裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第1474號民事判決
裁判日期：民國104年10月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第1474號原告 林美訓 訴訟代理人 蘇子良 律師被告 丁培源 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號一樓房屋騰空遷讓並返還原告。
被告應自民國一○四年五月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰壹拾玖萬貳仟捌佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國103月5月1日向原告承租座落於新北市○○區○○街○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方並簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下同）20,000元，租期一年，按約支付租金，並約定押租金20,000元。嗣於104年4月1日及同年月15日，原告即發函催告被告自同年5月1日租期屆滿後即不再出租予被告，並請被告按時清空房屋及繳清水電費，惟被告於租期屆滿後仍未將系爭房屋騰空遷讓。為此，爰依民法第455條、
767條第1項、179條、系爭租約第6條，請求如訴之聲明。併為聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還原告。㈡被告應自104年5月1日起至遷讓系爭房屋時止，按月給付原告120,000元。㈢第一項請求部分，原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：伊本來這個月初就可以搬了，伊租的房屋被人家惡意中傷，所以房子沒有要租給伊，目前還沒有搬，伊要付租金但是都找不到原告等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之土地及建物登記謄本、房屋稅繳款書、房屋租賃契約書、存證信函等件為證（見本院104年度司重簡調卷第5至19頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」；再依民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。查系爭租約係屬定期租賃契約，且其期限業於104年5月1日屆滿，並未另訂新租約，則依前揭規定及系爭租約第6條約定，兩造間之租賃關係已於期限屆滿時消滅，被告自無繼續占有系爭房屋之正當權源，被告迄今繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，且被告依上規定及約定負有返還租賃物之義務，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告自104年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，應屬有據。
五、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查系爭租約第6條後段所載「……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，當受有無法另為出租收益之損害，然衡以近年來國內整體經濟景氣非佳，可認原告縱得租賃他人，其每月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額；復考量被告於系爭租約期限屆至後，迭經原告通知返還，然迄今仍拒不搬遷之違約情節等一切情狀，認原告請求被告按月依系爭租約租金數額5倍給付違約金100,000元，尚屬過高，應酌減為20,000元為適當。綜上，原告請求被告自104年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金20,000元，同為有據，逾此範圍之請求，則難認相當。
六、從而，原告本於上開原因事實，依民法第767條第1項前段及中段、第455條、第179條之規定與系爭租約第6條之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自104年
5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告40,000元（即不當得利20,000元與違約金20,000元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年10月14日
民事第四庭審判長法官陳財旺
法官陳映如法官宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月14日
書記官楊玉寧