裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第2164號民事判決
裁判日期：民國108年03月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決
106年度訴字第2164號原告 簡玉誠 訴訟代理人 許宜嫺 律師被告 黃世峯 （原名 黃志豪 ）
黃一雄 兼上一人送達代收人 黃子賢 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面被告受合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號（重測前為橫圳段39地號）土地（下稱系爭土地），各自應有部分比例如附表。兩造未訂有不分割之特約，且迄未能達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，訴請裁判分割系爭土地。
二、系爭土地應不受農業用地興建農舍辦法（下稱興建農舍辦法）第12條第2項所定「未經解除套繪管制不得辦理分割」之限制。理由如下：
（一）興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定，係依農業發展條例第18條第4項規定之授權，於民國102年7月1日修訂。系爭農舍乃64年竣工，當時並無上開禁止分割之規定，依法律不溯既往原則，系爭土地應無上開辦法之適用。又依民法第758條第1項規定，不動產物權採登記生效主義，而登記機關就不動產登記之申請，依法審查後登載於登記簿上，即發生不動產物權變動之效果，性質上屬形成處分，於登記後始生效力。又套繪管制註記登記縱可生限制所有權人分割之權利，其法律性質乃「行政處分」，須藉由註記登記始生對外之效力。換言之，於地政機關為套繪管制註記登記後，土地始受套繪管制。本件起訴時，系爭土地謄本上並無套繪管制註記，非屬受套繪管制之土地，而係於訴訟中之107年10月17日，始經臺中市大甲區地政事務所（下稱大甲地政）為套繪管制註記登記，而生套繪管制效力，自無溯及既往之效力，故系爭土地並無興建農舍辦法第12條第2項規定之適用。
（二）退言之，縱認系爭土地於套繪管制註記登記前，已受套繪管制，因本件原告經拍賣程序取得系爭土地應有部分、提起本件訴訟時，系爭土地登記謄本或拍賣公告上，均無任何農舍套繪管制之註記，本院至現場履勘時，亦未見系爭土地上有任何建物坐落，依臺中市大甲區公所（下稱大甲公所）函覆之資料，系爭農舍係於63年間以耕地比方式興建，且坐落於他筆土地上，故原告客觀上無從知悉、預見系爭土地受有農舍套繪管制，而屬善意第三人，依土地法第43條及民法第759條之1規定保護善意第三人之規範意旨，原告得主張系爭土地套繪管制註記登記，不得對抗原告，而排除原告訴請分割之權利。蓋依實務見解，在完成查封登記或徵收未完成所有權移轉登記前，第三人仍得主張善意信賴土地登記力，相關查封或徵收於未登記前雖已生效力，但所生公法上效力均不得對抗善意第三人。衡以查封及徵收之對於所有權所生之負擔及侵害，均高於套繪管制限制分割之效力，舉重以明輕，未經套繪管制註記登記前，第三人亦得因善意信賴登記，主張無套繪管制之效力，以確保不動產公示制度之信賴，保護交易安全。另依大法官釋字第349號解釋意旨，原告為善意第三人，亦不應繼受該套繪管制效力，以貫徹憲法保障人民財產權之意旨。
（三）再者，農業發展條例之立法目的，僅禁止受套繪管制土地重複申請興建農舍，並未禁止分割，故興建農舍辦法第12條第2項限制分割之規定，已逾越農業發產條例第18條第
5項之授權範圍，而增加法律所無之限制，應屬無效。又興建農舍辦法第12條第2項規定僅「禁止分割」，並未「禁止裁判分割」。且系爭土地係於申請興建農舍時供耕地比用，並非系爭農舍坐落用地，亦無農業發展條例第18條第4項規定之適用。本件採取變價分割，乃合乎農業發展條例第16條規定，且變價分割無須為分割登記，僅變價後之受讓人仍應受套繪管制拘束，亦符合禁止農地細分之立法意旨，故本件實無禁止變價分割之理。
三、關於系爭土地應採變價分割之理由如下：系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬於耕地，且被告取得系爭土地應有部分之原因均為贈與，如按應有部分比例為原物分割，各共有人分得之面積均未達0.25公頃，不符農業發展條例第16條第1項規定。如採變價分割，即不生農地細分之情形，而合乎上開規定。且系爭土地面積不廣，若非整筆合併利用，將使耕作困難，難以發揮系爭土地之經濟效益；另被告黃世峯之應有部分，業經刑事扣押辦理禁止處分登記，該部分亦僅得以裁判分割之方式處分。又變價分割之後，執行法院將囑託公正單位鑑定系爭土地價格，並無被告所述將侵害其他共有人利益之情形。此外，本件亦無民法第824條第4項所定「共同利益或其他必要情形存在」，被告部分並無繼續維持共有之理由等語。
四、並聲明：兩造共有系爭土地應予變賣，所得價金按附表所示應有部分比例分配。
貳、被告則以：被告有意願變賣系爭土地，並於105年間委託仲介公司代售中，依市場機制，委託銷售價格自然高於變價分割之拍賣價格，原告主張變價分割，係罔顧其他共有人利益；本件應待被告黃世峯應有部分禁止處分登記解除後，再行分割；如准予裁判分割，被告應有部分則應繼續維持共有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、兩造為系爭土地共有人，各自應有部分比例如附表所示，有土地登記第一類謄本（見本院卷第38至40頁）在卷可稽。此部分事實，堪以認定。
二、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，亦為興建農舍辦法第12條第
2項所明定。該辦法限制分割之規定，即屬民法第823條第
1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。如有適用，系爭土地即不得分割。經查：
（一）系爭土地屬非都市計畫地區土地，使用分區為特定農業區之農牧用地等節，有大甲公所107年4月11日甲區公建字第1070006963號函及土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第123、38頁）。是以，系爭土地乃農業發展條例第
3條第10、11款所定之農業用地、耕地，堪可認定。
（二）依大甲公所代為核發自用農舍建築執照之地籍套繪資料，自63年起至99年2月28日止實施建築基地地籍套繪管理期間，系爭土地曾經訴外人 黃水居 申請自用農舍建築許可登載紀錄如下：自用農舍建造執照（63）建管字第020號、自用農舍使用執照（63）甲建字第020號申請人黃水居，竣工日期64年5月30日；上開使用執照核發，係依實施都市計畫以外地區建築物管理辦法規定，其建築面積不得超過耕地面積5%，申請人申請提供興建之耕地地號為（重測前）橫圳段39、39之2、70地號；建築地點地號為（重測前）橫圳段39之1、39之2地號等節，有大甲公所107年
4月24日甲區公建字第1070007473號、107年10月15日甲區公建字第1070020415號函（見本院卷第189、212頁）在卷可憑。系爭土地嗣於107年10月17日經大甲地政於土地標示部分之「其他登記事項」欄內註記：「未經解除套繪管制不得辦理分割」「已提供興建農舍，基地座落：臺中市○○區○○段○○○○○○○○號」等文字（下稱系爭註記，見本院卷第216頁土地登記公務用謄本），並函覆：
系爭土地屬興建農舍辦法所定套繪管制之土地等語明確（見本院卷第215頁）。由上可知，系爭土地於63年間，以系爭土地及同段152、153地號土地，依實施區域計畫地區建築管理辦法第5條第1項之耕地比規定，申請建築執照興建農舍（下稱系爭農舍），系爭農舍已於64年5月30日竣工，且非坐落系爭土地上；大甲地政嗣於107年10月17日在系爭土地登記簿上為系爭註記。
（三）是本件爭點厥為：系爭土地是否受興建農舍辦法第12條第
2項所定「未經解除套繪管制不得辦理分割」之限制。茲分述如下：
1.原告雖主張：系爭農舍於64年竣工時，並無興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定，該規定係依農業發展條例第18條第5項規定之授權，於102年7月1日修訂，依法律不溯及既往原則，系爭土地無興建農舍辦法第12條第2項規定之適用等語。惟查，興建農舍辦法第12條第2項規定固係於系爭農舍興建後之102年7月1日修正，同年月3日生效，然該規定既係針對已申請興建農舍之農業用地所為之管制事項，則不論申請興建農舍時點在該辦法修正生效前、後，均有適用。原告此部分主張，並無可採。
2.原告又主張：不動產物權採登記生效主義，且套繪管制註記登記屬行政處分，故系爭土地於系爭註記後始受套繪管制，而無溯及既往之效力。系爭土地於本件起訴時，既無系爭註記，自非屬受套繪管制之土地，而無興建農舍辦法第12條第2項規定之適用等語。然查：
（1）本院函詢臺中市政府都發局系爭土地是否有農舍套繪管制，經該局以107年4月17日中市都建字第1070058453號函覆：大甲區建築套繪資料自69年開始陸續套繪，目前本局並無系爭土地套繪資料；另99年3月前屬非都市土地係委託鄉鎮公所核發農舍建造執照，則是否有無申請農舍，請另向大甲公所查詢等語（見本院卷第124頁）。足見系爭土地有無申請建築農舍而經套繪，應以大甲公所之套繪資料為準。經本院再函詢大甲公所系爭土地有無農舍套繪管制，該所函覆：依本所代為核發自用農舍建築執照之地籍套繪資料，系爭土地有建築許可登載紀錄【如前述二（二）所述】。由此足認，系爭土地已申請建築系爭農舍而受套繪管制，應自102年7月3日興建農舍辦法第12條第2項規定生效時起，受該辦法所定未經解除套繪管制不得辦理分割之限制。
（2）又所謂不動產物權登記，乃關於民法上所定諸如所有權、抵押權、地上權等物權之登記。而系爭註記則非屬民法所定之物權，自無所謂不動產物權經登記後始生效力之適用。再按所謂「行政處分」，依訴願法第3條第1項及行政程序法第92條第1項規定，係指中央或地方行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為而言。土地登記上之「註記」，係「在標示部所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記」（見內政部訂定之「登記原因標準用語」），即「註記資料」。土地應受土地使用管制法令如何之限制，係以土地登記簿上「地目」、「使用分區」及「編定使用種類」欄之登記內容定之，而非土地登記簿標示部其他登記事項欄之註記所得變更。地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記，法律並未規定發生如何之法律效果。註記所在之土地，因該註記之存在，可能使得第三人望之卻步，影響土地之交易情形，事實上影響土地所有權之圓滿狀態，乃事實作用，而非法律作用。註記既未對外直接發生法律效果，自非行政處分，僅係行政機關提供資訊之行為，為行政事實行為（最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議決議意旨參照）。準此，本件大甲地政按照大甲公所函送之列管清冊，依興建農舍辦法第12條第1項規定為系爭註記，僅屬行政事實行為，而非行政處分，自無原告所稱經系爭註記後始生套繪管制效力可言。換言之，系爭土地係因適用興建農舍辦法第12條第2項規定而不得辦理分割，並非因系爭註記所致。故原告此部分主張，亦屬無憑。
3.原告復主張：依土地法第43條、民法第759條之1規定與實務見解，及大法官釋字第349號解釋意旨，原告經拍賣取得系爭土地應有部分時，土地謄本上並無系爭註記，且系爭農舍未坐落於系爭土地上，原告無從知悉系爭土地為受套繪管制之土地，屬善意第三人，故系爭註記不得對抗原告，原告仍得主張分割系爭土地等語。經查，土地法第43條、民法第759條之1規定及原告所舉實務見解，乃關於善意受讓不動產物權之規定，亦即於第三人信賴登記而取得不動產物權時，不因登記之無效或撤銷而被追奪。然而，本件原告係於106年6月27日經拍賣取得原登記為訴外人 黃全宏 所有之系爭土地應有部分5000分之1030（見本院卷第39頁土地登記謄本、第121頁地籍異動索引），該應有部分原登記即所有權人為黃全宏，並無不實，原告乃有權取得該應有部分之所有權，自無上開善意受讓規定之適用。又系爭註記非屬物權，亦非行政處分，並未發生任何法律效果，系爭土地之分割乃受到興建農舍辦法第12條第2項規定之限制，均如前述。是以，系爭土地係因法規命令致分割受限，與大甲地政有無為系爭註記無涉，自無所謂善意信賴註記，而不受套繪管制拘束之問題。至大法官釋字第349號解釋，乃關於應有部分之善意繼受人是否受共有物分管契約之拘束，亦與本件情形無關，要無從比附援引。
4.基上，系爭土地應有興建農舍辦法第12條第2項規定之適用。原告雖主張：該規定乃逾越農業發展條例第18條第5項規定之授權範圍，應屬無效等語。然查：
（1）系爭農舍固非實際興建於系爭土地上，然系爭土地既係以耕地比方式供興建系爭農舍，解釋上系爭土地自屬系爭農舍之坐落用地，而應受農業發展條例第18條第4項規定之拘束。否則，若該條項僅規範農舍實際興建之坐落土地，而不包含其他耕地比之土地，則其他土地豈非可自由移轉，且可重複重複申請興建農舍？如此解釋顯有違該條項之立法意旨。故系爭土地應受農業發展條例第18條第4項規定之拘束。
（2）按關於農業發展條例第18條第1至4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之，為同條例第18條第5項所明定。而興建農舍辦法即係依該條項之法律明文授權，由內政部會同中央主管機關行政院農業委員會所訂定之法規命令，此觀興建農舍辦法第1條即明。而農業發展條例第18條第5項授權範圍，除興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止等事項外，尚授權行政主管機關就興建農舍之「其他應遵行事項」訂定辦法。觀諸農業發展條例第1條規定揭示：該條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準而制定；同條例第18條第1至4項所為之規定，則在於透過限制興建農舍，以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到該條例促進農地合理利用之立法目的。故農業發展條例第18條第5項所稱興建農舍之「其他應遵行事項」，其授權範圍，自應包含許可申請並興建農舍完畢後，規範限制該農業用地或農舍之使用與處分（含分割）等事項。
（3）而興建農舍辦法第12條第2項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，其訂定目的乃在於落實農業發展條例第18條第4項中段對於農地所有人處分權之限制，亦即不得單獨移轉該農業用地之所有權或設定抵押權，並避免分割成為數筆土地，造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定之問題，更寓有避免供農舍使用之農業用地因分割而過度細分，俾使該農業用地能確實供農業使用（參農業發展條例第18條第2項規定），以確保農業永續發展之公益目的。準此，興建農舍辦法第12條第2項所定之分割限制，乃有其必要性，並未逾越農業發展條例第18條第5項之授權目的及範圍。
5.原告雖又主張：興建農舍辦法第12條第2項規定僅「禁止分割」，並未「禁止裁判分割」；系爭土地已合乎農業發展條例第16條規定，而得變價分割，且變價分割無須為分割登記，僅變價後之受讓人仍應受套繪管制拘束，已符合禁止農地細分之立法意旨等語。惟查，興建農舍辦法第12條第2項係規定「未經解除套繪管制不得辦理分割」，觀其文義並未明文排除裁判分割情形，故裁判分割亦應屬該規定限制範疇，否則所有農業用地均可以裁判分割之方式分割，該規定豈非淪為具文。又民法第824條第2項第2款規定之變價分割，係法院透過形成判決處分共有物，將共有物變賣後，以價金分配於共有人，屬分割方法之一。如系爭土地以變價分割之方式分割，勢必造成系爭農舍及其所坐落（含耕地比之土地）農業用地所有權分離，且坐落農地面積、比例不符之結果，顯與農發條例第18條第4項中段規定，及實施區域計畫地區建築管理辦法第5條第
1項之規定相違。是以，興建農舍辦法第12條第2項規定，不僅限制原物分割，變價分割之分割方式，亦同在受限制之列。至最高法院64年台上字第420號判例意旨固認：
「共有耕地整筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不在農業發展條例第22條限制之列。是以共有耕地之共有人請求採變賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許。」然查，當時農業發展條例第22條係規定：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割。」與現行法令規定顯有不同，且該判例之案件事實亦無興建農舍之情形，自無從比附援引。準此，系爭土地既因已興建系爭農舍而受套繪管制，依興建農舍辦法第12條第2項規定，未經解除套繪管制不得辦理分割，自無從僅以符合農業發展條例第16條關於分割後面積大小之規定，即認為其得變價分割。故原告此部分主張，亦無足取。
三、綜上所述，系爭土地既已受農舍套繪管制，則原告主張系爭土地不受興建農舍辦法第12條第2項規定限制，仍得裁判予以變價分割，即非有據。從而，原告依民法第823條第1項規定，訴請裁判分割系爭土地，為無理由，不應准許。
肆、本件事證已臻明確，原告雖另聲請再至現場履勘系爭農舍現況，並聲請向內政部函詢系爭農舍是否受套繪管制等語（見本院卷第227至228頁），然依卷附現場勘驗照片（見本院卷第96頁上幅照片），對照大甲公所套繪資料（見本院卷第
190頁），可知系爭農舍乃位於系爭土地所臨橫圳街對面之土地且仍存在；大甲地政亦已函覆系爭土地屬興建農舍辦法第12條第2項所定受套繪管制土地等語明確（見本院卷第21
5頁），故原告上開聲請，均無再行調查之必要；兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年3月29日
民事第二庭審判長法官黃裕仁
法官張美眉法官黃凡瑄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月29日
書記官黃于容附表：
┌──┬───────┬───────┐│編號│共有人│應有部分│├──┼───────┼───────┤│1│原告│5000分之1030│├──┼───────┼───────┤│2│被告黃世峯（原│5000分之1031│││名黃志豪）││├──┼───────┼───────┤│3│被告黃一雄│5000分之877│├──┼───────┼───────┤│4│被告黃子賢│5000分之2062│└──┴───────┴───────┘