裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第1334號民事判決
裁判日期：民國102年12月11日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第1334號原告 吳嘉國
吳嘉根 吳嘉豪 吳善銘 吳宜美 廖紅美 吳嘉南 葉吳月裡 蔡 吳紅珠 張學仁 張本善 張本淵 張玉菱 謝 吳秀子 上十四人共同訴訟代理人 王年柿 律師被告 梁黃桂英 訴訟代理人 洪大明 律師複代理人 蘇毓霖 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國102年12月
2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國62年9月26日將其分管使用坐落桃園縣○○鄉○
○○段○○○○號如本院卷第12頁土地標示圖劃紅色部分之共有土地（下稱：系爭土地）出賣與原告等之被繼承人 吳餘宗 ，價金約定為新臺幣11萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭契約），吳餘宗已付訖全部價款。契約成立後，被告雖已將系爭土地交付吳餘宗使用收益，但因受農業發展條例規定農地不得分割之限制，故迄未辦理分割及移轉所有權登記，然由雙方仍依約履行價款給付及點交土地予吳餘宗占有使用，及吳餘宗已在該土地上建造三座墓園作為祖先埋骨之所等情觀之，可證雙方於訂立系爭契約時，已有預期不能之情形除去後為給付之意思。嗣農業發展條例已於89年1月26日修正並公布施行，依修正後同條例第16條第1項第4款規定，系爭土地已可分割，被告負有依上揭特定位置土地分割並移轉所有權之義務，而吳餘宗已於88年3月14日死亡，原告全體皆為其繼承人或再轉繼承人，依法繼承吳餘宗本件買賣之債權。
㈡按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分
，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年台上字第3267號判例可參照）。系爭契約訂約之時，雙方並未約定被告出賣之土地面積，嗣於可辦理土地分割時又怠於辦理分割事宜，原告乃依據系爭契約約定之分割方法：「⑴梁 黃志妹 墓園邊為分割界址。⑵以紅色部分出賣。」，委請測量人員實地勘測出賣土地之面積，測量結果其面積為1,267平方分尺，以整筆土地面積與該一部土地面積作比例，被告出賣系爭土地之持分比例為1267/2546；原告雖不能請求被告移轉特定部分土地之所有權，然依上開判例意旨，原告仍得請求被告按該特定位置計算之應有部分移轉登記與原告所有，使原告與他共有人維持共有關係。詎原告於102年5月13日委由宗親 吳信錩 及土地代書 郭豐華 等人至被告處，要求被告辦理移轉土地所有權，經被告審閱買賣契約後，除已承認本件買賣為真實外，並表示同意辦理所有權移轉登記，然迄今毫無任何舉動，為保買賣之權益，原告方提起本件訴訟。
㈢吳餘宗生前係從事農牧工作，其戶籍謄本職業欄亦登載佃農
，堪知吳餘宗並無被告辯稱無自耕能力之情形。又吳餘宗與被告訂約之時，已知系爭土地不能分割之限制，雙方簽署系爭買賣契約第9條之約定，僅作為催促買賣雙方儘快履約之意思。另本件請求權時效，應自89年農業發展條例修正後起算，距原告於102年8月13日提起本件訴訟，並未罹於15年之請求權時效，且被告曾同意移轉所有權，亦生時效中斷效果。
㈢訴之聲明：被告應將406地號土地應有部分1267/2546移轉所有權登記與原告公同共有。
二、被告則辯稱：㈠系爭契約上被告之簽章，並非被告之簽名筆跡及印文，被告
不曾與吳餘宗簽立買賣契約，被告否認該買賣契約之真正。㈡系爭土地為農地，依刪除前土地法第30條及修正前農業發展
條例第30條之規定，吳餘宗既無自耕能力，且系爭土地又不得分割及移轉為共有，則系爭買賣契約約定出賣被告占有分管之特定位置，並於分割後移轉登記與吳餘宗所有，自屬違反上開法令強制規定而無效。換言之，系爭買賣契約以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項為自始客觀給付不能，應屬無效。至原告主張以被告交付土地後，吳餘宗已於地上建造三座墓園及被告同意移轉登記等情，而認於訂約時其雙方已有預期不能之情形除去後為給付之意思，應屬誤會。蓋訂約時其雙方是否有預期不能除去後再為給付之合意，應先就當事人契約有無約定為解釋，在系爭買賣契約無明文約定下，自不能據原告所陳上開之情，直接論斷其雙方於訂約時已有預期不能之情形除去後再為給付之意，況參後述系爭買賣契約第9條約定內容，足徵本件買賣並無預期不能之情形除去後為給付之約定。
㈢縱被告將分管部分土地出售予吳餘宗時，受法令限制不得分
割，然吳餘宗仍應可請求被告移轉系爭土地應有部分，使其與原土地共有人繼續維持共有關係。參系爭買賣契約係於62年9月26日訂立，其第9條已明定：「移轉登記限於62年11月26日以前辦理清楚」，可見吳餘宗至遲於62年11月26日期限屆滿之翌日起即得請求被告移轉所有權登記，然而原告時至今日始起提起本件訴訟請求，其請求權已逾15年消滅時效或民法第139條所定自障礙排除時起1個月內其時效不完成之規定而消滅，且被告並無原告所稱其已承認本件買賣關係存在及同意辦理所有權移轉登記而有中斷時效之事實，故原告不得再向被告為請求。
㈣證人 葛豐華 、吳信錩、 吳嘉漢 之證詞顯有齟齬，且與原告所
述之事實不符，已難以採信，甚證人吳信錩與系爭土地尚有利害關係，其證詞更無可採信。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張吳餘宗與被告曾於62年9月26日簽訂系爭契約，吳餘宗並已支付全部買賣價金等情，業據提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第10至12頁），被告雖否認該買賣契約之真正，惟參酌證人葛豐華於本院審理時具結證稱：我曾至竹北找被告，被告有表示土地確實已經出賣等語（見本院卷第62頁反面），核與證人吳嘉漢於本院審理時具結證稱：到了竹北有找到被告，被告就問我們有無合約書，我們就拿合約書給被告看，被告說有這件事情等語（見本院卷第63頁反面）相符，足見原告上開主張非虛。且原告主張吳餘宗已於系爭土地上為祖先建造三座墓園乙節，既為被告所不爭執，則衡諸常情，被告若未出售系爭土地予吳餘宗，豈有任由吳餘宗建造墓園使用之理？稽此益徵被告與吳餘宗確曾簽訂系爭契約無訛。
四、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。
另按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割，62年9月3日公布施行之農業發展條例第22條亦定有明文。經查：
㈠觀諸系爭契約第七條「分割費用由乙方負擔，並負責以單業
登記給甲方」之內容可知，被告應盡之給付義務係先將系爭土地辦理分割，再將分割後之土地所有權移轉登記由吳餘宗單獨所有。然因系爭契約簽訂時，農業發展條例已公布施行，而系爭土地之使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，自應適用上開農業發展條例第22條之規定。本件被告既不能變更地目，將變更部分分割並移轉登記予吳餘宗，則系爭契約即係以不能之給付為契約之標的，依前揭民法第24
6第1項前段之規定，應屬無效。㈡原告雖辯稱吳餘宗及被告已依約履行價款給付及點交土地予
吳餘宗占有使用，可證雙方於訂立系爭契約時，已有預期不能之情形除去後為給付之意思等語。然原告所稱上開已履約之事項，本無給付不能之情形，且核與農地分割之限制全然無關，原告執此為由主張系爭契約有民法第246條第1項但書之適用，非有理由。且細稽系爭契約之內容可知，立約雙方亦無任何預期於不能之情形除去後為給付之明文約定，則原告主張被告與吳餘宗於訂立系爭契約時已有預期不能之情形除去後為給付之意思云云，顯乏依據。況觀諸系爭契約第九條「移轉登記限于民國六二年十一月二六日以前辦理清楚」之內容，足見被告與吳餘宗已約明被告應完成系爭土地分割及所有權移轉登記之期限，酌此情，堪認被告及吳餘宗於訂約時應不知悉農地不得分割之限制，否則實無就給付不能之標的直接約明給付期限之可能，稽此益徵被告及吳餘宗於訂約時並無預期於不能之情形除去後為給付之意思甚明。稽上各端，系爭契約既以不能之給付為契約標的，且被告及吳餘宗於訂約時並無預期於不能之情形除去後為給付之合意，依民法第246條第1項前段之規定，堪認系爭契約為無效。
五、綜上所述，原告基於繼承及系爭契約之法律關係，請求被告將406地號土地應有部分1267/2546之所有權移轉登記予原告公同共有，依法無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國102年12月11日
民事第一庭法官魏于傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國102年12月12日
書記官洪明媚