裁判字號：臺灣高雄地方法院109年簡上字第130號民事判決
裁判日期：民國110年03月12日
裁判案由：請求核定租金
臺灣高雄地方法院民事判決109年度簡上字第130號上訴人 陳玉珍 訴訟代理人 蘇志成 律師視同上訴人 陳健雄
陳秋蘭 法定代理人 陳健興 被上訴人 卓國龍 上列當事人間請求核定租金事件，上訴人對於民國109年4月15日高雄簡易庭108年度雄簡字第1021號第一審判決提起上訴，經本院於民國110年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人因拍賣取得高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱605地號土地）應有部分1/2之所有權、同段603地號土地（下稱603地號土地）應有部分5/48之所有權，並均於民國106年2月22日完成登記。605地號土地其他共有人為訴外人 陳信宏 ，權利範圍1/2；603地號土地其他共有人為上訴人陳秋蘭、陳玉珍、訴外人陳信宏、鄭 陳玉霜 ，權利範圍各1/3、5/48、6/48、1/3。坐落在60
3、605地號土地（下合稱系爭土地）上之高雄市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○段○○巷○號，下稱系爭建物），為上訴人陳健雄、陳玉珍、陳秋蘭分別共有，應有部分各3/6、2/6、1/6。603地號土地、605地號土地重測前分別為高雄市○○區○○○段○○○○段000000地號土地、同段同小段267-1地號土地，2塊土地均由上訴人之母 陳蔡粉 於63年5月27日登記為所有權人，而系爭建物則於65年5月31日辦理新建總登記，登記之所有權人為陳蔡粉，系爭建物與系爭土地原同屬陳蔡粉所有，嗣陳蔡粉於69年1月8日將系爭土地、系爭建物以買賣為登記原因，移轉登記予高鎰昌工業有限公司（高鎰昌公司），高鎰昌公司又於70年8月27日將系爭土地、系爭建物分別移轉登記予不同之人，603、605地號土地、系爭建物又經分別輾轉讓與，自高鎰昌公司於70年8月27日移轉系爭土地、建物予他人起，於系爭土地、系爭建物歷次單獨或分別轉讓時，均推定系爭土地所有權人默許系爭建物所有權人繼續使用土地，故系爭建物之所有權人即上訴人，對於系爭建物坐落之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，推定有租賃關係。被上訴人於106年間因拍賣而受讓系爭土地，應認在系爭建物得使用期限內，就系爭土地全部與上訴人成立有償使用之法定租賃關係，為此依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求核定並給付租金等語。並聲明：核定上訴人就系爭建物占用被上訴人所有系爭土地內之部分（面積771.07平方公尺），應自106年2月22日起按月給付被上訴人新臺幣（下同）34,000元之租金。
二、上訴人則以：系爭建物早已閒置已久，荒廢無人使用，未收租營業，被上訴人主張租金之金額過高，並應受土地法第97條、第99條，基地租金之數額應不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10之限制，又被上訴人持有系爭土地僅有部分，並非全部，僅得主張其應有部分比例之租金等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，主張：被上訴人僅請求核定租金，並未提出給付租金之訴，原判決竟判決上訴人給付租金，實屬違法之訴外裁判；縱被上訴人請求給付租金，然核定租金之訴屬形成之訴，並無溯及拘束上訴人之效力，是應自原判決時起（109年4月15日），始能形成核定租金之效力，原判決卻溯及106年2月22日即被上訴人移轉登記時起，判決上訴人應給付租金，顯然無據；再者，原判決將605地號土地中之空地71.87平方公尺加入計算租金之範圍，亦欠公允等語，並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分均廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造於原審之不爭執事項：
（一）被上訴人因拍賣取得605地號土地應有部分1/2之所有權、603地號土地應有部分5/48之所有權，並均於106年2月22日完成登記。605地號土地其他共有人為陳信宏，權利範圍1/2；603地號土地其他共有人為上訴人陳秋蘭、陳玉珍、陳信宏、鄭陳玉霜，權利範圍各1/3、5/48、6/
48、1/3。坐落系爭土地上之系爭建物，為上訴人陳健雄、陳玉珍、陳秋蘭分別共有，應有部分各3/6、2/6、1/
6。
（二）603地號土地、605地號土地重測前分別為高雄市○○區○○○段○○○○段000000地號土地、同段同小段267-1地號土地，2塊土地均由上訴人之母陳蔡粉於63年5月27日登記為所有權人，而系爭建物則於65年5月31日辦理新建總登記，登記之所有權人為陳蔡粉，系爭建物與系爭土地原同屬陳蔡粉所有，嗣陳蔡粉於69年1月8日將系爭土地、系爭建物以買賣為登記原因，移轉予高鎰昌工業有限公司，高鎰昌工業有限公司又於70年8月27日將系爭土地、系爭建物分別移轉予不同之人，603、605地號土地、系爭建物又經分別輾轉讓與，自高鎰昌公司於70年8月27日移轉系爭土地、建物予他人起，於系爭土地、系爭建物歷次單獨或分別轉讓時，均推定系爭土地所有權人默許系爭建物所有權人繼續使用土地，故系爭建物之所有權人即上訴人，對於系爭建物坐落之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，推定有租賃關係，被上訴人於106年間因拍賣而受讓系爭土地，應認在系爭建物得使用期限內，就系爭土地全部與上訴人成立有償使用之法定租賃關係。
（三）被上訴人前對於上訴人請求依民法第179條、第425條之
1之規定，給付租金，經本院以106年度訴字第1142號判決被上訴人之訴駁回確定（下稱系爭前案判決），依系爭前案判決之判決理由認，被上訴人應請求本院核定兩造間推定租賃關係之租金數額。
（四）系爭建物目前斷水斷電中，依照系爭建物的使用狀況，無人使用牆壁斑駁、設施老舊，原本系爭建物供出租辦公室及廠房使用，近20年未曾出租使用。
五、本院得心證之理由：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號裁判要旨參照）。
又民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決要旨可參）。603地號土地、605地號土地重測前分別為高雄市○○區○○○段○○○○段000000地號土地、同段同小段267-1地號土地，2塊土地均由上訴人之母陳蔡粉於63年5月27日登記為所有權人，而系爭建物則於65年5月31日辦理新建總登記，登記之所有權人為陳蔡粉。之後系爭土地、系爭建物歷次單獨或分別轉讓時，均推定系爭土地所有權人默許系爭建物所有權人繼續使用土地，故系爭建物之所有權人即上訴人，對於系爭建物坐落之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，推定有租賃關係，被上訴人於106年間因拍賣而受讓系爭土地，應認在系爭建物得使用期限內，就系爭土地全部與上訴人成立有償使用之法定租賃關係等情，為兩造所不爭執。基上，在系爭建物得使用之期間內，系爭建物與系爭土地間仍存在法定租賃關係，應堪認定。因此，被上訴人請求原審核定租金，為有理由。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項固定有明文。惟上開租金最高限額之規定，係以出租人與承租人合意訂立租賃契約為要件；如為無權占有使用他人土地，或依民法第42
5條之1推定有租賃關係者，因該占有使用之事實，既非出於土地所有權人自由意志，當不受上開租金最高限額規定之拘束。又關於土地使用、收益及處分可得之價額，一般人皆以公告現值或市價為參考標準，而非以徵收地價稅所憑申報地價為參考標準，則法院依民法第425條之1第
2項核定租金數額時，自不應囿於上開租金最高限額之規定，以免與現實脫節。經查，系爭土地之107年申報地價每平方公尺固為6,240元，有系爭土地第三類謄本在卷可參（參見下述估價報告書），以年息10%換算，月租金每平方公尺為52元。然參諸系爭建物供出租辦公室及廠房使用，雖閒置已久，但究屬營利使用，自不受前揭土地法之限制，再者，系爭土地座落三民區中心，周圍之土地使用分區，規劃為乙種工業區，大部分為工業及辦公使用，小部分則為住宅利用，系爭土地500公尺以內，具備有同盟公園、三民國中、高雄醫學大學、高雄醫學大學附設中和紀念醫院、民族派出所、三民區衛生所及加油站等公共設施，系爭土地主要聯絡道路為南北向民族一路（省道台1線），主要交通站點有高雄捷運紅線後驛站及市○○○○○路站、慈濟靜思堂站及大順民族路口（悅誠廣場）站，附近生活機能完備，交通運輸條件方便，有 伯安 不動產估價師事務所108年11月25日伯安估字第00000000號估價報告在卷可佐，原審參酌系爭土地上述所在位置、利用價值、上訴人系爭建物占有情形及不動產估價報告之分析結論，認應以每平方公尺63元為適當，尚屬合理，自不受前揭土地之申報總價年息10%之限制。
（三）因此，系爭建物占有使用系爭土地，每月租金為15,178元（如附表所示），計算方式正確，原審據此判決上訴人每月應給付租金15,178元，核屬適法。上訴人雖稱：原審將
605地號土地中之空地71.87平方公尺加入計算租金之範圍，有欠公允云云，然該71.87平方公尺空地為系爭建物辦公室及鐵皮廠房之停車空間等情，經被上訴人陳報在卷（本院卷第109頁），系爭建物若作為營利使用，該停車空地自應包含在使用範圍之內，是劃歸為系爭建物使用60
5地號土地之範圍，並無不妥。上訴人又主張：被上訴人僅請求核定租金，並未提出給付租金之訴，原判決竟判決上訴人給付租金，實屬違法之訴外裁判云云，被上訴人起訴狀雖依民法第425條之1第2項提起本訴，然其於訴之聲明已載明應自106年2月22日起按月「給付」被上訴人34,000元之租金，事實及理由部分亦提及請求上訴人給付租金，並於本院準備程序時明確表示：原審訴之聲明是主張上訴人應給付租金的意思等語（本院卷第84頁），該給付租金之請求業據兩造於原審審理中充分進行訴訟之攻防及辯論，並無突襲上訴人之情形，原審依被上訴人請求給付租金之聲明，判決上訴人應給付租金，於法並無違誤，上訴人稱：原判決實屬違法之訴外裁判云云，容有誤會。
（三）至於上訴人給付租金之起算點，原審判決上訴人應自106年2月22日給付按月給付被上訴人15,178元租金，惟上訴人辯稱：核定租金之訴屬形成之訴，並無溯及拘束上訴人之效力，是應自原判決時起（109年4月15日）起算租金云云。系爭建物所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金。本件兩造間就系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，業經本院認定如前，而依民法第425條之1第2項規定之核定租金，係因兩造間未能達成協議，故於法院核定以前，被上訴人無從請求為租金之給付，且因兩造間存有推定租賃關係，使用土地者尚非不當得利，若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人即被上訴人於核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理之平，況租賃本係一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（參見民法第421條），故使用出租人所有物而由承租人支付租金為租賃成立之要素，今既依法推定兩造間有租賃關係存在，則上訴人自使用系爭土地時起給付租金，亦屬合理。是依上說明，依民法第425條之1第2項核定之租金額，自不限於法院核定租金後所發生者始得請求。被上訴人請求上訴人自自106年2月22日給付按月給付租金，亦尚未罹於請求權時效，自屬有理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求本院核定上訴人就系爭建物占用被上訴人所有系爭土地內之部分（面積771.07平方公尺），應自106年2月22日起按月給付被上訴人15,178元租金，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應駁回之。原審為被上訴人部分勝訴之判決，於法核無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國110年3月12日
民事第四庭審判長法官鄭子文
法官徐彩芳法官郭任昇以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國110年3月12日
書記官林秀敏附表：系爭建物占有系爭土地之比例及租金金額（新臺幣）┌──────┬─────────┬────────┬──────────────┐│系爭土地│系爭建物占有系爭土│被上訴人所有系爭│被上訴人得請求每月租金之金額│││地之面積│之應有部分比例│（元以下四捨五入）│├──────┼─────────┼────────┼──────────────┤│603地號土地│365.32平方公尺│5/48│365.32×63元×5/48＝2,397元│├──────┼─────────┼────────┼──────────────┤│605地號土地│405.75平方公尺│1/2│405.75×63元×1/2＝12,781元│├──────┼─────────┼────────┼──────────────┤││││合計：15,178元│││││（2,397元＋12,781元）│└──────┴─────────┴────────┴──────────────┘