裁判字號：臺灣新北地方法院107年重訴字第69號民事判決
裁判日期：民國107年11月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決107年度重訴字第69號原告三邦實業有限公司法定代理人 廖其隆 訴訟代理人 高奕驤 律師
呂佩芳 律師 李怡潔 律師被告 江為翔 訴訟代理人 朱政勳 律師複代理人 劉玉麟 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○○路○○號建物，如附圖所示編號A至F部分，面積四九點九六平方公尺拆除，並將土地騰空返還原告及其他全體共有人。
被告應自民國一○六年十二月十四日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰零壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰壹拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰肆拾肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣捌佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。
經查，原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○○路○○號建物（下稱系爭建物）拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人。㈡被告應自民國106年1月9日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）64
5元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣原告將上開聲明㈠更正為：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分別稱1037-1、1037-2地號土地，合稱系爭土地）上系爭建物，如新北市板橋地政事務所106年8月5日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B、C、D、E、F部分拆除，並將土地騰空返還原告及其他共有人，並擴張聲明㈡為：被告應自
106年12月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,
416元。是原告所為訴之變更，核與上開規定並無不符，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於106年1月9日起因買賣陸續取得系爭土地所有權，至106年12月14日止，應有部分已達30780分之5883。而被告未經原告及其他共有人同意，於系爭土地上興建系爭建物，無權占有如附圖所示編號A、B、C、D、E、F部分面積。又被告未舉證證明興建系爭建物時業得全體共有人同意，且縱使系爭建物有保存登記，或因配合道路工程而曾原地重建，亦僅係相關主管機關為形式審查之結果，均不生私權確定之效果，不足證明系爭建物有合法占有權源，自屬無權占有系爭土地，原告自得依民法第767條、第821條，請求被告拆除系爭建物並返還占用土地。再者，系爭土地申報地價為每平方公尺3萬1,200元，且位於新北市板橋區繁榮地帶，故以申報地價年息百分之10，作為系爭建物不當得利計算標準。是被告占用系爭土地每月應給付相當於租金之不當得利為2,416元。為此，爰依民法第767條、第821條、第
179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E、F部分面積總計49.96平方公尺之系爭建物全部拆除，並將占用土地騰空返還予原告及其他共有人。㈡被告應自106年12月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,416元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭建物前身係早在清朝即已興建之合法祖厝，歷經日據時期，由被告之祖先代代相傳，於38年間由被告曾祖父繼承取得祖厝及坐落重測前湳子段45-1地號土地（下稱湳子段土地）所有權，嗣由訴外人即被告祖父 江朝祥 繼承取得，於65年間因配合當時臺北縣政府道路拓寬政策而拆除，嗣經斯時臺北縣板橋市公所認定合法而准予整建，即原地重建系爭建物，且於66年12月27日完成保存登記為訴外人即被告之父 江武男 所有，自可推知系爭建物前身確為合法建物，顯非無權占用系爭土地。之後73年間湳子段土地重測後為新興段1037地號土地，79年間再分割出1037-1至1037-7地號土地，101年間系爭建物及1037-2地號土地應有部分456分之4均由被告輾轉繼承取得，則系爭建物既屬經共有人同意後搭蓋之合法建物，原告於106年1月9日買受系爭土地時應受系爭建物為合法保存登記之拘束等語資為抗辯，並聲明：
㈠原告之訴及其假執行均駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事項系爭土地重測前為湳子段土地，被告曾祖父當時為共有人之一，應有部分223分之6，後江朝祥繼承取得應有部分223分之3，系爭建物係江朝祥於66年間因配合道路工程，拆除舊有建物後新建，於66年12月27日完成保存登記，並登記為江武男所有，嗣由被告於101年間繼承取得；系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A至F部分，面積共49.96平方公尺；原告於106年12月14日，以買賣為登記原因，取得系爭土地所有權，應有部分均為30780分之5883，系爭土地自10
5年1月起申報地價均為每平方公尺3萬1,200元等事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、地籍異動索引、附圖、建築改良物登記簿影本、現場照片、新北市板橋地政事務所10
7年1月3日新北板地測字第1073990064號函、臺北縣板橋市公所65年4月6日北縣板工字第23245號函所附會議紀錄、建築物自動拆除證明單、台北縣警察局板橋市戶政事務所65年12月27日北縣板戶字第22473號門牌證明書、設計圖、臺北縣板橋市公所65年9月6日北縣板工字第62135號函、新北市板橋地政事務所107年8月20日新北板地資字第10740047950號函所附土地登記簿在卷可憑（見本院卷一第145頁至第151頁、第181頁至第183頁，本院卷二第45頁至第75頁、第83頁、第89頁、第93頁至第95頁、本院卷三第89頁至第91頁、第95頁至第97頁、第207頁至第277頁、第329頁），復經本院會同兩造勘驗無訛，亦有本院106年7月24日勘驗筆錄可參（見本院卷一第177頁至第179頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、本院之判斷原告主張被告之系爭建物無權占有系爭土地如附圖所示編號
A至F部位，被告應將占用部分拆除並將土地騰空返還原告及其他共有人，且應給付相當於租金之不當得利等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠系爭建物是否有合法占用權源？原告請求被告拆除系爭建物並返還占用部分之系爭土地是否有理？㈡原告請求被告自106年12月14日起至返還土地之日止，按月給付2,416元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭建物是否有合法占用權源存在？原告得否請求被告拆除
建物及返還土地？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決參照）。按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）。再按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號裁判意旨可資參照）。
⒉查兩造對於原告為系爭土地共有人，被告為系爭建物所有人
，且系爭建物占用系爭土地等情均不爭執，惟被告抗辯為有權占有，依首揭判決意旨，自應由被告就其占用土地具有正當權源一節負舉證責任。被告抗辯系爭建物前身原係由其曾祖父合法搭建，嗣因配合道路工程而拆除，並合法於原地重建系爭建物，且經保存登記，足認系爭建物有合法占有權源云云，並提出土地所有權狀、建物附表、建物登記謄本、臺北縣板橋市公所65年4月6日北縣板工字第23245號函所附會議紀錄、建築物自動拆除證明單、台北縣警察局板橋市戶政事務所65年12月27日北縣板戶字第22473號門牌證明書、設計圖、臺北縣板橋市公所65年9月6日北縣板工字第6213
5號函為證（見本院卷一第137頁至第139頁、本院卷二第83頁、本院卷三第89頁至第91頁、第95頁至第97頁、第329頁）。然查，上開土地所有權狀、建物附表僅得證明被告曾祖父為湳子段土地共有人之一，且為建物所有人，尚無從推論其搭蓋系爭建物前身時是否已得共有人全體同意或有分管契約存在，另臺北縣板橋市公所65年4月6日北縣板工字第23245號函所附會議紀錄、建築物自動拆除證明單、台北縣警察局板橋市戶政事務所65年12月27日北縣板戶字第22473號門牌證明書、設計圖、臺北縣板橋市公所65年9月6日北縣板工字第62135號函僅得證明系爭建物係拆除遭於原地重建一情，且觀諸上開會議紀錄可知，同意自行拆除領取補助僅需提供房屋完稅證明、所有權人印鑑證明、印鑑章及戶籍謄本等文件，無從證明系爭建物前身係經當時全體共有人同意搭建之建物，至建築物自動拆除證明單上雖記載系爭建物前身屬合法建物，然該證明單係所謂自行拆除指導小組所核發，顯非認定是否為合法建物之機關，亦無法證明系爭建物前身是否為合法使用。
⒊又臺北縣板橋市公所65年9月6日北縣板工字第62135號函
文上雖載有：「台端座落本市○○○路○○號房屋因配合本市廾一號都市○○道路新築工程拆除申請就地整建案，經核尚合『台北縣拆除合法建築物剩餘部份就地整建辦法』之原則，准予整建並限六個月內完工後，逕向本所申請核發按圖施工證明」等內容，然經本院函請新北市政府工務局提供該辦法完整內容，該局回覆因年代久遠，現已查無相關資料，該法令名稱應為「臺北縣興闢公共設施拆除剩餘建築基地內建築物改建增建辦法」（100年2月18日已廢止，現行法令為「新北市興闢公共設施拆除剩餘建築基地內建築物改建增建辦法」）等內容，有本院公務電話紀錄、新北市政府工務局
107年9月17日新北工建字第1071792639號函在卷可查（見本院卷第310頁、第314頁），是「台北縣拆除合法建築物剩餘部份就地整建辦法」之條文內容已無從查考而得佐證系爭建物前身是否屬有合法使用權源之建物，而臺北縣興闢公共設施拆除剩餘建築基地內建築物改建增建辦法係95年4月19日訂定，與系爭建物前身於65年間申請就地重建已相距30年，亦無從作為認定依據，要難以此為有利被告之認定。
⒋另本件依被告聲請分別向新北市板橋地政事務所、新北市政
府工務局調取系爭建物登記建號即新北市○○區○○段○○○○號辦理第一次保存登記及辦理使用執照、建築執照等相關資料，經新北市板橋地政事務所函覆因已逾法定保存年限銷毀，歉難提供等語，有該所107年1月3日新北板地籍字第1064014443號函在卷為憑（見本院卷二第91頁），而新北市政府工務局則函覆954建號建物坐落1037-1、1037-2地號土地，複查該地號領有新北市政府工務局核發之55使字第259號使用執照及54營（建）字第812號營造（建照）執照等內容，亦有該局107年2月9日新北工施字第1070248308號函可佐（見本院卷三第250頁），而上開使用執照及建築執照均係系爭建物搭建前所核發，且申請人為訴外人張兩加，，顯非新建系爭建物時申請之使用執照及建築執照，再上開工務局函文除併檢附系爭建物之建物測量成果圖查詢資料及土地建物查詢資料外，並無任何系爭建物申請使用執照或建築執照等相關資料，顯見系爭建物雖有保存登記但未領有使用執照或建築執照，尚無從因系爭建物已辦理建物所有權第一次登記即遽認系爭建物前身或系爭建物有合法使用系爭土地之正當權源，是被告所為舉證均無從證明系爭建物有合法占有權源，則原告主張被告之系爭建物為無權占有，並基於民法第767條及第821條規定，請求被告拆除系爭建物如附圖所示編號A至F部分，並將占用土地返還於原告及共有人全體，自屬有據。
㈡原告請求被告按月給付2,416元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
查原告為系爭土地共有人，至106年12月14日止，取得之應有部分為30780分之5883，且系爭建物無權占有系爭土地迄今等情，業如前述，是被告因此獲得占有使用之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，且依其性質屬不能返還，依上開說明，被告即應償還相當於租金之價額，則原告請求被告自106年12月14日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，亦屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。再系爭土地105年1月起之申報地價均為每平方公尺3萬1,200元，亦有系爭土地之土地登記謄本附卷可參（見本院卷二第45頁至第51頁），則本院斟酌系爭建物占用系爭土地面積為
49.96平方公尺，且系爭土地位處新北市板橋區南雅夜市內，鄰近府中捷運站及公車站牌，附近有傳統市場及家樂福商場，生活機能甚佳，交通亦稱便利，又被告現將系爭建物1樓出租於他人作為店面使用，每月租金收入為5萬元，系爭建物2樓及3樓則為其本人住家使用等情，有現場照片、本院106年7月24日勘驗筆錄及附圖在卷可佐（見本院卷一第49頁至第51頁、第177頁至第179頁、第183頁，本院卷二第53頁至第75頁），併參以現今社會經濟發展情形，認原告以申報地價百分之10為計算相當於租金之不當得利之計算標準尚屬適當。而本件原告僅請求被告給付附圖所示編號A至
E部分之不當得利，則被告應自106年12月14日起至返還占用系爭土地之日止，按月應給付2,401元（計算式：A至E面積48.32平方公尺×3萬1,200元×5883/30780÷12＝2,
401元，元以下四捨五入）。原告逾此部分請求之金額，即無所據。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求被告拆除如附圖所示編號A至F部分，面積49.96平方公尺，並騰空返還土地於原告及其他共有人，並自106年12月14日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付2,401元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國107年11月30日
民事第六庭法官蔡惠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月3日
書記官王嘉蓉