裁判字號：臺灣士林地方法院105年重訴字第273號民事判決
裁判日期：民國105年09月22日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決105年度重訴字第273號原告 李振嘉 訴訟代理人 王聖舜 律師複代理人 曾婉禎 律師
楊敦元 律師被告太丘股份有限公司法定代理人 袁小羊 訴訟代理人 張至剛 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國98年7月22日與被告簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），以總價款新臺幣（下同）
692萬9,000元購買臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土地），因經初步鑑界位處現有道路上，遂為補充協議，同意日後辦理土地分割，並將分割後之125-5地號土地移轉登記給被告，並從第三期原告應給付被告139萬9,000元扣除19萬元（計算式：1,399,000－190,000＝1,209,000），原告共給付673萬9,000元，於99年6月8日因地政機關確認道路面積為20.35平方公尺，由被告已收售價金退款44萬元給原告，是以購買土地伊已付清全部價金
633萬5,000元，被告亦已將系爭土地所有權移轉登記予伊。被告明知伊購買系爭土地之目的，係為日後供作綠地建築容積移轉之用，兩造並於系爭土地買賣契約第17條特約事項第3項為此約定，故如發見系爭土地不符合綠地容積移轉之用途時，被告即應無條件同意解除系爭土地買賣契約。然依臺北市政府103年12月2日之函覆內容，系爭土地因坐落臺北市政府依水土保持法奉報行政院核定公告之山坡地範圍，故不符合「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」（下稱系爭優先受理判斷基準）第3點第1項規定。系爭土地既不符容積移轉之用途，不能達本件買賣之目的，伊即以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請被告於文到7日內備齊款項及相關文件辦理購回即回復原狀之手續，惟被告迄未置理，顯已違約，並自104年11月26日起（即接獲上開存證信函後7日內）構成給付遲延，爰依系爭土地買賣契約第17條第3項約定、民法第259條第1款、第233條第1項前段規定及連帶保證之法律關係提起本訴，請求被告返還系爭土地之買賣價金及遲延利息等語。並聲明：
㈠被告應給付原告633萬5,000元及自104年11月26日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈡第1項聲明，願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭土地按照系爭土地買賣契約經三次階段付款，確實符合容積移轉之用途，買賣價金、移轉登記均已履行完畢，原告即不得再主張行使解除權解除系爭買賣契約或減少價金。至於本件於移轉登記後，主管機關對容積移轉使用加以限制，本係買受人應承擔之危險負擔，與出賣人無關等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免予假執行。
三、不爭執事項(本院卷第110頁)
1.原告與被告於98年7月22日就系爭土地，簽立系爭土地買賣契約書（見本院卷第34頁）。
2.被告業於98年間將系爭土地，依系爭土地買賣契約書之約定移轉登記並交付予原告，原告已依約付清系爭土地之買賣價金633萬5,000元，買賣當時及移轉登記時系爭土地為得以辦理容積移轉用途之綠地。
3.原告將系爭土地出售給第三人 林淑貞 已於98年10月7日完成登記。（本院卷第26頁）
4.99年1月20日臺北市政府公告「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準。」（見北院卷第100、101頁），並自即日起生效。
5.林淑貞向臺北市政府函詢系爭土地開闢及補償狀況，依臺北市政府103年12月2日府都綜字第1033959200號之函覆內容，表示系爭土地因坐落臺北市政府依水土保持法奉報行政院核定公告之山坡地範圍，故不符合「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件送出基地為公園、綠地、廣場優先受理判斷基準」（下稱系爭優先受理判斷基準）第3點第1項規定。
6.原告於104年11月18日以博聖法律事務所函向被告為解除契約之意思表示，並請被告於文到7日內返還價金，於同年11月19日送達被告（本院卷第42至46頁）。
四、得心證之理由：原告主張依系爭土地買賣契約第17條第3項之約定解除契約，並依民法第259條第1款、第233條第1項前段規定請求被告返還系爭土地買賣價金及遲延利息，有無理由？
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。次按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號民事判例要旨參照）。經查，原告主張被告明知伊購買系爭土地之目的，係為日後供作綠地建築容積移轉之用，兩造並於系爭土地買賣契約第17條特約事項第3項為此約定等語，業據其提出系爭土地買賣契約（見本院卷第35頁）為證，觀諸系爭土地買賣契約第17條特約事項第3項（下稱系爭約款）載明：「如因本契約標的於書面審查遭退件，或因徵收補償費曾領取或協議價購等情事或台北市政府未核可本標的物申辦容積移轉，或乙方應補正但未能於接受甲方通知後14日改善、補正完成，甲方得要求無條件解約，乙方需無條件配合並於7日內返還全部價金，同時甲方應無條件返還權狀正本及所有塗銷文件，由乙方自行恢復原有產權，費用由乙方自行負擔。」等語，此為兩造所不爭執，應堪信實。是原告主張其購買系爭土地之目的係為供作綠地建築容積移轉之用，兩造並於簽訂系爭土地買賣契約時訂定上開條款等語，堪予採信。
㈡、雖原告主張依臺北市政府103年12月2日函文表示，系爭土地因坐落於臺北市政府依水土保持法報奉行政院核定公告之山坡地範圍，故不符合系爭優先受理判斷基準第3點第1項之規定，而不符合容積移轉之用途，是原告自得於104年11月18日依系爭約款，發函向被告為解除系爭土地買賣契約之意思表示。惟按買賣契約之一方，依特約，以他方當事人違約為由，解除契約者，需於他方當事人未履行債務完畢前為之，若他方當事人已履行債務完畢，則不得再據此特約，行使解除權（最高法院79年台上字第1532號判決意旨參照）。
準此，則買賣契約縱有特約，惟若買賣契約已履行完畢，應即不得再據此特約行使解除權。經查，兩造於98年7月22日簽立系爭土地買賣契約書後，原告已依約付清系爭土地之買賣價金，被告依約將系爭土地移轉登記並交付予原告，且系爭土地於斯時確實得做為容積移轉使用，有系爭土地買賣契約書等件可參，並為兩造所不爭執（如不爭執事項㈠、㈡），應可信實。次查，依系爭土地於98年10月移轉登記並交付時適用之臺北市市都市計畫容積移轉審查許可條件第3條、第4條第1項規定：「三、前點所稱送出基地為下列各款土地：（二）私有未徵收之公共設施保留地，包括1.公園用地。2.綠地。3.廣場。4.道路用地。前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地，應符合下列條件：（一）未開闢公園用地、綠地、廣場：1.該公共設施保留地面積，須小於二公頃以下。2.送出基地申請範圍內之土地所有權人，須全數同意辦理容積移轉。」（見本院卷第126頁）可知屬公設保留地之綠地，只要該綠地是屬於都市計畫兩公頃以下之小型公園綠地，即可作為送出基地辦理容積移轉，無其他條件之限制。可見系爭土地於買賣及移轉登記並交付時確實為符合容積移轉用途之綠地，亦為兩造所不爭。系爭土地既經被告於98年間移轉登記及交付原告完畢，且系爭土地買賣契約自兩造簽訂後迄履約完畢時止，均未發生系爭約款所訂之事由，揆諸前開說明，原告應不得再行使解除權解除契約。
㈢、雖原告主張系爭約款第17條第3款並無時間限制，故於履行完畢後如發見系爭土地不符合綠地容積移轉之用途時，被告仍應無條件同意解除系爭土地買賣契約云云。民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」是民法第373條已規範，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人承擔，必須當事人間有特別約定方得排除。倘若不論契約是否已經履行完畢、危險負擔是否已經移轉，亦不論時間經過多久，就容積移轉之行政制度所生之變動，均需由出賣人單方承受因法令嗣後變更導致系爭土地變更成不符資格之危險，則原告不論時間經過多久，皆仍得向被告單方行使解除權之權利，顯然有背於公共交易秩序之維護及社會妥當性，以及買賣瑕疵擔保及危險負擔之精神，如果當事人間確實有給予買受人單方面無時間限制之解約權，應於契約文件明確約定縱算於移轉登記交付完畢後及不論時間經過多久等均得行使，揆諸系爭約款，應可認為僅為一般約定，並非約定「原告單方得於契約履行完畢、危險負擔移轉後，亦不論時間經過多久均得解除契約」，是原告以系爭土地買賣契約第17條第3項主張解除契約，並無理由。
五、承前所述，原告依系爭土地買賣契約第17條第3項之約定解除契約，既無可取，則原告據以依民法第259條第1款、第
233條第1項前段規定之法律關係，請求被告返還系爭土地買賣價金及遲延利息，即屬無據，並無可取。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌於判決結果不生影響，無庸一一論駁。原告提出其與第三人林淑貞間之契約，認與系爭土地買賣契約之約定不符等語，聲請本院再開辯論，本院認為本件事證已明，無須為審酌原告與林淑貞間之契約而再開辯論，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國105年9月22日
民事第二庭法官絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年9月26日
書記官郭如君