裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第168號民事判決
裁判日期：民國93年12月27日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第一六八號
原告己○○訴訟代理人辛○○○原告戊○○
丙○○庚○○乙○○甲○○兼右五人訴訟代理人丁○○被告卯○○法定代理人午○○被告壬○訴訟代理人子○○被告即 周榮華 之繼承
未○○申○○酉○○戌○○巳○○○辰○○癸○○丑○○兼右八被告訴訟代理人寅○○右當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十三年十二月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段第一九五地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟當然停止；當事人喪失訴訟能力，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人 於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十條及第一百七十五條第一項定有明文。查本件租佃爭議事件，經原告向台中縣潭子鄉公所耕地租佃委員會申請調解不成立，復經台中縣政府耕地租佃委員會調處，因部分被告等不服調處結果，乃將本件移送本院審理（九十三年一月九日）後，被告周榮華於民國（下同）九十三年二月二十六日死亡，有死亡證明書一件附卷可查，乃其繼承人巳○○○、未○○、申○○、寅○○、酉○○、戌○○、丑○○、辰○○及癸○○等九人，分別於九十三年四月八日、十二月五日依法聲明承受訴訟。另被告卯○○於九十三年二月三日起因罹患細菌性肺炎合併呼吸衰竭，意識不清，喪失訴訟能力，業經本院以九十三年度禁字第九一號裁定宣告禁治產，有裁定一件附卷可憑，其妻即法定代理人午○○於九十三年十二月十三日具狀聲明承受訴訟，均合於法律規定，應予准許。
二、原告主張：系爭坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段第一九五地號土地（下稱系爭耕地），原係 江培龍 與 江錫玄 所共有，自耕地三七五減租條例施行後，江培龍與江錫玄將系爭耕地出租予 周火成 耕作，嗣江培龍與周火成相繼過世，承租人及出租人分別變更為周榮華、壬○、卯○○及江錫玄、己○○。江錫玄、己○○對於系爭耕地之應有部分，分別為一七九六五分之一二○○及一七九六五分之一六七六五。九十二年三月十二日江錫玄過世後，由原告戊○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○、丁○○等人繼承。系爭耕地在訂立耕地租約前，其上雖有面積一百九十平方公尺之土磚造農舍（三合院）供承租人居住使用，然承租人分別於五十年、六十年、八十五年間，以人口眾多等非耕作需要之理由，未經出租人同意，陸續增建、改建，且將局部建物作為工廠使用，已有未自任耕作情事，經原告多次催告回復原狀，被告均置之不理，是依耕地三七五減租條例第十六條之規定，此租賃契約無效，被告等應將系爭土地返還原告，爰聲明如主文所示。
四、被告則以下列情詞為辯：㈠原告所稱系爭耕地上之三合院係在日據時代所興建，雖以己○○之父為名義上之
房屋稅納稅義務人，但房屋確由被告方面建造。嗣因家庭人口眾多，分別於五十年、六十年、八十五年間陸續改、增建房屋，其中五十年增建部分，係經原告己○○母親的同意，六十年改建房屋亦得到原告己○○本人同意，八十五年改建部分，雖未經原告方面同意，但係因被告誤以為該部分坐落土地係水利地與系爭耕地無關，縱未得原告方面同意，但原告與被告係鄰居關係，長久不表示異議，應認為「默示同意」。六十年改建房屋部分，自七十年間起被告固作為家庭代工使用，但經原告方面異議以後即已中止。被告方面絕無不自任耕作情事。
㈡被告等均按期繳付租金（九十二年度第一、二期租金經被告方面先後親送至原告
己○○住處或以雙掛號郵寄，惟原告方面拒絕收受），原告倘執意收回系爭耕地，除違反耕地三七五減租條例第二十、二十一、二十二條之規定外，依法應給於被告三分之一的補償。並聲明：駁回原告之訴。
五、雙方不爭執的事實：㈠周榮華、被告卯○○之父即被告壬○之祖父周火成，自耕地三七五減租條例施行
後，向江培龍、江錫玄承租系爭耕地耕作，雙方訂有私有耕地租約書。嗣周火成及江培龍過世，承租人及出租人分別變更為周榮華、壬○、卯○○及江錫玄、己○○。九十二年三月十二日江錫玄過世後，由原告戊○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○、丁○○等人繼承。
㈡系爭耕地上自三十八年前即有附圖所示Ｅ部分之三合院存在，被告方面分別於五
十年、六十年、八十五年間改建或增建房屋，對照原告所提出之「一九五番地農舍年份及分佈圖」與附圖相關位置，即附圖所示Ｆ部分係於五十年間建造；Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分係六十年間建造；Ａ部分係八十五年間，被告將原有之肥料室翻修，現作為住房使用。
六、得心證的理由：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項規定者，
原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文，而所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人以承租耕地建築房屋居住或供其他人耕作之用，均應解為非自任耕作，使原訂租約無待於出租人終止，從此失其效力，租賃關係因而歸於消滅。關於承租人在承租耕地建屋之實務見解，舉其要者如最高法院六十四年台上字第五七一號判例：「佃農在承租耕地固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，上訴人在原審提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭土地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關係之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形」；最高法院四十八年度台上字第一三六二號判例：「上訴人即不否認將系爭土地之一部借與他人搭蓋竹屋，即係非自任耕作，自與將耕地一部轉租之情形無異」；最高法院六十七年度第七次民事庭庭推總會決議：「依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地）供耕作之用，此就該條例第十六條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自明。本件承租人既非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作」。
㈡查系爭耕地上原有如附圖所示Ｅ部分之土瓦磚造三合院一座，自本件耕地租約訂
立前，即由承租人即被告等世代居住之用，已為兩造共認之事實，惟被告等分別於五十年、六十年、八十五年間，陸續增建附圖所示Ｆ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ａ部分等情，亦為兩造所不爭執，並有原告提出由被告製作之「一九五番地農舍年份及分佈圖」在卷可憑，其中附圖所示Ｆ部分（面積○‧○○五九公頃）係土瓦造豬舍、Ｂ部分（面積○‧○一四六公頃）係石綿瓦造農具儲藏室、Ｃ部分（面積○‧○○二八公頃）係磚瓦造住房、Ｄ部分為石綿瓦造堆肥室（面積○‧○四○公頃）、Ａ部分乃土瓦造住房（面積○‧○一二六公頃），亦經本院勘驗屬實，復有勘驗筆錄在卷可憑。而被告曾為貼補家用，於七十年間起在前開Ｂ部分從事家庭代工，迄八十七年因原告予以爭執後被告始中止等情，除據被告自陳無誤外，亦有原告提出由被告於八十七年七月三十一日所發之豐原郵局第一一一八號存證信函影本一件在卷可稽。由上情可見，被告等原供居住使用之附圖所示Ｅ部分之土瓦磚造三合院，因家族成員日漸增多、食指浩繁不敷使用，被告等乃陸續增建房屋供居住使用，或供養豬、家庭代工以貼補家用，是就保障佃農之角度而言，若被告等得到出租人之同意，而在原約定不作為耕作使用之範圍（按本件建物除下述附圖所示Ａ部分外均集中於一處，該處除建物外，餘為曬穀廣場）內，陸續增建或改建房屋純供家庭成員居住使用、兼以豢養家畜者，解釋上尚難認有不自任耕作情形。但被告將Ｂ部分房屋長期作為代工廠（擺放機器製造螺絲）使用時，縱經出租人質疑即行中止，尚難仍為有利於被告之解釋。且被告於六十年間增建附圖所示Ｄ部分之石綿瓦造堆肥室後，竟於八十五年將原放置堆肥之Ａ部分農舍（依最高法院八十三年度台上字第二六三六號判決、九十年台上字第四五九號判決之見解，所謂農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用）改建為住房使用，則此部分之事實，顯無從解釋為非不自任耕作之情。雖被告等辯稱其誤以為上開Ａ部分建物坐落位置不在系爭耕地，係在水利地上，惟附圖所示Ａ部分建物，確坐落系爭耕地之上，已經本院勘驗屬實，是參諸前述最高法院判例意旨，被告等在系爭耕地如附圖所示Ａ（面積○‧○一二六公頃）改建房屋作為家庭成員住房之用及自七十年間起至八十七年七月間止，將附圖所示Ｂ（面積○‧○一四六公頃）房屋供作代工廠之行為，均有不自任耕作之情。
㈢綜上所述，原告等主張被告等承租之系爭耕地有部分不自任耕作情事，違反耕地
三七五減租條例第十六條第一項之規定，堪可採信，從而，原告等依同條第二項規定主張收回，請求被告將系爭土地返還原告，應予准許。
七、本判決基礎已經明確，雙方其餘主張、陳述及證據方法，核與判決結論無影響，無庸一一論述，附此敘明。
八、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年十二月二十七日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官王邁揚正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月二十七日~B法院書記官楊木榮