臺灣橋頭地方法院107年度訴字第586號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年訴字第586號民事判決

裁判日期：民國108年04月16日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決107年度訴字第586號原告 陳文英 訴訟代理人 謝勝合 律師被告 李富基 高雄市○○區○○路○○○號訴訟代理人 吳紹貴 律師備位被告李 潘秀英
李春輝 李中正 李中仁 李清雲 李秋香 李秋玉 李秋華 上四人共同訴訟代理人李富基上當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。復按「訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止」，最高法院著有98年度台上字第1486號判決可資參照。本件原告起訴主張被告李富基無權占有坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地（重測前圓潭子段37-1地號土地，下稱系爭土地）上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物），而請求李富基騰空返還上開建物及相當於租金之不當得利。嗣於本院審理中，追加備位之訴，主張縱認系爭建物為訴外人 李芳牧 （已死亡）出資興建取得所有權，惟備位被告 李潘秀英 、李春輝、李中正、李中仁、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華（下稱李秋華等8人）為其繼承人，其等仍屬無權占有系爭土地，伊亦得依民法第767條及第179條規定，請求其等拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，並請求李富基自系爭建物遷出。李富基雖表示不同意原告追加備位之訴，惟核原告所依據之基礎事實均係基於系爭建物所有權之爭執，堪認原告所追加備位之訴與起訴事實同一，是原告前揭訴之追加，與上開規定相符，應予准許。再者，原告追加備位之訴乃利用同一訴訟程序，就同一建物相關當事人之糾紛為一次解決，其訴訟資料、攻擊防禦方法均可相互為用，不致遲滯訴訟，且可避免裁判矛盾，應認原告以主觀預備合併之訴訟型態提起本件訴訟，亦屬合法。
二、被告李潘秀英、李春輝、李中正、李中仁、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭建物（3層樓房，一層：116.96平方公尺、二層：65.36平方公尺、三層：65.36平方公尺，面積合計
247.68平方公尺）為未辦理保存登記建物，與系爭土地原均為訴外人 郭忠雄 所有，前經本院以105年度司執字第000000號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）為拍賣（下稱系爭拍賣），由伊得標，繳足價金後於106年11月1日領得不動產權利移轉證書，而成為系爭建物及系爭土地之所有權人。因李富基無正當權源占用系爭房屋，並獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命李富基自系爭建物遷出返還予伊，並依民法第179條規定，請求自上開取得不動產權利移轉證書之日起至返還系爭建物之日止，按月以新臺幣（下同）2,067元計算相當於租金之不當得利【計算式：｛（申報地價240元×116.96平方公尺×週年利率10%）÷12個月｝＋｛（房屋評定現值220,00
0元×週年利率10%）÷12個月｝＝2,067元】。而縱認系爭建物係由訴外人李芳牧出資興建取得所有權，惟其繼承人李秋華等8人繼承取得系爭建物，仍屬無權占用伊拍賣取得之系爭土地，伊亦得依民法第767條第1項、第179條規定，備位請求李秋華等8人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利、及李富基自系爭建物遷出等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈李富基應將坐落系爭土地上系爭建物騰空返還原告。⒉李富基應自106年11月1日起至騰空還系爭建物之日止，按月給付原告2,067元。⒊第1、2項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈李潘秀英、李春輝、李中正、李中仁、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華應將坐落系爭土地上系爭建物拆除，並將前開占用之土地返還原告。⒉李潘秀英、李春輝、李中正、李中仁、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華應自106年11月1日起至拆除系爭建物之日止，按月給付原告234元。⒊李富基應自第1項所示建物遷出。⒋第1、2、3項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯稱：㈠先位之訴部分：
系爭建物所坐落之土地之原地主郭 陳桂美 （郭忠雄之被繼承人）將系爭土地與建商合建分售，建商約定分得房屋7間，系爭建物為其中1間，李芳牧自建商即訴外人 李昌銘 處購得系爭建物，惟因建商興建中途倒閉，李芳牧即自行出資興建完成系爭建物，原始取得系爭建物之所有權或事實上處分權，其於73年12月24日死亡後，由其繼承人李秋華等8人繼承取得系爭建物，並同意由李富基占有及居住，故李富基並非無權占有。而原告雖自本院經由系爭拍賣而取得系爭建物，惟系爭建物非屬執行債務人郭忠雄之財產，而係屬於 李清華 等8人所有，其拍賣應屬無效，原告並未合法取得系爭建物所有權，則原告主張 陳進財 係無權占有，並請求其遷讓返還系爭建物，自無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡備位之訴部分：
⒈李富基、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華部分：
系爭土地之原地主與建商合建，更同意建商使用系爭土地，該所建之系爭建物就系爭土地，自有利用之權，事後縱系爭建物經法院拍賣，由本件原告拍定，致房地異主，依照民法第425條之1規範目的而論，自得依相類事實，應為相同處理之法理而為類推適用，李秋華等8人自有合法占用系爭土地之權源。又原告於拍定前相當明瞭系爭土地其上因原地主與建商合建分售有7間未保存登記建物且由占有人長期使用之事實，顯非善意第三人，於拍定後反向被告主張無權占有請求拆屋還地於法未洽，更有違誠信原則與權利濫用，不符社會正義。綜上，李秋華等8人係系爭建物之所有權人或事實上處分權人，並有權使用系爭土地，係有權占有，原告主張遷讓房屋或拆屋還地，應均無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉李潘秀英、李春輝、李中正、李中仁則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張伊經系爭執行事件於106年10月17日得標買受系爭土地及系爭建物，且於106年11月1日取得系爭土地及系爭建物之不動產權利移轉證書，業經本院調閱系爭強制執行事件案卷查核無訛，自堪信實。
四、原告先位之訴主張，其因拍賣取得系爭建物，自得請求現無權占有人李富基遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，然為李富基所否認，並以前揭情詞置辯。是本件先位之訴所應審究者為：㈠系爭建物係何人所有？㈡系爭拍賣是否有效？㈢原告請求李富基遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠李芳牧之繼承人李秋華等8人為系爭建物之事實上處分權人：
⒈按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建
造執照發之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。至建造執照或使用執照，乃行政主管建築機關為實施建築管理而依建築法規定所核發准予建築或使用之證照，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應屬二事，自不得僅憑建造執照或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築人，可原始取得所有（最高法院96年度台上字第2851號、104年度台上第1985號裁判參照）。查系爭建物之建造執照及使用執照記載之起造人名義，均為系爭強制執行事件債務人郭忠雄之被繼承人 郭陳桂美 ，此有高雄市政府工務局檢附之建造執照原卷資料附於本院107年度訴字第586號卷供參，惟被告辯稱：建商李昌銘與系爭土地之地主郭陳桂美合建，建商約定分得房屋7間，系爭建物為其中1間，而李芳牧自建商處購得系爭建物，惟因建商興建中途倒閉，李芳牧即自行出資興建完成系爭建物，原始取得系爭建物之所有權或事實上處分權等語，則依上述最高法院裁判意旨，尚不得僅憑系爭建物之建造執照或使用執照記載之起造人名義為郭陳桂美，遽認郭陳桂美係建物之原始建築人，可原始取得所有權，而其死亡後由郭忠雄繼承。
⒉次按合建契約屬承攬性質者，地主與建方得各自取得契約
約定分得房屋之原始所有權。查依高雄市稅捐稽徵處旗山分處108年3月12日高市稽旗房字第1088452318號函及使用執照資料所示，坐落系爭土地上之建物為地上2層1幢
8棟1戶，門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號、4之7號、4之8號、4之9號、4之10號、4之11號、4之12號、4之13號，另坐落高雄市○○區○○○段○○○號土地（建築用地）上之建物地址為高雄市○○區○○路○○○○號、4之15號，依使用執照原始即為10棟，設10筆房屋稅籍，並自73年7月設籍起課，此有上開函及所附資料在卷可稽（見本院107年度訴字第587號卷二第5～10頁），而上開2筆土地之所有權人均為郭陳桂美，可見郭陳桂美所有高雄市○○區○○路○○○○○地○00地號土地，確實同時興建10棟獨立之建物。而李富基主張：建商李昌銘與系爭土地之地主郭陳桂美合建，建商約定分得房屋
7間，系爭建物為其中1間，而李芳牧自建商處購得系爭建物，惟因建商興建中途倒閉，李芳牧即自行出資興建完成系爭建物等情，業據證人 胡坤城 證稱：4之9號房屋係伊跟 林憲男 買的，「 福安 」蓋的，「福安」蓋一半就走了，有屋頂跟水泥外牆，蓋到2樓灌水泥而已，伊跟李芳牧是以前的鄰居，他也有在那裡跟「福安」買房屋，訴外人 林金昌 好像是4之8號，伊是4之9號，跟伊相隔兩間，李芳牧是跟我同排第2間，伊是同排第4間，他們都跟「福安」買房屋的；伊聽別人說的訴外人 張榮盛 也有買2間；訴外人 李吉正 他向林憲男買房子，李吉正買的房屋是林金昌的隔壁；伊認識訴外人 蔡春福 ，他也有在那裡買房子，我們是鄰居，蔡春福的房屋是向張榮盛買的； 陳乾 記他也有在那裡買房子，因為他跟伊說還沒有蓋好就跟建商買的，建商走了之後，他有跟伊抱怨建商跑掉，錢也拿走，房屋沒有完成等語（見本院107年度訴字第585號卷第16
5～170頁），參以 陳乾記 與李昌銘於系爭建物興建完成前，所訂立之「買賣合約書」，其內容記載李昌銘將其所建坐落高雄市旗山鎮（改制為高雄市○○區○○○里○○路邊之房屋如合約書後附附圖所示房屋之1間出賣予陳乾記，而該附圖之房屋共10間，其中3間載明地主所得，此有原告不爭執真正之買賣合約書附卷可證（見本院107年度訴字第590號卷第147～148頁），並據證人 黃隆火 證陳：伊從民國50年居住○○○鎮○○里○○路迄今；與大德路相距3、400公尺；伊知道大德路上有興建10間相連的房屋；福安就是蓋房子的包商，住○○○鎮○○○○道本名，綽號叫福安；他以前去找地主，地主的女兒郭陳桂美，福安去找他們去談，農地旁邊有建地，建地上的房屋是地主的；要聯合蓋10間房屋，賣給別人，蓋到2樓時，福安就跑路；蓋到一半的房屋，跟別人拿一些錢就跑路；包商蓋一半就跑掉，跟他訂購房屋的人自己拿錢請工人抹牆壁住的人自己做；2樓有牆壁旁邊的磚頭堆好，屋頂蓋好，沒有門窗，也沒有抹水泥跟油漆，算是初胚；房屋不是郭陳桂美蓋的，郭陳桂美有用土地去借錢；包商跑掉，房屋就變成郭陳桂美的，每個訂購的人都不能過戶，自己的房屋自己出錢自己興建等語（見本院107年度訴字第59
0號卷第138～142-1頁），可見「福安」即為建商李昌銘，並於系爭土地上興建房屋。又佐以郭陳桂美於73年3月15日將高雄市○○區○○路○○○號房屋（下稱4之6號房屋）及其坐落基地出售予訴外人 王連 一情，此有買賣合約書、公證書等件附本院107年度旗簡字第49號卷可佐（見該案卷一第104～113頁），其真正性亦為原告所不爭執，堪認郭陳桂美確有在73年間將4之6號房屋及其坐落基地出售予王連之行為；而系爭土地上其餘7間，即門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號、4之8號、4之
9號、4之10號、4之11號、4之12號、4之13號房屋（下稱其餘7間房屋），則均為系爭拍賣之標的物，此有原告所提不動產權利移轉證書之附表在卷足憑，綜由上情堪可佐認，原地主郭陳桂美與綽號「福安」之建商李昌銘在高雄市○○區○○路旁合建10間建物，約定建商分得其中
7間，而李芳牧有向建商預購其餘7間房屋其中1間即系爭建物，應與事實相符，而可採信。否則，上開10間房屋倘若均為郭陳桂美所有，郭陳桂美何以就其餘7間房屋均未出賣他人而任由李芳牧之繼承等人占有使用長達20多年？至原告主張系爭建物坐落之系爭土地依區域計畫法劃定為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例第3條所稱之耕地，則依同條例第18條第4項規定，房屋全部應與坐落土地併同移轉始為合法，上開買賣僅就房屋移轉所有權，於法有違，依民法第71條違反法律之強制規定應屬無效云云，惟查，系爭建物迄未經保存登記，此為兩造所不爭，而房屋興建完成後，應由建築房屋之人即合建契約當事人之地主 郭陳貴美 、建商李昌銘各就約定分得部分原始取得房屋所有權，建商之後手則僅能取得事實上之處分權，故李昌銘讓與系爭建物之事實上處分權予李芳牧之行為並未違反強制規定而無效，原告此部分主張，洵屬無據。
⒊又按民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部
分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議㈠參照）。查證人 黃隆火證 稱建商只將系爭建物之2樓有牆壁旁邊的磚頭堆好，屋頂蓋好，沒有門窗，也沒有抹水泥跟油漆，算是初胚等語，已如前述，再依證人胡坤城於本院107年度訴字第585號遷讓房屋等事件到庭證陳：建商蓋到一半就跑了，當時房屋有屋頂跟水泥外牆，蓋到2樓灌水泥而已，其他都沒有做等語（見上開案卷第167頁），則依上開2證人之證述以觀，建商停工不蓋時，其餘7間房屋已完成2樓結構體，為具有覆蓋牆垣、屋頂，足以避風雨，供出入而達經濟上使用目的之建築物，而為物權之客體。是建商依其與地主合建契約之約定，就其餘7間房屋原始取得房屋所有權，而建商既已將系爭建物出售予李芳牧，李芳牧即取得系爭建物之事實上處分權，而李芳牧於73年12月24日死亡後，李秋華等8人為李芳牧之繼承人（見本院卷一第109～119頁），自繼承李芳牧之權利而成為系爭建物之事實上處分權人。
㈡系爭拍賣為無效：
按司法院20年院字第578號解釋，關於「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無效，所有人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還」。此所謂拍賣無效，係指當然無效，且自始無效而言，即拍賣之不動產，如為第三人所有者，並不因經法院之強制執行程序之拍賣而發生拍賣之效果，拍定人並不能取得被拍賣之不動產所有權（最高法院87年度台上字第2976號判決意旨參照）。查，李秋華等
8人為李芳牧之繼承人，繼承李芳牧之權利而成為系爭建物之事實上處分權人等情，已如前述，則因系爭建物非執行債務人郭忠雄所有，揆諸上開說明，拍賣自屬無效。原告主張其係經系爭拍賣程序買受系爭建物並領受權利移轉證書，故當然取得建物所有權云云，並無可採。
㈢原告不得向李富基請求遷讓房屋並給付不當得利：
系爭拍賣標的為第三人所有而拍賣當然無效，原告自不得行使所有權人之權利，其依所有權作用及不當得利法律關係，請求獲得系爭建物之事實上處分權人同意占有之李富基將系爭建物遷讓返還並給付相當於租金之不當得利，均無理由。
五、原告備位之訴主張，李秋華等8人繼承取得系爭建物，仍屬無權占用伊拍賣取得之系爭土地，伊亦得依民法第767條第
1項、第179條規定，備位請求李秋華等8人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利、及李富基自系爭建物遷出等語，惟為李富基、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。又民法第425條之
1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。再者，雖然因為民法第425條之1規定之文義，不包括基地借貸之情形，而無法直接適用，但基於其立法意旨主要在解決原有權占有之房屋，因為基地或房屋所有權變動，而產生基地使用權是否存續之問題，此一立法意旨涵蓋基地借貸之基地或房屋所有權變動之情形，為了減少自行協商之交易成本，並避免拆屋還地之社會成本，因此，民法第425條之1應可類推適用。
㈡基上所述，系爭建物係未辦理保存登記之建物，郭陳桂美為
系爭建物之起造人，該時亦為系爭土地所有人，其因與建商合建，將系爭土地提供給建商合法建築系爭建物，約定由建商取得系爭建物所有權，而建商將系爭建物之事實上處分權讓與李芳牧，嗣由李秋華等8人繼承取得系爭建物之事實上處分權，而原告則因拍賣取得系爭土地，揆諸前開說明，自應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，原告與李秋華等8人間就系爭建物所使用之系爭土地有租賃關係存在，故李富基、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華辯稱本件應類推適用民法第425條之1第1項規定，原告與李秋華等8人間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在等語，洵屬有據。故系爭建物本於租賃關係而占有系爭土地，亦不能認無法律上正當權源，則原告備位之訴依民法第767條第1項、第179條規定，請求李秋華等8人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利、及李富基自系爭建物遷出，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠李富基應將坐落系爭土地上系爭建物騰空返還原告；㈡李富基應自106年11月1日起至騰空還系爭建物之日止，按月給付原告2,067元；備位依民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠李潘秀英、李春輝、李中正、李中仁、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華應將坐落系爭土地上系爭建物拆除，並將前開占用之土地返還原告；㈡李潘秀英、李春輝、李中正、李中仁、李清雲、李秋香、李秋玉、李秋華應自106年11月1日起至拆除系爭建物之日止，按月給付原告234元；㈢李富基應自第1項所示建物遷出，均無理由，不能准許。其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年4月16日
民事第二庭法官郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月16日
書記官楊淳如