臺灣桃園地方法院90年度訴字第303號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院90年訴字第303號民事判決

裁判日期：民國90年12月11日

裁判案由：解除契約等

臺灣桃園地方法院民事判決九十年度訴字第三○三號
原告甲○○送達代收人乙○○被告丙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將門牌號碼桃園市○○路○段○○○巷○號一樓之一房屋騰空返還原告。
被告應自民國八十九年二月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元供擔保後得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）緣被告於民國（下同）八十八年六月三十日向原告購買坐落桃園市○○段第一○三號地號土地持份十萬分之二六一及其上建物門牌號碼桃園市○○路○段○○○巷○號一樓之一房屋(下稱系爭房屋)，買賣價金新台幣(以下同)參佰伍拾萬元整，雙方訂有買賣契約書。依系爭買賣契約書第二條「價金及付款表」約定，除簽約、備證及完稅等款項外，「第四期買賣尾款參佰壹拾萬元整，應於貸款撥款當日給付。雙方議定尾款以甲方（即被告）名義申辦銀行貸款，俟銀行貸款核撥同時給付乙方（即原告），若甲方銀行貸款核撥額度不足尾款金額時，甲方以現金一次補足。」，第三條第⑹項約定「為貸款順利，確保甲、乙雙方之權益，甲方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方（即被告）應於撥款時以現金一次補足。」。
（二）八十八年六月三十日簽訂買賣契約書後，被告委託本件買賣承辦代書吉祥代書事務所辦理貸款事宜，吉祥代書事務所曾代理被告向中華銀行申請貸款，但被告對中華銀行審核貸款金額不滿意，要求改送慶豐銀行北桃園分行申辦。然因於貸款申辦期間，被告即先以借屋裝修為理由，向證人 林劉勇 騙取系爭房屋鑰匙，卻未經原告同意，於八十八年十月七日擅自遷入居住，加上其貸款申辦程序遲未獲准，雙方於八十八年十二月二十九日經吉祥代書事務所及房屋仲介公司居間協調，被告承諾於八十九年元月三十一日前完成貸款申辦，如慶豐有變，則由代書安排銀行，不計利率，擅自遷入房屋部分，元月三十一日前算房租，超過元月三十一日則以銀行基本放款利率賠償原告損失，在銀行貸款核准前暫緩辦理房屋過戶手續，有八十八年十二月二十九日協議書可稽。但八十九年一月三十一日期限屆滿後，被告仍未完成貸款申請，嗣後亦未依約支付原告銀行利息損失，雖經原告及吉祥代書事務所屢次催促，惟被告屢次所覓保證人即其母、兄均因信用不佳，遭慶豐銀行查知其兄有跳票記錄，其母有支票退補記錄，先後於八十九年二月十八日及二月二十三日通知吉祥代書事務所保證人資格不符，其後復查知其夫有銀行拒絕往來記錄，致銀行審核後不予貸款，被告雖表示另覓保證人，然嗣後卻避不見面。
（三）按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」民法第二百五十四條、第二百五十九條定有明文。另按系爭合約第三點「本約簽訂後，倘甲方(即被告)不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」。查：本件被告完全拒絕出面處理，顯無履約誠意，原告不得已於八十九年七月五日以台北郵局第九九三二號存證信函要求被告於七月十二日上午十時正前往吉祥代書事務所洽商房屋買賣貸款善後事宜及給付銀行貸款利息損失，逾期即解除買賣契約及沒收已付價金，被告屆期未出現，原告再於八十九年八月一日以台北郵局第三十九支局第一六五八號存證信函通知被告無法以貸款方式給付尾款，依買賣契約書約定應以現金一次補足給付原告，催告被告於八十九年八月十五日前給付買賣尾款三百一十萬元及自八十九年二月一日至八十九年七月底止合計壹拾貳萬元之銀行利息損失及會同辦理房地產權過戶手續，逾期即以該函為解除契約之意思表示，並沒收已付價金，但被告仍置之不理。揆上，被告既未履行八十八年十二月二十九日雙方協議，未於八十九年一月三十一日前完成貸款申請，復未給付原告銀行利息損失，則依前揭民法第二百四十五條規定，原告自得解除契約。且為示鄭重，原告業以起訴狀繕本之送達再次向被告為解除買賣契約之意思表示，並依民法第二百五十九條、第七六七條規定，請求被告回復原狀返還系爭房屋。
（四）被告應自八十九年二月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告一萬元之不當得利及損害金：𨛯按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第一七九條、第一八四條第一項定有明文，復按無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九號著有判例，查系爭房屋因被告簽約後於八十八年十月七日擅自遷入，兩造遂於八十八年十二月二十九日經吉祥代書事務所及汎美房屋仲介公司居間協調，被告承諾於八十九年元月三十一日前完成貸款申辦，如慶豐有變，則由代書安排銀行，不計利率，擅自遷入房屋部分，元月三十一日前算房租，超過元月三十一日則以銀行基本放款利率賠償原告損失，在銀行貸款核准前暫緩辦理房屋過戶手續，有八十八年十二月二十九日協議書可稽，至於八十九年元月三十一日前之租金被告則同意每個月二萬元計算租金，八十九年二月一日起亦同意以銀行基本放款利率計算以賠償原告因貸款所受之損害，倘以九十年九月平均放款利率百分之八‧四計算，每個月利息為21,700元(3,100,000*8.4%÷12=21,700)，何況八十九年度之放款利率應較九十年九月為高。此外，原告於八十九年八月十五日向被告解除契約後，被告已無權占用系爭房屋，被告自受有相當於租金之利益，原告則因而受有相當於租金之損害，毋庸置疑。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本、協議書、存證信函二紙、房屋租賃契約書影
本、照片四張、戶籍謄本及土地、建物謄本為證物及聲請傳喚證人林劉勇。
乙、被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。理由
一、本件原告起訴時請求判決「被告應將門牌號碼桃園市○○路○段○○○巷○號一樓之一房屋騰空返還原告。被告應給付原告新台幣十二萬元整，及本件起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告相當於每月租金額新台幣貳萬元整之不當得利及損害金」，繼於本院審理中減縮聲明為「被告應將門牌號碼桃園市○○路○段○○○巷○號一樓之一房屋騰空返還原告。被告應自八十九年二月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告相當於每月租金額新台幣壹萬元整之不當得利及損害金」，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第第二百五十五條第一項第三款之規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張兩造簽訂房屋買賣契約，被告未依照契約約定之期限將尾款給付，原告寄發存證信函解除契約，要求被告回復原狀遷讓房屋，業據原告提出不動產買賣契約書影本、協議書、存證信函二紙在卷可稽，被告既未到場爭執亦未提出書狀以供斟酌，自堪信原告之主張為真實。故原告本於買賣契約約定，於被告未給付價款債務不履行後，解除契約要求回復原狀，為有理由，應予准許。
四、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受之損害若干為準，無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參照六十一年台上字第一六九五號判例），故原告主張被告於未同意及尚未點交之情況下，自行遷入原告之房屋，此有證人林劉勇到庭具結證稱屬實，應可採信。原告主張被告所受之利益為租金一萬元，業據提出相同地點之租賃契約影本，且斟酌系爭房屋價額為三百五十萬元及所提供之住家相關照片等情事，其主張堪為可信。從而原告請求自八十九年二月一日起，至遷讓房屋之日止，按相當於每月租金額一萬元計算之損害金，亦屬相當，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保准於宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保之金額，併宣告之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第二百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年十二月十一日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官張益銘右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十年十二月十一日~B法院書記官卓清和