裁判字號：臺灣臺北地方法院97年簡上字第17號民事判決
裁判日期：民國97年06月30日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度簡上字第17號上訴人丙○○訴訟代理人 洪國誌 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 陳明正 律師複代理人甲○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國96年10月26日本院臺北簡易庭96年度北簡字第2674號第一審判決提起上訴，本院於97年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）兩造於民國93年11月16日訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定被上訴人將門牌號碼為台北縣○○鎮○○路○○號之房屋一棟，出租予上訴人使用，契約存續期間自93年11月19日至96年11月19日止，每月租金為新台幣（下同）20萬元，依系爭租約之約定，上訴人本該按月支付租金，惟其自95年2月起即未付租金，爰請求上訴人給付自95年1月19日起至95年12月19日止，共計200萬元租金；退步言，若認系爭租約已終止，亦因可歸於上訴人一方之事由而生損害，自95年1月19日至同年11月19日10個月期間被上訴人每月損失20萬元之租金收入，故被上訴人請求95年1月19日至95年11月19日之損害賠償共計200萬元亦屬有據等語。為此提起本件訴訟。
（二）系爭租約並未合法終止：遍查系爭租約，並無當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約之約定，故上訴人並無期限屆滿前，得終止契約之權利。至上訴人主張兩造縱未合意終止租賃契約，依系爭租約第7條規定上訴人亦有逕為提前終止租賃契約之權利。然查系爭契約第7條僅係規範上訴人若擬搬離他處時，不得另行向被上訴人請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，並非付與上訴人得隨時期前終止租賃契約之權利。且期前終止契約係定期租賃契約中之重大事項，通常均會於契約中載明，系爭租約既未約定，即應嚴格解釋雙方並無約定可期前終止契約之情形。況系爭租約若可僅依第7條約定即解釋為上訴人可隨時終止租賃契約，採此見解將導致定有期限之租賃約定失其意義。是上訴人主張依系爭租約第7條規定其得隨時提前終止租賃契約，委不足採。
（三）被上訴人請求10個月之租金計200萬元，於法有據：本件訴訟標的為給付租金，並非損害賠償，上訴人所提損害賠償額之約定乙節，實與本件訴訟標的無關。系爭租賃契約既未合法終止，原判決認上訴人於租賃契約存續期間即應給付被上訴人全部租金，並無違誤。系爭租賃契約第18條主要是刪除約定應受強制執行事項，與上訴人是否得隨時提前終止租賃契約無關，且該刪除內容亦正可說明兩造並未約定上訴人於期限屆滿前，得終止契約。又系爭租賃契約第20條之約定亦非上訴人得隨時提前終止租賃契約之約定，況此約定並不包括上訴人片面期前終止租約之情形，否則豈有被上訴人違約須賠300萬，上訴人違約僅賠60萬之道理？是即便上訴人願認賠被上訴人之損失而片面終止系爭租約，其所應賠償之範圍亦應以被上訴人於所餘租賃關係存續期間內，在尚未將系爭標的物出租予他人前之所有租金數額，即自95年1月19日起至同年11月19日止，共計10個月，每月20萬元之租金為認賠範圍，始符最高法院18年上字2001號判例之意旨。
（四）上訴人指稱被上訴人除收受60萬元作為租賃契約終止之損害賠償外，另又收受上訴人託第三人轉交之15萬元云云。
惟60萬元係押租金，於契約訂立時上訴人即已依約交付被上訴人，又被上訴人不知上訴人所提15萬元所指為何，被上訴人未曾收受，且該二者均與被上訴人有無同意終止租賃契約無關。
二、上訴人則以：
（一）系爭租賃契約業已終止：
（1）依系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」是縱兩造所定系爭租約屬定期性租賃契約，在租賃期限內即賦予上訴人得搬離他處而為終止租約之權利，僅係不得向被上訴人請求已付租金之償還，系爭租約第7條之約定難謂非不得提前終止之約定。是原審判決即有違誤。
（2）上訴人向被上訴人承租本件系爭房屋係作為經營餐飲之用，租賃存續期間固約定為3年，惟因上訴人無法經營，遂於94年12月間委託 孫林興 向被上訴人表示終止租賃契約乙事，並於95年2月10日請上訴人之合夥股東 謝煉興 及 游武勳 等二人向上訴人為終止租約之意思表示，被上訴人既於當下已表示「…要租就付租金，不付租金一星期就搬走」之意，即不為反對終止租約之意思表示，被上訴人顯係已同意終止租約，雙方租賃關係業已消滅。退步言，如認上訴人95年2月17日終止租約行使之方式有瑕疵，上訴人亦於95年3月1日以存證信函確認終止租約，被上訴人於95年3月3日簽收，是本件租約至遲已於95年3月3日合法終止。
（3）再若被上訴人不同意終止租約，豈得於同意收受除60萬元作為租賃契約終止之損害賠償外，另又收受上訴人託第三人轉交之15萬元？顯見被上訴人一面收受租約終止之損害賠償金，一方面又稱未同意終止租約，被上訴人違反誠信之舉，實無足採。
（二）被上訴人請求10個月之租金計200萬元，為無理由：上訴人於95年2月10日請謝煉興、游武勳向被上訴人表達終止契約之意，被上訴人之友人表示要租就付租金，不付租金一星期就搬走，被上訴人當場並無任何表示，且明知上訴人傳達之意思表示，顯見被上訴人之舉已屬「默示承認」，並同意上訴人提前搬遷，上訴人遂於所約定之一星期內即同年2月17日自行搬遷完畢。上訴人已於95年2月17日搬遷房屋，被上訴人有受領遲延之情事。換言之，上訴人至遲已於95年2月17日將房屋交還被上訴人，已無占有之事實，更無管領支配力，被上訴人據此請求10個月之租金即95年1月19日至同年11月19日10個月之租金200萬元部分，即屬無理由，不應准許。
（三）兩造於系爭租約終止後所受之損害賠償額業約定為60萬元：系爭租約第18條第1款有關期前終止係約定為「租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償一個月租金」，惟系爭租約簽立時，已將該約定合意刪除，而將有關損害賠償之約定特別訂立於系爭租約第20條。
系爭租約第20條約定：「租賃期間若甲方（即被上訴人）違反契約內容時，甲方應賠償乙方（即上訴人）押金之5倍300萬元。租賃期間若乙方違反契約內容時，乙方應賠償原給付甲方押金60萬元。」，既在被上訴人違反契約約定時，係以300萬元作為預定損害賠償之總額，則在上訴人違約提前終止時，自應做將同之解釋，而以約定就60萬元做為上訴人賠償被上訴人之損害。再押租金之性質固與違約金之性質有間，惟依法並非不能特約將押租金視為違約金，此與押租金所擔保之債權，在本質上即係擔保因損害賠償而生之債務並無衝突，詳觀系爭租約第20條既特別約定上訴人違約時賠償被上訴人押金60萬元，則該押金顯係已視為損害賠償之總額。是原審法院既肯認「…租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之」，惟有關損害賠償之認定，竟未審酌兩造已就損害賠償額已為約定為60萬元之事實，認上訴人並未認賠被上訴人所有損失，即與租賃契約之真意不符，違誤之處至明。
三、本件被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起本件上訴，於本院聲明：（1）原判決廢棄，（2）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人於本院則聲明上訴駁回。如受不利之判決時，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，免為假執行。
四、不爭執之事項：
（一）上訴人向被上訴人承租台北縣○○鎮○○路36房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約，約定租期自93年11月19日至96年11月19日止，押租金60萬元，每月租金20萬元。
（二）上訴人支付租金至95年1月19日。
五、得心證之理由：本件依二造之主張及陳述，本件應審酌者厥為：（一）二造是否有合意終止系爭租約？（二）上訴人是否有單方終止系爭租賃契約之權利？（三）被上訴人請求10個月之租金計200萬元，有無理由？
（一）二造是否有合意終止系爭租約？
（1）上訴人辯稱因其無法經營，於94年12月間委託訴外人孫林興向被上訴人表示終止租賃契約，並於95年2月10日請上訴人之合夥股東謝煉興及游武勳等二人向上訴人為終止租約之意思表示，被上訴人於當下已表示「…要租就付租金，不付租金一星期就搬走」之意，即不為反對終止租約之意思表示，被上訴人顯係已同意終止租約，雙方租賃關係業已消滅云云，被上訴人則否認同意終止系爭租賃契約。經查，證人孫林興於原審證稱被上訴人沒有同意（提前解約）等語（見原審卷第81頁）；上訴人於原審亦自承；「我委託證人孫林興向被上訴人表示不想作了，孫林興回來跟我說失敗了，但沒有告知我，要我本人去向被上訴人說」；另證人 謝練興 於原審：「我與游武勳在28號民宿向原告（即被上訴人）表示經營不好，希望終止契約，因有租金，能抵租金，但原告不同意，原告友人表示要租就付租金，不付租金一星期就搬走，因原告不同意，我向原告表示我們不作要搬」等語（見原審卷第82頁）；證人游武勳於原審證稱：「因經營不好，在承租地點對面與謝練興一起找原告談，希望作至95年2月底，希望2月份租金不要收，但原告說不可能，原告友人表示要租要付租金，不付租金一星期內搬走，因口氣不好，原告也不說話，所以我與謝練興沒再說話，就走了」等語（見原審卷第83頁）；被上訴人否認其有友人在現場說要租要付租金，不付租金要在一星期內搬走之言語，此部份上訴人並未舉證以實其說，惟縱係屬實，依證人謝練興、游武勳之證言，被上訴人於當時均明示表示不同意終止租約，縱有第三人之言語仍不能認係被上訴人之意思表示，是被上訴人以此主張二造已合意終止租約，自不可採。
（2）上訴人復辯稱被上訴人已收受60萬元作為租賃契約終止之損害賠償，另又收受上訴人託第三人轉交之15萬元，顯見被上訴人一面收受租約終止之損害賠償金，一方面又稱未同意終止租約，被上訴人違反誠信云云，被上訴人則主張60萬元係押租金，於契約訂立時上訴人即已依約交付被上訴人，又被上訴人不知上訴人所提15萬元所指為何，被上訴人未曾收受等語；經核，押租金係因訂立租約而交付，自與終止契約之合意無涉；又被上訴人否認收受15萬元，上訴人亦未舉證以實其說，被上訴人並未舉證二者與被上訴人如何同意終止租賃契約有何關連，被上訴人此部份所辯，亦不足採。
（二）上訴人是否有單方終止系爭租賃契約之權利？按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第450條第1、2項分別定有明文。故定有期限之租賃契約，除當事人另有約定外（民法第453條參照），雙方均不得隨時終止契約。查兩造所簽訂之租賃契約，約定租賃期間自93年11月19日起至96年11月19日止，此有兩造所不爭之租賃契約在卷可稽，依上開之規定，兩造均應受租約之拘束，不得隨時終止契約。再細觀系爭租賃契約全部條文，僅於第14條約定：「甲（指出租人）、乙（指承租人）、丙（契約內指承租人之連帶保證人，但本件契約無）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（指出租人）得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。按租賃契約乃繼續性之契約，本件契約內所謂解約，應係指終止契約，由上開約定，係指承租人違反契約約定情事時，出租人始有終止契約之權利，並未賦予承租人有隨時終止契約之權利，可見兩造所簽訂系爭租賃契約之真意，承租人並無終止契約之權利，而出租人雖有權終止契約，但亦限於承租人有違反契約約定之事由始得為之，此為契約之當然解釋。上訴人雖辯稱該租賃契約第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，該第7條賦予上訴人得搬離他處而終止租約之權利，僅不能請求返還已交付之租金而已，難謂非不得提前終止之約定，而伊於94年12月間委託訴外人孫林興以口頭表示租賃租賃契約，並於95年2月10日當面向原告解約，於同年2月17日搬遷，並於95年3月1日以郵局存證信函為終止契約之確認，被上訴人於95年3月3日收受，是系爭租賃契約應於95年3月3日合法終止云云。惟查系爭租約第14條約定，於二造違反契約時，僅有出租人有終止契約之權利，已如前述，顯已排除承租人享有契約終止權，是上開第7條約定應係指承租人於租約期間有「遷離他處」之事實時，關於租金與租賃標的物之處理方式，該條並未約定承租人得終止契約，尚難認為係承租人享有任意終止租約權利之約定，故上訴人於95年3月1日所為終止契約之意思表示應不生終止之效力，被上訴人主張本件租賃契約於95年3月3日以後仍繼續有效存在，上訴人仍負有繼續支付租金之義務，即屬有據。
（三）被上訴人請求10個月之租金計200萬元，有無理由？
（1）上訴人引用最高法院18年度上字第2001號「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理」，並主張以系爭租賃契約第20條約定以押租金作為賠償等語。被上訴人則主張系爭租約第20條之約定，並不包括上訴人片面期前終止租約之情形，上訴人願認賠被上訴人之損失而片面終止系爭租約，其所應賠償之範圍應以被上訴人於所餘租賃關係存續期間內，在尚未將系爭標的物出租予他人前之所有租金數額等語。經查，系爭租賃契約第20條固約定：「租賃期間若甲方（即被上訴人）違反契約內容時，甲方應賠償乙方（即上訴人）押金之5倍300萬元。租賃期間若乙方違反契約內容時，乙方應賠償原給付甲方押金60萬元。」，惟查本件上訴人終止契約不合法，已如前述，系爭租賃契約於租賃存續期間仍繼續存續，上訴人即應繼續繳付租金，如上訴人逾期未繳交租金，依系爭租約第22條約定，出租人得收回房屋並沒收押租金60萬元，上開約定既係於第20條約定以外另列之約定，應認被上訴人主張系爭租約第20條之約定，不包括上訴人片面期前終止租約之情形，應為可採，且被上訴人亦未收回房屋（詳後述），本件亦無該條第22條約定之適用；又上開最高法院18年度上字第2001號判例意旨：「租賃之一造反悔願認賠償損失，無不許終止之理」，其所應賠償損失之範圍，應認係出租人於所餘租賃關係存續期間內，在尚未將系爭標的物出租予他人前之所有租金數額，或如出租他人之租金差額；承租人所繳交之押租金，應不得認為係出租人之損失。是上訴人辯稱其願認賠押租金60萬元而終止租約，亦不可採。至上訴人得否請求押租金返還則屬另一法律關係，非本件所得審就。
（2）上訴人辯稱伊至遲於95年2月17日將房屋交還被上訴人，已無占有之事實，更無管領支配力，被上訴人據此請求10個月之租金，為無理由等語。惟按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。上訴人雖辯稱至遲於95年2月17日將系爭房屋交還被上訴人云云，惟查，依證人 黃維如 於原審證稱：（2月17日）搬完，伊拿鑰匙到28號給廖小姐，伊要將鑰匙交給她，但她說她不管36號的事，她不能收鑰匙，伊有打電話給被上訴人，被上訴人要伊向上訴人說由上訴人直接向被上訴人接洽，伊就將鑰匙放在36號櫃檯柱子，門從裡面鎖起來等語（見原審卷第86頁），被上訴人否認有授權訴外人處理系爭租賃房屋之權限，而依證人黃維如上開證言，上訴人於95年2月17日僅係自行遷離，被上訴人於95年2月17日以後至契約期滿前並未實際占有系爭租賃房屋。本件上訴人終止契約不合法，已如前述，租賃契約於95年3月3日以後仍繼續有效存在，依上開規定，上訴人無論是否居住使用租賃物，仍不得免其支付租金之義務，從而被上訴人請求上訴人給付95年1月19日至同年11月19日10個月租賃期間內之租金，自屬有據。
六、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於系爭租賃契約，請求上訴人給付租賃期間內即95年1月19日起至95年12月19日止之租金200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96年1月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依聲請宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國97年6月30日
民事第二庭審判長法官黃蓓蓓
法官鍾素鳳法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
本件非以所涉及之法律見解具有原則上之重要性者，且經本院之許可，不得上訴最高法院（民事訴訟法第436條之3第1項、第2項規定參照）。
中華民國97年7月1日
書記官蔡凱如