臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 戊○○○科技股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
樓之5
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
即反訴原告
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國98年6月25日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟肆佰貳拾元及自民國97年12月27
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本件原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）95年6月15日起向被告
承租坐落臺北縣○○鄉○○路○段○○○號鐵厝，約410坪，並
於95年5月12日匯款新臺幣（下同）302,500元至被告戶頭，
其中200,000元為押租金，其102,500元為第1個月租金，然
第一份租賃契約於96年5月31日終止，第1年的押租金續押在
被告的戶頭，並簽訂第2年度契約，第2年度租賃契約自96年
6月1日起，於97年5月31日終止雙方租賃關係，依約被告應
於租約終止或租期屆滿後，無息返還原告該押租金。詎被告
未依約履行迄今仍拒不返還原告押租金，爰依據租賃契約之
法律關係提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告200,000
元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年利率百分
之五計算之利息。
二、對於被告抗辯之陳述：原告與被告簽訂之第2年度租賃契約
於97年5月31日期約屆滿，事後被告要求原告繼續承租該倉
庫，但因部分土地處於重劃區內，被告承諾將做新鐵捲大門
，並調降租金為每月51,250元，租賃期間自97年6月1日起至
98年5月31日止，依照民法第153條規定，該契約即成立，被
告卻於98年3月19日於庭上否認該合約之有效性，但卻又承
認為其親筆繕寫，其違反契約之事實，昭然若揭。又新契約
第20條規定：「契約期間內，若因 洲子洋 重劃需拆除，甲方
得於1個月前書面通知乙方並終止契約，同時甲方停止對乙
方收取當月租金，並退還溢收未到期之支票，乙方不得請求
遷移費。」是原告有誠意支付97年6、7月租金共計102,500
元及3、6、7、8月份流動電費19,830元，共計122,330元，
並於97年8月底搬遷後，主動聯繫被告，表示要處理未支付
租金及流動電費，並請求返還押租金200,000元，但被告置
之不理，是被告意圖侵占原告押租金之行為甚明。
三、被告則以：(一)兩造所訂建物租賃契約，每月租金102,500
元、押租金200,000元，於民國97年5月31日期限屆滿，應承
租人要求展延至同年8月底，期間承租人仍為租賃物的使用
而營利，是依民法規定，亦即由定期租約變為不定期時，僅
發生期限變更之效果，租金及其他條件並未隨同變更，而仍
繼續有效，此有最高法院64年度台上字第1579號判決可資參
照。是承租人即原告既於系爭建物使用收益到97年8月底，
應支付97年6月至8月三個月之租金計307,500元及代墊電費
19,830元，共計327,330元，無庸置疑。然原告尚未付清前
揭租金前，卻以支付命令，要求取回履約押租金200,000元
，依法無據，故主張原告所有之押租金應抵償327,330元後
，被告無需返還之。(二)原告於98年3月19日在庭上出示兩
造協議失敗之所謂租賃新約，要求被告履行，依法律規定契
約文書必須簽名蓋章始生效力，復查95年、96年與原告簽訂
兩次租賃契約均以簽名蓋章，兩願同意生效，是租賃新約之
法律行為因法律要件欠缺，應不生效力。（三）原告於民國
98年4月6日所提之答辯狀表示，「系爭建物雖於民國97年5
月31日屆期，仍展延使用至同年8月底。」依據民法第451條
規定，變為不定期時，僅發生期限變更的效果，其餘內容如
租金及其他條件仍繼續有效，法條規定「視為以不定期繼續
契約」。被告有權向原告收取民國97年6月至8月三個月之租
金。又民法第450條第2項，「未定期限者，各當事人得隨時
終止契約。」復原告使用系爭建物期間，雖有重劃工程，但
並無構成民法第435條前段所稱，「租賃關係存續中，因不
可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者。」之情事
，尤其重劃業者原定97年9月初拆除，卻食言於同年7月31日
擬提前執行，經商議後同意照原定（97年9月初）動工，原
告亦知情，距原告遷空之日適足一個月，故原告無理由要求
減收租金或其他補償等語，併為答辯之聲明：原告之訴駁回
。
貳、反訴部分：
一、程序方面：反訴原告起訴時，訴之聲明為請求反訴被告應給
付反訴原告168,903元，嗣於訴狀送達後，於98年6月25日當
庭縮減訴之聲明為請求反訴被告應給付反訴原告127,330元
，屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項
第3款之規定，應予准許。
二、反訴原告主張：反訴被告於民國96年6月1日起向反訴原告租
用臺北縣○○鄉○○路○段○○○號建物，為期一年。每月租
金102,500元、押租金200,000元，於97年5月31日期滿，應
反訴被告要求，期限展延三個月，法有規定租約期滿後，承
租人仍為租賃物的使用收益，視為以不定期繼續契約時，僅
發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件並未隨同
變更，且於98年3月19日於庭上反訴被告對租賃物完整使用
收益至97年8月底，並無否認。是故反訴被告應付反訴原告
97年6至8月租金計307,500元，及代墊電費19,830元，共計
327,330元，抵扣原告所支付之押租金200,000元後，尚餘12
7,330元，爰依租賃契約之法律關係提起反訴等語，並為反
訴之聲明：(一)反訴被告應付反訴原告新台幣127,330元。
(二)反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
三、反訴被告則以：就其先前支付予反訴原告押租金共計200,00
0元，在該範圍內主張抵銷等語，資為抗辯。併為答辯之聲
明：反訴原告之訴駁回。
參、原告起訴主張原告於95年5月8日向被告承租坐落臺北縣○○
鄉○○路○段○○○號鐵厝，面積約410坪，租金每月102,500
元，押租金200,000元，租期一年，於96年5月31日屆滿，又
續訂一年，租約租期於97年5月31日屆滿，再續訂一年，鐵
厝因洲子洋重劃需拆除，面積約二百多坪，租金每月51,250
元，押租金200,000元，租期至98年5月31日，被告將未蓋章
之租約交原告蓋章，被告則拒絕於租約蓋章，並拒收95年6
至7月租金，原告於97年8月底搬遷終止租約，被告應將押租
金200,000元返還等情，並提出房屋租賃契約影本3份為證，
被告對押租金200,000元尚未返還不爭執，惟被告抗辯稱：
原告現尚使用鐵厝約410坪，鐵厝約二百多坪之租約，被告
未蓋章，不生效力，租約租期於97年5月31日屆滿，原告仍
繼續使用97年6、7、8月三個月，已成不定期租賃，一個月
租金102,500元，原告尚有三個月租金307,500元未繳等語。
經查本件原告於95年5月8日向被告承租坐落臺北縣○○鄉○
○路○段○○○號鐵厝，面積約410坪，租金每月102,500元，
租期自95年6月15日起至96年5月31日止，押租金200,000元
，原告於95年5月12日匯款302,500元至被告戶頭，其中200,
000元為押租金，其中102,500元為第一個月租金，租約於96
年5月31日期滿後，原告於96年6月1日續訂第二份租約，租
金每月102,500元，租期自96年6月1日起至97年5月31日止，
押租金200,000元，第一份租約之押租金200,000元，移做第
二份租約之押租金，租約於97年5月31日期滿後，被告於97
年6月1日將一份被告未蓋章之租約交付原告蓋戊○○○科技
股份有限公司公司章及法定代理人甲○○私章，該份租約載
出租人丙○○（甲方），承租人戊○○○科技股份有限公司
（乙方），承租使用範圍臺北縣○○鄉○○路○段○○○號鐵
厝約二百多坪，租金每月51,250元，租期自97年6月1日起至
98年5月31日止，押租金200,000元，立契約人（甲方）丙○
○，立契約人（乙方）戊○○○科技股份有限公司，乙方連
帶保證人（丙方） 陳國雄 ，並於第20條約定契約期間內，若
因洲子洋重劃需拆除，甲方得於一個月前書面通知已方並終
止契約，同時甲方停止對乙方收取當月租金，並退還溢收未
到期支票，乙方不得請求遷移費。原告於新租約蓋妥公司章
及法定代理人甲○○私章後，請被告蓋章，被告拒不蓋章。
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。民法第153條第1項定有明文。查被告雖未於租約
蓋章，然租約租賃標的、租金、租期、押租金、特約事項之
內容完備，契約重要之點均已詳載，租約到達原告，原告表
示同意並蓋章，意思表示一致，租賃契約即已成立生效，當
事人即應受租約之拘束。被告抗辯新租約被告未蓋章，不生
效力，被告現仍使用約410坪，租約已成不定期租賃關係，
自無可採。至原告使用範圍超出新租約之範圍，屬不當得利
或侵權行為之問題，應由被告於另案提起訴訟以資解決。再
查臺北縣○○鄉○○路○段○○○號鐵厝於97年9月初因洲子洋
重劃拆除，被告依新租約第20條之約定，得於一個月前書面
通知原告並終止契約，此為被告之權利，惟被告並未終止租
約，原告於97年8月底搬遷，仍應給付97年8月之租金，該新
租約租賃範圍面積二百多坪，租金每個月51,250元，原告尚
欠被告97年6、7、8月之租金153,750元。按二人互負債務，
而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方
之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特
約不得抵銷者不在此限。民法第334條第1項定有明文。按債
務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一
方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法
院18年上字第1709號判例參照）。查被告反訴主張以原告積
欠其租賃範圍面積約410坪不定期租賃97年6、7、8月之租金
307,500元債權與押租金200,000元債務抵銷，在新租約97年
6、7、8月之租金153,750元範圍內抵銷成立，超過此部分範
圍並無租金債權，自與抵銷之要件不符，其抵銷則不能成立
。抵銷後，被告尚應返還原告押租金46,250元。又反訴原告
主張代反訴被告墊付3、6、7、8月份流動電費19,830元，反
訴被告應給付反訴原告電費19,830元，並提出臺灣電力公司
97年3、6、7、8月電費收據影本4份為證，並為反訴被告所
不爭執，堪認為真實。反訴原告並以反訴被告應給付之代墊
電費19,830元債權，與押租金元46,250元債務抵銷，其抵銷
亦成立。抵銷後，被告即反訴原告尚應返還原告即反訴被告
押租金26,420元。
肆、從而，原告主張依據租賃契約之法律關係，請求被告應給付
26,420元及自支付命令送達翌日即97年12月27日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請
求，則為無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告應給付
127,330元，於法無據，不應准許，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰
依職權宣告假執行。
陸、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告
之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79
條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國98年7月9日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年7月9日
書記官胡明怡