裁判字號：臺灣高等法院104年消上字第3號民事判決
裁判日期：民國105年03月08日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決104年度消上字第3號上訴人 賴瑞麟 住臺北市○○區○○街○號三樓訴訟代理人 蘇衍維 律師複代理人 曾福卿 住臺北市○○區○○○路○段○號八
樓被上訴人 連秀茹 住臺北市○○區○○路○段○○○巷
○○弄○號 林忠 賢住新北市○○區○○○路○○號二樓
居臺北市○○區○○路○○○巷○○
弄○號四樓訴訟代理人 邱文智 住新北市○○區○○○路○○號二樓被上訴人 張淳淳 住臺北市○○區○○○路○段○○○
巷○○號六樓居臺北市○○區○○○路○段○○○
號三樓訴訟代理人 馬在勤 律師複代理人 陳佳雯 律師被上訴人大兆地產有限公司
設臺北市○○區○○○路○段○○○
號法定代理人 李興中 住新北市○○區○○路○段○○○巷
○號五樓訴訟代理人 蘇千祿 律師被上訴人 高建民 住臺北市○○區○○路○段○○巷○
弄○號三樓居臺北市○○區○○街○○○號 喬誠 房屋仲介股份有限公司
設臺北市○○區○○街○○○號一樓法定代理人 張啟烽 住臺北市○○區○○街○○○號二樓共同訴訟代理人 倪子修 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國一０四年六月十七日臺灣臺北地方法院一０三年度消字第十九號第一審判決提起上訴，本院於民國一０五年二月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二、三款定有明文。本件上訴人原起訴請求連秀茹、 林忠賢 、 張菊芳 、張淳淳、住商實業股份有限公司（以下簡稱住商實業公司）、大兆地產有限公司（以下簡稱大兆地產公司）、李興中、 許哲睿 、 洪桂香 、喬誠房屋仲介股份有限公司（以下簡稱喬誠房仲公司）、張啟烽、高建民共十二人連帶給付新臺幣（下同）四百一十萬元，及自民國一０一年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，經原審判決全部駁回，上訴人不服、就敗訴部分全部提起上訴，嗣於一０四年十二月四日撤回對張菊芳、住商實業公司、李興中、許哲睿、洪桂香、張啟烽六人之上訴，並更改上訴聲明為：「㈠原判決關於駁回後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡連秀茹、林忠賢、張淳淳應連帶給付上訴人四百一十萬元，及自一０一年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民應就前述給付其中十一萬一千元本息連帶負給付之責」（見本院卷第一六九頁筆錄），經核前開更改基礎事實同一、僅係減縮對大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許，本院爰就減縮後之聲明為裁判，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人方面：上訴人為買受不動產房地，於一０一年間委託被上訴人喬誠房仲公司居間仲介，經喬誠房仲公司居間介紹登記被上訴人連秀茹名下、實為被上訴人林忠賢所有、委託被上訴人大兆地產公司銷售、坐落臺北市○○區○○段○○○○○○號、權利範圍六八一二００分之六七三之土地，及其上建號同段第一六０二０號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號七樓之一建物含共同使用部分全部（下稱本件房屋，與基地合稱本件房地），上訴人嗣於同年七月二十四日訂立不動產買賣契約，約定由上訴人以總價一千三百八十萬元買受本件房地（下稱本件不動產買賣契約），上訴人業支付全部價金於同年八月二十日取得本件房地所有權、於同年月二十五日取得本件房地之占有。詎上訴人經臺北市議員協助，於同年十二月十日查知本件房屋曾於九十四年十一月十九日發生住戶 李秀丹 在屋內以一氧化碳自殺身亡情事、為所謂「凶宅」、具有影響本件房地交易價值甚鉅之交易上重大瑕疵，上訴人無奈於一０二年三月十四日以一千零六十萬元之低價將本件房地售予訴外人 林金諭 ，而於同年四月三十日將所有權移轉登記予訴外人 李新華 。
本件房屋發生住戶李秀丹在屋內自殺身亡時為訴外人 李曉鶯 所有，於九十五年六月十三日移轉予張菊芳，後由被上訴人張淳淳於一００年十二月十六日移轉予連秀茹。
出賣人之瑕疵擔保責任不因是否明知而免除，亦不因發生於出賣人持有產權期間之前而得免除，喬誠房仲公司提供之「房地產標的現況說明書」中將「產權期間」字樣載入是否凶宅之文句內至不合理，應不生效力；又張淳淳將本件房地出售予連秀茹、林忠賢之際，業告知本件房屋有人因一氧化碳送醫後死亡情事，連秀茹、林忠賢明知本件房屋為凶宅，竟故意隱匿、不告知上訴人；本件房屋既有交易上重大瑕疵，上訴人自得依民法第二百二十七條、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求連秀茹、林忠賢連帶賠償。張淳淳在另案已自承於九十五年間即經李曉鶯之告知而明知本件房屋有人於屋內燒炭自殺身亡，竟故意隱瞞而向連秀茹、林忠賢謊稱死者在醫院身故，連秀茹、林忠賢亦明知本件房屋為凶宅竟故意隱瞞，高價將本件房地售予上訴人，涉犯刑事詐欺罪嫌，業經檢察官提起公訴，係共同不法侵害上訴人之權利，爰併依民法第一百八十五條第一項規定請求連秀茹、林忠賢、張淳淳連帶負賠償之責。
上訴人所受損害除買賣本件房地之價差二百八十萬元外，另支出買受本件房地貸款利息三十八萬九千一百三十一元、本件房地地價稅一千三百六十七元、房屋稅三千四百九十二元、火險保險費三百八十三元、買賣本件房地仲介費二十萬元、簽約金一千元、信託手續費五千四百元、契稅五萬三千七百元、土地增值稅四萬六千一百五十一元、代書費一萬六千元、規費一萬四千六百零二元，以及本件房地八個月無法出租之損失十八萬四千元，合計四百一十一萬五千二百二十六元，爰請求連秀茹、林忠賢、張淳淳連帶賠償四百一十萬元。
大兆地產公司與喬誠房仲公司訂有「不動產流通物件協議約定書」，依其中第四、七、八條之約定，係以喬誠房仲公司為出名營業人，大兆地產公司為隱名合夥人，並仍有參與合夥事務之執行，故應類推適用民法第七百零五條之規定連帶負責。而喬誠房仲公司竟不知悉其他房屋仲介公司知悉之本件房屋為凶宅事實，顯未盡善良管理人注意義務，對於本件房地「房地產標的現況說明書」之製作亦有諸多疏漏，爰依消費者保護法第七條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，請求大兆地產公司、喬誠房仲公司、被上訴人高建民連帶賠償以仲介報酬計算之損害十一萬一千元。
（上訴人於原審請求連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳、住商實業公司、大兆地產公司、李興中、許哲睿、洪桂香喬誠房仲公司、張啟烽、高建民連帶給付四百一十萬元本息，經原審判決全部駁回，上訴人僅就對連秀茹、林忠賢、張淳淳之訴全部上訴，就對大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民之訴其中十一萬一千元本息敗訴部分上訴，未上訴部分即對張菊芳、住商實業公司、李興中、許哲睿、洪桂香、張啟烽之訴以及對大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民之訴逾十一萬一千元本息部分，已經確定）上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡連秀茹、林忠賢、張淳淳應連帶給付上訴人四百一十萬元，及自一０一年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民應就前述給付其中十一萬一千元本息連帶負給付之責。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人方面：
（一）連秀茹、林忠賢方面本件房屋固於九十四年十一月十九日發生住戶在屋內自殺、一氧化碳中毒死亡事件而具有交易價值上重大瑕疵，且張菊芳將本件房地售予林忠賢及林忠賢以連秀茹名義將本件房地售予上訴人時，固均未在不動產現況說明書中勾選「曾發生自殺致死情事」，但連秀茹、林忠賢之前手張菊芳、張淳淳向李曉鶯買受本件房地時，李曉鶯出具之不動產現況說明書上僅記載「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」，而張菊芳、張淳淳取得本件房地後，曾經鄰人告知本件房屋為凶宅，遂向臺灣臺北地方法院訴請返還不當得利，但法院於九十七年間調查結果並無任何在本件房屋燒炭自殺或中毒事件，張菊芳即撤回訴訟，原審於一０三年十一月間向臺北市政府消防局查詢結果，亦無資料可提供，係上訴人自行提出同年十二月間議員索取之資料始知悉，再經臺北市政府消防局函覆確認，臺北市政府警察局松山分局亦查無資料，直至原審調取救護紀錄表進而向臺灣臺北地方法院檢察署調取相驗卷宗後，始確認曾有人在本件房屋內一氧化碳中毒身亡，並非林忠賢、連秀茹一介平民所能得知，上訴人應舉證證明林忠賢、連秀茹明知上情不告知而有故意過失。況本件不動產買賣契約所檢附之「房地產標的現況說明書」第八項記載「賣方『產權期間內』是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」，故林忠賢、連秀茹僅就「產權期間內」在本件房屋發生之兇殺、自殺致死情事方負瑕疵擔保之責；本件不動產買賣契約不適用消費者保護法，縱為定型化契約，前述限制「產權期間內」發生兇殺或自殺致死之記載亦與內政部公告之不動產委託銷售契約書範本附件「不動產標的現況說明書」第十一項之記載相符，難認為顯失公平而無效等語。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）張淳淳方面本件房地係張菊芳於九十五年六月十三日向訴外人李曉鶯買受，張菊芳取得本件房地所有權後，因聽聞鄰居稱本件房屋內曾有燒炭自殺或中毒死亡情事，而訴請李曉鶯返還不當得利，但經法院函查結果，並無任何相關資料，張菊芳遂無奈撤回訴訟，故張菊芳與張淳淳在本件原審查明實情前，至多僅知悉李曉鶯在不動產現況說明書所載「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」情事，張淳淳、張菊芳既已將此資訊告知連秀茹、林忠賢，自無上訴人所指與連秀茹、林忠賢共同詐欺情事。又依原審查得之實價登錄資料及買賣契約書，本件房地經上訴人於一０二年間以一千五百五十萬元售予訴外人，該等價金較上訴人買受本件房地之價金為高，上訴人並未受有損害；另上訴人所稱利息損失及租金損失與本件無關等語。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（三）大兆地產公司方面大兆地產公司受託銷售本件房地後，曾由營業員洪桂香向管區員警、鄰居、里長及上網查詢，已善盡注意義務，但均查無任何本件房屋為凶宅訊息，足見一０一年間並無本件房屋為凶宅之訊息存在；原審曾向臺北市政府警察局松山分局查詢，經員警查訪二名本件房屋所屬大樓十八年住戶，均無人知曉本件房屋內有人自殺死亡情事，原審最終亦係基於法院之職權始能查知，一般人顯無從求證，並無過失；本件賣方連秀茹填載之「房地產標的現況說明書」僅查詢賣方產權持有期間是否發生兇殺或自殺致死情事，連秀茹、林忠勾選「否」與事實相符；依原審查得之實價登錄資料及買賣契約書，本件房地經上訴人於一０二年間以一千五百五十萬元售予訴外人，該等價金較上訴人買受本件房地之價金為高，上訴人並未受有損害；況本件房屋自殺致死事件已經過十一年，又非發生於出賣人產權持有期間，不應認為有瑕疵。大兆地產公司與喬誠房仲公司間並無隱名合夥關係存在，與上訴人間更無任何契約關係、未向上訴人收取任何報酬，自無消費者保護法第七條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定之適用等語。答辯聲明：上訴駁回。
（四）高建民、喬誠房仲公司方面本件不動產買賣契約係由連秀茹、林忠賢填載「房地產標的現況說明書」後經大兆地產公司合理翔實查證後，由高建民、喬誠房仲公司據以向上訴人為說明，並無任何過失；原審亦經數度發函始能查知李秀丹在本件房屋內自殺致死情事，顯見具司法調查權之法院以公權力查詢尚且困難重重，不具任何調查權限之高建民、喬誠房仲公司未能查知本件房屋為凶宅，以連秀茹、林忠賢填載之「房地產標的現況說明書」向上訴人解說，無任何可歸責之事由，無仲介過失可言，並未違反不動產經紀業管理條例第二十三條、第二十六條之規定；又本件「房地產標的現況說明書」第八點記載「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」，該記載與當時內政部頒訂之成屋買賣契約範本附件建物現況確認書所載相同，足見出賣人僅就產權持有期間所發生之兇殺或自殺致死情事負瑕疵擔保之責，本件房屋發生自殺致死情事並非在出賣人產權持有期間，出賣人就該項次勾選「否」並無不實，高建民、喬誠房仲公司亦無庸查證出賣人產權持有期間以外之本件房屋內非自然死亡情形。又上訴人與喬誠房仲公司間契約並無消費者保護法第七條規定之適用，而喬誠房仲公司已經提供仲介服務，履約過程中並無因故意、過失未告知本件房屋相關事項情事，並已盡調查、說明之善良管理人注意義務，上訴人請求高建民、喬誠房仲公司賠償仲介費用之損害，實屬無據等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張其為買受不動產房地，於一０一年間委託被上訴人喬誠房仲公司居間仲介，經喬誠房仲公司居間介紹登記被上訴人連秀茹名下、實為被上訴人林忠賢所有、委託被上訴人大兆地產公司銷售之本件房地，其於同年七月二十四訂立本件不動產買賣契約，約定由其以總價一千三百八十萬元向連秀茹買受本件房地，其業支付全部價金而於同年八月二十日取得本件房地所有權，於同年月二十五日取得本件房地之占有，其支付喬誠房仲公司十一萬一千元之居間報酬，後經臺北市議員協助，於同年十二月十日查知本件房屋曾於九十四年十一月十九日發生住戶李秀丹在屋內以一氧化碳自殺身亡情事，其於一０二年三月十四日將本件房地售予訴外人林金諭，而於同年四月三十日將所有權移轉登記予訴外人李新華，本件房屋發生住戶李秀丹在屋內自殺身亡時為訴外人李曉鶯所有，於九十五年六月十三日移轉予張菊芳，後於一００年十二月十六日移轉予連秀茹之事實，已經提出不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、匯款申請書、支票影本、交屋單、土地所有權狀、建物所有權狀、臺北市政府消防局提供議員索取資料暨緊急醫療管理系統報案紀錄表、異動索引、交款備忘錄、收據、統一發票、臺灣臺北地方法院檢察署相驗屍體證明書為證（見原審卷㈠第七至三七頁、卷㈡第九一頁、本院卷第七三至八十、八三至八六、一二九、一三０頁），核與被上訴人所提地政電傳資訊系統查詢單、買賣斡旋金委託書、建物登記謄本（見原審卷㈠第一四七、一八一、二一一頁），及原審職權調取之異動索引所示相符（見原審卷㈢第四六至五二頁），復為被上訴人所不爭，應堪信為真實；惟上訴人主張本件房屋為「凶宅」、有交易上重大瑕疵，被上訴人張淳淳明知本件房屋有人於屋內燒炭自殺身亡，竟故意隱瞞而向連秀茹、林忠賢謊稱死者在醫院身故，連秀茹、林忠賢亦明知本件房屋為凶宅竟故意隱瞞，高價將本件房地售予上訴人，上訴人以一千零六十萬元低價出售本件房地予訴外人，受有四百一十一萬五千二百二十六元之損害，大兆地產公司與喬誠房仲公司有隱名合夥關係，喬誠房仲公司、高建民未盡善良管理人注意義務、對於本件房地「房地產標的現況說明書」之製作有諸多疏漏部分，則為被上訴人否認，辯稱：一０一年間並無本件房屋為「凶宅」之訊息存在，又有人在本件房屋內自殺致死情事非發生於本件不動產買賣契約出賣人之產權持有期間，不應認為有瑕疵，連秀茹、林忠賢、張淳淳於原審查證確定前，均不知悉本件房屋曾有人在屋內因一氧化碳中毒死亡，且本件買賣契約出賣人僅就「產權期間內」在本件房屋發生之兇殺、自殺致死情事方負瑕疵擔保之責，大兆地產公司與喬誠房仲公司間並無隱名合夥關係，且與高建民均已善盡注意義務、並無過失，另否認上訴人受有損害及其數額等語。
四、茲分述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十六條第三項、第三百五十七條、第三百五十九條、第三百六十條定有明文。本件上訴人依前述民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求被上訴人連秀茹、林忠賢連帶賠償，經查：
１首揭條文列在民法第二編「債編」第二章「各種之債」第
一節「買賣」中，規範買賣契約出賣人對買受人所負物之瑕疵擔保責任及買受人於買賣標的物有瑕疵時得對出賣人主張之權利；而債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，第三人亦無請求債務人給付之權利，此為「債之相對性」原則。一０一年七月二十四日與上訴人訂立本件不動產買賣契約、依約出賣本件房地予上訴人者，僅連秀茹一人，並無林忠賢，此觀卷附不動產買賣契約書所示即明（見原審卷㈠第七至十二頁、本院卷第七三至七五頁），則上訴人依民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求林忠賢負賠償之責，顯非有據。
２本件房地自八十四年八月四日起即為訴外人李曉鶯所有，
李曉鶯於九十五年五月間經臺北夢享家不動產投資顧問有限公司之居間，與張菊芳就本件房地訂立房地產買賣契約時，在「房地產標的現況說明書」上第六項「是否曾發生兇殺或自殺致死案」項目勾選「是」，備註說明「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」（見原審卷㈠第九九至一０九頁、卷㈡第七七頁），嗣於九十五年六月十三日依約將本件房地所有權移轉予張菊芳。李曉鶯既在「房地產標的現況說明書」上記載「在送醫途中身故」，已難認張菊芳知悉曾有人在屋內因一氧化碳中毒身亡。
張菊芳於九十七年四月間以其聽聞鄰居聲稱本件房屋內有人燒炭自殺並在屋內身亡、買賣標的物有交易上瑕疵應得減少價金為由，向臺灣臺北地方法院起訴請求李曉鶯返還九十三萬七千五百元之不當得利（見本院卷第二四一至二四三頁起訴狀），經臺灣臺北地方法院以九十七年度訴字第五五二四號事件受理，承辦法官於同年九月間函詢臺北市政府警察局松山分局本件房屋曾否發生自殺情事，經該局覆以「經本分局三民派出所查詢現有保存資料檔，自九十四年十二月起迄今於該址並未有燒炭自殺或中毒事件等相關報案資料，貴院可否提供確切日期以利查詢」（見原審卷㈡第四六、七六頁），張菊芳即撤回起訴，此經原審調閱卷宗查證無訛，並為兩造所不爭執。至上訴人所提載稱張菊芳求證確認前住戶在本件房屋內一氧化碳中毒於室內身故、李曉鶯同意折讓一百八十萬元之協議書（見原審卷㈡第九三頁），製作日期為九十五年十二月八日，且未經李曉鶯簽章，參諸張菊芳於九十七年間方訴請李曉鶯返還不當得利，因查無證據資料而撤回訴訟，已如前述，李曉鶯如於九十五年間即坦認本件房屋內曾發生住戶以一氧化碳自殺身亡情事並與張菊芳達成減價折讓協議，張菊芳應無於年餘後猶委任律師繳付裁判費對李曉鶯提起訴訟，更無於法院查無證據資料後即撤回、自行承擔訴訟費用之理，該紙協議書既未經李曉鶯簽署，顯僅係張菊芳聽聞鄰人聲稱而片面向李曉鶯要求降價未果之文件，仍不能證明張菊芳已經知悉本件房屋於九十四年十一月十九日發生住戶在屋內以一氧化碳自殺身亡情事。
張菊芳於一００年十月間與連秀茹就本件房地訂立不動產買賣契約（見原審卷㈡第一五七至一五九頁），並於同年十二月十六日依約將本件房地移轉予連秀茹；連秀茹於一０一年四月間委託被上訴人大兆地產公司居間出售本件房地，而於同年月二十三日由林忠賢代理填載「房地產標的現況現況說明書」，在其中第八項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」勾選「否」（見原審卷㈠第十四頁、本院卷第七六頁），並委託大兆地產公司員工洪桂香向管區警局查詢八年內本件房屋有無刑事紀錄與非自然身故事件發生，經臺北市政府警察局松山分局三民派出所答覆「警方無法查詢」（見原審卷㈠第一四二頁），大兆地產公司人員並以「臺灣凶宅網」查詢，仍無本件房屋曾發生住戶以一氧化碳自殺身亡之資料（見原審卷㈠第一四三、一四四頁），連秀茹依約於同年八月二十日將本件房地所有權移轉予上訴人。
上訴人於一０一年十月二日透過市議員 李慶鋒 索取本件房屋自建築完成時起之報案紀錄，經臺北市政府消防局檢附緊急醫療管理系統臺北市指揮中心報案紀錄表，答覆稱該局曾於九十四年十一月十九日受理本件房屋之救護服務，紀錄表中備註欄並記載「燒炭自殺明顯死亡」字樣（見原審卷㈠第二一、二二頁）；上訴人並未立即通知連秀茹，遲至近二年後之一０三年九月六日始以本件房屋為凶宅、有交易上重大瑕疵為由提起本件訴訟（見原審卷㈠第二頁起訴狀上之收狀戳），依第三百五十六條第三項規定，除上訴人能證明連秀茹係故意不告知外，應視為承認所受領之本件房屋。
原審於一０三年十一月二十八日檢附上訴人所提前開臺北市政府消防局提供議員索取資料，向臺北市政府消防局查詢當日救護實情及死者死亡時間、地點（見原審卷㈡第二至四頁），經臺北市政府消防局於同年十二月四日函覆載稱「該案件迄今已逾九年，故已予以銷毀無法提供（緊急醫療救護法第三十四條規定救護紀錄表保存七年）」（見原審卷㈡第三四頁）；原審於同年十二月十二日向臺灣臺北地方法院檢察署調取本件房屋相關相驗案卷（見原審卷㈡第三五頁），亦經臺灣臺北地方法院檢察署函覆「未敘明死者姓名、年籍等相關資料致本署無法比對，故無法查得相關資料」（見原審卷㈡第三八頁）。
上訴人於一０三年十二月二十三日再透過市議員李慶鋒向臺北市政府消防局索取資料，經臺北市政府消防局回覆：「有關本局執行九十四年十一月十九○○○區○○○路○段○○○號七樓之一之救護案件係屬『意識不清或沒有呼吸之危急案件』，故同步派遣最近之一般分隊救護車（八德分隊）及高級救護分隊（永吉分隊）救護車出勤，查調該案紀錄，救護人員於現場發現一名病患，經評估其生命徵象後，因全身僵硬且無意識、無呼吸、無脈搏，故依行政院衛生署函示『現場死亡定義』判定為死亡案件，遂依程序通知轄區警察到場接續處理，因此未將該病患送醫‧‧‧」（見原審卷㈡第九一頁）。
原審乃於一０四年二月六日再次向臺北市政府消防局查調相關資料文件，及向臺北市政府警察局松山分局查詢本件房屋報驗相驗紀錄，同年月九日另向臺北地方法院檢察署調取本件房屋報驗相驗紀錄（見原審卷㈡第一一二至一一四頁），同年月二十四日向臺北市政府消防局調取九十四年十一月十九日本件房屋救護案件之救護紀錄表（見原審卷㈡第一三四頁），終經臺北市政府消防局於同年月二十四日檢附救護紀錄表，函覆載稱「查調本局執行九十四年十一月十九○○○區○○○路○段○○○號七樓之一救護案件紀錄，本局接獲報案後派遣八德分隊及永吉分隊救護車出勤，並分別於是日十四時五九分及十五時五分到達現場；救護人員於現場發現一名病患（李秀丹、女、五二年次），經評估其生命徵象後，因全身僵硬且無意識、無呼吸、無脈搏，故依行政院衛生署函示『現場死亡定義』判定為死亡案件，遂依程序通知轄區警察到場接續處理」（見原審卷㈡第一三六至一三八頁）。
臺北市政府警察局松山分局於一０四年二月二十四日檢附所屬三民派出所查訪表二紙，函覆原審同年月六日函文，記載「經查本分局電腦案件處理系統查無相關紀錄，又查訪周遭住戶未發現該址有非自然死亡原因之相關資料」（見原審卷㈡第一三九至一四一頁）。
原審續依臺北市政府消防局檢送之救護紀錄表所載姓名年籍向臺北地方法院檢察署調取相驗卷宗，經臺北地方法院檢察署於同年三月二日檢附相驗屍體證明書一紙，函覆載稱：「本署於九十四年十一月十九日受理臺北市政府警察局松山分局報驗，死者為李秀丹，死亡地點：臺北市○○區○○○路○段○○○號七樓之一，由本署檢察官命檢察事務官前往現場相驗，死因為一氧化碳中毒自殺死亡」（見原審卷㈡第一四四、一四五頁）。
３綜上，上訴人於一０一年十月二日即透過市議員查詢得知
曾有人於九十四年十一月十九日在本件房屋內自殺死亡，遲至一０三年九月六日始提起本件訴訟，除上訴人能證明連秀茹係故意不告知外，應視為承認所受領之本件房屋。本件房屋固於九十四年十一月十九日發生住戶李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡事件，但當時本件房屋所有權人李曉鶯於九十五年六月十三日將本件房地所有權移轉予張菊芳之前、後，均只告知「曾有人在屋內一氧化碳中毒」，未將「在屋內死亡」一節告知張菊芳，張菊芳嗣後以訴訟方法對李曉鶯主張權利，經法院調查仍未能查知實情，無從認定為知悉，是張菊芳於一００年十二月十六日將本件房地移轉予連秀茹之前、後，亦未將「有人在屋內一氧化碳中毒」甚或「死亡」情節告知連秀茹，連秀茹於一０一年四月間委由大兆地產公司員工向管區警局查詢，及大兆地產公司人員以網路查詢結果，均無本件房屋曾發生住戶以一氧化碳自殺死亡之資料；縱經原審法院於一０三年十一月間具體指明時間（九十四年十一月間）、地點（本件房屋）發函向臺北市政府消防局、臺灣臺北地方法院檢察署查詢，於一０四年二月六日向臺北市政府警察局松山分局查詢，仍無法查知，其中臺北市政府警察局松山分局並由所屬三民派出所派員查訪居住本件房屋同大樓八樓、居住期間分別達十六、十八年之二名住戶，均未見聞任何本件房屋內有人非自然死亡情事；如非上訴人於一０一年十月二日、一０三年十二月二十三日兩度透過市議員向臺北市政府消防局索取資料，再由法院依上訴人透過市議員所取得之資料向臺北市政府消防局、臺灣臺北地方法院檢察署查詢，「本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡」一節不唯乏人知曉，且幾近無從查證、確認。
４而所謂「曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之『凶
宅』具交易上重大瑕疵」導因於社會大眾對於此等房屋在心理層面上有相當程度之負面印象，致在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落情形，進而造成價格低落，與房屋樑柱牆壁地面破損、漏水、傾斜、混凝土氯離子超過標準、鋼筋遭輻射污染等物理性瑕疵迥異，並非房屋內一發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件，即當然發生價值或效用減損、降低之瑕疵，必「該房屋曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件」之資訊有相當人數知悉或經通常管道可以得知，始產生影響市場價格之結果，而得在法律上評價為瑕疵，亦即曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之房屋究否可認為具瑕疵，繫諸社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意願，而社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意願不受市場上不存在且通常管道無法查知之資訊影響。本件房屋於一０一年十月二日上訴人透過市議員向臺北市政府消防局索取資料前，既乏人知曉「本件房屋曾發生有人在屋內一氧化碳中毒死亡」情節，於一０三年十二月二十三日上訴人透過市議員向臺北市政府消防局索取資料前，甚且無從查證、確認上情，本件房屋即不致出現「社會大眾對此房屋在心理層面上有相當程度之負面印象，致在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落情形，進而造成價格低落」情事，易言之，本件房屋於上訴人於一０一年十月利用特殊手段（透過市議員）追查、於一０二年一月自行在「標的物現況說明書」上向他人宣揚（見原審卷㈠第三二頁、本院卷第八六頁），並藉本件公開訴訟程序查證、確認以前，在交易市場中並無價格低落情事，則本件房屋於一０一年八月二十日連秀茹移轉所有權予上訴人、同年月二十五日移轉占有予上訴人時，並無減少交易價值之瑕疵，上訴人依民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求連秀茹賠償，難認有據。５再者，上訴人與連秀茹間本件不動產買賣契約第八條「特
別約定」第五點約定「經乙方（即連秀茹）簽章之『不動產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方（即上訴人）已審閱明瞭其內容，並於『不動產說明書』上簽章」（見原審卷㈠第十頁、本院卷第七四頁），連秀茹於一０一年四月二十三日（由林忠賢代理）製作之「房地產標的現況說明書」第八點「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」勾選「否」，前已述及，該紙「房地產標的現況說明書」非唯併入本件買賣契約書之附件，且經上訴人締約代理人 蕭旭峰 在其上簽章（見原審卷㈠第十四頁、本院卷第七六頁），參諸上訴人於九十六年間即取得不動產經紀人證照（見原審卷㈠第一四一頁網頁列印），且有諸多經由不動產仲介業者居間買賣不動產之經驗，此觀卷附上訴人持有之委託銷售契約書、標的物現況說明書即明（見原審卷㈡第二一五至二一八頁），顯具有相當之不動產交易專業知識及經驗，自能察覺該紙「房地產標的現況說明書」僅就出賣人連秀茹「產權持有期間」曾否在本件房屋內發生過兇殺或自殺致死情節為詢問，而連秀茹於一００年十二月十六日方取得本件房地之所有權，故連秀茹依該紙「房地產標的現況說明書」之記載，僅就其產權持有期間（一００年十二月十六日以後至移轉本件房地所有權、交付本件房地占有時止未及一年期間）本件房屋無發生兇殺或自殺致死情節為擔保，如上訴人有令連秀茹擔保自七十二年一月本件房屋建築完成時起迄至交付時止近三十年期間均無發生過兇殺或自殺致死之情事（僅係假設、並非矛盾），是紙「房地產標的現況說明書」第二十項已預留「其他重要事項」欄位，上訴人自當額外就連秀茹產權持有期間以前之情形併為詢問，令連秀茹就是段期間之情形為調查、說明，豈有對是段期間之情形毫不聞問，待契約簽立、履行後再據以令出賣人擔保、主張解除契約或減少價金之理？況「房屋曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件」不必然即發生價值或效用減損、降低之瑕疵，業如前敘，而民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，應認上訴人與連秀茹間本件不動產買賣契約業以特約免除連秀茹就「產權持有期間以外本件房屋內發生兇殺或自殺致死情節」之瑕疵擔保責任。本件不動產買賣契約既特約免除連秀茹就「產權持有期間以外本件房屋內發生兇殺或自殺致死情節」之瑕疵擔保責任，上訴人依民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求連秀茹賠償，亦無理由。
（二）因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第二百二十七條亦有明定。本件上訴人依此條文規定請求被上訴人連秀茹、林忠賢連帶賠償：
１一０一年七月二十四日與上訴人訂立本件不動產買賣契約
、依約出賣本件房地予上訴人者，僅連秀茹一人，並無林忠賢，林忠賢與上訴人間並無債之關係，上訴人依民法第二百二十七條請求林忠賢負賠償之責，仍非有據。
２且依民法第二百二十七條負責者，以「債務人有可歸責之
事由」而致為不完全給付為要件，本件不動產買賣契約之買賣標的物其中本件房屋固於九十四年十一月十九日發生住戶李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡事件，但當時本件房屋所有人李曉鶯出售移轉本件房地予張菊芳時，只告知「曾有人在屋內一氧化碳中毒」，未將「在屋內死亡」一節告知張菊芳，張菊芳並不知悉李秀丹在屋內自殺死亡，張菊芳於一００年十二月十六日將本件房地移轉予連秀茹之前、後，亦未將「有人在屋內一氧化碳中毒」甚或「死亡」情節告知連秀茹，連秀茹於一０一年四月間委由大兆地產公司員工向管區警局查詢，及大兆地產公司人員以網路查詢結果，均無本件房屋曾發生住戶以一氧化碳自殺死亡之資料，如非上訴人於一０一年十月二日、一０三年十二月二十三日兩度透過市議員向臺北市政府消防局索取資料，再由法院依上訴人透過市議員所取得之資料向臺北市政府消防局、臺灣臺北地方法院檢察署查詢，「本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡」一節不唯乏人知曉，且幾近無從查證、確認，此經本院詳載如前，已難認連秀茹有可歸責之事由，況本件房屋移轉、交付上訴人之際，是否有價格低落之交易上瑕疵尚有可疑，本件不動產買賣契約並已特約免除連秀茹就「產權持有期間以外本件房屋內發生兇殺或自殺致死情節」之瑕疵擔保責任，此經本院審認如前，連秀茹移轉、交付本件房屋予上訴人，亦難指為不完全給付，上訴人依民法第二百二十七條請求連秀茹賠償，仍無理由。
（三）數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者亦同；造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第一百八十五條第一項固有明定。本件上訴人依此條文規定請求被上訴人連秀茹、林忠賢、張淳淳連帶賠償，雖據提出臺灣臺北地方法院檢察署檢察官一０二年度偵字第一二０八０號、一０三年度偵字第七八九四號起訴書為憑，然查：
本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡時，為訴外人李曉鶯所有，李曉鶯於九十五年間與張菊芳就本件房地訂立房地產買賣契約時，在「房地產標的現況說明書」上僅記載「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」，嗣後縱遭張菊芳請求折讓及訴請返還部分價金，仍未曾告知實情，因法院亦查無相關證據資料，張菊芳即撤回訴訟而難認為知悉，既無證據足認張菊芳知悉本件房屋內有人自殺身亡情節，張菊芳（由張淳淳辦理）將本件房地出售移轉予連秀茹之際，亦無從告知本件房屋內有人自殺身亡之情節，前業載及，檢察官徒以張淳淳曾以張菊芳之名義，以本件房屋為「凶宅」為由要求李曉鶯折讓及返還價金，及連秀茹（由林忠賢代理）向張菊芳（實由張淳淳辦理）買受本件房地時，已經知悉「本件房屋曾發生一氧化碳中毒、送醫後身故」情事，遽認張淳淳意圖為自己不法之所有，以詐術使連秀茹、林忠賢交付金錢，連秀茹、林忠賢意圖為自己不法之所有，以詐術使上訴人交付金錢，忽略張菊芳並未與李曉鶯達成和解，嗣因法院查無實據而撤回訴訟，及張淳淳（代張菊芳）告知連秀茹（由林忠賢代理）之事實亦為「曾有人在本件房屋內燒炭自殺，但於送醫途中死亡」，與「有人在本件房屋內燒炭自殺身故」二者間不同，以及一０一年十月二日以前「本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡」情事乏人知曉且無從查證確認、對本件房地價格並無影響，本件不動產買賣契約附件「房地產標的現況說明書」僅只要求連秀茹（由林忠賢代理）說明「產權期間內」有無發生非自然死亡情事，連秀茹、林忠賢、張淳淳迄未經法院判決有罪，本院認該起訴書認定之事實無可採憑，並無證據足認連秀茹、林忠賢、張淳淳故意共同不法侵害上訴人之權利，上訴人依民法第一百八十五條第一項之規定請求連秀茹、林忠賢、張淳淳連帶賠償，並無理由。
（四）按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，消費者保護法第七條第一項、第三項前段規定甚明。本件上訴人依此規定請求被上訴人大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民連帶賠償十一萬一千元，經查：
１本件房地為被上訴人連秀茹委託大兆地產公司居間銷售，
上訴人則係委託喬誠房仲公司居間仲介買受，前業敘明，是與上訴人間有居間仲介契約關係者僅喬誠房仲公司，不包括大兆地產公司，此由上訴人斡旋金十萬元係交付喬誠房仲公司、委託喬誠房仲公司代為斡旋，本件不動產買賣契約訂立、履行完畢後，上訴人亦係給付喬誠房仲公司居間報酬十一萬一千元等節即明（見原審卷㈠第三七、一八一頁、本院卷第一二九、一三０頁），依「債之相對性」原則，上訴人無從就與喬誠房仲公司間居間仲介契約，或與連秀茹間本件不動產買賣契約，對大兆地產公司為任何主張或請求甚明，上訴人依消費者保護法第七條第一項、第三項前段規定請求大兆地產公司賠償，顯非有據。至上訴人稱大兆地產公司與喬誠房仲公司間為隱名合夥關係，應依民法第七百零五條規定連帶負責，雖提出「流通物件協議約定書」為據，惟該紙約定書係大兆地產公司就連秀茹委託銷售之本件房地，與喬誠房仲公司約定，如喬誠房仲公司仲介之買方終以約定價格與連秀茹就本件房地簽立不動產買賣契約，則二公司各自向委託人（連秀茹、上訴人）收取之服務報酬願分配半數予另一公司（見原審卷㈡第一八九頁、本院卷第一三一頁），顯係二公司就單一個案之合作關係，與民法第七百條所定「隱名合夥指當事人約定一方對於他方所經營之事業出資，而分受其營業所生之利益，及分擔其所生損失」差異甚鉅，況公司不得為合夥事業之合夥人，公司法第十三條第一項前段規定甚明，上訴人指大兆地產公司為喬誠房仲公司之隱名合夥人、應就喬誠房仲公司與其間之居間仲介契約連帶負責，委無可採。
２本件上訴人指喬誠房仲公司、高建民應依消費者保護法第
七條第一項、第三項前段規定連帶賠償，無非以喬誠房仲公司不知悉其他房屋仲介公司知悉之本件房屋為「凶宅」事實，對於本件房地「房地產標的現況說明書」之製作有諸多疏漏為論據，然如非上訴人於一０一年十月二日、一０三年十二月二十三日兩度以特殊手段查詢（透過市議員向臺北市政府消防局索取資料），再由法院依上訴人透過市議員取得之資料向臺北市政府消防局、臺灣臺北地方法院檢察署查證，「本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡」一節不唯乏人知曉，且幾近無從查證、確認，此經本院審認明確，喬誠房仲公司無法於本件不動產買賣契約訂立前查知該情節，自難指為未提供符合當時科技或專業水準可合理期待安全性之居間仲介服務；至本件不動產買賣契約檢附之「房地產標的現況說明書」第八項僅只詢問出賣人「產權持有內」期間曾否在本件房屋內發生兇殺或自殺致死情事，未要求出賣人擔保建物起造完成後、產權持有期間前情形，合於當時內政部公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」第十一項之記載（見原審卷㈡第一九０頁內政部函），自無不當；又上訴人指本件「房地產標的現況說明書」中未勾選之項次為一「是否有住戶規約」、九「是否位於政府徵收預定地內」，未經上訴人陳明並舉證因而受有損害，另細究卷附「房地產標的現況說明書」，亦無上訴人所稱調查「現有無人居住、使用」之項次，而當時本件房屋起造完成已近三十年，並非新建完成建物，現狀自以有人居住使用為常態，且如上訴人對於當時是否有人居住使用此一情節甚為重視，自得於締約前主動詢問甚或親自到場察看確認，焉有逕自締約並履行完畢後，方指該「房地產標的現況說明書」記載有疏漏之理？上訴人此節請求仍非可採。
（五）因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第二十六條第一、二項亦有明文。本件上訴人依此條文請求被上訴人大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民連帶賠償十一萬一千元，惟：
１本件房地為被上訴人連秀茹委託大兆地產公司居間銷售，
上訴人則係委託喬誠房仲公司居間仲介買受，與上訴人間有居間仲介契約關係者僅喬誠房仲公司，不包括大兆地產公司，上訴人無從就與喬誠房仲公司間居間仲介契約，或與連秀茹間本件不動產買賣契約，對大兆地產公司為任何主張或請求，前已載明，大兆地產公司亦非喬誠房仲公司之隱名合夥人，上訴人依不動產經紀業管理條例第二十六條第一、二項規定請求大兆地產公司賠償，顯非有據。
２而如非上訴人於一０一年十月二日、一０三年十二月二十
三日兩度透過市議員向臺北市政府消防局索取資料，再由法院依上訴人透過市議員所取得之資料向臺北市政府消防局、臺灣臺北地方法院檢察署查詢，「本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡」一節不唯乏人知曉，且幾近無從查證、確認，迭經述及，喬誠房仲公司之經紀人員高建民無法於本件不動產買賣契約訂立前查知該情節，自難認為有可歸責之事由或執行仲介或代銷業務有何故意或過失行為，上訴人此節請求仍無理由。
五、綜上所述，被上訴人林忠賢與上訴人間就本件房地並無買賣契約關係存在，被上訴人大兆地產公司與上訴人間亦無居間仲介契約關係存在，大兆地產公司與被上訴人喬誠房仲公司亦非隱名合夥關係，如非上訴人於取得本件房地之所有權及占有後，利用特殊手段向公務機關索取資料，再由法院依其所取得之資料查詢，「本件房屋於九十四年十一月十九日發生李秀丹在屋內以一氧化碳自殺死亡」一節乏人知曉，且幾近無從查證、確認，在交易市場中並無價格低落情事，本件房屋於移轉所有權及移轉占有予上訴人時，並無減少交易價值之瑕疵，本件不動產買賣契約並以特約免除被上訴人連秀茹就「產權持有期間以外本件房屋內發生兇殺或自殺致死情節」之瑕疵擔保責任，並無證據足認連秀茹、林忠賢、被上訴人張淳淳明知「本件房屋曾發生有人在屋內自殺死亡」情節，故意隱瞞此一交易上重大訊息，亦無證據足認喬誠房仲公司、被上訴人高建民所提供之居間仲介服務時未符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，或執行仲介、代銷業務有何故意或過失行為，從而，上訴人依民法第二百二十七條、第三百五十九條、第三百六十條之規定請求林忠賢、連秀茹連帶賠償，及依民法第一百八十五條規定請求連秀茹、林忠賢、張淳淳連帶賠償四百一十萬元，以及依消費者保護法第七條、不動產經紀業管理條例第二十六條第一項規定請求大兆地產公司、喬誠房仲公司、高建民連帶賠償十一萬一千元，洵屬無據，不應准許。原審就上開不應准許之請求，為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列；又上訴人於本院言詞辯論終結後以其尋得新證據「一０一年七月二十日住商不動產物件個案調查表」為由，具狀聲請再開辯論，惟其所稱新證據於上訴人一０三年九月六日起訴時，即已檢附列為「附件五」提出法院（見原審卷㈠第三六頁），自無再開辯論調查之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國105年3月8日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官賴秀蘭法官洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月9日
書記官張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。