臺灣高雄地方法院民事簡易判決 108年度雄簡字第1021號
原 告 卓國龍
被 告 陳秋蘭
兼特別代理 陳玉珍
人
上二人共同 曾斌誠 住高雄市○○區○○○路○○○號
訴訟代理人
被 告 陳健雄 住高雄市○○區○○街○○巷○號
身分證統一編號：Z000000000號
上列當事人間請求核定租金事件，本院於民國109年3月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
一、核定被告所有門牌號碼高雄市○○區○○段○○巷○號，即高
雄市○○區○○段○○○○號建物，於得使用之期限內，就原
告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號、605地號土地，
自民國（下同）106年2月22日起，每月租金新臺幣（下同
）15,178元。
二、被告應自106年2月22日起至與原告間就第一項主文所示土
地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告15,178元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告連帶負擔2/5，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張
原告因拍賣取得高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱60
5地號土地）應有部分1/2、同段603地號土地（下稱603
地號土地）應有部分5/48，並均於民國106年2月22日完成
登記。605地號土地其他共有人為訴外人 陳信宏 ，權利範圍
1/2；603地號土地其他共有人為被告陳秋蘭、陳信宏、訴
外人鄭ＯＯＯ、被告陳玉珍，權利範圍各1/3、5/48、6/48
、1/3。坐落在603、605地號土地（下合稱系爭土地）上
之高雄市○○區○○段○○○○號建物（門牌號碼高雄市○○
區○○段○○巷○號，下稱系爭建物），為被告陳健雄、陳玉
珍、陳秋蘭分別共有，應有部分各3/6、2/6、1/6。603
地號土地、605地號土地重測前分別為高雄市○○區○○○
段○○○○段000000地號土地、同段同小段267-1地號土地
，2塊土地均由被告之母ＯＯＯ於63年5月27日登記為所有
權人，而系爭建物則於65年5月31日辦理新建總登記，登記
之所有權人為ＯＯＯ，系爭建物與系爭土地原同屬ＯＯＯ所
有，嗣ＯＯＯ於69年1月8日將系爭土地、系爭建物以買賣
為登記原因，移轉予ＯＯＯ工業有限公司，ＯＯＯ工業有限
公司又於70年8月27日將系爭土地、系爭建物分別移轉予不
同之人，603、605地號土地、系爭建物又經分別輾轉讓與
，自ＯＯＯ公司於70年8月27日移轉系爭土地、建物予他人
起，於系爭土地、系爭建物歷次單獨或分別轉讓時，均推定
系爭土地所有權人默許系爭建物所有權人繼續使用土地，故
系爭建物之所有權人即被告，對於系爭建物坐落之土地，及
與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，推定有租賃
關係，乃有權占有，原告於106年間因拍賣而受讓系爭土地
，應認在系爭建物得使用期限內，就系爭土地全部與被告成
立有償使用之租賃關係，為此依民法第425條之1第2項規
定及租賃之法律關係，請求核定並給付租金等語。並聲明：
核定被告就系爭建物占用原告所有系爭土地內如附圖所示部
分（面積771.07平方公尺），應自106年2月22日起按月給
付原告新臺幣（下同）34,000元之租金。
二、被告答辯
系爭建物早已閒置已久，未收租營業，原告主張租金之金額
過高，並應受土地法第97條、第99條，基地租金之數額應不
得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10之限制，又
原告持有系爭土地僅有部分，並非全部，僅得主張其應有部
分比例之租金等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項
㈠原告因拍賣取得605地號土地應有部分1/2、603地號土地
應有部分5/48，並均於106年2月22日完成登記。605地號
土地其他共有人為訴外人陳信宏，權利範圍1/2；603地號
土地其他共有人為被告陳秋蘭、陳信宏、訴外人鄭ＯＯＯ、
被告陳玉珍，權利範圍各1/3、5/48、6/48、1/3。坐落在
系爭土地上之系爭建物，為被告陳健雄、陳玉珍、陳秋蘭分
別共有，應有部分各3/6、2/6、1/6。
㈡603地號土地、605地號土地重測前分別為高雄市○○區○
○○段○○○○段000000地號土地、同段同小段267-1地號
土地，2塊土地均由被告之母ＯＯＯ於63年5月27日登記為
所有權人，而系爭建物則於65年5月31日辦理新建總登記，
登記之所有權人為ＯＯＯ，系爭建物與系爭土地原同屬ＯＯ
Ｏ所有，嗣ＯＯＯ於69年1月8日將系爭土地、系爭建物以
買賣為登記原因，移轉予ＯＯＯ工業有限公司，ＯＯＯ工業
有限公司又於70年8月27日將系爭土地、系爭建物分別移轉
予不同之人，603、605地號土地、系爭建物又經分別輾轉
讓與，自ＯＯＯ公司於70年8月27日移轉系爭土地、建物予
他人起，於系爭土地、系爭建物歷次單獨或分別轉讓時，均
推定系爭土地所有權人默許系爭建物所有權人繼續使用土地
，故系爭建物之所有權人即被告，對於系爭建物坐落之土地
，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，推定有
租賃關係，乃有權占有，原告於106年間因拍賣而受讓系爭
土地，應認在系爭建物得使用期限內，就系爭土地全部與被
告成立有償使用之租賃關係。
㈢原告前對於被告請求依民法第179條、第425條之1之規定
，給付租金，經本院判決原告之訴駁回確定（下稱系爭前案
判決）。
㈣依系爭前案判決之判決理由認，原告應請求本院核定兩造間
推定租賃關係之租金數額。
㈤系爭建物目前斷水斷電中，依照系爭建物的使用狀況，無人
使用牆壁斑駁、設施老舊，原本系爭建物供出租辦公室及廠
房使用，近20年未曾出租使用。
四、本件爭點，在於兩造間推定租賃關係之租金數額究應為何較
為適當。
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定
有明文。又：土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同
時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷
土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原
判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所
有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。
至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁
判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條
之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之
特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其
後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所
有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之
法律關係，最高法院73年度第5次民事庭會議決議可資參照
。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，
土地法第105條、第97條第1項固定有明文。惟上開租金最
高限額之規定，係以出租人與承租人合意訂立租賃契約為要
件；如為無權占有使用他人土地，或依民法第425條之1推
定有租賃關係者，因該占有使用之事實，既非出於土地所有
權人自由意志，當不受上開租金最高限額規定之拘束。又關
於土地使用、收益及處分可得之價額，一般人皆以公告現值
或市價為參考標準，而非以徵收地價稅所憑申報地價為參考
標準，則法院依民法第425條之1第2項核定租金數額時，
自不應囿於上開租金最高限額之規定，以免與現實脫節。經
查，系爭土地之107年申報地價每平方公尺固為6,240元，
以年息10%換算，月租金每平方公尺為52元，然參諸系爭建
物供出租辦公室及廠房使用，雖閒置已久，但究屬營利使用
，自不受前揭土地法之限制，再者，系爭土地座落三民區中
心，周圍之土地使用分區，規劃為乙種工業區，大部分為工
業及辦公使用，小部分則為住宅利用，交通運輸條件正常，
單面臨8米寬道路，本院參酌系爭土地上述所在位置、利用
價值、被告系爭建物占有用益情形及不動產估價報告之分析
結論，認應以每平方公尺63元為適當，而不受前揭土地之申
報總價年息10%之限制。原告主張應核定為每月34,000元，
猶嫌過高，應不可採。
五、綜上所述，系爭建物占有使用系爭土地之租金，應核定自10
6年2月22日起每月租金為15,178元（如附表所示），被告
並應自當日起按月如數給付。從而原告依民法第425條之1
第2項規定及租賃之法律關係，請求為上開金額之核定，並
命被告按月給付，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由
，應予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結
果無影響，不另論述。
中華民國109年4月15日
高雄簡易庭法官沈宗興
以上正本係照原本作成。
不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年4月15日
書記官王珮樺
附表：系爭建物占有系爭土地之比例及租金金額（新臺幣）
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│系爭土地│系爭建物占有系爭土│原告所有系爭土地│原告得請求每月租金之金額│
││地之面積│之應有部分比例│（元以下四捨五入）│
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│603地號土地│365.32平方公尺│5/48│365.32×63元×5/48＝2,397元│
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│605地號土地│405.75平方公尺│1/2│405.75×63元×1/2＝12,781元│
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││││合計：15,178元│
││││（2,397元＋12,781元）│
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