臺灣高雄地方法院94年度訴字第154號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第154號民事判決

裁判日期：民國94年10月13日

裁判案由：履行契約

臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第154號原告創見不動產仲介經濟有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 何曜男 律師複代理人 黃順天 律師被告丙○○訴訟代理人 丁玉雯 律師
丁○○上列當事人間履行契約事件，本院於民國94年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告從事不動產仲介經紀業務，於民國93年10月26日，丁○○代理被告與原告簽立不動產銷售契約，委託原告仲介銷售被告所有坐落高雄市○○區○○段3小段第890地號、第890之1地號土地及其上未辦保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房地），雙方原約定銷售金額為新台幣（下同）40,000,000元，嗣變更為36,000,000元，並約定仲介報酬為銷售金額之2％。而於93年11月16日，訴外人 林崑海 表示願意以36,000,000元向被告購買系爭房地，原告乃代為收取訴外人林崑海所交付之定金即面額為720,000元之支票乙紙（付款人為中國信託商業銀行、票據號碼：CN0000000號、發票日：93年11月6日，以下簡稱系爭本票），並經被告於買賣定金收據上簽名表示同意，買賣契約業已有效成立，縱被告嗣後於收據上之簽名劃平行線，亦無礙買賣契約之效力，是被告即有按委託成交價之2％給付仲介報酬之義務；況被告委託原告為不動產買賣事宜之仲介銷售時，同時授與代理權，得全權代理收受定金，是本件買賣契約，於原告收受訴外人林崑海所交付作為斡旋金之系爭支票乙紙並代為斡旋，於斡旋成功時，斡旋金即成為定金，並由原告代理被告收受上開定金，該收受行為即直接對本人即被告發生效力，依民法第248條規定推定其契約成立，縱被告事後拒絕收受原告所代收之定金，仍無礙於買賣契約之成立，則於買賣契約有效成立後，原告依約即得請求被告給付報酬。爰依兩造間不動產銷售契約之法律關係，請求被告給付仲介報酬等語。並聲明：（一）被告應給付原告720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係以銷售金額40,000,000元，委託原告仲介銷售系爭房地，訴外人林崑海固於93年11月16日，表示願意以36,000,000元向被告購買系爭房地，被告雖原於買賣定金收據上簽名表示同意，惟因買賣雙方就買賣價金並未達成意思表示合致，且尚未談妥付款條件，被告遂將收據上之簽名刪除，且未收受系爭本票，是系爭房地之買賣契約尚未有效成立；況原告收受訴外人林崑海所交付之系爭支票，其用意係代訴外人林崑海就系爭房地買賣為斡旋，並非定金之性質，必須雙方就買賣條件均談妥時，該斡旋金始即成為定金，因本件系爭房地之買賣條件尚須協議，是原告所收受之系爭支票仍為斡旋金之性質，本件買賣契約仍未有效成立，被告無須按委託成交價之2％給付仲介報酬等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；
（三）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告從事不動產仲介經紀業務，於93年10月26日，訴外人丁○○代理被告與原告簽立委託銷售不動產之銷售同意書，委託原告仲介銷售被告之系爭房地。依兩造所簽立之銷售同意書第2條第1項、第2項之約定，系爭房地之委託銷售總價額為40,000,000元整，委託銷售期間自93年10月
26日起至94年1月31日止，於買賣契約成立生效時，被告應給付成交總價2％之服務報酬予原告。
（二）於93年11月16日，訴外人林崑海表示願意以36,000,000元向被告購買系爭房地，訴外人林崑海遂簽立買方給付服務費承諾書及不動產買賣意願書，並於不動產買賣意願書第
1條約定，買賣價款之支付方式為用印時，支付總價之50％，其餘50％價款則於交屋時支付。並由訴外人林崑海交付系爭本票作為斡旋金。
（三）原告收受訴外人林崑海交付之斡旋金即系爭本票後，隨即與被告進行系爭房地買賣之斡旋，嗣於同年月20日，原告之員工 祝遵評 、 陳明水 攜系爭本票北上嘉義至被告住處，被告原於買賣定金收據上簽名，惟因不同意買方提出之付款條件，即以劃平行線方式刪除收據上之簽名，且未收受系爭支票。被告刪除在定金收據上之簽名後，在同日另與原告簽立委託事項變更契約書，將委託價額變更為36,000,000元，惟就買賣價款支付方式，則在委託事項變更契約書第2條約定：待雙方協議決定。
（四）被告事後因認訴外人林崑海願意承買系爭房地之價格36,000,000元太低，故未與訴外人林崑海就系爭房地買賣價款如何給付進行協議，亦未簽訂買賣契約書。原告曾委請律師發函予被告表示，當原告收受買方之定金時，不動產買賣契約已成立生效，請被告依限辦理不動產所有權移轉事宜。
四、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。而依兩造所簽訂之銷售同意書第2條第2項後段之約定，買賣契約成立生效時，被告應給付成交總價2％之服務報酬予原告。而本件原告主張被告於買賣定金收據上簽名時，買賣契約業已有效成立，且原告已代理被告收受定金，該收受行為即直接對被告發生效力，則於買賣契約有效成立後，原告依約即得請求被告給付報酬，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者，即在於：被告與訴外人林崑海間就系爭房地之不動產買賣契約是否已有效成立？茲析敘本院之判斷如后：
（一）按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。經查，原告收受訴外人林崑海交付之斡旋金即系爭支票後，於同年月20日，原告之員工祝遵評、陳明水攜系爭支票北上嘉義至被告住處，被告原於買賣定金收據上簽名，惟因不同意買方提出之付款條件，遂以劃平行線方式刪除收據上之簽名，且未收受系爭支票。嗣另與原告簽立委託事項變更契約書，將委託價額變更為36,000,000元，買賣價款支付方式則待雙方協議決定等情，為兩造所不爭執，證人祝遵評於本院準備程序期日亦到庭證稱：在11月16日有買家林崑海出價新台幣36,000,000元，伊等當天就轉告被告，被告說還要再考慮看看，在同年月18日，伊就與陳明水一起到嘉義找被告協商，但被告還是說要再考慮，在同年月19日，伊與被告電話聯絡，被告表示可以接受36,000,000元之價格,伊就與 高福興 、陳明水在20日北上嘉義,將系爭支票拿給被告，伊等有拿定金收據給被告簽收，但因為被告就付款條件第
2條不清楚，所以將收據上之簽名刪掉等語（見本院94年
4月12日準備程序筆錄）。是被告委託銷售總價額原為40,000,000元，原告係以36,000,000元之價格，為訴外人林崑海與被告進行買賣契約條件之斡旋，則被告固曾在定金收據上簽名，惟當時雙方仍係就買賣條件進行磋商，在議定買賣價款及付款條件時，兩造自得就買賣必要之點為磋商討論，尚難認一經被告簽名即表示係對訴外人林崑海之要約為承諾，故被告既已隨即將收據上之簽名刪除，足見被告尚未就訴外人林崑海之要約為承諾，此從被告事後簽訂之委託事項變更契約書明示買賣價款支付方式，須待雙方協議決定，且被告並未收受作為斡旋金之系爭支票等情觀之，益徵被告與訴外人林崑海就系爭房地之買賣意思表示尚未一致甚明。原告主張：被告於買賣定金收據上簽名，買賣契約即已有效成立，縱被告嗣後刪除收據上之簽名，亦無礙買賣契約之效力云云，自不足採。
（二）按定金是契約當事人一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，其約定存在於訂立契約之當事人間，至所謂「斡旋金」，乃不動產仲介公司於居間仲介時，因買方所欲承購之買賣條件（如價格、付款方式等），與賣方委託出賣之條件未完全一致時，而買方為表示其購買意願與誠意，並確保其購買權利，乃交付「斡旋金」予仲介業者，委託仲介業者持續代其向賣方洽談、斡旋買賣條件，是與買賣契約之定金存在於契約當事人間顯有不同。經查，證人即訴外人林崑海之助理甲○○於本院準備程序期日到庭證稱：是原告公司的祝遵評提供資料，伊等看完之後，願意出價36,000,000元，就跟祝先生簽立委託斡旋合約書，開立系爭支票給祝先生，由其負責與被告商談，如果賣方同意就以這個價錢成交等語，復依原告與訴外人林崑海間所簽訂之不動產買賣意願書觀之，其第3條第1項第1款約定：自簽立本意願書至93年11月22日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣契約書等語，足徵訴外人林崑海交付予原告系爭支票，其性質係屬斡旋金，須經賣方即被告接受買方之承買價款及意願書之條款時，買賣契約始成立生效，原告始得將前揭斡旋金即系爭支票視同定金交予被告收受。次查，訴外人林崑海固表示願以36,000,000元向被告購買系爭房地，惟其買賣價款之支付方式為用印時，支付總價之50％，其餘50％則於交屋時支付，此觀之上開不動產買賣意願書第1條約定甚明，被告對於前揭買賣價款之支付方式並未允諾，已如前述，是前揭斡旋金仍未轉為定金，至為灼明，則原告主張：伊有權代理收受定金，既已代理被告收受上開定金，買賣契約業已成立云云，自不足採。
五、綜上所述，原告主張被告與訴外人林崑海已因其仲介而成立買賣契約等情，要無可採。從而，原告依兩造間之不動產銷售契約，請求被告給付720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，假執行之聲請即失所依附，應一併駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論敘，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年10月13日
民事第二庭審判長法官鄭月霞
法官蘇雅慧法官邱泰錄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年10月14日
書記官鄭翠蘭