裁判字號：臺灣高等法院97年抗字第1683號民事裁定
裁判日期：民國97年10月24日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定97年度抗字第1683號抗告人臻華科技股份有限公司法定代理人甲○○上列抗告人因債權人新興資產管理股份有限公司與債務人凌怡系統股份有限公司等間清償債務強制執行事件，聲明異議，對於中華民國97年9月2日臺灣板橋地方法院96年度執字第62358號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告人於原法院聲明異議及本院抗告意旨略以：債權人新興資產管理股份有限公司（下稱新興公司）聲請拍賣債務人凌怡系統股份有限公司（下稱凌怡公司）所有之門牌號碼台北縣中和市○○街○號4樓及l3號4樓房屋（下稱系爭房屋），抗告人先前即與凌怡公司簽定房屋租賃契約書，約定租期自民國95年8月1日起至100年7月31日止（租金每月合計新台幣〈下同〉10萬5,000元），並已支付4年租金，而承租占有。
系爭房屋凌怡公司雖先設定最高限額8,808萬元抵押權予原債權人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），惟實際房貸金額約為6,500萬至7,000萬元，依市場行情推估，土地銀行讓與新興公司之價格則約為5,000萬元，是預估新興公司實際債權金額應為7,000萬元而已，新興公司以第二次拍賣底價8,160萬元不足清償債權為由，主張抗告人上開租賃權已影響抵押權實行，聲請原法院除去租賃權，實非有理。又系爭房屋同棟1號5樓及13號5樓房屋之第一次拍賣底價為7,000萬元，較系爭房屋第二次拍賣底價為低，顯見系爭房屋所定第一次拍賣底價1億0,200萬元即偏離市場行情，故新興公司主張系爭房屋無人應買係因有租賃關係存在，並非屬實。再者，因凌怡公司已倒閉，倘法院除去租賃權，將致抗告人求償無門，依民法第425條買賣不破租賃之規定及法律保護經濟上弱者之意旨，抗告人自應受到租賃之相關法律保障，為維大眾權益，請於拍賣內容註明本案拍定後不點交，以使承租人能繼續承租。原法院依新興公司聲請除去抗告人租賃權，尚有未合，抗告人依法聲明異議，惟原法院竟裁定駁回抗告人之聲明異議，爰請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定最高限額抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，此觀民法第881條之17準用同法第866條第1、2項規定甚明。又96年3月28日修正之民法第881條之17之規定，於民法物權編修正前設定之最高限額抵押權，亦適用之，民法物權編施行法第17條亦有明文。次按所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。
三、經查，凌怡公司所有系爭房屋（含所坐落土地應有部分）前於93年10月7日設定最高限額8,808萬元之抵押權予土地銀行，95年8月1日又出租予抗告人，嗣土地銀行將上開抵押權及所擔保本金7,439萬2,621元暨利息、違約金等債權讓與新興公司後，新興公司聲請執行系爭房屋等情，有債權讓與證明書、他項權利證明書、他項權利移轉契約書、抵押權設定契約書、土地建物登記謄本（原法院卷第20至37頁）及房屋租賃契約書（同上卷第105至115頁）在卷可稽。原法院於97年7月18日以底價1億0,200萬元，註明系爭房屋係由抗告人承租占有使用，拍定後不點交，所為第一次拍賣，並無人應買（同上卷第190至193頁、第218頁），經新興公司聲請原法院以執行命令除去抗告人租賃權後，於97年9月5日以底價8,160萬元，註明租賃關係業經除去（尚未確定），俟確定後始拍定後點交，所為第二次拍賣，仍無人應買（同上卷第274至276頁、第301頁），觀諸系爭房屋因租賃權未確定除去，二次拍賣均無人應買，且第二次拍賣底價8,160萬元，扣除執行費用等優先受償項目後，即不足清償本金7,439萬2,621元及利息、違約金等抵押債權，倘依第二次拍賣底價減價20％後再為拍賣，其拍賣底價僅為6,528萬元，尤顯不足以清償抵押債權，足見抗告人之租賃權，確已影響抵押權人債權之受償。原法院依民法第866條規定意旨，以執行命令將抗告人之租賃權除去，並裁定駁回抗告人聲明異議，揆諸前揭說明，於法並無違誤。抗告人仍謂新興公司債權金額僅為7,000萬元，第二次拍賣底價8,160萬元已足清償，且系爭房屋無人應買係因底價偏離行情，並非因有租賃關係存在所致云云，顯昧於事實，不足採取。抗告論旨執此指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國97年10月24日
民事第十二庭
審判長法官陳駿璧
法官王麗莉法官連士綱正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國97年10月27日
書記官詹麗珠