臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第29452號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王泓鑫 律師
被 告 甲○○○
訴訟代理人 高涌誠 律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國99年5月4日辯論
終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段二小段五五一地號土地，及其
上一一五七建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路三六之一號一
樓，面積一四點八一平方公尺之房屋，准予分割，其分割方法為
上開兩造應有部分土地及其上房屋全部分歸被告。
被告應補償原告新臺幣伍佰陸拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬元由原告負擔；其餘新臺幣叁萬貳仟伍佰柒
拾玖元由被告負擔。
事實及理由
一、原告原聲明請求將兩造共有坐落臺北市○○區○○段2小段
551地號土地上，及其上1157建號即門牌號碼臺北市○○區
○○○路36之1號1樓，面積14.81平方公尺之房屋（連同兩
造土地應有部分及房屋部分下稱系爭房屋），其中如附圖一
分割方案A之A部分面積3.7025平方公尺，分割為原告所有。
如附圖一分割分案A之B部分面積11.1075平方公尺分割為被
告所有。嗣於審理中變更為：先位訴之聲明：一、兩造共有
系爭房屋全部准予變賣，所得價金依據兩造應有部分比例分
配。二、被告應自民國98年6月4日起至變賣上開建物之日為
止按月給付原告新臺幣（下同）25,000元。備位訴之聲明：
一、請求判決將兩造共有之系爭房屋，其中如建成地政事務
所土地複丈成果圖之分割方案A中臨左側1/4建物登記面積3.
7025平方公尺，分割為原告所有（如附圖二分割分案A左側
）。另3/4建物登記面積面積11.1075平方公尺分割為被告
所有。被告應將上開原告所分得之建物遷讓返還原告。二、
被告應自98年6月4日起至返還上開建物之日為止按月給付原
告25,000元。其中有關分割方法變更為先位部分請求變價分
割，備位部分請求原物分割部分，經核僅屬分割方法之變更
，不生訴訟標的之追加、變更之問題。又有關原告追加不當
得利部分請求被告自98年6月4日起按月給付25,000元及原物
分割後請求遷讓返還部分，經核其社會基礎事實同一，依民
事訴訟法第255條第1項第2款，應予准許。
二、原告起訴主張：原告自臺灣臺北地方法院民事執行處拍賣取
得系爭房屋1/4之應有部分及其土地應有部分，已獲發給權
利移轉證書，並業於98年4月29日向地政機關登記為所有權
人。系爭房屋並無不能分割之約定，原告自標得系爭房屋後
，迭次催促被告分割共有物，被告拒絕接受分割共有物，嗣
原告寄發存證信函再度請求協議分割亦未獲置理，至今雙方
仍無法取得共識。本件原告希望能以變價分割為優先考量，
其次才考慮原物分割，乃因考量變價分割才能將本件紛爭終
局地予以解決，並非原告故意刁難被告，且如依據地政事務
所測量圖分割，原告取得之部分面積甚小，能否經濟利用，
恐屬有疑。 若鈞院 仍認為應該採用原物分割，原告主張應分
得A方案中臨左側部分（如附圖二所示）。原因乃靠左側部
分後方有門可供進出，對原告較為方便。又被告於98年11月
29日勘驗當日亦自承目前系爭房屋全部由其自行出租他人使
用，而訴外人 吳國成 並無使用內部，而是使用該標的物牆壁
外側之攤位，此觀當日勘驗筆錄記載：「…該屋現經營金航
飲食店…側面原設有一出入口，現以木板封住，其上並釘有
置物櫃及水龍頭，靠近該側門入口處空出一個攤位，據被告
稱該處原為前共有人經營滷味之攤位…」。則被告未得原告
同意即將全部標的物（即連同原告之應有部分1/4）擅自出
租給金航飲食店以使用收益。且目前仍持續出租收益中。若
鈞院判決房屋分割，被告屆時即無分割給原告部分之房屋的
所有權，而被告原先出租給金航飲食店之1/4部分即屬無權
佔有，依民法第767條規定應將該分割部分返還原告。原告
於法院拍定後，多次向被告請求協議分割以利雙方各自使用
，但被告均置之不理，最後一次乃於98年6月3日寄發存證信
函，被告於隔日即98年6月4日收受。系爭房屋全部由被告出
租他人使用，據悉每月租金10萬元，被告未得原告同意就出
租他人擅自收益，顯為不當得利，原告就系爭房屋之應有部
分為1/4，據以計算不當得利之金額為25,000元（100,000×
1/4＝25,000）。被告自應將每月不當得利25,000元返還原
告。被告另舉其與吳國成之分管契約而主張依據現狀分割云
云。然原告係由法院拍賣而取得系爭不動產，原告對於被告
與吳國成有何分管契約，實並不知情，原告並不受拘束該分
管契約拘束等語，並聲明：（一）先位聲明：⑴兩造共有系
爭房屋全部准予變賣，所得價金依據兩造應有部分比例分配
。⑵被告應自98年6月4日起至變賣系爭房屋之日為止按月給
付原告25,000元。（二）備位聲聲明：⑴請求判決將系爭房
屋其中如附圖二分割方案A中臨左側1/4建物登記面積3.7025
平方公尺，分割為原告所有。另3/4建物登記面積面積11.10
75平方公尺分割為被告所有。被告應將上開原告所分得部分
遷讓返還原告。⑵被告應自98年6月4日起至返還上開房屋之
日為止按月給付原告25,000元。
三、被告辯稱：
（一）本件一直有分管協議，不贊成分割，如要分割請求分割如
附圖一分割方案B。
（二）又本件被告已於99年1月5日庭期當庭表示「關於分割方法
同意原告的分割方法」等語。原告於99年1月5日當庭另提
變價分割之訴之聲明，嗣後又具狀主張先位訴之聲明請求
變價分割，備位聲明請求依原告起訴狀附圖二所示為分割
，惟此屬訴之變更或追加應經原告同意方生效力。另原告
主張變價分割之理由，先於99年1月5日書狀以稱兩造遲遲
無法（就分割方法）達成共識」，嗣後卻於99年3月19日
書狀以「原告取得之部分面積甚小，能否經濟利用，恐屬
有疑」，與原告於98年10月14日庭期原告表示原物分割並
無經濟利用之困難之說辭顯然前後矛盾，不足為採。又原
告另請求如附圖二分割方案之理由以：「靠左側部分後方
有門可供進出，請參見準備三狀附件第4頁下方照片，對
於原告而言較為方便」，惟被告於98年9月7日所提分割方
案說明即有考量：「由於壁隔攤位1之部分本亦留有獨立
出入之鐵門，即使分割後，並不會影響原告之利用。故共
有物於分割後，亦能持續前開分管契約書關於壁隔攤位之
約定，使系爭房屋與壁隔攤位便於相連使用，符合系爭房
屋之使用現狀並兼顧共有人之權益」，如原告希望分得包
含出入鐵門之共有部分，為何自始即不同意被告之分割方
案或是自始即提出此一方案，可見分割方案C實為原告阻
礙本件之訴訟審理進度，實不足採。是兩造間就分割方案
既已就原告所提之分割方案A達成共識，即應以合意之原
告分割方法為依據，而不應逕行採變價分割或考量其他之
方案。
（二）系爭房屋由被告依照其先夫 陳仲義 與原告前手吳國成之分
管契約為全部之利用，被告並於收受鈞院民事執行處優先
購買權通知時以於97年12月26日書狀陳報本件系爭標的物
於共有人間訂有分管協議。且法院拍賣通知之使用欄載明
本件不點交之拍賣共有物持分，而法院拍賣通知又明確記
載其使用情形，再加上系爭房屋面積僅14.81平方公尺，
依前述在常理上參與拍賣之人不難推知系爭房屋存有分管
協議，亦即共有人吳國成與另一共有人甲○○○存有分管
協議而由甲○○○為全部之使用，原告於應買時對本件之
使用現況以及分管狀況知之甚明，原告應受吳國成與原告
之分管契約之拘束，從而，被告依此分管契約為系爭共有
物之使用自無不當得利。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告向本院民事執行處拍定系爭房屋1/4應有部分之所
有權，並於98年4月29日登記為所有權人，被告則為系爭房
屋其餘部分有所有權人等情，為兩造所不爭執，且有原告所
提出之建物登記謄本為證，自足信為實在。
四、原告先位請求變價分割，備位請求原物分割並將A方案中臨
左側部分分割予原告等語，被告則以前開情詞置辯。茲就兩
造爭執分敘如下：
（一）經查，系爭房屋主要用途為商業用，面積14.81平方公尺
，坐落獅子林大樓1樓，正面面對星巴克咖啡館及誠品武
昌店，該屋現經營金航飲食店，其側面面對新光影城入口
，側面設有遮雨棚，並有經營排骨酥、鹽酥雞之攤販，側
面原設有一出入口，現以木板封住，其上並釘有置物櫃及
水龍頭，靠近該側門入口處空出一個攤位，據被告稱該處
原係前共有人經營滷味之攤位等情，有卷附建物謄本可參
，並經本院至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄在卷可憑。又
系爭房屋面積僅14.81平方公尺，原告有1/4之應有部分，
其餘則為被告所有。如分割後原告部分之面積為3.7025平
方公尺，被告分得部分則為11.1075平方公尺。而原告原
請求分割共有之系爭房屋其分割方案為如附圖之分割方案
A，被告則主張應分割為如分割方案B，經本院會同兩造及
臺北市建成地政事務所人員至現場履勘並請地政人員繪測
過院。經該所於98年12月4日以北市建地二字第098318219
00號函檢送複丈成果圖如附圖，依分割分案A，兩造分得
部分之長度均為4.6公尺，原告分得部分之寬度為0.8054
公尺，被告分得部分之寬度為2.4146公尺；依分割方案B
，兩造分得之長度均為3.22公尺，原告分得部分之寬度為
1.1505公尺，被告分得部分為3.4495公尺。是不論依分割
方案A、B之結果，本件如以原物分割，原告所分得之部分
，其最寬寬度均不超過1.16公尺。況且如以原物分割後，
兩造如再以磚牆區隔後，扣除兩造各自分擔之磚牆厚度，
原告所分得之部分寬度更形減少。又本件經本院函詢並檢
送上開複丈成果圖予臺北市建成地政事務所查明該屋如經
和解或判決許可，依現行法令是否可登記，經該事務所僅
函覆稱：「…按『已登記之建物申辦分割，以分割處已有
定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為
限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編
列門牌號碼證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確
定判決辦理』及『共有物分割經法院判決確定後，雙方當
事人復協議分割，持憑分割協議書申報共有物複丈分割及
登記者，地政事務所得依其協議結果辦理』為地籍測量實
施規則第288條及辦理土地複丈與建物測量補充規定第1點
所明定。故本案建物分割請依上開規定辦理」等語。內政
部依土地法授權發布之地籍測量實施規則第288條第1項規
定，辦理建物分割，應以已辦理所有權登記，法令並無禁
止分割，及已經增編門牌號或所在地址證明，且其分割處
已有定著可為分割之樓地板或牆壁之建物為限。再參酌建
物之分割涉及構造、隔間及消防安全，非經領得變更使用
執照，不得任意分割變更。而查本件系爭房屋僅14.81平
方公尺，面積已甚為狹小，且依原告所提出之照片顯示，
其內亦無隔間牆之構造，本件若將系爭房屋分割為2個區
域，縱為符消防安全而有所裝修，惟其裝修後因面積至為
狹小將難達成其使用之經濟目的。從而，本件系爭房屋不
論依附圖一所示之分割方案A、B，或原告再提出之附圖
二分割方案C均不適當，其依上開分割方案作原物分割顯
有困難。
（二）又查，本件原告係分別以建物部分50萬元及其基地應有部
分4,706,800元拍定系爭房屋，而於98年4月29日登記為所
有權人。而被告則自87年12月15日分割繼承取得其應有部
分之所有權，為兩造所不爭執，且有原告所提出之建物登
記謄本影本為證，堪信為真正。而被告之夫即訴外人陳仲
義前於74年9月9日與原告之前手吳國成訂立「共有店屋分
管契約書」，其內容略為：「…第壹條店屋所有權甲方（
即陳仲義）持分3/4乙方（即吳國成）持分1/4茲為共同經
營之方便，雙方同意採取固定位置方式分別管理。第貳條
固定位置略圖：面對漢口街方向乙方擺攤長度各1/2即四
片壁隔各貳片，其餘為甲方擺攤位置如圖所示：四片隔間
雙方各留四寸以作通道。若因經營長度受法令限制縮小時
依比例再分配。…附註：（一）若店外不能擺攤時，依雙
方權狀持分再分配。…」等情，而依該契約書之擺攤位置
圖，吳國成所分配之位置係位於系爭房屋外靠漢口街方向
及西寧南路之攤位，此等分配情形亦與本院上開現場勘驗
現場情形大致相符，且有原告所提出之現場照片可資參照
，是被告所提前開共有店屋分管契約書應屬真正。
（三）原告陳稱被告將系爭房屋出租他人使用，每月租金約10萬
元一節，為被告所否認。查，原告雖稱被告曾在勘驗時陳
稱系爭房屋出租他人使用云云，然查，關於此部分依本院
之勘驗筆錄僅載「…該屋現經營金航飲食店，…」等語。
而依被告所提出而為原告所不爭執之原告寄予被告之台北
北門郵局存證信函第2834號亦載：「…然數次察看系爭房
屋，完全由台端佔有使用當中，…」，再依被告所提出而
為原告所不爭執之金航冰果店（即上開之金航飲食店）之
營利事業登記證，其負責人即為被告，參照上開共有店屋
分管契約書，依其情形堪認系爭房屋確係被告供經營商店
使用，而非由其出租他人使用，原告上開有關被告出租他
人每月租金約10萬元一節，尚無可取。
（四）按共有人於訂立共有物之分管契約後，如其中一人將其應
有部分讓與第三人，若受讓人知悉有分管契約，或可得而
知之情形，仍應受分管契約之拘束，並非共有人中有將應
有部分移轉他人致所有人有變更時，分管契約即失效力（
司法院大法官會議釋字第349號解釋參照）。查，被告主
張系爭房屋被告之前手曾與原告前手吳國成訂有分管契約
一節，已如前述。系爭房屋均由被告占有使用，原告亦知
其情，此由被告所提出之上開原告寄予被告之存證信函可
知。而被告於原告就系爭房屋所拍定之本院97年度執字第
89509號強制執行事件中，於97年12月26日曾向本院陳報
有關其與吳國成間之分管協議。原告前手吳國成與被告前
手陳仲義間分管協議由陳仲義使用系爭房屋，吳國成則使
用屋外靠漢口街、西寧南路方向之攤位，已如前述。原告
雖拍定取得系爭房屋應有部分之所有權，然依被告所提出
而為原告所不爭執之本院97年12月9日97年度執字第89509
號強制執行事件中不動產拍賣公告所載，其附表使用情形
略載：「點交否：不點交。…本件建物由共有人甲○○○
經營冰果店，因係拍賣所有權應有部分，拍定後不點交，
分管狀況買受人應與其他共有人自行分配，共有人有優先
購買權」等情，再參酌依原告上開存證信函自陳其多次前
往系爭房屋查看，則本件原告就其前手吳國成與被告前手
陳仲義間之分管契約即便不能詳知其情，依其情形亦屬可
得而知。則原告拍定取得系爭房屋所有權應有部分1/4，
揆諸上開說明，該分管契約對於原告與被告仍繼續存在，
則被告使用系爭房屋，自非無法律上原因而受有不當得利
。故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自98年6
月4日起按月給付25,000元之不當得利云云，尚屬無據，
應予駁回。
（五）共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配
：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分
配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分
配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金
分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分
配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以
原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共
有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法
令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同
之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經
各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定
，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別
分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有
依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以
抽籤定之，98年1月23日修正公布之民法第824條定有明文
（上開條文已於修正公布後6個月施行）。其立法理由略
謂：「裁判分割之原因，除共有人不能協議決定外，實務
上認為共有人訂立之協議分割契約，其履行請求權倘已罹
於消滅時效，共有人並有為拒絕給付之抗辯者，共有人得
請求法院判決分割（最高法院69年度第8次民事庭會議決
議參照）。為期周延，爰修正第二項序文予以明定。又現
行條文第二項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，
致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦
頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第753條第1
項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第258條第2項等立
法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物
分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，
以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有
人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之
一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共
有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配
於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人
之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分
割方法之公平適當。三、為配合第二項關於分割方法之修
正，爰修正第三項。以原物分配於部分共有人，未受分配
之共有人得以金錢補償之，始為平允。至於按其應有部分
受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價
值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配。四
、法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人
之利益或其他必要情形，就共有物之一部，有時仍有維持
共有之必要。例如分割共有土地時，需保留部分土地供為
通行道路之用是，爰增訂第四項，賦予法院就共有物之特
定部分不予分割之裁量權，以符實際並得彈性運用。又此
項共有，應包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之
二種情形。五、共有人相同之數筆土地常因不能合併分割
，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有
礙社會經濟之發展，爰增訂第五項，以資解決。但法令有
不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此
限。…共有物分割方法如何適當，法院本有斟酌之權，故
法院為裁判時，得斟酌具體情形，認為合併分割不適當者
，則不為合併分割而仍分別分割之。七、共有物變價分割
之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故
於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃
，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊
感情，爰於第七項增訂以變價分配時，共有人有依相同條
件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之
本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優
先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規
範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種
情形時，排除本項之適用」。又法院裁判分割共有物，定
其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害
關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之（
最高法院84年度台上字第1538號判決意旨參照）。查，本
件系爭房屋應有部分3/4係被告自已故之配偶陳仲義繼承
取得，並自74年9月間與原告前手吳國成分管協議即使用
迄今，被告對系爭房屋除其經濟價值外，尚有與其夫之其
他感情因素摻雜其中。原告則係拍定取得系爭房屋應有部
分1/4，其原請求為原物分割如附圖一所示A方案，被告則
請求分割如附圖一所示B方案，經本院現場履勘並測量後
，被告業已同意依原告所主張如附圖一所示A分割方案。
惟被告同意後，原告又改為變更其分割方法為先位請求變
價分割，備位另提出如附圖二所示C分割方案，可見原告
對系爭房屋僅因拍定取得之投資因素，而無其他感情因素
，迨被告同意其分割分案後，又提出其他分割方案藉以作
為要求被告購買其應有部分1/4以提高價格之談判籌碼，
顯見其對系爭房屋並無任何感情因素存在。是本院參酌上
情，及被告對系爭房屋應有部分比例較高為3/4，而原告
僅1/4，如分割後對原告經濟使用亦至為不利，難為利用
。再查系爭房屋1/4及其基地之應有部分係原告以總價5,2
06,800元（房屋部分50萬元，土地應有部分4,706,800元
）拍定取得，而原告於99年4月26日曾具狀稱兩造先前商
談和解事宜，原出讓價格為650萬元已降至580萬元，被告
曾表示以560萬元購買原告應有部分，但被告嗣後返悔並
稱收購價格不超過500萬元等語，被告對此則未為爭執，
應堪信有關兩造意欲洽談和解之過程為實在。有關原告拍
定系爭房屋應有部分1/4，其拍定價格已達5,206,800元，
兩造復有上開洽談和解之過程，參酌系爭房屋狀態自68年
2月15日第一次登記迄今已31年（原告所提出之建物登記
謄本參照），及附近有電影院、星巴克、誠品武昌店，並
處在新光影城入口處等商業繁榮情形，認系爭房屋有關原
告應有部分其價額560萬元應屬適當。準此，本院認系爭
房屋之分割方法如以原物分配於各共有人顯有困難，應將
原物全分配於被告，原告則受原物分配者即被告之金錢補
償560萬元，以利於系爭房屋之整體規劃及利用，並發揮
系爭房屋最大經濟效益。
五、綜上所述，本件系爭房屋如原物分割予各共有人不利於該房
屋使用之經濟目的，本院斟酌上情後，認原告本於共有人之
資格，起訴請求分割共有之系爭房屋，為有理由，應予准許
。爰准分割系爭房屋如主文第1項所示，並命原告補償被告
如主文第2項所示之金額。又原告依不當得利之法律關係請
求被告自98年6月4日起至變賣系爭房屋之日止按月給付25,0
00元，為無理由，應予駁回。又原告雖先位請求變價分割，
備位請求依如附圖二所示金額，然此均係原告所主張分割方
法之方案，本院既認以前開分割方法為當，即毋庸再論述原
告所稱備位之訴有關其分割方法部分，附此敘明。再系爭房
屋既係分歸被告，原告備位請求被告返還所分歸之部分，自
屬無據。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。
中華民國99年5月25日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年5月25日
書記官廖國瑋