐵皮屋頂及具有牆面之鐵皮屋，原始取得
現今糸爭房屋之事實上處分權，與原告或前地主何添泉及何
張錦花全然無涉。故兩造始於系爭租約第20條約定：「甲方
出租乙方平房乙棟，如租約期間內土地開放政府徵收時，乙
方將配合搬遷並復原。乙方不得要求甲方賠償。」、第21條
約定：「有關公司相關賠償由乙方辦理申請賠償」，雙方對
於系爭房屋之事實上處分權為被告所有有所共識，始會約定
租約期間內土地開放政府徵收時，被告將配合搬遷並復原，
被告搬遷復原時不得要求原告賠償，及有關賠償由被告辦理
申請之約定。而本件之事實係原告及地主何添泉、何美珠、
何宜靜 、 何宜衛 、唐葦、 何黃雪子 等人，明知系爭房屋並非
渠等所修建，而係被告所出資建造，填具內容不實之同意書
，冒稱渠等為系爭房屋之事實上處分權人，致使台北市政府
地政局土地開發總隊陷於錯誤，因而對其等交付建物補償費
，違反系爭租約第21條約定，侵害被告之補償申請權，且於
冒名領取應給付予被告之建物補償費後，又主張被告應給付
高額之違約金，顯與誠信原則有違。況系爭租約第2條約定
，該租約於98年7月14日即已因台北市政府公告徵收系爭土
地，而期限屆滿失其效力。乃原告竟執已失效之租賃契約，
主張被告應給付107年5月1日起至108年2月20日上開期
間之違約金，其主張顯無理由。又租賃為債之契約，出租人
不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效
。本件被告固有先後向前地主何添泉及 何張錦花 、原告承租
系爭土地及房屋之事實，但前地主何添泉及何張錦花、原告
雖先後為系爭房屋之出租人，但並非所有人，亦非事實上處
分權人，原告徒以前地主何添泉及何張錦花、原告與被告間
就系爭房屋先後訂有租賃契約，即主張前地主何添泉及何張
錦花對於系爭房屋有事實上處分權，原告則自前地主何添泉
及何張錦花繼受取得糸爭房屋之事實上處分權，顯無理由。
綜上，本件被告占有系爭房屋係依系爭租約第21條約定，向
台北市政府申請拆遷補償費，並無任何違約情事等語，資為
抗辯；並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：
原告主張伊於97年9月17日至98年7月14日期間，登記為系
爭房屋坐落基地（即系爭土地）之共有人，權利範圍為3/12
。伊與被告於98年1月14日簽訂系爭租約，約定由被告向伊
承租系爭房屋，租賃期間自98年2月1日起至土地開放政府
徵收前止，每月租金75,000元。嗣原告因配合台北市政府辦
理徵收，於98年7月14日將系爭土地持分3/12移轉登記予台
北市政府。而台北市政府於107年4月12日發函通知原告，
應於107年4月30日前騰空點交系爭房屋，經伊通知被告限
期拆遷未果。嗣台北市政府再於108年1月21日發函通知原
告，請原告於108年2月14日下午5時前配合拆遷完畢，經
通知被告後，被告已於108年2月20日拆遷系爭房屋完成等
事實，業據提出土地所有權狀、建築改良物所有權買賣移轉
契約書、台北市稅捐稽徵處房屋稅104年課稅明細表、107
年房屋稅繳款書及房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書、存摺
內頁資料、台北市政府函文、航測影像圖、土地改良物之協
議價構、系爭房屋拆除現場照片、土地登記第二類謄本、系
爭房屋裝修照片、勘測建築物改良平面圖、建物所有權狀、
不動產買賣契約書等件為證，且為被告所不爭執，此部分之
事實首堪信為真實。至原告主張被告遲至108年2月20日始
拆遷系爭房屋，應給自系爭租約終止之日翌日（即107年5
月1日）起至108年2月20日被告拆除系爭房屋完成之日止
，按原告之持分比例給付按月以租金5倍計算之違約金等情
，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝
在內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從
契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上
及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義
時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推
求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權
利義務之依據；解釋契約應探求當事人立約時之真意，並
通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一
切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察（
最高法院103年台簡上字第17號、103年台上字第713號
、102年台上字第2211號判決參照）。經查，觀諸兩造於
系爭租約第2條及第20條分別約定：「租賃期限自甲乙雙
方洽定為自98年2月1日起至土地開放政府徵收前止」、
「甲方出租乙方平房乙棟，如租約期間內土地開放政府徵
收時，乙方將配合搬遷並復原。乙方不得要求甲方賠償。
」等語（見本院卷第18-21頁），及依原告提出之存摺內
頁交易明細顯示，被告於107年2月1日及同年4月9日
有分別以匯款方式繳付系爭房屋之租金37,500元、25,000
元匯款紀錄。（見本院卷第22頁），暨原告聲請傳喚證人
何宜學 到庭證稱：伊並非系爭房屋所有人，所以伊沒有看
過系爭租約。該租約上締約人簽名欄何美珠係伊姑姑、何
阿昭係伊奶奶。伊曾經前往系爭房屋與被告商量終止系爭
租約及搬遷事宜。因伊等有收到土地開發總隊來函，要求
將系爭房屋清點清楚後交付，所以就去找被告，請被告如
期交屋，讓伊等可以如期領到補償金。當時被告不在家裡
，有請被告配偶 陳秋玉 轉告被告。伊不曾至系爭房屋向陳
秋玉收取租金，因被告都是開票支付，每次都是開半年或
一年的票，都是伊母親在收，伊是晚輩也不會多問。因伊
奶奶及父親過世後，伊胞弟胞妹為法定繼承人，伊本身拋
棄繼承，所以伊有空會代替渠等至系爭房屋知會相關事宜
一聲。當天到場的人有伊、何美珠及原告。當天提到補償
金時，伊與陳秋玉有聊到大概過幾天後吧，因為渠等都不
是當事人，所以陳秋玉說之後再說，有約定下次時間再談
，但後來被告說伊等好像在欺負陳秋玉，所以被告要告伊
，但伊沒有欺負陳秋玉。補償金款項在伊等戶頭，經詢問
後是要給地主補償金，但陳秋玉說希望給她領這筆補償金
，希望伊等簽1份切結書給她。伊等與陳秋玉後來就沒有
在見面了，被告後來打電話給原告說伊等欺負陳秋玉，伊
是聽原告說的，但是後來我有打電話給陳秋玉，問說：「
我們哪裡欺負妳了？為何妳先生會跟原告說我們欺負你？
」，陳秋玉沒有說什麼，後來伊就掛電話了。伊當天係跟
陳秋玉說租約到期（後改稱要終止租約）伊等要將系爭房
屋交給政府，政府要來點收，伊等要跟政府點交清楚。系
爭房屋係伊等繼承而來，伊等當時是談到政府要徵收，陳
秋玉及被告係要求伊等將補償金給他們等語（見本院卷
117-120頁），由原告提出之存摺內頁交易明細及證人何
宜學上開證述可知，兩造於系爭租約第2條約定之租賃期
限「至土地開放政府徵收前止」等語，其真意並非自台北
市政府形式上公告徵收土地之日止，而係指實際上原告應
將系爭房屋點交予台北市政府之日止，蓋於台北市政府於
公告徵收系爭土地後，直至台北市政府通知原告應點交系
爭房屋之日期間，該屋仍得由原承租人占有使用，並不影
響系爭租約當事人之權益，乃屬當然。且被告直至107年
2月1日及同年4月9日有繳付系爭房屋租金之匯款紀錄
，益徵被告抗辯系爭租約於98年7月14日因台北市政府公
告徵收系爭土地，而期限屆滿失其效力云云，屬臨訟編撰
之詞，為不可採。
（二）至被告雖抗辯：伊不否認有先後向前地主何添泉、何張錦
花及原告承租系爭土地及房屋等事實，惟渠斗並非系爭房
屋所有人，亦非事實上處分權人，原告僅以其與何添泉、
何張錦花先後與伊就系爭房屋訂有租賃契約，即主張何添
泉、何張錦花就系爭房屋有事實上處分權，其並自何添泉
、何張錦花繼受取得系爭房屋之事實上處分權，顯無理由
云云。惟按出租他人之物係債權行為、負擔行為，即以發
生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出租人負有交付
租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租
金之義務（民法第421條）。並非物權行為、處分行為，
即直接使標的物之權利發生得喪變更之法律行為，例如：
出賣人以移轉所有權之意思，將動產交付於買受人（民法
761條），為不動產所有權移轉登記（民法758條）均是
。為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，而為
處分行為之人對標的物則須有處分權，否則其處分行為無
效或效力未定，故出租他人之物，其租賃契約自屬有效。
至於如對租賃物之所有權人因此構成侵權行為，亦僅係出
租人應對該所有權人負損害賠償責任而已，尚難謂該出租
行為有背於公共秩序或善良風俗，自不影響租約之效力。
依此法理舉重以明輕，出租他人之物尚且有效，則出租位
於自己土地上之他人所有物更非法所不許。經查，觀諸兩
造於簽訂系爭租約時，已分別於該租約第1條及第20條明
確約定：「甲方房屋所在地及使用範圍台北市○○區○○
○路○○巷○號。」、「甲方（即原告）出租乙方（即被告
）平房（即系爭房屋）乙棟，如租約期間內土地開放政府
徵收時，乙方將配合搬遷並復原。乙方不得要求甲方賠償
」等語可知，門牌號碼台北市○○區○○○路○○巷○號之
未辦理保存登記之平房為兩造約定之租賃標的物，至為明
灼。苟被告抗辯伊為系爭房屋之事實上處分權人乙節屬實
，系爭房屋既屬被告自己所有之物，則被告又豈有與系爭
土地前地主何添泉、何張錦花及原告簽訂租賃契約承租系
爭房屋，向他人承租自己所有之物，並支付租金之理。況
被告提出之估價單、報價明細等件（見本院卷第47-56頁
），充其量僅不過能證明被告於民國94年至96年間，曾於
系爭房屋進行裝潢或裝修工程，尚無從以此認定系爭房屋
為被告所原始起造，進而認定被告始為系爭房屋事實上處
分權人，爰認被告此部分之抗辯，亦無可採。
（三）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規
定，先期通知，民法第453條定有明文。查本件系爭租約
為定有期限之租賃契約，其契約終期約定為實際上原告應
將系爭房屋點交予台北市政府之日止，已如前述。而原告
主張伊於107年4月12日接獲台北市政府於發函通知，應於
107年4月30日前騰空點交系爭房屋，伊為此先期通知被告
於107年4月30日終止系爭租約，並應於當日遷讓返還系爭
房屋之事實，已據原告提出台北市政府函文（見本院卷第
23頁），而原告通知被告終止系爭租約，並應於107年4月
30日前遷讓騰空點交系爭房屋之過程，已據證人 何宜學證
述如前，既台北市政府已通知原告應於107年4月30日前騰
空點交系爭房屋，而原告亦已將上情通知被告，依系爭租
約第2條及第20條之約定，堪認系爭租約業經原告合法終
止，被告依約即應配合遷讓並將系爭房屋回復原狀，且不
得請求原告賠償。惟被告接獲原告通知後，並未於107年
4月30日前騰空點交系爭房屋。經台北市政府再次於108
年1月21日發函通知原告，請原告於108年2月14日下午
5時前配合拆遷系爭房屋完畢，經原告再次通知被告後，
被告遲至108年2月20日始拆遷系爭房屋完成，為兩造所
不爭執，則原告以被告違反系爭租約第6條約定，應給自
系爭租約終止之日翌日起至拆遷返還系爭房屋完成之日止
，按月給付違約金，即屬有據。
（四）末按「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應
即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推
諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月
得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，
乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，系爭租約第6條
定有明文。查系爭租約於107年4月30日業經原告合法終
止，而被告遲至108年2月20日始將系爭房屋騰空遷讓返
還原告等事實，均如前述，則原告依上開約定，請求被告
自系爭租約終止之日翌日（即107年5月1日）起至被告
騰空遷讓返還該屋之日（即108年2月20日）止，按月給
付約定之違約金，固屬有據。惟按「約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。
又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至
相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限
制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法
院核減（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第
1915號、79年台上字第1612號等判例參照）。經查，本件
系爭租約之租賃期間為自98年2月1日至107年4月30日
，期間約9年餘，每月租金為75,000元，被告於租約屆滿
後自107年5月1日起至108年2月20日止未履行遷讓返
還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常
為租金之收入及租金轉投資之收益，而目前社會經濟處於
存款低利率之狀況，於本件則係逾期恐無法領得台北市政
府發給之騰空點交獎勵金等情，認原告請求按月依租金5
倍即375,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月
依租金1.5倍即以112,500元（計算式：75,000×1.5＝
112,500）為適當。依此標準計算原告得請求被告賠償之
違約金應為362,500元【計算式：｛75,000元×1.5×9
＋112,500元÷30×20｝÷3＝362,500元】，原告請求
被告給付之違約金於此範圍內為有理由，應予准許，逾此
部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法租賃及系爭租約之法律關係，於請
求被告給付362,500元，及自108年2月21日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許
；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告之訴駁回部
分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。並依職權確定訴訟費用額為
4,740元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國108年5月24日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年5月24日
書記官陳仕偉