裁判字號：最高法院88年台上字第1513號民事判決
裁判日期：民國88年07月09日
裁判案由：給付租金等
最高法院民事判決八十八年度台上字第一五一三號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十七年六月三十日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第四四八號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段頭前小段第七八一之五號土地，係訴外人 王進財 所有，王進財在生前同意將該土地其中之六百坪移轉為伊所有；王進財死亡後，已由其繼承人即上訴人與訴外人 王金錠 辦妥繼承登記。嗣上訴人為經營市場，於民國七十五年十月二十七日向伊承租上開土地及伊所有同小段第七八一之六號土地其中共五百坪，月租新臺幣（下同）四萬八千元，每年按物價指數調整乙次，至八十年已調整為每月六萬五千元。詎八十年十月二十七日租期屆滿後，上訴人竟不返還土地，並積欠租金十九萬五千元。又因租期屆滿後，上訴人仍無權占有該土地，受有相當於租金之利益，致伊受損害，自八十年十一月起至八十二年六月止，上訴人共得利一百三十萬元等情。爰依租賃及不當得利之法律關係，求為命上訴人給付伊一百四十九萬五千元，及自八十二年七月一日起至返還土地之日止，按月給付伊六萬五千元之判決。
上訴人則以：系爭第七八一之五號土地係農地，依法不得分割或移轉為共有，縱上訴人之父王進財生前曾同意移轉其中六百坪與被上訴人，亦屬無效。至於兩造於七十五年十月二十七日簽訂之協議書，係受被上訴人詐欺所致，被上訴人既非系爭土地所有人，殊無從與伊成立租賃關係；伊使用自已之土地，亦無不當得利可言。又第七八一之六號土地南側六公尺寬之私設道路，係被上訴人無償提供給鄰地通行，伊無須支付租金等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：坐落台北縣新莊市○○段頭前小段第七八一之五地號土地，原為王進財所有，王進財死亡後，由其繼承人即上訴人與王金錠於七十二年三月九日辦妥繼承登記，應有部分各二分之一。又同地段第七八一之六號土地所有權全部，為被上訴人所有之事實，有土地登記簿謄本可稽（一審卷第十七至二一頁、外放證物）。被上訴人主張王進財於生前同意將第七八一之五號土地其中六百坪移轉為被上訴人所有，已提出其與王進財於七十一年二月五日簽訂之「協議書及讓渡書」為證（外放證物），上訴人雖否認該「協議書及讓渡書」之真正，惟證人即上訴人之兄王金錠證稱：「本來土地（即第七八一之五號土地）是我父親王進財與叔叔被上訴人乙○○一起耕作的，因我父親在七十年間有先賣掉一塊與叔叔共有的土地，所以我父親在生前有說過，以後我們的土地，要分割一份給叔叔……」等語（原審更㈠卷第四三頁）。又稱：「……因我父親生前有賣另筆四百多坪的土地，本來應將錢分一半給我叔叔乙○○的，但因我父親說他要用錢，所有沒有將錢分給乙○○，因此，我父親有說要將七八一之五，靠近我叔叔乙○○七八一之六部分的六百坪給乙○○，並有寫七十一年的協議書」等語（原審更㈠卷第一三六頁）。證人王金錠與上訴人係兄弟，且繼承王進財所有第七八一之五號土地，擁有應有部分二分之一，與上訴人利害關係相同，所稱其父王進財生前同意將該土地其中靠第七八一之六號土地六百坪部分，讓與被上訴人，應無偏頗之理。另被上訴人與王進財於七十一年二月五日簽訂之「協議書及讓渡書」，載明：「一、乙方（即被上訴人）名下土地坐落新莊市○○段頭前小段七七八地號，於民國六十九年被新莊市公所徵收，土地徵收款甲方（即王進財）因週轉需要先為取用。二、甲方名下土地坐落新莊市○○段頭前小段七八一之三、七八一之九、七八一之一一地號三筆土地於民國七十年間出售他人，土地款因分一半給乙方之金額，甲方亦先借用。三、經雙方同意依甲方名下之坐落新莊市○○段頭前小段七八一之五地號土地之內六百坪移轉給乙方。四、移轉時依總面積計算持分，未移轉前同意本不動產辦理抵押權設定，將來分割時同意相鄰乙方土地部分分割歸乙方（乙方土地坐落新莊市○○段頭前小段七八一之六地號）」等語，亦核與證人王金錠之證詞相符。系爭第七八一之五號與第七八一之六號土地毗鄰，第七八一之五號土地西側與第七八一之六號土地相鄰之六百坪，即如原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」部分○‧一九八三公頃（即六百坪），乃被上訴人所指王進財同意讓與之六百坪土地，業經原審法院勘驗現場，囑託新莊地政事務所測量屬實（原審更㈡卷第四七至五一、五五、五六頁）。而此部分之土地已由王進財於七十一年間交付被上訴人占有耕作，亦經王金錠證述明確（原審更㈠卷第一三六頁反面），復據證人即幫忙農作之 李發來 、 梁永振 結證甚詳（原審更㈠卷第一六二、一六三、一七一頁）。再依台北縣新莊市公所檢送之七十三年二期種稻申請書及農戶耕地資料卡（原審更㈠卷第一七九、一八○頁），顯示被上訴人向新莊市公所申報耕作之稻田，已包括第七八一之五號土地在內，經市公所審查後登記於農戶耕地資料卡。證人即新莊市公所農業技士 陳進謙 亦證稱：「農戶耕地資料卡看出耕種稻面積一‧○七公頃是經核定的……是經執行小組核定，才會在資料卡上登記」等語（原審上更㈠卷第一九二頁反面）。綜上事證互相參酌以觀，上訴人之父王進財與被上訴人係兄弟，王進財因週轉之需，將第七七八號土地徵收補償費，及被上訴人應分得之第七八一之三地號等三筆土地買賣價金二分之一，先為「取用」或「借用」，因而與被上訴人於七十一年二月五日簽訂「協議書及讓渡書」，同意將第七八一之五號接鄰第七八一之六號土地之六百坪，即原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」部分○‧一九三八公頃土地移轉與被上訴人，並於七十一年間交付該部分之土地予上訴人占有使用，由被上訴人取得事實上管領力，至為明灼，被上訴人此部分之主張，自可信為真實。被上訴人主張上訴人為經營果菜市場，於七十五年十月二十七日與其簽訂「協議書」，承租第七八一之五號及第七八一之六號之部分土地，亦已提出該協議書為證（一審卷證物袋）。依起訴狀記載，被上訴人主張上訴人承租土地之範圍為「七八一之五、七八一之六號土地伍佰坪」。於原審更審前或謂五百坪，即包括第七八一之五號西側三百坪土地，及第七八一之六號南側二百坪道路用地；或謂八百坪，即第七八一之五號西側六百坪土地，及第七八一之六號南側二百坪土地。被上訴人於原審則陳明其出租之第七八一之五號土地，係「王進財與被上訴人於七十一年二月五日所立『協議書及讓渡書』第三條約定應移轉予被上訴人之六百坪土地」，第七八一之六號土地部分，則為「七八一之六南側空地二百坪」（原審更㈡卷第三八頁反面、第三九頁）。查上訴人不爭之上開協議書，其第二條關於第七八一之五號土地租賃範圍之約定，係「登記乙方（即上訴人）及王金錠名義之七八一之五地號內，甲方（即被上訴人）持分之土地」，參酌被上訴人與王進財所訂「協議書及讓渡書」第三條之記載，上訴人承租第七八一之五號土地中之所謂「甲方（被上訴人）持分之土地」，當係指接鄰第七八一之六號之六百坪土地，亦即如原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」○‧一九八三公頃部分之土地。被上訴人於第一審及原審更審前之陳述，雖前後不同，但於原審已指界測量無訛，並為更正之陳述；此項更正，僅屬事實陳述之更正，仍不礙於本件之請求。又協議書第三條後段約定：「七八一之六地號南側六公尺寬之道路，係由甲方（即被上訴人）無償提供通行使用」。上訴人辯稱該六公尺寬之道路，乃第七八一之四、七八一之五、七八一之六號各筆土地所有人共同開闢，供公眾通行等情，亦為被上訴人所不爭執（原審上字卷第六三頁反面）。足信第七八一之六號土地南側六公尺寬之道路，不在兩造租賃之範圍。被上訴人雖主張上訴人實際使用之路面寬度為十二公尺云云；惟如以十二公尺寬度計算路面，將含括被上訴人之鐵架房屋，均在所謂之道路範圍，有土地複丈成果圖可憑（如原判決附圖），顯與事實不符，亦與協議書明確之文義有悖。上訴人對於七十五年十月二十七日協議書之真正並不爭執（一審卷第三五頁、原審上字卷第三三頁反面），雖辯稱該協議書係受詐欺而簽訂，且第七八一之五號土地係農地，依法不得分割或移轉為共有，縱王進財生前曾同意移轉其中六百坪與被上訴人，亦屬無效；被上訴人既非該土地所有人，無從與上訴人成立租賃關係云云。惟租賃契約為債權契約，不以出租人對租賃物有處分權為必要；且租賃係以租賃物之使用收益為其內容；故倘就物有事實上之管領權，或有其他使用收益權利者，即得為出租人。本件上訴人之被繼承人王進財既於生前同意將第七八一之五號如原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」之六百坪土地移轉為被上訴人所有，並於七十一年間交付被上訴人使用收益。被上訴人雖未能辦妥所有權移轉登記，但既已取得事實上之使用收益權，即得以之出租，不因第七八一之五號土地係農地，依法不得分割或移轉為共有，而有所影響；亦不因上訴人係土地共有人，即謂不得為租賃關係之承租人，遽以主張兩造間之租賃契約為無效。至所辯協議書係受被上訴人詐欺而簽訂，但不能舉證證明；況被詐欺而為意思表示者，僅得於民法第九十三條所定期間內撤銷之，並非當然無效。協議書第二條記載，兩造租賃之土地為「登記乙方（上訴人）及王金錠名義之七八一之五地號內甲方（被上訴人）持分之土地」，惟其真意，既係指第七八一之五號土地如原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」六百坪之「特定」部分土地而言，而非以「應有部分」為租賃之標的。又上訴人於承租時，即已占有第七八一之五號土地如原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」六百坪之部分，並開設果菜包裝市場，迄今仍在使用中，為其不爭之事實，並經原審法院勘驗現場屬實，有勘筆錄可稽（原審更㈡卷第四八、四九頁）。應認被上訴人業已依約交付租賃物予上訴人使用收益，已盡出租人之義務。上訴人辯稱協議書約定出租之標的係「持分」，依法無效，且被上訴人未依約交付租賃物云云，均不可取。第七八一之五號土地，除原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」之六百坪部分，由王進財交付被上訴人使用，再由被上訴人出租上訴人外；訴外人王金錠並保有同地號另三百四十一坪之部分，於八十年四月二十三日出租上訴人，有土地租賃契約書足憑（一審卷第三二頁）。兩者之租賃標的物及出租人，均不相同。上訴人於八十年一月二十八日致被上訴人之存證信函，亦稱：「本人與台端因土地租賃問題，於民國七十五年十月二十七日簽訂協議書……本人皆依協議書履行，給付租金亦從無違約」等語（一審卷第三○頁），足見兩造就原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」六百坪土地有租賃關係存在。因之，王金錠向上訴人催告返還租賃物之存證信函，內載：「台端向本人所承租……七八一之五地號本人所持分二分之一土地」（一審卷第五九頁）；及新莊市農會檢送之土地租賃契約書記載：「甲方持分土地全部出租給予乙方（即上訴人）為業」等語（一審卷第七二頁），應指王金錠保有之三百四十一坪部分土地而言，不得以此作為抗辯原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」六百坪土地係向王金錠承租之論據。上訴人另辯稱被上訴人於七十八年間，提供第七八一之六號土地其中之三百坪部分，與他人合夥經營加油站，依約上訴人可分得權利金六千萬元之半數，嗣雙方議定爾後依土地登記簿記載，定土地所有權之歸屬，不必再將放領所得土地之權利分一半給對方，也由此可證明上訴人確未向被上訴人租用土地云云，但為被上訴人所否認。而上訴人所舉證人 王金登 證稱：「……他們洽談之最後結果如何我不知道，但我在場聽聞及所見並未獲協議」、「……甲○○有無同意我不知道，我並非親眼聽聞他們達此項決定」等語（原審上字卷第四九頁反面）。證人王金登既未親見親聞兩造間曾有如上之協議，殊難執為有利於上訴人之證明。兩造七十五年十月二十七日簽訂之協議書，約定上訴人承租土地之範圍，僅第七八一之五號土地如原判決附圖所示「七八一之五Ａ１」○‧一九八三公頃（即六百坪）之部分。第七八一之六號土地南側六公尺寬道路，則係被上訴人無償提供使用，已如前述。故協議書第三條後段關於租金之約定，應僅該承租部分土地之對價，不包括無償使用之第七八一之六號土地南側六公尺寬道路。依協議書第三條後段約定：「甲方（即被上訴人）同意以月租新臺幣四萬八千元正，出租與乙方（即上訴人）使用，該租金每滿一年按物價指數調整乙次」。被上訴人主張至八十年度，租金已調整為六萬五千元，上訴人尚欠八十年八月至十月間共三個月之租金，合計十九萬五千元，為上訴人所不爭。又上訴人於租期屆滿後仍繼續使用該土地，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受損害。被上訴人主張自八十年十一月起至八十二年六月止，上訴人共得利一百三十萬元（原判決誤載為一百三十九萬元），並請求上訴人自八十二年七月一日起至返還土地之日止，按月給付六萬五千元，均屬有據。被上訴人依租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金十九萬五千元，及不當得利一百三十萬元，合計一百四十九萬五千元，並自八十二年七月一日起至返還土地之日止，按月給付六萬五千元，洵為正當，應予准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意見，爰維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十八年七月九日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年七月二十三日