臺灣花蓮地方法院簡易民事判決 106年度花簡字第36號
原 告 連美華
即反訴被告
訴訟代理人 林武順 律師（法扶律師）
被 告 張舜
即反訴原告
訴訟代理人 籃健銘 律師
張瑋麟 律師
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國106年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國106年6月
27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行，但反訴被告如以新臺幣貳拾肆萬元為反
訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國104年11月7日簽訂店鋪租賃契約書，
由原告向被告承租門牌號碼花蓮縣○○市○○街○○號房屋（
下稱系爭房屋），租賃期間自104年11月7日起至107年12月
31日止，租金每月新臺幣（下同）15,000元（下稱系爭租約
），自正式營運日起算租金，原告於訂約時已交付押金3萬
元予被告。原告經被告同意後裝修及修繕系爭房屋花費
272,000元，嗣被告拒絕原告營運，並指稱原告破壞房屋，
向本院起訴請求原告賠償損害，經本院玉里簡易庭以105年
度玉簡字第14號判決駁回確定。系爭租約自訂約迄今逾1年
，除裝修期間外，被告未將系爭房屋交付予原告使用，致原
告無從在系爭房屋營運，經原告一再催促，被告亦不予理會
，原告以書狀之送達，請被告於文到7日內將系爭房屋交付
原告營運，否則原告將解除契約，惟被告仍未履行，是該契
約業已解除。原告自得依民法第259條向被告請求回復原狀
，返還押金3萬元；另依民法第260、226條向被告請求賠償
272,220元。並聲明：被告應給付原告302,220元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：兩造先前協商之內容若未作為契約文字內容之一
部，即應以契約文字記載作為解釋當事人立約之真意基礎，
系爭租約約定「現況交屋」並至遲於「105年1月1日起」即
應起算租金，原告自前開起算租金之日起即未依約給付租金
，本身即有債務不履行情事，自不得主張解除契約，方符誠
信原則。而被告於系爭租約簽立後，即將系爭房屋交與原告
使用收益，被告並無違約情事，被告同意原告進行裝修使用
，原告亦自行僱工裝潢，可證被告早已將系爭房屋交付原告
使用收益，且兩造既已約定租金起算日不得於105年1月1日
之後，縱使原告於105年1月1日依其裝潢計畫仍無法營業，
仍須依約給付租金，原告卻一再拖欠並表示無力支付，因而
違約在先，至於原告是否有使用系爭房屋為事實狀態，系爭
租約既然仍有效存續，是否使用系爭房屋為原告之權利，但
原告仍應負擔租金之給付義務，其稱並無使用、臥病在床，
均非拒付租金之理由。被告既無可歸責事由，原告主張解除
系爭租約即無理由，本件乃因原告違約遲付租金，被告一再
通融，遲至原告拖欠3個月租金後，被告提醒原告違約後，
原告反以此為由，稱被告拒絕其使用系爭房屋而要解除系爭
租約，惟原告解除系爭租約並無理由，故於原告依民法第
259條請求被告返還押金、依民法第260、226條請求被告賠
償其裝潢支出，均無理由，況依系爭租約約定，被告係以現
況交屋，系爭房屋維護及保管均應由原告負責，依約原告應
自行負擔上開裝潢費用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴
駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、經查，原告向被告承租系爭房屋作為餐廳營運使用，兩造於
104年11月7日簽立系爭租約，原告迄今從未支付租金等情，
有系爭租約（見本院卷第7頁）為證，且為兩造所不爭執，
堪信為真實。又被告稱原告施工破壞系爭房屋並將屋內設備
變賣，向原告請求損害賠償295,000元等情，經本院玉里簡
易庭以105年度玉簡字第14號案件受理（下稱另案），經審
理後認因系爭租約已約定原告得經被告同意後進行裝修，故
被告之請求並無理由，判決被告另案之訴駁回確定乙節，亦
經本院依職權調閱另案卷宗核閱屬實。
㈡、本件原告稱被告違反拒絕其營運而有違約情事，主張解除系
爭租約，並向被告請求返還押金及裝潢費用等情，為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。經查，證人 李鎮丞 、 藍文斌 、鍾
兆禮即至系爭房屋裝潢施工之廠商均到庭具結證稱至系爭房
屋進行施工時並未受到任何阻礙等語（見本院卷第94、132
、158頁），可見被告並未阻止原告裝修系爭房屋，足認被
告已將租賃標的物即系爭房屋交由被告使用收益，而被告既
允許原告為其店鋪營業裝修系爭房屋，何以會於裝修後再阻
止原告營業，顯與常情不符，故原告稱被告除裝潢期間外，
均拒絕原告營業云云，自難憑採。況觀諸原告所提出其與被
告間之通訊軟體對話紀錄（見本院卷第43-50、65-71頁），
僅見被告不斷要求原告繳納租金，而原告則迭以初次創業無
經驗、店鋪無法如期開幕、貸款未下來、身體不適須臥床休
養等理由，屢次向被告要求通融租金繳納事宜，均未見兩造
就被告拒絕原告於系爭店面營運之討論，若被告確有禁止原
告使用系爭房屋情形，兩造豈會於對話中隻字不提，原告主
張亦與經驗法則有違，足徵原告所稱被告拒絕其於系爭房屋
營業云云，尚不足採。至原告稱已告知被告其在醫院養病，
被告竟於105年3月14日以通訊軟體揚言提告並將拒絕原告對
系爭房屋之權益云云，查原告既拒付租金，被告稱其欲透過
訴訟途徑請求並無不當，再參以原告提出向被告請求支付其
於105年6月2日購買系爭房屋營業用之鍋碗、餐具之單據（
見本院卷第10-11頁），足認原告在被告於105年3月14日以
通訊軟體傳送上開內容之後，仍繼續添購系爭房屋營業使用
之用品，亦可徵被告並未阻止原告使用租賃物，否則原告怎
會須於105年6月2日仍繼續添購系爭房屋營業使用之用品。
除此之外，原告未就被告有何拒絕其使用租賃物之違約事實
舉證以實其說，難認被告具可歸責之事由，是以，原告主張
因被告違約而請求解除系爭租約，自無足採。
㈢、又系爭租約第2條約定：「…押金為3萬元整，於本契約終止
時，甲乙雙方（甲方為被告、乙方為原告）確認各項權益未
受損害後無息歸還…」等文字（見本院卷第7頁），系爭契
約原告並未合法解除，業如前述，是原告主張被告應負回復
原狀之責，返還押金3萬元云云，為無理由，另系爭租約亦
未終止，依上開約定，被告自無須返還押金。再者，系爭租
約第3條業已約定：「甲方以現況交屋，乙方得以經由甲方
同意後進行裝潢及修繕，並同時負起妥善維護及保管該處所
與附屬機具設備之責…」等文字（見本院卷第7頁），是兩
造業已約定由原告負責系爭房屋修繕裝潢，則原告向被告請
求支付其開店之裝潢費用云云，即乏所據，而原告主張解除
系爭租約而向被告請求裝潢費用賠償，更無足採。準此，原
告主張解除系爭契約，請求被告返還押金3萬元及賠償裝潢
費用272,220元云云，均無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告並未拒絕反訴被告使用系爭房屋，
系爭房屋為開放空間，反訴被告如欲使用僅須進場即可，於
租賃範圍無須事先知會或得反訴原告同意，反訴原告並無拒
絕交付租賃物之行為。反訴被告亦自承反訴原告有將系爭房
屋交由其裝修，則不論依契約或交易習慣，惟有承租且收受
出租人交付之租賃標的物後，才有裝修可能，故反訴原告已
將系爭房屋交予反訴被告使用。系爭租約已約定現況交屋，
且至遲須於105年1月1日起支付租金，又反訴被告並未合法
終止或解除系爭租約，兩造契約之權利義務關係仍繼續，且
反訴被告亦自承其自系爭租約成立並受領租賃物後從未給付
租金，反訴原告自得依系爭租約第2條約定，向反訴被告請
求給付自105年1月1日起至106年5月30日止之租金（惟依反
訴起訴狀附表，反訴原告僅請求105年2月起至106年5月共16
個月之租金24萬元）。並聲明：反訴被告應給付反訴原告24
萬元，及自反訴起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告已告知反訴原告無法於105年2月因
系爭房屋尚在裝修無法營運，反訴原告亦稱租金可自2月1日
起算，而105年3月間，反訴被告亦告知反訴原告其在醫院養
病，反訴原告竟揚言提告並拒絕反訴被告對系爭房屋使用之
權利，反訴被告無法進入系爭房屋營運，反訴原告雖主張反
訴被告拖欠租金並拒不處理，反訴被告已告知係因身體不適
、醫生囑咐多臥床休息，並說明會於105年3月14日到場繳付
租金，反訴原告認反訴被告不諳法律，竟拒絕出面並揚言提
告，拒絕反訴被告對租賃標的物之權利，不顧反訴被告之身
體狀態，更對反訴被告提起民事及刑事告訴，系爭房屋既然
尚未營業，反訴原告亦稱反訴被告沒有使用系爭房屋，反訴
原告即不得向反訴被告收取租金等語，資為抗辯。並聲明：
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、本件反訴被告並不否認迄今均未支付租金予反訴原告乙節，
惟辯稱系爭房屋尚未營業，故反訴原告不得向其請求租金云
云。經查，系爭契約第2條約定：「（系爭房屋）經議定每
月租金為15,000元整，於每月10日前繳付…租賃期間自即日
起至107年12月31日止。惟經甲方同意，自正式營運日起起
算租金，然起算日不得於105年1月1日之後…」等文字（見
本院卷第7頁），是依上開約定，縱使反訴原告同意自正式
營運日再起算租金，惟起算租金日不得於105年1月1日之後
，故縱使於105年1月1日原告尚未正式營運，依約仍應自斯
時起算租金，反訴被告辯稱應自系爭房屋正式營運方可起算
租金云云，並不可採。又反訴被告並未合法解除系爭租約，
業如前述，是系爭租約仍存續於兩造之間，則反訴原告向反
訴原告請求自105年1月1日起至106年5月31日止之系爭房屋
租金，並非無據。而反訴原告既自願同意自105年2月1日起
算租金，且依反訴原告反訴起訴狀之附表所示（見本院卷第
112頁），反訴原告亦僅向反訴被告請求105年2月至106年5
月共16個月之租金24萬元（計算式：15,000元×16月＝
240,000元），自無不可，是反訴原告請求反訴被告給付24
萬元之主張，應屬可採。至反訴被告固稱其身體不適、未使
用系爭房屋云云，均非其得拒絕給付系爭房屋租金之事由，
所辯尚難憑採。
㈡、從而，反訴原告依系爭租約第2條約定，向反訴被告請求給
付租金24萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即
106年6月27日（見本院卷第125頁）起至清償日止，按年息5
％計算之利息，為有理由，應予准許。
參、綜上所述，原告請求被告給付原告返還押金3萬元及賠償裝
潢費用272,220元暨遲延利息，為無理由，應予駁回；反訴
原告請求反訴被告給付反訴原告24萬元，及自106年6月27日
起至清償日止，按年息5％計算之利息，則為有理由，應予
准許。
肆、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為反訴被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。反訴原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，僅係促
請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。又反訴被告陳
明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔
保金額准許之。
伍、本件本訴及反訴部分之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦
方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述
，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年10月31日
花蓮簡易庭法官簡廷涓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費，若委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年10月31日
書記官王誠億