裁判字號：臺灣新竹地方法院94年訴字第632號民事判決
裁判日期：民國96年10月09日
裁判案由：返還票據等
臺灣新竹地方法院民事判決94年度訴字第632號原告丙○○訴訟代理人丁○○訴訟代理人 魏早炳 律師訴訟代理人 陳恩民 律師訴訟代理人 魏翠亭 律師被告財團法人 倪當賢 任銀紀念文教基金會法定代理人乙○○訴訟代理人 吳聖欽 律師上列當事人間返還票據等事件，本院判決如下：
主文被告應返還原告新台幣貳拾柒萬元及其中新台幣貳拾壹萬元分別依照附表所示之金額及所示之日起，至清償之日止依照年息百分之五計算之利息；其餘陸萬元自民國九十五年八月二十四日起，至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、原告方面：
一、緣原告於九十二年十一月十日與被告簽訂租賃契約，承租被告所有新竹市○○路○○○號二樓全部做為補習班使用，租期自民國（下同）九十三年一月一日起至九十七年十二月卅日止，每月租金新台幣(下同)參萬元。原告承租上開房屋，乃做為開設補習班使用，因此特別要求於租約第二十條約定：被告應負責就上開承租標的變更為補習班使用。惟自原告承租開始已一年有餘，經原告多次催請被告依約向新竹市政府辦理上開建物供補習班使用執照之手續(證二，新竹英明街郵局第二０七號存證信函影本參照)，被告均置之不理甚且並委託律師回函為推諉責任之說詞，拒不辦理。原告基於以和為貴不願多生訟爭困擾，前透過吳聖欽律師通知被告，原告同意讓步依照雙方所訂租約第十八條之約定，提前終止雙方之租約並賠償被告一個月之租金，詎被告竟以必須將原告於承租現場留置價值數十萬元之冷氣等器材留下始肯終止等不合理條件之要求，實令人氣憤。
二、按依雙方租約第十八條之約定，租賃期間內乙方(即原告)若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，而原告已於九十四年四月廿六日以新竹英明街郵局第五０八號存證信函通知被告提前終止租約(請參考附證三)，並已將承租現場騰空復原完畢交還被告，而被告竟仍拒絕返還原告前已交付到期日為九十四年六月至十二月份之三萬元支票七紙，及押租金六萬元整，實屬非是。此部分支票被告不僅未返還原告，且陸續於到期後提示領款，則被告自得依民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款之規定，變更為請求被告返還上開票據之款項，並自各該支票發票日起至清償之日止，依照年息百分之五計算之利息。
三、雖被告以租約第七條約定，認為契約期間內乙方(原告)若擬遷離他處時乙方不得向甲方(被告)請求返還租金為由，主張原告不得請求自九十四年六月起至十二月底之租金，惟本件系爭租約之租金系按月給付，原告只系先將未到期之票據交予被告而已，何能認為各該未到期之支票均屬已約付之租金？顯見被告之辯解顯然無據。
四、原告於九十四年四月廿六日寄發前開新竹英明街郵局第五０八號存證信函之後，隨即於九十四年四月廿八日通知被告之實際負責人甲○○先生，原告要將鑰匙返還將房屋點交給被告，此有原告九十五年八月十六日所呈補充理由狀後附呈之錄音譯文可資為證。係甲○○表示條件沒有說好拒絕會同原告點交，並非原告未將系爭房屋返還予被告，且實際上原告已於九十四年四月廿六日前即已將系爭房屋全部回復原狀搬離，並未繼續佔用系爭房屋。
五、另原告為經營補習班而訂置之設備、裝璜，因被告違約未提供系爭建物向新竹市政府辦理上開建物供補習班使用執照之手續，所造成原告之損害請求被告賠償，爰說明原告因被告之違約所造成之損害如下：
電腦設備：三萬二千元整。
辦公設施：二萬六千四百元整。
裝璜設施及工程：二十九萬二千一百三十一元整。
冷氣設施及工程：一十九萬五千五百一十元整。
以上金額合計五十四萬六千零四十一元，加上被告應返還之押租金六萬元整，合計為六十萬六千零四十一元整。
六、就本案爭執點表示意見如下：
（一）租約第二十條，甲方(被告)的義務範圍如何？申請變更為補習使用之使用執照所需之費用應由何人負擔？
１、按依系爭租賃契約第二十條約定：「甲方需於使用範圍，變更為補習班使用」。所謂房屋變更為補習班之使○○○區○○○○○段，首先為建物本身變更為可供補習班使用之使用執照，之後才能依照此一使用執照申請補習班之立案，於申請立案時，建管單位再一次會同教育局等單位，依照補習班實際使用之情形，再審查實際上應再有合種程度設備之消防設備。原告認為依照系爭租約第二十條之約定，被告應完成第一階段之全部費用，至於第二階段立案申請時如有必須增添進一步之設備費用，則應由原告負擔。
２、當時雙方之爭執主要在於第一階段申請之規費應由何人負擔所引起，原告認為既然前開契約條款約定應由被告負責將系爭房屋變更為補習班使用，則其申請規費自應由被告負擔，惟被告之實際負責人甲○○卻稱：「我有答應要申請，又沒有答應要出錢」，雙方才因此產生爭執。此由被告於九十四年十二月二日答辯狀後附被證一之新竹英明街郵局第二四七號存證信函第三頁第一行起載明：「今再次以本文通知丙○○先生儘速配合將消防設備設置妥當並繳付相關申請規費及建築師作業委任費用，否則本會無法順利完成變更申請。」等語即明。
２、依照契約第二十條約定之文義，其申請變更之規費及建築師費用自應被告負擔，當時乃因被告不願負擔此一費用才導致無法變更使用執照，其責任自應在被告。
３、至於消防設備之費用如果系申請補習班立案所產生，原告本即同意負擔，此亦可證明當時雙方之執爭點並非在消防設備，而係在申請規費應由何人負擔。
（二）如果應由被告負擔前開全部變更費用，則原告是否有權利終止本件租約，本件原告終止租約是否合法？
１、按依民法第四百二十三條之規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，..。另依雙方租賃契約第二十條之約定，被告應負於使用範圍，變更為補習班使用。而被告既未依約定變更系爭房屋為補習班使用已如前述，則原告自得依民法第四百二十四條之規定終止系爭租約。
２、且依照雙方系爭租賃契約第十八條約定：「..租賃期間內乙方(原告)若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，..」，由此一約定內容即為原告得隨時終止系爭租約之權利，蓋：此一條文內容並無載明應與系爭租約之任何其他條文之條件成就之後，始有適用之餘地，應認為原告只要賠付一個月租金即得隨時終止租約。雖被告辯稱此一強制執行之特約條款，並非原告得終止租約之約定，惟如無此一約定並產生賠付一個月之租金，則何來強制執行？且依民法第四百五十三條之規定，雙方尚非不得於定有期限之租約，約定於期限屆滿前終止租約。而原告亦已於九十四年四月廿六日寄發前開新竹英明街郵局第五０八號存證信函，則原告終止租約自無不合之處。
（三）原告主張設備裝潢損害部分是否因被告違反租約應由被告負賠償責任？按依民法第二百六十三條準用民法第二百六十條之規定，原告認為雙方租約終止後，並不妨礙原告之損害賠償請求權，而本件乃可歸責於被告之事由致未能取得補習班使用之使用執照，其自因負擔原告因此所受之損害。
七、依照系爭租約第二十條約定：「被告應負責就上開承租標的變更為補習班使用」。而所謂變更為補習班使用之程序，除請鈞院參看後附之變更流程及所需文件表外，茲詳細說明如下：
１、將系爭房屋之使用執照由一般住宅使用變更為供公眾使用之使用執照，其程序為：
Ａ由業主委託電機技師或消防設備師，辦理消防設計及施工。
Ｂ消防設計圖制作完成後申請會審，會審通過後開始施工。Ｃ依照會審後之消防設計圖進行消防設備施工，施工完成後
申請消防局會勘，會勘通過後核發通過消防設備檢查之函文。
Ｄ持前開通過消防設備檢查之函文向市政府工務局使用管理課申請變更使用執照。
Ｅ應備原使用執照謄本、申請變更使用執照之申請書等文件申請市政府工務局使用管理課人員現場會勘。
Ｆ經會勘完成合格後核發供公眾使用建築物之使用執照。
２、上開已完成變更為供公眾使用之建築物，才可向教育局申請補習班之立案，其程序為：
Ａ依照個別補習班之使用情形進行建物之裝潢施工，申請消防
局會勘，是否因施工後而必須變更或增加消防設備之設置及施工，如不須變更或必須變更而依照變更增加消防設備施工完成後，發給檢查合格函文。
Ｂ依據前開檢查合格函文申請市政府工務局使用管理課申請變
更使用執照，經該課人員檢查合格後，核發變更為可供補習班立案使用之使用執照。
Ｃ持前項核准變更之使用執照向市政府教育局申請立案。
八、而由上開申請之程序可分述如下：
１、申請程序分為將建物由一般住宅使用變更為供公眾使用，變更為供公眾使用之後才能申請補習班之立案。而第一階段之變更使用為建物本身欲變更為供公眾使用時而必須做之相關消防設備施工，此部分屬建物本身之變更，當然應由被告負責施工，否則雙方契約第二條何必特別為「被告應負責就上開承租標的變更為補習班使用」之約定？
２、至於第二階段申請補習班立案部分，因為屬於原告補習班依實際狀況使用施工後而有變更，如因此而必須增加消防設備，此部分乃可歸責於原告使用之部分，此部分即系原告應自行負責施工部分。
３、而本件情形系被告於第一階段申請變更供公眾使用執照部分，即是因被告不願依雙方租約第二十條之約定為消防設備之設置，根本無法取得消防局之會勘通過函文，如何可能取得變更使用執照？
４、而被告因本案涉訟後，意圖模糊焦點才誆稱其並未要求原告負擔變更使用之建築師相關費用，實則當時雙方之所以發生爭執乃因甲○○表示：「我有答應要申請，又沒有答應要出錢」，雙方才因此產生爭執。此由被告於九十四年十二月二日答辯狀後附被證一之新竹英明街郵局第二四七號存證信函第三頁第一行起載明：「今再次以本文通知丙○○先生儘速配合將消防設備設置妥當並繳付相關申請規費及建築師作業委任費用，否則本會無法順利完成變更申請。」等語即明，絕不容被告以其當時說錯了等不合常情之語否認此一過程。
九、聲明：
（一）被告應給付原告六十萬六千零四十一元整，既自本訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償之日止，依照年息百分之五計算之利息。
（二）被告應返還原告新台幣二十一萬元整，暨分別依照附表所示之金額及所示之日起，至清償之日止依照年息百分之五計算之利息。
（三）訴訟費用由被告負擔。
乙、被告方面：
一、兩造於92年11月10日簽定房屋租賃契約書，由原告承租被告所有門牌號碼新竹市○○路750之1號房屋2樓全部（簡稱系爭房屋），約定租賃期限自93年1月1日起至97年12月30日止，共五年，租金每月三萬元，原告並交付六萬元為押租金。因原告承租系爭房屋作為補習班使用，被告於簽定上開租賃契約書之後，即提供相關需用資料，委託詹宏達建築師事務所就系爭房屋辦理變更為補習班營業使用，而因設置補習班須有符合法規要求之消防設備，被告屢次派員口頭通知被告應繳交八萬餘元之消防設備費用，惟原告均恁置不理。後因原告招生狀況不錯，且也無政府部門取締被告補習班消防設備未符規定，原告於是存著得過且過的心態，繼續拖延設置消防設備，自93年1月1日起原告在系爭房屋經營補習班，經營年餘，期間一直未有異狀。直到94年2月間，原告因招生狀況不理想，有意結束補習班，於是乃藉口被告未依約向新竹市政府辦理變更補習班使用之手續，寄發內容不實之存證信函與被告，被告收文後立即於94年2月25日發函嚴正駁斥原告不實指控，並請原告儘速設置消防設備，協同辦理變更手續（被證1），惟原告拒絕收受被告存證信函，被告於同年3月25日再次函覆原告（被證2），原告收文之後雖仍執陳詞回函表示係被告拖延不辦理變更手續云云，惟因其自知理虧，私下表示又希望被告同意期前終止租約，後因被告表示天花板、冷氣管線保持原狀，原告堅持全部拆除等問題無法協議，原告自此即未再與被告聯絡。而關於系爭房屋之所以無法變更使用執照，依據新竹市政府於96年4月23日函覆鈞院之意旨：「…二、查當建築物發生『建築法』第七十三條第二項規定情形者，應依『建築物使用類組及變更使用辦法』規定，申請變更使用執照；惟於申請變更使用執照前，建築物之消防設備應由本市消防局審查核可。三、旨揭建築物分別於民國92年12月31日及93年1月14日向本府工務局申請變更使用執照，申請人為財團法人倪當賢任銀紀念文教基金會，設計人為 詹政達 建築師事務所；惟因消防設備未經本市消防局審查核可，本府工務局分別以93年1月12日市工使字0000000000號及93年2月3日市工使字第0930001208號函，通知申請人將原案件領回。…」等語。
二、綜上所述，被告並未拖延辦理變更手續，而是原告為節省消防設備費用而拒絕配合辦理，補習班消防設備係原告營業所必需之固定設備，沒有任何理由要被告來支付。而原告使用系爭房屋經營補習班一年有餘，期間未有任何異狀，直到招生不理想，明知兩造契約書第七條規定：契約期間內乙方（指原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房（店）屋權利照原狀還甲方，乙方不得異議。原告若因自己因素無意繼續使用系爭房屋，則不得請求返還已付之租金。原告自知不得請求返還已付之租金，才藉詞被告未依約辦理變更補習班使用，原告心態，昭然若揭。
三、原告於95年4月7日言詞辯論時原承認其確實並未備妥消防設備供變更系爭建物使用執照為補習班之用，嗣又翻稱有準備消防設備，係被告未依約定變更房屋為補習班使用，經被告質疑原告裝潢、固定設備支出單據並無消防設備費用支出，原告復翻稱申請變更為補習班用途時，尚不需要檢查消防設備云云。經查，建築法第76條規定：非供公眾使用建築物變更為供公眾使用，或原供公眾使用建築物變更為他種公眾使用時，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應檢查其構造、設備及室內裝修。其有關消防安全設備部分應會同消防主管機關檢查。又按新竹市短期補習班設立及管理規則第10條第4項規定：班舍建築之採光、照明、通風、樓梯寬度、防火避難設施及消防設備等，應符合有關法令之規定（被證3）。由上述法規規定可知，非供公眾使用建築物申請變更為供公眾使用時，即應備妥消防設備供主管機關檢查，若消防設備不符法令規定，無法變更使用執照，再佐以上開新竹市政府函文意旨，可見原告前開主張顯不可採。
四、系爭租賃物變更使用執照事宜，被告早已委託詹政達建築師事務所辦理（被證4），惟被告並未設置消防安全設施以供主管機關檢查，以致未能順利辦理變更，此應歸責於原告。
五、就原告95年8月16日民事補充理由狀之主張答辯如下：
(一）原告提呈補證一所謂之「94年4月28日錄音內容」，原告談話對象係甲○○，而非被告法定代理人乙○○，縱有所謂先期通知終止契約之事，該終止契約之意思表示同意原告終止契約之意思，全篇幾乎因為甲○○(高齡80餘歲)之重聽無法聽清楚原告之談話，幾乎均答以：「……」、「啥？」、「我耳朵不是很好」且甲○○說話一再被原告打斷，幾乎都是原告一人自言自語，而原告竟稱此為通知終止契約，交還房屋之證據！且錄音當時時間點是否確實為94年4月28日，僅憑原告自陳，而別無其他佐證，無法排除係原告事後為邀獲有利判決而於電話中偽稱日期之可能。
(二）原告訴訟代理人95年8月16日於鈞院陳稱：「系爭房屋鑰匙交給一樓房客」等語，可見原告並未將房屋交還被告，縱使原告終止契約為理由，因原告仍占有系爭房屋，原告應給付相當不當得利之租金，被告主張抵銷。(三）原告上開民事辯論意旨狀略以：被告有變更系爭房屋為補習班使用並負擔變更規費當時乃因被告不願負擔此一費用，才造成無法變更使用執照，因被告違約，故依民法第424條規定終止租約，且雙方系爭租賃契約第18條約定係原告得隨時終止系爭租約之權利，因條文並無載明應與系爭租約之任何其他條文之條件成就之後，始有適用餘地，如無此一約定並產生賠付一個月之租金，何來強制執行？依民法第453條規定，原告得期前終止租約，原告亦於94年4月26日發函終止租約，隨即於94年4月28日通知被告實際負責人甲○○，並已將現場騰空交還被告云云。經查：
１、按民法第424條規定：租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。係指租賃物有瑕疵，如輻射屋、危樓等房屋本身具有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康，承租人有權終止契約而言。本件縱因可歸責於被告之事由，致系爭房屋無法變更使用執照，然系爭房屋本身既無瑕疵，又無危及原告或其同居人之安全或健康之情事，原告認為得依上揭規定終止契約，顯有誤會。
２、兩造租賃契約第18條約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金…..」，依其文義，原告若要提前終止租約，應徵得被告同意，若被告同意其提前遷離，原告應賠償一個月租金，而非原告可以片面終止租賃契約。退一步言，租賃契約第18條主旨係：「特約應受強制執行之事項」，因兩造並未依公證法第13條、第81條請求公證人就契約作成公證書，是兩造租賃契約書第18條有關特約應受強制執行之事項應屬無效之約定。而按：「定有期限之租賃契約，其終止契約應依民法第450條第3項，先期通知，亦即一個月之未日為契約終止期，並應至少於一個月前通知，始生效力。是上訴人公司未經定期催告，即搬離機台，終止上開寄台契約，揆諸前揭言明，其終止契約不合法。上開寄台契約仍有效存續致契約期滿時止」台灣高等法院85年度台上字第1060號著有判決可資參照(被證6)。縱認為原告有權終止契約，然因原告並未依民法第450條第3項規定先期通知，原告94年4月26日來函謂：「將於94年4月30日點交完成」，並未依法預告將於一個月後終止租約，其終止契約不合法不生終止之效力，兩造租賃契約仍繼續存在。
３、原告訴訟代理人 陳景賢 於95年8月23日言詞辯論時稱將系爭房屋鑰匙交予一樓房客，縱原告事先自行遷離，惟原告並未將房屋交還被告，即便原告有權於租賃期限屆滿之前終止租約，因房屋未交還被告，原告仍應給付相當租金之不當得利。
４、原告發存證信函均以署明乙○○為被告法定代理人，卻於訴訟繫屬中突然提出其與甲○○之錄音譯文，一則內容語焉不詳，甲○○自始至終均表明聽不清楚、耳朵不好，更未表示可以決定兩造終止租約，原告卻仍自說自話，二則所謂「今天已經是4月28日」也是原告片面所言，原告卻認為依該譯文，其已在94年4月26日以前將房屋全部回復原狀，是被告拒絕點交云云，顯屬強詞奪理。
六、原告95年8月23日民事辯論意旨狀復稱：「至於消防設備之費用如果係申請補習班立案所產生，原告本即同意負擔」等語。惟被告早於92年12月16日委託詹政達建築師辦理變更使用執照手績，詹政達建築師並於92年12月31日提出書面申請，此即書審手續，若緊接著原告備置消防設備，供主管機關勘驗，使用執照變更手續應已完成。可見原告未裝設符合規定之消防設備，係因其招生狀況不理想，本即無意取得變更後之使用執照。嗣後原告卻於訴訟進行許久方提出所謂變更供公眾使用之消防設備及辦理補習班立案之消防設備，前段應由被告提供，後段辦理補習班立案所需之消防設備由原告負擔云云，若兩造有此種精細之約定，何以原告於訴訟前之存證信函均未提及，直到訴訟進行許久方才提出？可見締約之時，原告確實有概括同意全部消防設備由其負擔，嗣因補習班經營不善欲提前終止租約，被告未同意，嗣後即已未完成使用執照變更為藉口訴請返還租金，卻絕口不提自己拒絕準備消防設備供主管機關勘驗。
七、本件若真是因為建築師費用何人負擔起爭執，原告亦不至於以折除裝潢設備逕行搬走之方式處理。蓋若原告有心經營，且招生狀況不錯而有利可圖，在商言商，豈會因為區區幾萬元之爭執就結束補習班經營，原告甚至可以將消防設備完成，再向被告請求墊付之費用即可，何需結束營業？更何況證人甲○○業已證稱建築師那邊是伊與建築師之事，與原告無關。本件無非是因為原告招生狀況不理想，原告無心繼續經營，無意辦理變更使用執照。據悉，原告因補習班經營不善，曾經違反兩造租賃契約將房屋轉租給第三人，此才是原告未配合備置消防設備辦理使用執照變更手續之原因，原告竟藉口使用執照未完成變更主張終止租約。
八、被告係受主管機關監督之財團法人，且受章程之規範，法人內事務之處理有一定之慣例可循。原告承租之新竹市○○路750之1號2樓，同棟建築之其他承租人均自行負擔消防設備費用(被證6)，被告自無可能特別優惠原告。建築師費用尚在被告可以負擔之範圍，果若連帶替原告負擔消防設備費用，被告將有相當近半年之租金之損失，豈可能會答應原告為其負擔消防設備費用。
九、就兩造主要爭執點逐一表示意見如下：
(一）就依租約第20條，甲方的義務範圍如何？申請變更補習班使用之使用執照所需之費用應由何人負擔？之爭執點表示意見：兩造租賃契約書第20條約定：甲方需於使用範圍，變更為補習班使用。甲方的義務僅止於提出變更使用執照申請所需之文件，此部分所衍生之建築師費用亦由被告負擔。且原告亦自認：「有關消防設備的提供是我們願意的，我們實際上也有做好消防設備，但就是為了要辦理使用執照而找專業消防公司的費用，我們認為應由被告負擔」(95年4月7日言詞辯論筆錄第3頁)，可見兩造確實有約定消防設備部分由原告自行購置。
(二）就「如果應由被告負擔前開全部變更費用，則原告是否有權利終止本件租約？本件原告終止租約是否合法？」之爭執點表示意見如下：
１、按承租人之法定終止權有：民法第424條、民法第430條、民法第435條第2項、民法第436條、民法第452條等，原告所主張之被告未辦理使用執照變更手續云云，不符上開任何一項規定。次按，租賃契約出租人之主給付義務係：交付租賃物給承租人使用收益之義務。辦理變更使用執照為補習班使用僅是附隨義務或從給付義務。附隨義務之違反僅構成損害賠償之原因；而從給付義務之違反得否構成解除契約之理，則視契約目的是否達成，如因從給付義務之違反，導致契約之目的(主給付義務)無法履行，則生同時履行抗辯權或解除權(被證5)。雖民法第263條有終止契約準用解除權之規定，然僅限於終止權之行使方法與損害賠償之請求，縱認為未辦理使用執照變更手續導致無法使用租賃物，亦不能認為原告得據此主張終止契約。更何況，被告交付系爭房屋給原告使用年餘，原告使用期間均無任何問題，縱認為被告違反附隨義務或從給付義務，仍無損於被告已提供租賃物供原告使用，契約目的已達成之事實。
２、原告並無法定終止權已如前述，而原告認為契約第18條係約定終止權，進而主張依契約第18條規定終止兩造租賃契約。惟查，兩造租賃契約第18條約定主旨係：「特約應受強制執行之事項」，因兩造並未依公證法第13條、第81條請求公證人就契約作成公證書，是兩造租賃契約書第18條有關特約應受強制執行之事項應屬無效之約定。退一步言，縱認為第18條約定有效，然細繹該條文文義，係約定何種情形應受強制執行，並無賦予原告期前終止租賃契約權利之意思，是原告終止契約並不合法。末按「定有期限之租賃契約，其終止契約應依民法第450條第3項，先期通知，亦即一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知，始生效力。是上訴人公司未經定期催告，即搬離機台，終止上開寄台契約，揆諸前揭說明，其終止契約不合法。上開寄台契約仍有效存續至契約期滿時止」台灣高等法院85年度台上字第1060號著有判決可資參照(被證6)。
縱認為原告有權終止契約，然因原告並未依民法第450條第3項規定先期通知。其終止契約不合法，兩造租賃契約仍繼續存在。
(三）就「原告主張設備裝潢損害部分是否因被告違約應由被告負賠償責任？」之爭執點表示意見：
１、如原告得期前終止租賃契約，租賃建物支出辦公、電腦、冷氣設備、裝潢費用，原告主張應由被告負擔云云然原告並未指出其請求權基礎為何，原告是項請求應屬無據。
２、縱要求被告賠償，然辦公、電腦、冷氣設備、裝潢費用都是原告經營補習班所必要之設備，由原告使用多年，目前也仍在原告占有使用中，應有折舊問題，另若被告應賠償上開費，被告主張依民法第218條之1規定，原告應讓與上開動產所有權。
十、爰聲明：原告之訴駁回。
丙、兩造經協商並整理之不爭執事項及爭執事項如下：
一、兩造不爭執事項：
（一）兩造於92年11月10日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租新竹市○○路○○○號2樓作為補習班使用，租期自93年1月1日起至97年12月30日止，每月租金30,000元，押租金為60,000元。
（二）依租賃契約第二十條約定，被告應將承租房屋變更補習班營業使用；即被告有將房屋變更為合於補習班使用之使用執照之義務。
（三）被告有收到原告交付起訴狀附表所示支票7紙（上開7紙支票均已由被告提示兌現）及押租金60,000元。
（四）就原證二、原證三、被證一、被證二存證信函之形式真正不爭執，且均收受該等存證信函之送達。
二、兩造爭執事項：
（一）依租賃契約第20條，被告之義務範圍如何?申請變更為補習班使用之使用執照所需之費用應由何人負擔？原告就變更為補習班使用部分有無應負之協力義務？如有，被告得否以原告未盡協力義務而主張其並無違約？被告有無違反租賃契約而得由原告依法提前終止租約？
（二）如被告並無上開違約情事，原告得否依據租賃契約第十八條約定終止租約？此部分衍生之爭點為該條約定「應賠償甲方（即被告）一個月租金」之意義為何？就已預先交付之租金及押租金得否請求返還？又原告如得依上開約定終止租約，被告得否主張於原告未將租賃房屋鑰匙交還，亦未交還租賃房屋前契約即未終止，而有給付租金之義務？
（三）如原告得依上開二項終止租賃契約，則原告得否請求其為租賃而於租賃建物支出之辦公、電腦、冷氣設備、裝潢費等損害？又如得請求，此部分得請求之損害額為多少？
丁、本院之判斷：
一、查，兩造於92年11月10日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租新竹市○○路○○○號2樓作為補習班使用，租期自93年1月1日起至97年12月30日止，每月租金30,000元，押租金為60,000元。依租賃契約第二十條約定，被告應將承租房屋變更補習班營業使用；即被告有將房屋變更為合於補習班使用之使用執照之義務。被告有收到原告交付起訴狀附表所示支票7紙（嗣上開7紙支票均已由被告提示兌現）及押租金60,000元。就原證二、原證三、被證一、被證二存證信函之形式真正不爭執，且均收受該等存證信函之送達等事實，俱不爭執（分列如前開不爭執事項），並有房屋租賃契約書影本可稽，自堪信實。
二、按依債務之類型分類給付義務可為主給付義務、從給付義務及附隨義務；所謂主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務；從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務，其存在之目的乃為確保債權人之利益，能獲得最大之滿足，其產生可能基於法律上之規定，或基於當事人之約定，或基於契約之補充解釋或誠信原則而來。次按「按源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」(獨立性之「附隨義務」)，倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償。．．．」、「附隨義務(註：此指獨立性之附隨義務，即從給付義務）雖非債之關係所固有及必備之基本義務，惟其如係為達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定解除契約。」（最高法院93年台上字第1185號判決、同院91年台上字第2380號判決意旨參照）。又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第254條、第258條第一項及第263條分別定有明文。
三、經查，依「新竹市政府申請設『補習班』須知」所定之申請第一步驟為：「班舍建物築物使用執照用途變更用途別需變更為『補習班』，其說明：一、本步驟由申請人經向本府工務局建管課提出變更申請。二、若建築物不符變更標準，則請另擇符合規定之建築物。三、俟辦理完成後，方受理第二步驟之辦理。」，此有該須知在卷可稽（詳本院卷第81、82頁）；參以被告提出其於92年12月31日委由詹政達建築師辦理變更使用執照申請書所附之變更使用執照概要表所載之變更使用說明，其變更前之使用類組為一般辦公室使用，變更後之使用類組為補習（訓練）班教室使用，有該申請書影本足稽（詳本院卷第78、79頁），堪見系爭租賃標的物作為補習班使用之使用執照應通過如上述之變更許可程序，始完成得申請設立補習班之第一步驟，完成後始得續行第二步驟，自屬供作合於補習班使用之必備條件，苟未完成此一使用執照之變更程序，即無從完全實現系爭租賃契約供作補習班用途之契約目的。再核諸系爭租約第二十條亦特別約定：「甲方需於使用範圍，變更為補習班使用」；且系爭租賃契約之標的物係原告為供作補習班使用，且被告有將房屋變更為合於補習班使用之使用執照之義務，為兩造不爭執事項，據此，本件系爭租賃契約之出租人即被告有將系爭租賃標的建物之使用執照變更為合於補習班使用（即自一般辦公室用途類組變更為補習(訓練)班教室用途類組）之從給付義務，可資認定。是以，原告主張所謂房屋變更為補習班之使○○○區○○○○○段，首先為建物本身變更為可供補習班使用之使用執照，之後才能依照此一使用執照申請補習班之立案乙節，堪可憑信。
四、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。被告固抗辯稱其義務僅止於提出變更使用執照申請所需之文件，此部分所衍生之建築師費用亦由被告負擔，至於變更所需之消防設施及手續之費用(共約八萬餘元）應由原告自行負擔；原告曾於95年4月7日言詞辯論時自認「有關消防設備的提供是我們願意的，...」，故原告自有負擔該云云。惟被告此部分抗辯為原告所否認，核諸該次言詞辯論期日原告所陳述：「被告有通知我們要準備消防設備，但是被告告知我們費用要我們負擔，我認為跟契約原意不同。」(詳卷第57頁）、「有關消防設備的提供是我們願意的，我們實際上也有做好消防設備，但就為了要辦理使用執照而找專業消防公司的費用，我們認為應由被告負擔。因為此部份是為了辦理變更執照，而找消防公司接洽主管機關辦理的費用，這部分應由被告負擔。」(詳卷第58頁)等語，並未自認願負擔辦理使用執照變更而需之消防費用（含設備、消防公司簽認費用等），另對照其所指稱前開消防設備係指申請補習設立所需之「消防設備」，參諸前開新竹市政府公告之設立須知第二步驟亦確有「消防設備」平面圖一項，是以被告前開所辯原告有自認其願負擔變更使用執照所須之消防費用，洵非可採。復審諸兩造系爭租賃契約第二十條，並未約定變更使用執照所需之費用或部分費用由原告負擔，然依契約該約款文義：「甲方需於使用範圍，變更為補習班使用」，既認甲方即被告有完成此一變更使用執照程序之義務，前已詳論，衡諸一般社會通念及交易習慣，負有完成該程序者原則上應負擔該完成程序所需之費用，否則當會就費用之負擔另行特別約定，本件契約內並無此等費用由原告負擔之記載，自難遽為有違契約通常解釋原則之認定；被告雖另提出其他樓層承租戶亦均自行負擔且如全部由被告負擔，則相當於近五個月租金，被告不可能同意云云，惟被告與各樓層其他承租戶之租賃契約均係於不同時間、不同條件所訂之個別租約，與本件未必有完全同一性，且租賃之債權契約，本即具高度之相對性，其他承租戶之租賃約定及約款並無援引並拘束本件租約當事人之效力；又本件租約之租期原長達五年，其租金共計達180萬元(並特別約定如有物價大波動時照一般行情調整之），如以此租金總額與被告主張其變更使用執照所需費十四餘萬元比例衡量，低於百分之十，對出租人並無顯然不公平或失衡之情形，是則，被告此部分抗辯與所舉事證，尚俱難採為對其有利之認定。
五、承上所述，本件被告即系爭租賃契約之出租人有將系爭租賃標的建物之使用執照變更為合於補習班使用（即自一般辦公室用途類組變更為補習(訓練)班教室用途類組）之從給付義務，前已詳論敘明。又查被告自承其次92年及93年間曾提出變更申請但未完成，復經本院函詢新竹市政府，其函覆：「...說明二、查當建築物發生『建築法』第七十三條第二項規定情形者，應依『建築物使用類組及變更使用辦法』規定，申請變更使用執照；惟於申請變更使用執照前，建築物之消防設備應由本市消防局審查核可。三、旨揭建築物分別於民國92年12月31日及93年1月14日向本府工務局申請變更使用執照，申請人為財團法人倪當賢任銀紀念文教基金會，設計人為詹政達建築師事務所；惟因消防設備未經本市消防局審查核可，本府工務局分別以93年1月12日市工使字第0000000000號及93年2月3日市工使字第0930001208號函，通知申請人將原送案件領回。...」，有該府96年4月23日府工使字第0960039878號函在卷足稽。原告主張其多次請求履行該義務，並於94年2月13日以存證信函催促被告於文到十五日內完成變更使用執照之手續，否則即依法解除雙方之租賃契約，並另請求返還未到期之租金及押租金；原告嗣於94年4月26日並以存證信函為終止租約之表示且通知被告於同年四月三十日到場會同點交房屋，被告亦不爭執該二存證信函之真正及收受送達，則原告對被告已定期催告其履行前開從給付義務，嗣被告屆期未履行，原告乃對被告為終止租約（原告雖於該函願另以較優於被告之條件，依租約第十八條預扣一個月之租金而終止租約，然其前段亦敘明因被告未履行變更使用執照之約定，始進而終止租約，仍得認其為終止系爭租約之表示）之意思表示及定期會同點交房屋之通知等事實，亦堪認定。揆諸前開法條及裁判意旨，原告主張其自
94年4月30日依法終止系爭租賃契約，洵非無據，兩造租約既已終止，且通知騰空房屋及被告應會同點交房屋，被告未予接受，從而其請求未到期已先行給付被告之租金(即94年
6月至同年12日）共21萬元及如附表所示之起算之按年息百分之五計算之利息，未逾其得請求之範圍，應予准許；另請求押租金6萬元及其法定遲延利息，亦屬有據，應併准許。
六、至原告主張其為經營補習班而訂置之設備、裝璜，因被告違約未提供系爭建物向新竹市政府辦理上開建物供補習班使用執照之手續，所造成原告之損害請求被告賠償，其損害如下：電腦設備：三萬二千元、辦公設施：二萬六千四百元、裝璜設施及工程：二十九萬二千一百三十一元、冷氣設施及工程：一十九萬五千五百一十元、合計五十四萬六千零四十一元云云。參諸兩造租約第七條約定：「．．．，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，足認租賃契約終止後，原告即乙方本即有將建物回復至承租時原狀之義務，其前開所施作各項工程及設施，均係為回復原狀之目的而為，自無得向被告請求此部分之賠償，其此部分所請求，洵屬無據，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中華民國96年10月9日
民事第一庭法官陳順珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官周育瑜中華民國96年10月9日