裁判字號：臺灣高等法院臺南分院101年上字第191號民事判決
裁判日期：民國101年11月13日
裁判案由：請求履行契約
臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度上字第191號上訴人誠富不動產仲介經紀有限公司法定代理人 郭峰誠 訴訟代理人 蔡文斌 律師
王盛鐸 律師 鄭植元 律師被上訴人 楊石 在
楊祥鑫 楊永敏 楊永田 楊德清 楊德義 上列一人法定代理人 楊陳 阿只 被上訴人 楊德炎
楊石松 楊石富 楊孟偉 楊德玉 上列十一人共同訴訟代理人 熊家興 律師
李國禎 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國101年7月23日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第269號）提起上訴，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人 楊石在 、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫等共同委任楊石在，另被上訴人楊永敏、楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎等共同委任楊永敏，於民國97年10月8日分別與上訴人簽訂「專任委託銷售契約」，將被上訴人共有坐落臺南市麻豆區（99年12月25日臺南縣市合併改制前為臺南縣麻豆鎮，下同）東角段106、107、224、2
25、226、301、304、305地號等8筆土地全部（下稱系爭8筆土地）委託上訴人仲介銷售，楊石在委託期間自97年10月8日至98年10月30日，委託售價調整為新台幣（下同）4,400萬元，楊永敏委託期間自97年10月8日至98年3月30日，委託售價調整為4,600萬元，嗣委託期間延長至98年12月31日，上訴人在委託期間內找到買主 柳進參 、 吳清發 ，分別同意以1,900萬元、7,300萬元要購買土地，並分別於98年5月25日與上訴人簽立「買賣定金收款憑證」，此價格已高於楊石在、楊永敏所委託之底價9,000萬元，依「專任委託銷售契約」第8條第2項之規定，買賣契約視為成立，但上訴人邀吳清發與柳進參於98年5月27日要與被上訴人等簽訂書面契約，被上訴人等卻不配合，致未簽訂買賣契約，且其中買主吳清發則於98年11月16日與被上訴人等合意解除買賣契約，依「專任委託銷售契約」第11條第1項第3款、第4款之約定，視為上訴人已完成仲介之義務，被上訴人依契約應支付上訴人銷售總價9,200萬元的百分之六計算之服務報酬即552萬元，爰依委託銷售契約之法律關係，求為命被上訴人應如數給付並加計法定遲延利息等語。並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人552萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢、願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被上訴人等則以：上訴人於吳清發同意以7,300萬元購買北邊5筆土地前，其7,608萬元既仍屬有效之出價，於柳進參向上訴人確認同意以1,900萬元購買南邊3筆土地時，合計有效總出價已達9,508萬元，依上訴人對被上訴人等人所負之忠實義務，上訴人自應以該價格宣告成交。詎料，上訴人不僅未以該價格促使買賣成立，反倒自行決定吳清發得降價至7,300萬元，於尋求其同意後，更直接以較低之9,200萬元宣布成交，致吳清發受有利益，損害被上訴人；上訴人藉此向吳清發索取買賣價差半數150萬元。上訴人於履行仲介契約違背對被上訴人等所負忠實義務。又被上訴人楊德義既經法院宣告禁治產，應為無行為能力人，其所為之一切法律行為，均屬無效，而上訴人要求楊石在、楊永敏出具授權書時，楊德義既為無行為能力人，其監護人 楊陳阿 只代替於授權書上之簽名行為，不生合法代理之效力，上訴人請求楊德義給付報酬，自屬無據等語。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：下列事實，為兩造所不爭執，自堪信真實。
㈠被上訴人楊石在、楊祥鑫、楊永敏、楊德義、楊德炎、楊永
田、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊德玉、楊德清為坐落臺南市○○區○○段106、107、216、219、224、225、226、301、304、304-1、305、306、308等地號土地（下稱系爭13筆土地）之共有人，應有部分合計達十二分之十一。
㈡被上訴人楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎簽署授
權書，授權被上訴人楊永敏出售系爭13筆土地，另被上訴人楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫簽訂授權書，授權被上訴人楊石在出售系爭13筆土地。
㈢被上訴人楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之
出售事宜，分別與上訴人簽訂「專任委託銷售契約書」，委託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定：
⑴契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之價金。
⑵委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售
條件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。
⑶買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。
⑷買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「不動產買賣契約書」。
㈣被上訴人楊石在同意將委託期間延長至98年10月30日。
㈤被上訴人楊永敏於98年3月31日與上訴人簽訂「委託銷售/出
租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地；同年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元。
㈥被上訴人楊石在於98年4月19日與原告簽「委託銷售/出租契
約內容變更同意書」，內容變更為：「301、304、305地號3筆土地應有部分，以總價880萬元出售；嗣於同年5月13日將上開系爭106、107、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元。
㈦柳進參於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金1,900萬
元委託上訴人議價，議價期間至同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與上訴人簽訂「買賣定金收款憑證」，約定以1,900萬元買受系爭301、304、305地號等3筆土地，並交付定金190萬元。
㈧吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價期間至98
年6月10日為止，同意以7,608萬元委託上訴人就系爭106、1
07、224、225、226地號等5筆土地向地主議價；嗣於98年5月25日與上訴人簽訂「買賣定金收款憑證」，同意以7,300萬元買受上開5筆土地，並交付定金200萬元。
㈨上訴人代被上訴人等與柳進參、吳清發約定於98年5月27日
簽訂書面契約，上午為吳清發與被上訴人等；下午則為柳進參與被上訴人等。上午簽約時僅5位共有人到場，買賣書面契約未簽訂完成。
㈩被上訴人楊石在（代表楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫）
、楊永敏（代表楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎）於98年11月16日與吳清發在原審法院98年度訴字第374號返還支票案件審理時，合意解除買賣契約。
柳進參以其與被上訴人等間就系爭301、304、305地號等3筆
土地，買賣契約已成立，但被上訴人等不願簽署書面契約為由，起訴請求被上訴人等加倍返還已支付之定金380萬元，目前訴訟繫屬中，尚未確定（見原審卷第33頁）。
被上訴人楊德義因罹患急性腦血管病變，致重度肢障，無法
自理生活，經原審於97年9月19日以97年度禁字第223號裁定，宣告楊德義為禁治產人，並選定其配偶 楊陳阿只 為其法定監護人。
被上訴人楊德義於97年10月6日簽署授權被上訴人楊永敏出售系爭13筆土地之授權書係楊陳阿只代為簽名。
四、本件兩造所爭執者，在於：「兩造間就系爭13筆土地是否有委託銷售契約存在？」、「被上訴人抗辯上訴人違反民法第567條第1項、第571條之行為，不得向被上訴人請求居間報酬是否有理由？」、「上訴人以兩造間就系爭土地有委託銷售契約存在，請求按銷售總價百分之六之服務報酬是否有理由？」、「被上訴人以上訴人請求之金額過高，請求酌減是否有理由？」，分述得心證之理由如下：
㈠兩造間就系爭13筆土地是否有委託銷售契約存在：
⑴依上開不爭執事項㈠、㈡、㈢所示，並有上訴人提出之專
任委託銷售契約書2份、授權書8份、委託銷售/出租契約內容變更同意書4份（見原審補字卷第9-34頁），自堪信為真實。因此，上訴人與被上訴人楊石在、楊永敏、楊德玉、楊永田、楊德清、楊德炎、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫等10人間，就系爭13筆土地自有委託銷售契約關係存在。
⑵關於楊德義部分：
①按民國九十七年五月二十三日修正公布【自公布後一年
六個月（九十八年十一月二十三日）施行】前民法第一千一百零一條規定未成年人之監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許。此規定，依同法第一千一百十三條第一項規定於成年人之監護，準用之。是成年人之監護人對於受監護人之財產，並無以自己名義處分之權，僅得基於法定代理人之地位，代為處分，且須符合為受監護人之利益之要件，始得為之。若涉及不動產之處分時，因對受監護人之利益影響重大，法律乃設有應經親屬會議允許之限制，如監護人未得親屬會議之允許，即行處分受監護人之不動產者，該處分行為不生效力（最高法院100年度台上字第1572號判決可資參照）。
②依不爭執事項所示，楊德義為禁治產人。被上訴人楊
德義於97年10月所簽署之授權書，授權楊永敏出售系爭13筆土地（含系爭8筆土地），因被上訴人楊德義已遭宣告禁治產，喪失行為能力，不得為法律行為，所為授權行為顯不符上開法律規定。又被上訴人楊德義躺臥病床，無法行動，對問話無法回答，經鑑定醫師對楊德義為精神鑑定結果認：「…個案意識呈木訥狀態，對問話無法回答，…個案現在意識仍不清，個案自我照顧能力呈明顯不足，精神狀態應達心神喪失且無法處理自我事務之程度。」，經原審調閱上開97年度禁字第223號卷查明屬實。顯然，被上訴人楊德義無法自書其姓名，系爭授權書之簽名應為其法定代理人楊陳阿只所簽署。另依上訴人所提出之楊德義授權書所載（見補字卷第28頁），其上之授權人僅記載楊德義，並未表明楊陳阿只為楊德義之法定代理人身分，因楊德義已於97年9月19日經原審法院宣告楊德義為禁治產人，則楊陳阿只僅以被上訴人楊德義之名義在簽署授權書時，並未表明其為楊德義之法定代理人身分，該授權書並不發生合法代理之效力。此外，楊陳阿只所簽署之授權書係在處分楊德義所有不動產之行為，楊陳阿只亦無法證明係為楊德義之利益為之，其事先又未經親屬會議之允許，則楊陳阿只所為顯有違上開修正前民法第1101條、第1113條第1項監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分；為不動產之處分時，並應得親屬會議允許之規定，職是，楊陳阿只於97年10月間以楊德義之名義所簽署之授權書應屬無效之法律行為。
③據上所述，就系爭13筆土地，上訴人與被上訴人楊石在
等11人間，除與被上訴人楊德義間無委託銷售契約存在外，其餘被上訴人10人均存有委託銷售契約關係。
㈡上訴人有無違反據實報告義務，得否向被上訴人請求居間報酬？經查：
⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條第1項前段、第571條分別定有明文。因此，居間人所報告或媒介之契約雖已成立，但如有違反據實報告義務或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，均不得向委託人請求報酬，以保護委託人之利益及給予居間人制裁。此觀諸民法第571條立法理由謂：「謹按居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。
本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也。」自明。又上開情形於居間人為雙方所委託者，亦包括在內，亦即，居間人受雙方所委託時，雖得為雙方之利益而活動，但仍須公平處理，而不得偏袒任何一方，而為專有利於特定一方之行為，否則，亦將喪失報酬請求權。
⑵查上訴人為房屋仲介經紀公司，為被上訴人居間系爭13筆
土地之買賣，依上開說明，上訴人負有向委託人即被上訴人為據實報告之義務。因臺灣地狹人稠，土地為稀有財，故不動產買賣之議價多訂有期限，可知對時效之掌握極為重要，而居間人僅係報告訂約機會或為訂約之媒介，故關於不動產買賣之訂約事項，居間人就其所知，應「立即、無須猶豫地」據實報告於委託人。又依兩造所簽立之專任委託銷售契約書第7條第1款、第5款約定：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。如買方簽立『要約書』，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留」（見補字卷第21頁）等語。由上開專任委託銷售契約之約定可知，買方即柳進參、吳清發簽立「要約書」即本件之「買賣議價委託書」後，受託人即上訴人至遲應於二十四小時內將該要約書轉交委託人即被上訴人，以供委託人考量是否接受該議價，以免錯失買賣之良機。
⑶查上訴人雖主張柳進參、吳清發每次之出價，伊均告知被
上訴人楊石在、楊永敏，被上訴人才配合柳進參、吳清發之出價調降土地之售價，並聲請訊問證人 鄭宗達 。經查：
①證人即上訴人之員工鄭宗達於原審證稱：「（問：被上
訴人委託上訴人出售系爭13筆土地，出售過程中任何業務？）我是賣方地主的業務，負責與地主接洽。…（問：系爭土地曾有柳進參、吳清發出價，你如何將出價報告給被上訴人知道？何時報告？）是出價當天，我拿議價委託書去給楊石在、楊永敏告知。（問：有讓被上訴人簽名已知悉該出價？）沒有。因為他們也不同意該價格。」等語（見原審卷第177頁）。查鄭宗達雖證稱已將買方之出價告知被上訴人楊石在、楊永敏，但並未留存可供查證之書面資料。然鄭宗達為上訴人之員工，本件買賣交易如果成交，負責承辦之業務人員可獲得豐厚之利潤，自難期其證詞中立，況本件買賣標的金額鉅大，何以鄭宗達在處理本件仲介業務時，於買方出價，向被上訴人楊石在、楊永敏報告時，竟無留存任何資料或簽名（見原審卷第131頁反面、177頁），其上開證詞已難遽以採取。
②上訴人主張：被上訴人楊石在及其所代理之被上訴人楊
石在於98年4月19日同意變更南邊3筆土地之價格為880萬元，如果上訴人未將柳進參之1,900萬元之出價告知被上訴人等人，被上訴人楊石在又豈會在98年4月19日自願變更底價為880萬元云云。然查：
⒈依上開不爭執事項㈦所示，柳進參委託上訴人就系爭3
筆土地以1,900元議價。（見 台南 地方法院檢察署99年度他字第2974號偵查卷宗第17頁）。系爭而三筆土地，該三筆土地之面積分別為893.51㎡、132.85㎡、67.58㎡，共1,093.94㎡即約330.92坪，以被上訴人當時之出價，每坪81,500元，總售價26,969,980元，柳進參出價1,900萬元，金額顯然不足。
⒉惟被上訴人楊石在及其代理之被上訴人楊石松、楊孟偉
、 楊實富 、楊祥鑫共五人，其就系爭三筆土地地號土地之應有部分，依附表所示，均為1/10，即應有部分共1/2，以柳進參之上開1,900萬元出價，如果順利成交，被上訴人楊石在、楊石松、楊孟偉、楊實富、楊祥鑫共可分得950萬元。苟鄭宗達確曾將柳進參之1,900萬元「買賣議價委託書」轉交被上訴人楊石在，甚或僅將出價口頭告知被上訴人楊石在，被上訴人楊石在縱使要修正出售金額時，必會考慮該出價金額。然由被上訴人楊石在先於98年4月1日不同意柳進參之1,900萬元之出價，嫌該金額太低；但竟於98年4月19日自行降價為880萬元（見上開偵查卷宗第13頁），也就是系爭三筆土地只賣1,760萬元，已低於柳進參當時之有效出價之1,900萬元，顯然有背於一般交易常情。故被上訴人楊石在辯稱其不知柳進參曾出價1,900萬元，應可採信。上訴人謂被上訴人楊石在知悉柳進參之出價才會自願變更底價為880萬元云云，顯然違反常情，並無可採。
③上訴人又主張：吳清發先於98年5月7日就北邊5筆土地
出價6,600萬元，後於98年5月21日加價至7,608萬元，如被上訴人楊永敏房未知悉上開出價，豈會於隔日自願變更系爭8筆土地之售價為4,600萬元云云。然查：
⒈依上開不爭執事項㈧所示，吳清發於98年5月21日簽
訂買賣議價委託書，議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託上訴人就系爭106、107、224、
225、226地號等5筆土地向地主議價；又被上訴人楊永敏本人及代理被上訴人楊德玉、楊永田、楊德清、楊德炎委託上訴人銷售系爭106、107、224、225、22
6、301、304、305地號等8筆土地的二分之一，於98年5月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元，此為兩造所不爭執，並有該買賣議價委託書可憑（見原審卷第60頁、補字卷第34頁），此部分之事實應可認定。
⒉上訴人主張楊永敏於獲悉吳清發上開7,608萬元之資
訊後，始於98年5月22日自願變更系爭8筆土地之售價為4,600萬元云云。然訴外人吳清發當時對系爭5筆土地之有效出價是7,608萬元，又柳進參曾對系爭土地出價1,900萬元，雖然柳進參當時之出價已逾期，但以該二名買家之出價，系爭8筆土地在市場上之行情，應可售出7,608萬元、1,900萬元之價格，即總價9,508萬元，以被上訴人楊永敏委託上訴人出售應有部分二分之一，價值至少有4,754萬元。苟上訴人之業務鄭宗達，確實將吳清發之7,608萬元「買賣議價委託書」或所稱「斡旋單」（見原審卷第131頁）轉被上訴人楊永敏，甚或僅將出價口頭告知被上訴人楊永敏，被上訴人楊永敏縱使要修正出售金額時，必會考慮該出價金額。然由被上訴人楊永敏於98年5月22日竟出價4,600萬元，低於買家出價達154萬元，顯然有背交易於常情。故被上訴人楊永敏辯稱其不知吳清發有7,608萬元之出價，應可採信。
⑷綜上所陳，鄭宗達雖證稱已將柳進參、吳清發之議價委託
書轉交被上訴人楊石在、楊永敏，然由楊石在、楊永敏兩次降低系爭土地之售價，顯然未考慮柳進參、吳清發之出價，等於是在資訊不明之情況下，盲目降價，才會發生所出價格竟然比買方還低之情形。被上訴人辯稱上訴人未於24小時內將該買賣議價委託書轉交委託人乙節，應可採信，鄭宗達之證詞為無可採。上訴人為居間人，但違反其對於委託人即被上訴人之據實報告義務，使被上訴人降低系爭土地售價，而為利於買受人之行為，應可認定。雖上訴人一再以吳清發於98年5月21日出價時，已不存在柳進參1,900萬元之有效出價，故無法以總價9,508萬元（7,608＋1,900＝9,508）成立買賣契約云云置辯。惟查，上訴人所違反者係就「所知」未據實報告之義務，而與柳進參1,900萬元之出價是否有效，並不相涉，則其所辯，自無可採。
㈢上訴人之業務員有無向吳清發索取150萬元差價，而降低售價？經查：
⑴按「檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事
判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法。」最高法院著有41年台上字第1307號判例足資參照。故前開台灣台南地方法院檢察署100年度偵字第3939號不起訴處分書所為事實之認定，於本件獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，先予敘明。
⑵查吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價期間
至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託上訴人就系爭
106、107、224、225、226地號等5筆土地向地主議價，此有該議價委託書在卷足憑（見原審卷第60頁），惟嗣後上訴人於98年5月25日與上訴人簽訂「買賣定金收款憑證」（見補字第36、37頁），改以7,300萬元買受上開5筆土地，此為兩造所不爭執，應可認定為真實。即吳清發原以7,608萬元出價，但訂定買賣契約時則降至7,300萬元，足降價308萬元，雖上訴人主張是吳清發請求降價之結果，然為被上訴人所否認。經查：
①按「要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其
拘束力。」民法第158條定有明文。該條立法意旨清楚載明「定有承諾期限之要約，於其期限以內，要約人當然應受要約之拘束。若其期限已經經過，而他方尚未承諾者，則此項要約，即應失其拘束力，蓋無使要約人之一方受其拘束之理也。」又按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力，及非對話而為意思表示者，以通知「達到」相對人時發生效力，民法第157條、第95條亦分別定有明文。
②查吳清發於98年5月21日出具之簽訂買賣議價委託書，
議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託上訴人就系爭5筆土地向地主議價，乃屬對於被上訴人之要約，揆諸民法第158條之規定及其立法理由，則在98年5月21日起至98年6月10日止，吳清發均受此要約之拘束。雖上訴人主張已於98年5月21日由業務員鄭宗達將吳清發之7,608元議價委託書轉交被上訴人楊石在、楊永敏，其等拒絕該出價云云。然查，由被上訴人楊永敏嗣後於98年5月22日之調降售價行為，可證其完全不知有吳清發之出價已如前述，故吳清發之7,608萬元之要約尚未到達被上訴人，被上訴人無從承諾或拒絕，該要約並未失效，應可認定。
③雖上訴人主張吳清發要求降價，而依上訴人與吳清發之
買賣議價委託書，吳清發可以在賣方簽認前撤回議價云云。查吳清發於98年5月21日簽署之買賣議價委託書，固然約定吳清發可以在賣方簽認前撤回議價（見原審卷第60頁），但吳清發是否有請求降低7,608萬元之出價？查證人吳清發於原審到庭證稱：「（問：98年5月是否有意願購○○○區○○段第106、107、224、225、226地號土地？）是的，我委託上訴人向地主議價。（問：你出了三次價，每次都有簽買賣議價委託書嗎？）是的。（問：與你接觸的營業員為何人？） 林鉦智 。（問：第一次出價6,600萬，第二次出7,608萬，林鉦智怎麼跟你說？）我5月21日出價7,608萬簽訂買賣議價委託書，期限是到98年6月10日，到了24日下午林鉦智突然來跟我說，他有派業務與地主談，可以7,300萬成交，我問差的308萬怎麼辦，林鉦智說成交後給他150萬，我可以省150萬下來，我想既然我有出價了，不買也不行，而且可以省150萬，我就說好了。隔天25日林鉦智就帶了店長來簽7,300萬的買賣議價委託書（按應是買賣定金收款憑證之誤）。（問：你第一次出價6,600萬，林鉦智怎麼說？）他說這種價格地主不賣，我不知道他有沒有向地主詢問過，只說地主要7,608萬才要賣，我就同意換簽7,608萬的買賣議價委託書。（問：林鉦智說省308萬要給他150萬是在何處說的？）我的公司門口，只有我們二人。他要我成交後再拿150萬給他，我當時本來有想要叫他簽名，但是後來想說自己要守信用，最後買賣也沒有成交。因本來約27日上午10時要簽約，應該要有12個地主到場簽約，我到了發現地主只來了5個人，結果就沒有簽成。（問：當初地主有8筆土地要賣，你要買五筆，有無提到另三筆怎麼處理？）沒有，我們只談那五筆而已。我也不知道有另三筆要賣。（問：簽約當日，有遇到其他人也是要來簽約的？）沒有。…（問：你或你家人有無向上訴人說若出價太高就要降價？）24日早上，我順路經過，就帶我太太進去上訴人的店裡，告訴她我有要買賣一筆7千多萬的土地，我太太只說現在景氣很差，當時林鉦智不在現場，我就要我太太不要講話，我沒有跟上訴人說要地主降價，我怕我太太亂說話，我就把她帶走了。（問：這與林鉦智告訴你7,300萬元可以成交是同一日？）是。」等語（見原審卷第129-130頁）。據證人吳清發上開證言可知，吳清發自頭至尾，從未撤回7,608萬元之議價，且未向上訴人為降價之表示。況且，依據吳清發於98年5月21日與上訴人簽署之買賣議價委託書，已明確約定「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力。」（見原審卷第60頁左側）另同日簽定之確認書亦約定：「買賣議價委託書主要內容包括：…⒊您在約定議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議價。但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，那麼您就不能撤回議價。」（見原審卷第61頁），則證人吳清發確有要撤回7,608萬元之出價，或者要變更出價為7,300萬元，理應以書面變更出價，但吳清發並未以書面撤回議價，也未從新書立7,300萬元之議價委託書，足證其所證稱之未要求降價為真實。此外，上訴人復未能舉證證明吳清發曾有請求降價之表示，其主張為無可採。
④再查，依證人吳清發之前揭證詞，吳清發於98年5月21
日出價7,608萬元後，上訴人公司職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害被上訴人之權益。
⑤雖然上訴人否認該證詞，並以吳清發欲規避7,300萬元
的百分之二即146萬元仲介費用，有與被上訴人等共同侵害原應給付予上訴人報酬之惡意云云置辯。惟查證人吳清發與被上訴人在本件土地買賣之前並不相識，否則即無委由上訴人居間買賣土地之必要；另證人吳清發與上訴人之業務員亦無恩怨情仇，其立場應屬中立，而無挾怨報復故意為不利於上訴人之可能。查吳清發從未要求降價或撤回7,608萬元之出價已如前述，該7,608萬元之出價，在98年6月10日前仍為有效。但上訴人於98年5月25日向吳清發收取7,300萬元之定金（見補字卷第36頁），已低於吳清發7,608萬元之出價。以此價成交，非惟損害被上訴人之權益，上訴人對被上訴人將少賺取123,200元之服務費（計算式：308萬元4％＝123,200元），上訴人對吳清發將少賺取61,600元之服務費（計算式：308萬元×2％＝61,600元）。如果上訴人不是向證人吳清發表示可降價308萬元，要求吳清發給付150萬元之利益，上訴人豈會放棄原本可獲得之184,800元之服務費（計算式：123,200＋61,600＝184,800），改以較低之價格收取吳清發之定金？益證證人吳清發之證詞為可採。
⑥上訴人雖主張其與吳清發有服務費糾紛，故其證言不可
採信云云。惟按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院86年度台上字第2975號判決可資參照）。查吳清發於98年5月27日上午到場欲簽定買賣契約，僅因賣方僅有共有人5人到場，買賣書面契約因此未簽訂完成。雖上訴人主張僅被上訴人楊石在、楊永敏即可代理其他被上訴人出賣系爭8筆土地，證人吳清發仍藉故不簽云云。惟證人吳清發已簽訂7,300萬元之買賣定金收款憑證，確定要以7,300萬元購買系爭5筆土地，此有該買賣定金收款憑證在卷可憑（見本院卷第62頁），依該買賣定金收款憑證第二條第⒌約定：「買方應支付以成交價百分之二計算之服務報酬於賣方受託人，並於簽定不動產買賣書面契約時給付。因可歸責於買方之事由（包括與賣方合意），至買賣契約解除者，不論有無簽定書面契約，買方仍應支付前開服務費。」故即使吳清發未簽署買賣書面契約，吳清發仍要支付服務費，其簽或不簽契約，事實上不影響對上訴人之權益，故上訴人主張吳清發拒簽而規避服務報酬云云，顯與事實不符。況且，系爭8筆土地於98年5月27日無法完成簽約，係因出賣人之代理人 吳永敏 、楊石在和部分共有人到場後，均稱作不了主，或不願意簽約，此已據被上訴人楊永敏、楊石在到庭陳述明確（見原審卷第175、176頁），與吳清發無涉，上訴人稱吳清發惡意拒付上訴人為居間其買賣所應得報酬云云，並無可採。
⑦又吳清發嗣後於99年7月4日與本件被上訴人楊德清、楊
德炎、楊德義、楊永敏、楊永田、楊石在、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫，及訴外人 楊德仁 等11人，以總價68,291,700元，簽訂系爭5筆土地應有部分11/12之買賣契約，此有該不動產買賣契約在卷可按（見原審卷第209-216頁）。上開買賣標的與被上訴人等人當初委託上訴人銷售之土地，並不完全相同，蓋系爭5筆土地於出售予吳清發前，共有人間即已起訴請求分割共有物，經原審100年度訴字第23號判決確定。是以，吳清發事後所購買之土地，僅原始土地面積之11/12，而非全部，出賣人為本件被上訴人10人（楊德義除外），再加訴外人楊德仁，買賣條件已全然不同。依前揭買賣金額計算，若吳清發係購買系爭5筆土地全部，共需支付74,500,036元（68,291,700÷11×12＝74,500,036元，元以下四捨五入）。此與吳清發若以7,300萬元成交，再給付服務報酬146萬元予上訴人之總數約略相當。況且，吳清發與被告楊德清等10人及訴外人楊德仁等之土地買賣，仍委託全東亞不動產仲介經紀有限公司為之，吳清發及被上訴人等人仍須給付服務報酬上開仲介公司。是以，吳清發絕未以拒絕上訴人安排簽約，事後另與地主自行簽約之方式，減少買賣價金之支出。上訴人所稱：吳清發與被上訴人等人係共同謀議拒付應給予上訴人之報酬云云，並非事實。
㈣綜上所述，上訴人對被上訴人楊德義間並無委託銷售契約存
在；上訴人與其餘被上訴人10人間，就附表所示系爭8筆土地，均存有委託銷售契約關係。上訴人確實未於24小時內將柳進參、吳清發之買賣議價委託書轉交被上訴人之情事，違反其對於被上訴人之據實報告義務，使被上訴人楊石在、楊永敏因資訊不明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為利於買受人之行為；又系爭5筆土地之買受人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元後，上訴人之職員林鉦智表示可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信用方法，藉由降低成交價，以收取相對人吳清發高達150萬元之利益之行為，進而損害被上訴人之權益。從而，上訴人依兩造之居間契約請求被上訴人應給付居間之報酬，然依民法第567條第1項前段、第571條規定，上訴人之報酬請求權喪失，被上訴人拒絕給付，為有理由。
㈤又上訴人以兩造間就系爭土地有委託銷售契約存在，請求按
銷售總價百分之六之服務報酬為無理由，則被上訴人以上訴人請求之金額過高請求酌減乙節，自無加以審酌之必要，附此敘明。
五、從而，上訴人依履行委託銷售契約之法律關係，請求被上訴人給付552萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行亦失所依附，應一併駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年11月13日
民事第四庭審判長法官吳上康
法官蔡勝雄法官吳森豐上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月14日
書記官魏安里【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
┌─────────────────────────────┐│附表│├─┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┤││共有人│106│107│224│225│226│301│304│305│││姓名│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號││││││││││││├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│1│楊德玉│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│2│楊德義│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│3│楊永田│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│4│楊德清│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│5│ 揚德炎 │1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│6│楊德仁│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│7│楊永敏│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│8│楊石在│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│9│楊石松│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│10│楊石富│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│11│楊孟偉│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤│12│楊祥鑫│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│└─┴───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘