臺灣新北地方法院103年度訴字第1017號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第1017號民事判決

裁判日期：民國103年09月30日

裁判案由：減少價金

臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第1017號原告 王賢誠 訴訟代理人溫仁律師
張詠婷 律師被告 吳琍雅 訴訟代理人羅恆律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前經由訴外人21世紀不動產新莊中原加盟店之仲介，與
被告（法律行為由 張家瑜 代理）於民國102年9月29日訂定不動產買賣契約書，購買坐落新北市○○區○○街○○○巷○弄○號5樓之建物（下稱系爭房屋）及其基地，買賣價金為新臺幣（下同）8,738,000元。在簽約前，被告於102年8月初，委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在兩取樣處有0.727kg/m3及0.766kg/m3不等之氯離子含量。原告基於上述數值與國家標準CNS3090於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制為0.6kg/m3以下之標準差距距不大，是原告不以為意，仍與被告成立買賣契約。嗣後兩造依約履行，點交後系爭房屋之內部現況如原證3所示。然原告開始進行系爭房屋之裝修工程後，當工人一開拆室內裝潢之包覆層後，赫然發現房屋內多處有類似壁癌及混凝土鋼筋鏽蝕暴露等情，該等重大瑕疵非買賣交易之始所知悉，亦無預期將出現如此之情況。
㈡原告驚覺系爭房屋所顯現之重大瑕疵，非買賣前依據臺灣省
土木技師公會出具硬固混凝士氯離子含量測試報告（下稱第1次測試報告）之數據所能合理解釋，其報告之真實性顯有疑義。故原告遂委託臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS）再度進行硬固混凝土氯離子含量試驗。現場取樣時景象，如原證5之照片所示。據SGS出具試驗報告（下稱第2次試驗報告），可徵於三處不同取樣點，分別有1.819kg/m3、1.769kg/m3及1.427kg/m3不等之氯離子含量，該等數據與第1次測試報告結果，顯然不同。嗣後原告另查知，臺灣省土木技師公會審定之實驗進行單位即尚昕材料實驗室，並非財團法人全國認證基金會（TAF）所認證之實驗室，簽證人 呂俊德 ，亦非TAF所認證之報告簽署人，是被告提出之第1次鑑定報告，不但不具公信力，更恐係誤導原告進行房屋買賣之虛偽證明文件。系爭房屋之結構體即鋼筋混凝土部分，經公正可信之SGS進行檢測後，證實其中含有高濃度之氯離子含量，因而發生系爭房屋重大窳況，成為俗稱「海砂屋」之物件。又原告誤信第1次測試報告，初以該略高之氯離子濃度所造成之影響未鉅，心忖尚不至構成重大不堪之瑕疵，因而同意在以該數據為範圍之理解下購買，然萬不得以之推論原告即有默示同意購買嗣後發現存在重大屋況瑕疵之房屋。
㈢原告為合理提出應減少其價金之額度，前特委託不動產估價
師進行針對系爭房地進行專業、科學之估價。依據標至不動產估價師事務所 周福銓 估價師所出具之不動產估價報告書，其估價法則係針對勘估標的即本件系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用與獨立估價情況下，與估價師專業意見分析後，採用比較法、收益法（直接資本化法）及建物成本法等估價方式進行評估，併同客觀參酌臺灣士林地方法院99年度重訴字第116號判決等9件在大臺北地區有關「海砂屋」買賣而由買受人請求減少價金事件之裁判結果，提出評估結果決定如下：
⒈正常屋況下之評估價值：9,416,956。
⒉價格減損比率：19.04％。
⒊混凝土氯離子含量過高屋況下之評估價值：7,623,968。
⒋正常屋況與混凝土氯離子含量過高屋價值差額：1,792.988。
⒌基上，茲以系爭房地之交易價8,738,000元為基準，套用
如下公式，核算減少價金之金額為：減少價金=約定價金×（1-瑕疵物之價值/無瑕疵物之價值）=8,738,000元×（1-7,623.968元/9,416,956元）=8,738,000元x（100％-80.96％）=8,738,000元×19.04％=1,663,715元。
㈣本件爭點並非在原告知悉氯離子含量高於國家標準與否，
而係第1次測試報告本身對原告一方買賣風險評估及預期瑕疵情形之合理接受度所帶來之負面影響，詳述如下：
⒈觀諸中央或地方機關所定之行政規則中，多將涉及試驗之
部分，以公共工程居多，指定需有TAF認證之試驗單位。例如，系爭房屋所在之新北市政府，發布有所屬一級機關及各區公所公共工程施工督導小組作業要點，其中明令廠商需送具認證（TAF）之試驗單位。惟本件第1次測試報告所做成的單位為臺灣省土木技師公會審定尚昕材料實驗室，該實驗室並非財團法人全國認證基金會（TAF）所認證的實驗室。因此，該文書是否具書證價值，已非無疑，更遑論，其上所載數據分別為0.727kg/m3、0.766kg/m3等，與TAF認證之SGS所測得之數據即1.819kg/m3、1.769kg/m3、1.427kg/m3，存有兩倍以上之差距，實令人合理懷疑前者之數值並非真正，而係虛偽之數值。
⒉兩造透過仲介於買賣前用來比較氯離子含量是否偏高及多
寡之比較基準值，係以0.6kg/m3為據，此由 邱英鑌 證詞可證。是以，在原告評估第1次測試報告所呈現，氯離子濃度為0.727kg/m3、0.766kg/m3，僅僅高出準據值一些些之前提下，買賣價金如證人邱英鑌所稱「總價由1千萬元左右降到840萬元」而成交。易言之，當嗣後原告發現實際的氯離子含量要非原來所示，況為兩倍有餘，復以原證4所揭露經開拆裝潢包覆後之實況（泥塊掉落、鋼筋鏽蝕），在在顯示原告係在受虛偽氯離子濃度誤導下，被告所交付之房屋，已然減少了以該成交價金為範圍內應有之品質及價值，同時也減少通常效用。至被告及證人邱英鑌所指有關都更議題、頂樓加蓋之可能等，進而忽略海砂屋瑕疵並予接受云云，要與本件爭點無關，蓋僅屬法律行為之動機，無須再為著墨。
㈤土地不存在氯離子含量疑義，故減少價金之核算應排除土
地價值部分、僅得就建物價值之減損計算乙節，實對不動產估價學理及實務存有誤解所致。實則，專業不動產估價師，知上列土地與氯離子無涉之前提，但囿於交易之不可分性及不動產估價實務，不會特別先將土地價值隔離於估價範圍而單算建物之減損。反之，在無法否認土地係建物所奠基之前提下，依照專業之比較法、收益法（直接資本化法）及建物成本法等方法，最終提出整體不動產價值減損比例，難謂其中係單獨存在有土地價值減損部分。
㈥爰依民法第359條、第179條規定提起本訴等語。併為聲明
：⒈被告給付原告1,663,715元，及自本起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告固不否認系爭房屋氯離子含量超過國家標準之事實。故
被告於委託房屋仲介公司銷售系爭房屋時，即要求房屋仲介公司必需進行氯離子含量檢測，並將檢測結果詳實告知購屋人。是以系爭房屋之仲介營業員邱英鑌於102年8月3日委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋為氯離子含量檢測，檢測結果如第1次測試報告。可知被告非但未故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，反而主動要求仲介人員應予檢測，並將檢測結果據實告知買受人。且由原告於第1次測試報告載明原告親自簽名並蓋章乙節觀之，原告於系爭買賣契約成立時，已知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵存在，故依民法第355條規定，被告應不負民法第354物之瑕疵擔保責任自明。
㈡第1次測試報告及第2次試驗報告均附註記載：「CNS3090於
民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：鋼筋混凝土（一般）0.6kg/m3以下；鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/m3以下。CNS3090於民國87年修訂，更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：鋼筋混凝土：
0.3kg/m3以下。」等語，可知，83年之國家標準，因考慮水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較「新拌」時略微降低之因素，故新攪拌之混凝土氯離子含量限制為0.6kg/m3以下，而已建築完成之混凝土氯離子含量限制，則應低於0.3kg/m3以下；直至87年更已全面性修正調高混凝土氯離子含量標準，限制應為0.3kg/m3以下。至於，依證人邱英鑌之證述，83年以前蓋的房子氯離子含量標準是0.6乙節，僅係證人身為仲介之認知而已。是原告既然於102年買受已建築完成之系爭房屋，則應明知當時系爭房屋氯離子含量之國家標準應為0.3kg/m3，而非以83年「新拌」混凝土之國家標準0.6kg/m3來決定是否買受。詎原告竟隱匿上開事實，稱因臺灣省土木技師公會所出具之第1次測試報告氯離子含量與83年之氯離子含量限制為0.6kg/m3以下之國家標準差距不大，故原告仍決定買受系爭房屋云云，顯有誤導鈞院心證之嫌。
㈢原告於102年9月29日簽訂系爭買賣契約之前，曾多次要求仲
介營業員邱英鑌陪同至系爭房屋察看，當時邱英鑌即已告知系爭房屋有氯離子含量過高之事實，然原告均不以為意，亦未詢問邱英鑌系爭房屋之氯離子含量究竟有多高，僅一再詢問系爭房屋頂樓加蓋之違建係何時加蓋完成，以利其評估是否有遭拆除之風險，並進一步於給付斡旋金之前，要求邱英鑌向農委會調閱84年以前之空照圖，經確認系爭房屋頂樓加蓋之違建確實於84年以前建造完成之事實後，始給付仲介公司斡旋金，向被告表示其願意購買之意思，此有證人邱英鑌之證述可證。可知，原告早已知悉系爭房屋氯離子含量過高之事實，但對於氯離子含量之指數從未關心，更遑論以氯離子含量指數之高低作為其評估是否購買系爭房屋之依據，是原告並無意思表示陷於錯誤之情。至於，原告雖質疑第1次測試報告之真實性，不具公信力，並陳稱係誤導原告進行買賣之虛偽證明文件云云。然被告要求仲介公司就系爭房屋為氯離子含量檢測時，並未指定應由任何單位進行，更未指定應由任何技師檢測。故原告倘若欲主張第1次測試報告係虛偽不實，應由原告負舉證責任，不得僅憑民間單位SGS所為之檢測報告，即憑空否認第1次測試報告實質真正。準此，被告並未保證系爭房屋無氯離子過高之問題，亦未故意不告知系爭房屋氯離子含量過高之事實，而原告於買受系爭房屋時，確實已知悉系爭房屋有氯離子過高之瑕疵存在，自不得僅憑民間單位SGS所為之檢測報告，即主張被告應付民法第354條之物之瑕疵擔保責任。
㈣臺灣檢驗科技股份有限公司進行硬固混凝土氯離子含量檢測
，係於系爭房屋之主臥室樑、走廊樑、及房間樑進行採樣檢測，「土地」部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之情形。是原告自不得主張就「土地」部分亦應一併減少買買價金。準此，姑且不論標至不動產估價師事務所出具不動產估價報告書所記載之計算方式是否合理，然無論係正常屋況下系爭房屋之評估價值（9,416,956元），或混凝土氯離子含量過高屋況下系爭房屋之評估價值（7,623,968元），均未扣除系爭房屋坐落土地之價值，故原告依據上開評估價值而計算本件應減少之價金為1,663,715元云云，顯非正確。
況且，原告買受系爭房屋時，已知悉系爭房屋有氯離子含量分別為0.727kg/m3及0.766kg/m3之事實，縱使（被告否認）認定被告應負物之瑕疵擔保責任，且原告事後主張應以民間單位SGS所為之檢測報告1.819kg/m3、1.769kg/m3、1.427kg/m3為準，則本件應減少之價金應於扣除系爭房屋坐落土地之價值後，以「氯離子含量為0.727kg/m3及0.766kg/m3情況下系爭房屋之評估價值」與「氯離子含量為1.819kg/m3、
1.769kg/m3、1.427kg/m3情況下系爭房屋之評估價值」，相減所得差額作為本件減少價金之計算方法。故原告主張以「正常屋況下系爭房屋之評估價值」與「混凝土氯離子含量過高屋況下系爭房屋之評估價值」相減所得差額作為本件減少價金之計算方法，顯屬錯誤等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：系爭房屋係於78年1月31日建築完成。原告明知被告就系爭房屋曾於102年8月初委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在入口前4.0m左
3.2m處柱位、入口前4.0m左2.7m處樑位依序有0.727kg/m3及
0.766kg/m3不等之氯離子含量。仍於102年9月29日與被告簽定不動產買賣契約書，由原告以總價8,738,000元向被告購買系爭房屋及其基地，原告已依約付清價金，被告亦已依約將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋及其基地交付原告。此業據證人即21世紀不動產公司的銷售員邱英鑌到庭結證明確（見本院卷第35-38頁），並有臺灣省土木技師工會硬固混凝土氯離子含量測試報告、不動產買賣契約書、系爭房屋及其基地之土地及建物謄本（見臺灣臺北地方法院103年度訴字第425號卷第12頁、第7-11頁、第94-97頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠被告就系爭房屋是否仍應負民法第354條物之瑕疵擔保責任？㈡原告依民法第359條、第179條規定，請求如訴之聲明所示，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠被告就系爭房屋是否仍應負民法第354條物之瑕疵擔保責任
？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
」，民法第354條、第355條第1項定有明文。
⒉查經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS），於
83年7月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大容許值為0.6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最大容許值為0.3kg/m3（見本院卷第25頁）。倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超過目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒊系爭房屋係於78年1月31日建築完成，雖在87年6月25日之前
，然因原告係於102年9月29日向被告購買系爭房屋，其買賣時間係在87年6月25日之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準值，自應以87年6月25日修訂後之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量不能超過0.3kg/m3。又原告明知被告就系爭房屋曾於102年8月初委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在入口前4.0m左3.2m處柱位、入口前4.0m左2.7m處樑位依序有0.727kg/m3及0.766kg/m3不等之氯離子含量。仍於102年9月29日與被告簽定不動產買賣契約書，由原告以總價8,738,000元向被告購買系爭房屋及其基地，原告已依約付清價金，被告亦已依約將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋及其基地交付原告等情，已如前述，足見原告於102年9月29日與被告簽定不動產買賣契約書之前，即已明知系爭房屋於102年8月初委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在入口前4.0m左3.2m處柱位、入口前4.0m左2.7m處樑位依序有0.727kg/m3及0.766kg/m3不等之氯離子含量，已逾目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，而仍然向被告買受系爭房屋，且已銀貨兩訖。則依民法第355條第1項規定，被告就系爭房屋自不負民法第354條物之瑕疵擔保責任。
⒋嗣原告於買受取得系爭房屋後，另行委託SGS進行硬固混凝
土氯離子含量試驗，其出具之試驗報告（即第2次試驗報告）載明：主臥室樑、走廊樑、房間樑依序有1.819kg/m3、1.769kg/m3及1.427kg/m3之氯離子含量，顯示上列主臥室樑、走廊樑、房間樑之硬固混凝土氯離子含量遠逾目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」。矧第1次測試報告採樣處為入口前4.0m左3.2m處柱位、入口前4.0m左2.7m處樑位，與第2次試驗報告採樣處為主臥室樑、走廊樑、房間樑不同，且測試、試驗之實施者及時間均有不同，尚難得知何以第2次試驗報告之硬固混凝土氯離子含量遠逾第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量，亦難據第2次試驗報告即認第1次測試報告有何不正確之處，被告並非政府機關，且系爭房屋亦非公共工程，縱認第1次測試報告所做成的單位為臺灣省土木技師公會審定尚昕材料實驗室，該實驗室並非財團法人全國認證基金會（TAF）所認證的實驗室，亦無礙其測試報告之真實性。況原告明知第1次測試報告顯示系爭房屋為「海砂屋」而仍然向被告買受系爭房屋，依民法第355條第1項規定，被告就系爭房屋自不負民法第354條物之瑕疵擔保責任。原告即不得再以系爭房屋經檢測為「海砂屋」而主張被告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任。是原告主張第2次試驗報告之硬固混凝土氯離子含量遠逾第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量，在在顯示原告係在受虛偽氯離子濃度誤導下，被告所交付之房屋，已然減少了以該成交價金為範圍內應有之品質及價值，同時也減少通常效用等語，即屬無據。
⒌依兩造間之不動產買賣契約書編號第K0000000號（見本院卷
第7-11頁）所示，被告並未保證或約定系爭房屋非「海砂屋」或系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量不得超過第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量，且依該不動產買賣契約第9條第4項點交之買賣標的（即系爭房屋及其基地）應以簽約時之現狀或該不動產買賣契約之約定為準，而系爭房屋於點交前即為硬固混凝土氯離子含量過高之「海砂屋」，且為原告所明知，是原告以第2次試驗報告之硬固混凝土氯離子含量遠逾第1次測試報告之硬固混凝土氯離子含量，而主張被告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任，亦屬無據。
⒍基上，本件應認被告就系爭房屋不應負民法第354條物之瑕疵擔保責任。
㈡原告依民法第359條、第179條規定，請求如訴之聲明所示，
是否有據？按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第359條、第179條定有明文。承上，被告就系爭房屋既不應負民法第354條物之瑕疵擔保責任，則原告主張系爭房屋為硬固混凝土氯離子含量過高之「海砂屋」，被告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少其價金1,663,715元，而依民法第359條、第179條規定，請求被告返還原告溢付之價金1,663,715元本息如訴之聲明所示等語，顯屬無據，洵不足採。
五、從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國103年9月30日
民事第一庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國103年9月30日
書記官李惠茹