臺灣士林地方法院89年度簡上字第160號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院89年簡上字第160號民事判決

裁判日期：民國90年01月10日

裁判案由：拆屋還地

臺灣士林地方法院民事判決八十九年度簡上字第一六○號
上訴人丙○○
丁○○共同訴訟代理人 蔡宏修 律師複代理人 林螢秀 律師被上訴人甲○○住台北縣○○鄉○○村○○路廿二號
乙○○住共同訴訟代理人 蘇美玲 律師
葉海萍 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年七月二十六日本院士林簡易庭八十九年度簡字第二八六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠實則上訴人使用被上訴人共有之系爭二三八地號土地約十三坪部分，雙方有租賃關係存在，且上訴人均按時繳納租金：
⒈查台北縣石門鄉草里村阿里荖三六號門牌建物（下稱「系爭建物」）所占用坐
落台北縣○○鄉○○段○里○○段○○○○號土地（下稱「系爭土地」），為上訴人之袓父 邱興化 向原地主亦即現所有權人之祖先於日據時代承租，用以興建房屋，為居住使用。蓋日據時代承租土地均以稻谷數量計付租金，至台灣光復後即少有以稻谷數量計付租金者，絕大部分均以新台幣現金計付，而本件租金之計算係以蓬萊稻谷計付，有被上訴人所提出訴外人 李長興 、 李清洲 書立之證明書附原審卷可稽。
⒉據出具租金證明書之李長興表示，其收取租金係公錢，為了繳納系爭土地全部
地價稅，因而其所收取之租金歷年均有明確記錄。另李清洲則表示收取租金後均分給共有人，每人約分得二百餘元。按租金為使用租賃物之代價，如以所收取之租金繳納整筆土地之地價稅，共有人並有分得部分租金情事，即不得謂全體共有人未將係爭土地出租予上訴人之被繼承人。
⒊依被上訴人所提出訴外人李清洲、李長興原書立交付上訴人之證明書內容以觀
，明確可認定上訴人承租系爭土地，租金之收取係李清洲、李長興代表全體共有人所收取，該證明書書立之文字既謂「代表全體共有人」或「由共有人代表」云云，自表示全體共有人均為出租人，否則豈有以代表人收取租金之理。況有人代為收租，其他人又置之未理，足堪使上訴人認其收租人有代表全體共有人收租之權；按最高法院六十二年度台上字第七八二號判決意旨：「依民法第一百六十九條所規定者為表見代理，所謂表見代理乃原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任，倘確有授與代理權之事實，即非表見代理，自無該條之適用」。次按最高法院七十年度台上字第三五一五號判例：「民法第一百六十九條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權之責任，而此項表見代理云者，原係指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言，與民法第一百零七條所定代理權之限制及撤回之情形無關」。依前開判例意旨，李清洲、李長興之收租行為顯係代表全體共有人收租，縱未得全體共有人同意，亦足構成表見代理行為，否則豈有其他共有人任憑其地遭無權使用數十年均未收租或主張權利之理？⒋至於證明書真偽，因證人李清洲、李長興二人均未到庭，究何份屬實，應依通
常社會觀念現象加以觀察，亦不得僅以李清洲及李長興嗣後另出具證明書，即遽認僅為自己部分而收租。
⒍況若李清洲、李長興若係本於自己權利部分而收取租金，則其他共有人豈有不
知而坐視上訴人無權占有土地使用長達數十年，均未主張權利或收取租金。且李長興及李清洲若非代表全體共有人收取租金，則其租金若以共有人共計二十七名計算，顯與當地地價及租用土地坪數有所未符之處，豈非無疑？⒎上訴人之祖父邱興化之繼承人除上訴人之父 李發 、 邱金水 之外，尚有他人，而
李發、邱金水之繼承人除上訴人外，亦尚有他人，邱興化逝世後其租賃權自應由全體繼承人繼承而成為公同共有財產，被上訴人僅請求上訴人二人交還土地，亦無理由。
㈡本件若未成立租賃關係，亦並非無權占有，而係越界建築，被上訴人請求拆屋還地並無理由：
⒈查最高法院五十八年台上字第一二０號判例：「所謂越界建築，係指土地所有
人建築房屋，逾越疆界者而言。至於因越界而占用之土地，究為鄰地之一部抑或全部，在所不問」。本件上訴人丙○○為台北縣○○鄉○○段○里○○段二百四十地號持分三分之一之共有人，上訴人於其上建築房屋，逾越自己土地之所有權範圍而侵入被上訴人共有之系爭土地，此乃一部分逾越疆界，從而並非房屋全部建築於他人之土地，故根本非被上訴主張之所有物返還及除去侵害請求權所得主張之態樣，僅構成民法第七百九十六條規定之越界建築而已，被上訴人以民法七百六十七條請求拆屋還地，顯無理由。
⒉至於被上訴人答辯狀中稱「‧‧‧惟其八十九年九月八日聲明上訴狀第一項又
稱：『‧‧‧為上訴人之祖父邱興化向原地主亦即現所有權人之祖先於日據時代承租，用以興建房屋為居住使用‧‧‧』，前後主張顯有予盾，上訴人亦未證明其二人與邱興化有何法律關係」云云，顯係被上訴人誤認上訴人之土地使用關係。按邱興化為上訴人之祖父，而系爭二四０地號土地原屬上訴人祖母邱及 李烈 、 李盡 （邱興化之妻）、李發等人所共有，而向被上訴人承租部分係指被上訴人等共有之系爭土地當初由邱興化出面承租，該部分面積經淡水地政事務所丈量僅約十三坪，而上訴人建屋居住面積共七十餘坪，從而上訴人係在自己所有土地上建築房屋，而發生逾越所有權範圍問題，而非於他人土地上興建房屋，已然至明。
⒊而上訴人越界建築之房屋已蓋有四十年餘，被上訴人從未異議或要求拆除逾越
之建物部份，依七百九十六條越界建築規定要件，被上訴人自不得要求拆除之。況共有人中 李榮茂 、 李軒 均住於上訴人家附近，對於上訴人有越界情事，知悉甚詳，若有越界情事必然與共有人商討，且共有人多住於附近，益見被上訴人等共有人早知上訴人越界建蓋房屋，被上訴人當時既未主張權利，依民法第七百九十六條規定，被上訴人自不得再請求拆除建築物。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出土地登記謄本影本、繼承系統表、戶籍謄本各一份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不
得請求移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任」，有最高法院四十五年台上九三一號判例可稽，查民法第七百九十六條規定之越界建築，係指土地所有人建築房屋而言，上訴人八十九年十一月六日之準備書狀並未附上土地謄本寄予被上訴人，故被上訴人不明瞭其所指土地所有權人為何人，又該書狀第一項自稱「上訴人為台北縣○○鄉○○段○里○○段二百四十地號持分三分之一之共有人，上訴人於其上建築房屋」，惟其八十九年九月八日聲明上訴狀第一項又稱：「‧‧‧為上訴人之祖父邱興化向原地主亦即現所有權人之祖先於日據時代承租，用以興建房屋為居住使用‧‧‧」前後主張顯有矛盾，上訴人亦未證明其二人與邱興化有何法律關係，上訴人復未就上開判例所指待證事項負起舉證責任，所為主張，自無可採。
㈡上訴人雖提出李清洲、李長興出具之租約證明，惟並未就該私文書之形式上及實質上之真正負舉證責任，該文書自不足證明上訴人並未無權占有。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：系爭土地係被上訴人甲○○、乙○○與 李仕柑 等二十八人所共有，被上訴人甲○○之應有部分為七九二分之六五，被上訴人乙○○之應有部分為一五八四分之四一，上訴人丙○○、丁○○二人分別於與系爭土地相鄰之台北縣○○鄉○○段○里○○段○○○○號土地上建有門牌號碼均為台北縣石門鄉草里村阿里荖三六號之違章建築物（下稱「系爭建物」），二人分占系爭建物之左、右二側，並共同使用一共同壁，惟上訴人丙○○、丁○○二人竟未經被上訴人及其他共有人全體之同意，而以系爭建物分別占用系爭土地如附圖所示甲部分面積二十一平方公尺及如附圖所示乙部分面積二十四平方公尺，合計共四十五平方公尺，上訴人就系爭土地並無任何使用之權源，竟擅自於其上建物居住，自有礙於土地共有人所有權權能之完整，為此，被上訴人基於所有人之地位，訴請上訴人各自所占用之系爭土地及建物遷出，將系爭建物拆除，並將所占用之土地騰空後返還被上訴人及其他共有人全體等語。上訴人則以：系爭土地係其曾祖時代向原告租用一百年，並由李清洲、李長興代表共有人全體收取租金，故兩造間有租賃關係存在；而李清洲、李長興之收租行為縱未經全體共有人同意，其他共有人任憑系爭土地遭無權使用數十年均未收租或主張權利，亦足構成表見代理行為；又兩造間縱無租賃關係存在，因上訴人係於自己之土地上興建系爭建物，而發生越界占用系爭土地，迄今已四十餘年，被上訴人從未異議或要求拆除越界部分之建物，依民法第七百九十六條關於越界建築之規定，被上訴人自不得訴請拆除等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張系爭土地為其二人與訴外人李仕柑、 李成德 、 李陳治 、 李登松 、李信崇、 李登墉 、 李登卿 、 李銀花 、 李友彩 、 李賴有 、 李紅舜 、 李紅鐘 、 李能致 、 李紅記 、 李鈴雄 、 李宏恆 、 李宗益 、 童建誠 、李榮茂、李軒、 李成豐 、 李述得 、 李錦澤 、 李玉雪 、 李棟樑 、 李美鈴 、 李棟源 所共有，業據其提出土地登記謄本在卷可稽，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。又被上訴人主張系爭土地上如附圖所示甲、乙部分現分別為上訴人丙○○、丁○○各自所興建之系爭建物所占用，面積分別為二十一及二十四平方公尺，門牌號碼均為台北縣石門鄉草里村阿里荖三十六號，上訴人二人分占系爭建物之左、右二側，共同使用一共同壁，面積合計四十五平方公尺等事實，亦經原審會同台北縣淡水地政事務所人員到場勘驗，並有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可參，亦堪認定。
三、按共有物之全部或一部之出租，係屬共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，是如共有人中之一人或數人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租予他人，對於其他共有人應屬不生效力（最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議㈢參照）。上訴人二人辯稱其等係合法承租系爭土地，並有交付租金等語，惟為被上訴人所否認，上訴人雖於原審提出訴外人李清洲、李長興先後於八十七年九月十八日及八十九年四月廿五日所出具之收取租金證明書影本各一份為證，惟查，被上訴人否認上開二份私文書之真正，上訴人就該二份證明書之真正，復迄未舉證以實其說，且該二份證明書上均係記載上訴人丙○○為承租人，與上訴人二人所辯其等所占用之系爭土地係由上訴人二人所承租已有不符，又李清洲所出具之證明書記載上訴人丙○○所租用系爭土地之面積約五十四坪，亦與上訴人丙○○個人所占用之面積二十一平方公尺（約六點三五坪）或上訴人二人所占用合計之面積四十五平方公尺（約十三點六一坪）差距甚大，其可信度顯非無疑。況被上訴人於原審亦提出李清洲、李長興分別於八十九年六月卅日所簽署之證明書原本各一份，該二份證明書並均載明李清洲、李長興僅分別代表其父即系爭土地共有人李成德、李銀花向上訴人丙○○收取其應有部分之租金，並未及於其他共有人，亦未代表共有人全體收取租金等情，顯見上訴人丙○○縱曾與李清洲、李長興訂立租約並繳付租金，揆諸前揭規定及說明，上訴人丙○○與李清洲、李長興間之租賃契約對上訴人丁○○、被上訴人及其他共有人均不生效力。是上訴人二人上開抗辯，應非可採。
四、次按由自己之行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百六十九條本文定有明文。是構成表見代理之要件，必須本人有由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示等表見之事實，並足使第三人信該他人有代理權，始足當之。經查，上訴人迄未證明李清洲、李長興有向上訴人表示代表系爭土地全體共有人與上訴人訂立租約及收取租金，已如前述，自無所謂系爭土地全體共有人均有由自己之行為表示以代理權授與李清洲、李長興之表見事實可言，況系爭建物大部分係坐落於與系爭土地相鄰之同小段二四０地號土地上，逾越系爭土地之面積僅有十三點六坪，是系爭土地之全體共有人不必然皆會發現上訴人無權占有系爭土地之事實，是亦無所謂系爭土地全體共有人明知李清洲、李長興表示為其代理人而不為反對表示之表見事實可言，揆諸前開規定及說明，顯與表見代理之要件迥不相侔。是上訴人辯稱李清洲、李長興之收租行為縱未經全體共有人同意，其他共有人任憑系爭土地遭無權使用數十年均未收租或主張權利，應構成表見代理等語，不足憑採。
五、又按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更及建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院四十五年度台上字第九三一號判例參照）。上訴人另辯稱其等係於自己之土地上興建系爭建物，因越界占用系爭土地，符合民法第七百九十六條所定越界建築之要件等語，惟被上訴人否認包括其等在內之系爭土地全體共有人於系爭建物興建時即已知悉上訴人有越界之情事。經查，上訴人僅以其等越界建築迄今已四十餘年，被上訴人從未異議或要求拆除越界部分之建物，以及系爭土地共有人中李榮茂、李軒均住於被上訴人家附近，對於上訴人越界情事知之甚詳，且共有人多住於附近，益見被上訴人等共有人早知上訴人越界建屋等情，據以為系爭土地共有人知其越界而不即提出異議之證明，惟因系爭建物大部分係坐落於與系爭土地相鄰之同小段二四０地號土地上，逾越系爭土地之面積復僅有十三點六坪，是系爭土地之全體共有人於上訴人興建系爭建物時不必然可立即發現上訴人有越界之情事，而上訴人上開說明均屬其等主觀臆測之詞，尚不足以為系爭土地全體共有人知悉上訴人越界而不即提出異議之證明，此外，上訴人復未提出其他積極證據以實其符合前揭越界建築要件之辯詞，則上訴人主張依民法第七百九十六條前段之規定，被上訴人不得請求其等拆除如附圖所示甲、乙部分之建物云云，尚難憑採。
六、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條前段、中段及第八百二十一條分別定有明文。上訴人丙○○、丁○○二人興建系爭建物分別占用被上訴人等人所共有之系爭土地如附圖所示甲、乙部分，且迄未舉證證明有何正當權源占有系爭土地或符合民法第七百九十六條前段關於越界建築之要件，從而，被上訴人本於所有權之地位，訴請上訴人各自其等占有系爭土地部分之建物遷出並拆除該部分之建物，將所占用之土地返還予被上訴人及其他共有人全體，即屬於法有據，應予准許。原審判命上訴人給付如上述，並依被上訴人之聲請宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年一月十日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官俞慧君~B法官陳麗芬~B法官張國勳右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十年一月十二日~B法院書記官李汝婷