最高法院89年度台上字第1452號民事判決

裁判字號：最高法院89年台上字第1452號民事判決

裁判日期：民國89年06月23日

裁判案由：給付買賣價金等

最高法院民事判決八十九年度台上字第一四五二號
上訴人乙○○
送達被上訴人富國建設股份有限公司法定代理人 葉碧玉 被上訴人丙○○
丁○○甲○○共同訴訟代理人 蘇弘志 律師右當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年四月六日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上第一七七四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年四月二十六日，向被上訴人丙○○、張金鍊、甲○○（下稱丙○○等三人）購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一、三五之一三號建地、應有部分各十萬分之六六九（下稱系爭土地），及向被上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｋ棟十二樓房屋與編號第十一號停車位，總價分別為新台幣（下同）二百九十六萬元、一百二十七萬元。丙○○等三人已依約移轉土地所有權登記予上訴人。該建物亦早已興建完成並經通知上訴人辦理貸款及交屋。惟上訴人尚積欠土地價款二百零八萬五千元，房屋價款八十九萬五千元未付，迭經催告，均置之不理，業經伊等解除契約。若上開主張無理由，伊等得請求上訴人給付價款等情，爰依民法第二百五十九條之規定，先位聲明：求為命上訴人將系爭土地移轉登記與丙○○等三人；依民法第三百六十七條之規定，備位聲明：求為命上訴人給付富國公司八十九萬五千元、丙○○等三人二百零八萬五千元，並均加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊向富國公司買受之房屋，經地政機關丈量登記之面積僅二四‧三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使用面積短少三‧五三坪。又富國公司未依約使伊取得停車位之單獨所有權，並擅自將防空避難室增設停車位出售，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有瑕疪，且屬不完全給付，在富國公司補正以前，伊自得拒絕給付價金，不負遲延責任。而伊與丙○○等三人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣契約，有互相聯立之關係，伊自得以對抗富國公司之事由，對抗丙○○等三人。
被上訴人之解除契約均非合法等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回丙○○等三人請求移轉登記（先位聲明）部分之判決廢棄，改判如丙○○等三人先位聲明，無非以：被上訴人主張上訴人向丙○○等三人買受系爭土地，及向富國公司買受系爭房屋及停車位，系爭土地所有權已移轉登記予上訴人，上訴人尚欠土地價款二百零八萬五千元、房屋價款八十九萬五千元未付之事實，業據其提出預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。上開土地買賣契約與房屋買賣契約之出賣人雖然不同，但兩者具有相互牽連結合之關係，乃屬契約之聯立，其中一契約不成立、無效、撤銷、或解除，另一契約亦同其效果。依預定房屋買賣契約第一條約定：「建物標示及買賣權利範圍……『長春帝國大廈』Ｋ棟十二樓（如總配置圖所示）約三○‧二四坪之房屋（上開坪數係包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔公共面積）等面積」。上訴人向富國公司購屋，係因富國公司銷售廣告平面圖記載預售屋「使用面積」二七‧九一坪、「公共面積」二‧三三坪，合計三○‧二四坪等條件訂約，且就房屋坐落位置、編號、內部格局及使用建材設備等項目予詳細說明，繪有標準平面圖可資參考，被上訴人對銷售廣告平面圖作為買賣契約之一部分亦不爭執。而該房屋業已建造完成，依建築改良物登記簿謄本之記載系爭房屋之建號為三六八六號，另共同使用部分則編列為二個建號，即三七六四、三七六○號，其共有部分經換算結果，連同單獨所有之部分，總共面積為三六‧五五坪。上訴人所提廣告所附平面圖，除繪有系爭房屋之房間格局外，並詳細標示當層之電梯間、樓梯間、走道等部分詳細標示，此等部分對各層房屋所有人之實際使用，具有必要性及經常性，如謂非使用面積，顯不合理，是使用面積指供房屋買受人實際使用之面積而言，與室內面積專指房屋所有人專有之屋內面積有別，準此，當層樓梯間、電梯間及走道等面積自應含於使用面積範圍內，則依此計算，系爭房屋竣工後之使用面積為三○‧○二坪，較銷售廣告圖上所載二七‧九一坪尚多出約二坪餘，並無短少之情事。又系爭房屋銷售廣告平面圖所載面積，雖僅列「使用面積」、「公共面積」及「合計坪數」，有足使人產生誤認之虞，此係富國公司銷售之手段，涉有引人錯誤之表示行為，為八十一年二月四日施行之公平交易法第二十一條所禁止，縱上訴人因銷售廣告平面圖之記載，而誤認使用面積即室內面積，亦僅及民法第八十八條錯誤之意思表示或民法第九十二條因被詐欺而為意思表示之範疇，尚不足認「使用面積」即室內面積。上訴人既未以錯誤為由撤銷買賣之意思表示，依約仍負給付價金之義務。系爭房屋並無「使用面積」短少之情事，上訴人以該屋之使用面積短少，有物之瑕疵，為不完全給付，而拒付價金，委不足採。次查，房屋買賣契約書第四條載明：「屋頂屬權：屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積。」等語，係針對屋頂使用權歸屬及屋頂突出物、電樓梯間、樓房及水箱等設施面積之計算所為之特別約定。換言之，其餘各層電、樓梯間及走道等設備面積之計算並不適用該約定。上訴人依系爭買賣契約第四條約定，抗辯當層樓梯間、電梯間，非使用面積云云，亦不足採。上訴人另辯稱其購買之停車位並無獨立產權，與約定不符，且富國公司擅自增設停車位，又未依規定於超過五十個停車位時，將地下停車場之車道變更設計為雙車道之寬度云云。惟預定房屋買賣契約書第一條約定：「停車位機械式地下二樓一一號……。本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方（即上訴人）依約定停放車輛」。依其文義，僅上訴人就地下二層編號第十一號停車位有「管理使用」之權，並未約定使上訴人取得單獨所有權；而所謂「不屬公共設施範圍」，係指停車位並非供公共所使用之設施，以與承購人就其停車位有特定之管理使用權相互呼應，非可解為就停車位有獨立之所有權。系爭房屋之地下一、二層均編列於區分所有建物共同使用部分之範圍為一萬分之九三，復登記其主要用途為停車場、避難室等公共設施，足見非屬一般公共設施之範圍無疑。又上訴人購買之地下二層編號第十一號停車位係原設計之法定停車位，並非嗣後增設之停車位，為其所不爭；而系爭地下二樓停車場之車道、坡道，其寬度及配置等項，與新竹縣政府核准之平面圖及買賣契約之附圖均相符，亦為兩造所不爭，均難執此認為其購買之停車位或停車場設施有何瑕疵，或有不完全給付之情事。況縱認上訴人購買之停車位有上述未變更設計為雙車道之瑕疵，系爭房屋含車位之全部總價不過一百二十七萬元，但丙○○等三人業已移轉價款高達二百九十六萬元之系爭土地所有權予上訴人，上訴人主張同時履行抗辯，拒絕受領系爭房屋，並拒付房地價款，亦屬過大抗辯，被上訴人主張此違民法第二百六十四條第二項規定，並非無據。上訴人抗辯「使用面積」不足，及停車位無單獨所有權、增設停車位卻未變更設計為雙車道等項，均非契約特定時即存有瑕疵，自無援用最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議，適用不完全給付之餘地。被上訴人於八十五年一月十六日委託律師以存證信函催告上訴人於函到達十日內給付價款，復於八十六年十二月一日經律師函催告於七日內辦理房地點交及貸款手續，同年十二月十二日再函催告，有各該催告函足憑。上訴人經催告後，仍未履行，被上訴人復以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，即無不合。上訴人於收受本件起訴狀繕本，系爭買賣契約既已合法解除，則被上訴人先位聲明，依民法第二百五十九條規定，請求上訴人將系爭土地移轉登記與丙○○等三人，為有理由，應予准許。被上訴人先位聲明既為有理由，備位聲明自無庸審究等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人在第一審辯稱：系爭車位新竹縣政府都市計畫課僅核准地下二層二十七位地下一層八位，而原告（即被上訴人富國公司）卻在地下二層畫成五十八位，比原核准多出三十一位，依建築法技術規定設計施工編第六十條之規定，車位數在五十位以上，車道寬度必須為雙車道（五‧五公尺以上），而原告（即被上訴人富國公司）自行增設不合法之停車位三十一位，未依法加寬車道為雙車首，仍維持單車道（三‧五公尺），其給付顯未依債之本旨給付云云，並提出新竹縣政府八十七年六月十八日八七府建都字第五七七四五號函為證（見一審卷一一四頁反面、一一五頁正面、一九六頁反面、一九七頁正面、一九八頁、一九九頁），足見其對停車場車道寬度與設計圖及相關規定是否相符，有所爭執，乃原審竟謂系爭地下二層停車場之車道、坡道，其寬度及配置等項，與新竹縣政府核准之平面圖及買賣契約之附圖均相符，亦為上訴人所不爭，均難執此認為其購買之停車位或停車場設施有何瑕疵，或有不完全給付之情事云云，已有判決不憑證據之違法。倘上訴人所言非虛，則被上訴人富國公司將地下一、二層原登記主要用途為避難室等公共設施，增設不合法之停車位，又未加寬車道為雙車道，不但妨礙上訴人停車場使用，且違反共用部分設置之目的，危及整棟大樓居家安全，暨影響上訴人之生活品質。上訴人以系爭車位有上開瑕疵，拒付房地價款之抗辯，能否以被上訴人丙○○等三人已移轉系爭土地所有權予上訴人，即謂其抗辯屬過大抗辯，有違民法第二百六十四條第二項規定，非無推求之餘地。乃原審未詳查究明，遽以上開理由為上訴人敗訴之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。本件先位之訴部分上訴既有理由，備位之訴應併予廢棄發回，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年六月二十三日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉福聲法官黃秀得法官蘇達志法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年七月四日