臺灣基隆地方法院101年度訴字第375號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院101年訴字第375號民事判決

裁判日期：民國102年03月25日

裁判案由：塗銷抵押權設定登記

臺灣基隆地方法院民事判決101年度訴字第375號原告 慕志文 輔佐人 蔡瑞虹 訴訟代理人 胡志彬 律師被告 王淑惠 訴訟代理人 洪有昕 上列當事人間請求塗銷抵押權設定登記事件，本院於民國102年
2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○里區○○街○○號四樓房屋交付原告。
被告應於原告給付新臺幣壹拾玖萬捌仟捌佰肆拾元之同時，將所有坐落新北市○里區○○段○○○○○號土地（面積八六‧九一平方公尺、權利範圍四分之一），及其上同段○一二六三建號即門牌號碼新北市○里區○○街○○號四樓房屋（面積六一‧七三平方公尺、附屬建物用途陽台面積一四‧二七平方公尺、權利範圍全部）所有權移轉登記予原告，並將該房地於民國九十四年四月二十八日以登記字號重汐登字第○○六一二○號所為擔保債權總金額壹佰柒拾陸萬元之最高限額抵押權設定登記予以塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴主張依民法第348條第1項、第34
9條、買賣契約書第7條約定，先位聲明：1.被告應將坐落新北市萬里區（改制前為臺北縣○里鄉○○○段○○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○里區○○街○○號4樓房屋（下合稱系爭房地）於民國94年4月28日以登記字號重汐登字第006120號所為權利價值最高限額新臺幣（下同）176萬元之抵押權設定予以塗銷。2.被告應將坐落新北市○里區○○段○○○○○號土地（權利範圍萬分之21，按：正確應為4分之1）及其上門牌號碼新北市○里區○○街○○號4樓房屋（權利範圍全部）移轉登記予原告，並將前開建物交付原告。另依民法第256條、第259條第1項第1、2款規定，備位聲明：
被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於102年2月25日提出民事變更訴之聲明狀，將上開先位聲明及備位聲明對調，被告雖不同意原告上揭訴之變更，惟原告上開變更均係基於兩造間買賣契約所生爭執涉訟，其請求之基礎事實相同，無礙被告之防禦及訴之終結，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於89年5月5日與被告王淑惠簽訂不動產買賣契約書，購買系爭房地，約定買賣價金為70萬元，簽約時支付現金50萬元，被告保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由被告負責於尾款付清前速予清理，若原告因此而受有損害時，被告應負完全賠償責任（下稱系爭契約）。原告已付清尾款，然被告卻於94年4月28日將系爭房地設定最高限額抵押權予他人，且未將系爭房地移轉登記予原告，經原告多次催告，被告雖承諾將系爭房地移轉登記予原告，惟嗣後即避不見面，被告顯已給付遲延且恐有給付不能之情事，且被告設定抵押權予他人，致未能產權清楚且無他項權利設定之情況下為給付，係可歸責於被告之事由所致之債務不履行，並以民事變更訴之聲明狀送達被告，作為解除系爭契約之意思表示。為此，依民法第256條、第259條第1項第1、2款規定，先位聲明：1.被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.願供擔保，請准宣告假執行。另依民法第348條、第349條規定及系爭契約第7條之約定，備位聲明：1.被告應將系爭房地於94年4月28日以登記字號重汐登字第006120號所為權利價值最高限額176萬元之抵押權設定予以塗銷。2.被告應將系爭房地移轉登記予原告，並將房屋交付原告。3.訴訟費用由被告負擔。
三、被告辯稱略以：兩造原約定買賣價金為70萬元，嗣因房屋老舊破損，於89年
6月20日修建，故買賣價金增改為80萬元，並由原告支付日後所需之代書費用等相關服務費5萬元，原告並於系爭契約上簽名表示同意。當時因原告資金不足，兩造約定2年內分期付清尾款30萬元後再過戶，且原告應支付利息，然原告僅繳至91年12月，合計601,160元，其後即未再付款，至今尚欠被告248,840元（含服務費5萬元）及利息，致買賣行為不能完成，因買受人之行為瑕疵致出賣人受有損害，原告亦須負損害賠償之責。另被告於94年4月28日將系爭房地設定最高限額抵押權予他人，係因被告簽訂系爭契約後，隔年家中遭逢巨變，父母及配偶均身體出狀況，被告無力支付母親及配偶之醫藥費，原告亦因經濟有難，無法如期繳納，便許諾被告為抵押權設定。原告於買賣尚未完成前請求塗銷抵押權設定登記並過戶，實為不當，另原告總計僅支付被告601,
160元，非其主張之70萬元等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項及爭點整理
（一）不爭執事項
1.兩造於89年5月5日簽訂坐落新北市○里區○○街○○號4樓房屋之不動產買賣契約。
2.簽約時原告支付50萬元現金予被告。
3.對於被告提出之系爭不動產買賣契約書，其上關於原告之簽名、印文及指印之真正，原告不予爭執。
（二）爭執事項：
1.原告可否主張給付不能或給付遲延，而據以解除契約？
2.兩造就系爭房屋約定之買賣價金為何？
3.原告是否已付清全額價金？
五、得心證之理由：
（一）先位聲明部分原告可否主張給付不能解除契約，請求返還買賣價金？
1.按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照）。次按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第256條、第226條第1項定有明文。又民法上所謂「給付不能」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是。至給付困難，如買受人無資力支付價金；或應給付之物有瑕疵而能補正者，則難謂為給付不能（最高法院94年台上字第1963號判決要旨參照）。
2.原告主張其已付清買賣價金70萬元，被告未依約交屋，又將系爭房地設定最高限額抵押權予他人，致未能在產權清楚且無他項權利設定之情況下為給付，係可歸責於被告之事由所致之債務不履行，依民法第256條、第259條之規定解除契約云云。惟查系爭房地現仍登記在被告名下，為被告所有，並未移轉登記予他人，且系爭房地亦未滅失，或有其他客觀上不能給付之情事，此為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭房地之土地及建物登記謄本為證。被告雖以系爭房地設定抵押權予國泰世華商業銀行股份有限公司，惟被告仍得清償債務以塗銷抵押權，縱如被告所辯，其現因經濟狀況無法立即為之，亦僅屬給付困難，要非無從依交付房屋及移轉所有權登記之本旨為給付，故原告主張被告給付不能，依民法第256條規定解除契約，尚屬無據。
原告可否主張給付遲延解除契約，請求返還買賣價金？
1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項亦定有明文。又債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約（最高法院100年台上字第2199號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明之責任，苟應負舉證責任之當事人，不能舉證，以證實其主張之事實為真實，即應受不利之認定。
2.查被告辯稱原告因無法全部付清買賣價款，故其後於契約加註「繳完款項」才交屋等語，然此為原告否認，且原告提出之系爭房地買賣契約書，僅記載「房屋由89年5月交屋。」並無繳清價款才交付房屋之約定，是依舉證責任分配之法則，應由被告就兩造嗣後變更於繳完款項才交屋乙情負舉證責任。觀之被告提出之契約書原本，於手寫第二點記載「房屋由89年5月交屋。」並在該行下方有以立可帶塗掉先前書寫金額之文字，再覆蓋寫上「（繳完款項）」等文字，可悉關於交屋日期部分，並無原告之簽名、印文，況交屋日期為買賣契約之重要事項，倘兩造確實合意變更交屋日，被告既要求原告在變更買賣價金為80萬時簽名捺印（詳後述），豈有未同時要求原告在變更事項處簽名、蓋章之理，故被告所辯，尚難採信。準此，系爭契約之交屋日為89年5月，堪可認定。
3.至原告主張被告未依約於89年5月交屋，有給付遲延之情事，依民法第254條解除契約等語。查本件兩造係約定於89年5月交屋，業如前述，被告迄今尚未交屋，亦為被告所不爭，其固應負給付遲延之責任，惟原告並未依民法第
254條規定，定「相當期限」「催告」被告履行，逕以10
2年2月25日提出之民事變更訴之聲明狀送達被告作為解除契約之意思表示，揆諸上開說明，原告之解除權尚未取得，其主張被告給付遲延，而逕為解除契約，自屬無據。
（二）備為聲明部分：兩造就系爭房屋約定之買賣價金為何？
1.查原告提出之契約書原本第1條固記載：「買賣總價款：雙方議定新台幣：柒拾萬元」，惟觀之被告提出之契約書第1條，除有上開價金70萬元之約定外，於下方另有「89年6月20變捌拾萬元（附加服務費5萬）」等字，其上有原告之印文、簽名、指印，而原告承認被告提出之買賣契約其上指印為其所按捺、關於「慕志文」之簽名亦係其親簽等語（見101年12月10日言詞辯論筆錄），是被告提出之買賣契約書應無偽造或變造之嫌。又依原告提出之契約書原本手寫部分第2點，系爭契約價金尾款註明「『剩貳拾萬元正』以銀行利支付利息...」，被告提出之契約書原本手寫部分第2點，則改為「『剩（貳拾萬）元正』以銀行利支付利息...」，並於括弧處即「貳拾萬」拉箭頭至第1點右側，寫「參拾萬元」，原告復坦承被告提出之買賣契約其上之指印為其所按捺（見101年12月10日言詞辯論筆錄），足認於該參拾萬元之「參」上既有原告之指印，益證兩造應有變更買賣價金為80萬元之合意。從而，被告主張系爭房屋買賣價金為80萬元乙情，自屬有據。
2.至原告主張被告當時係要求原告在契約第2條第1項所載之「乙方亦即日親收」旁簽名，且被告提出之契約書原本，在手寫部分，印文無法接起來，當時應無改議關於買賣價款之文字云云。然於契約上簽名，係簽名之人確認收受款項或為某承諾，交對方收受，以資為證，要無無端任意於契約條款簽名之理，況系爭契約第2條第1款所載「本約簽訂時，甲方應給付乙方價款之一部分…乙方亦即日親收…」，可悉如須簽名確認以保障雙方權益，亦應由被告簽名表示已收受部分價款，方符常理，原告自無在系爭契約所載「乙方亦即日親收」旁簽名之必要，是原告所辯與常情有違，不足為採。
原告是否已付清買賣價金？
原告主張已付清買賣價金，其母親、弟弟與被告協商時，被告並未爭執買賣價金未付清云云，被告則辯稱原告僅繳納至91年12月7日止，合計601,160元，尚欠248,840元等語，並提出買買契約書、華僑銀行支票存款送款簿存根為證，依舉證責任分配之法則，應由原告就已付清全額價金負舉證責任，惟原告就付清尾款之日期、付款方式均未說明，且未能提出諸如交易明細、簽收等證據，自難認原告已付清價金，故原告僅支付價金601,160元，尚欠198,840元，堪可認定。
又原告主張房屋使用利益應歸原告，被告將房屋出租他人，
應將租金扣抵云云。然按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。又不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有不因其所有權移轉登記已完成而有異（最高法院年84台上字第3001號判決意旨參照）。本件原告向被告購買系爭房地，固有依約請求被告交付系爭房地之權，惟被告尚未交屋予原告，依上開說明，被告對於系爭房地仍有收益權，縱被告曾將系爭房屋出租，租金之利益仍應歸被告享有，原告主張系爭房屋之使用利益應歸原告，被告將系爭房屋出租，應將租金所得扣抵買賣價款乙情，自屬無據。
原告依系爭契約請求被告塗銷抵押權登記、將系爭房地之所
有權移轉予原告、並將房屋交付原告，有無理由？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。又出賣人應擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張任何權利，民法第348條第1項、第349條定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條亦定有明文。復被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第26
4條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號判例意旨參照）。
2.本件原告依民法第348條第1項、第349條規定及系爭契約第7條之約定，請求被告將系爭房地之所有權辦理移轉登記予原告、塗銷抵押權登記、交屋，被告則以原告尚未付清尾款，為同時履行之抗辯，查兩造係約定89年5月交屋，已如前述，被告至今尚未交屋，已遲延給付，則原告請求被告交屋，為有理由，應予准許。至請求被告移轉系爭房地之所有權予原告、塗銷抵押權登記部分，依系爭契約第2點約定原告付清價金尾款後再為所有權移轉登記，故原告付清價款後，被告始負有辦理所有權移轉登記及塗消抵押權設定之義務，被告既主張原告尚未付清之尾款為198,840元（計算式：80萬元－601,160元＝198,840元），業如前述，則原告請求被告塗銷抵押權登記、移轉系爭房地之所有權予原告，及被告所為同時履行抗辯，均有理由，應予准許。至被告主張原告應負擔附加服務費5萬元，惟該5萬元為過戶等所需之服務費，已據被告陳明在卷，非買賣價金甚明，被告自不得就此部分主張同時履行抗辯權，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第256條、第259條規定，主張解除系爭契約，先位聲明請求被告返還已給付之價金，為無理由。原告依民法第348條第1項、第349條之規定，及系爭契約第7條之約定，備位聲明請求被告交屋部分，為有理由，應予准許；至其備位聲明請求塗銷抵押權及移轉所有權予原告部分，被告既已為同時履行抗辯，故原告請求被告應於原告給付198,840元之同時，塗銷系爭房地之抵押權，及移轉所有權予原告，為有理由，應予准許。
七、原告聲請傳喚證人蔡瑞虹、 慕志方 ，以證明本案訴訟前洽談之過程，被告未曾表示尾款未付清，同意將系爭房地過戶給原告等情，然查縱被告於本件訴訟前，未曾表示尾款未付清，亦不等同於原告事實上已付清價金，本院尚難據此即為原告已付清價金之認定，故原告聲請傳喚證人蔡瑞虹、慕志方，核無必要，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年3月25日
民事庭法官黃梅淑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月25日
書記官洪福基