裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年簡上字第109號民事判決
裁判日期：民國108年01月21日
裁判案由：返還土地
臺灣橋頭地方法院民事判決107年度簡上字第109號上訴人 黃河箕 訴訟代理人 張慶宗 律師
彭佳元 律師被上訴人 柳宗德 訴訟代理人 范馨月 律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國107年5月3日本院旗山簡易庭106年度旗簡字第192號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國108年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）係於民國104年8月19日經法院拍賣取得，惟被上訴人所有坐落其上門牌號碼高雄市○○區○○里○○街○○號之未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），及另搭建之車棚、水塔、鐵皮棚架，皆未經伊同意，而無權占有系爭土地如附圖所示A、B、C、D面積共220平方公尺，被上訴人應將上開地上物均拆除後，騰空返還土地予伊，暨給付相當於租金之不當得利。倘系爭房屋與系爭土地間存有法定租賃關係，則備位請求依當期申報地價年息5%，按系爭房屋占用面積175平方公尺計算，予以核定租金。為此，爰依民法第767條、第179條、第425條之1、租賃法律關係等規定，提起本件訴等語。於原審先位聲明：㈠被上訴人應將如附圖所示A、B、C、D面積共220平方公尺之地上物拆除後，騰空返還土地予上訴人，㈡被上訴人應自106年9月1日起（起訴後次月）至返還上開土地止，按月給付系爭土地當期申報地價×220平方公尺×5%÷12之金額。及備位聲明：㈠請求核定系爭房屋占用系爭土地每年應給付上訴人之年租金為系爭土地當期申報地價×175平方公尺×5%所示之金額，㈡被上訴人就系爭房屋，應自104年8月19日起至土地租賃關係消滅日止，按年於每年8月19日給付上訴人前項金額及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭土地原屬訴外人 柯明春 （歿）所有，柯明春鑑於家中人口漸多房屋不敷使用，於40年間在系爭土地上出資興建系爭房屋，嗣於52年間將系爭房屋贈與訴外人即其同居人即訴外人 白葉番婆 之贅女婿即訴外人 白柳 老信 （歿），再由伊因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權。柯明春另於68年8月31日將系爭土地贈與其養子即訴外人 柯金祥 （歿），系爭土地於104年8月28日始經上訴人拍定取得，是系爭土地及系爭房屋先後讓與相異之人，應推定受讓人間於房屋得使用期間內存有法定租賃關係，且如附圖B、C部分所示車棚、水塔均為系爭房屋之附屬建物，缺乏構造上及使用上獨立性，至於如附圖D部分之鐵皮棚架是否拆除，伊沒有意見等語置辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，認定如附圖所示A部分之系爭房屋係原住址設高雄縣旗山鎮（已改制為高雄市旗山區，下同）樂和街76號（原址為高雄縣○○鎮○○巷00號房屋，下稱76號房屋）之柯明春，因與同居人白葉番婆之贅女婿 白柳老信 一家同住，空間不足，乃於40年間另行起造，柯明春於46年間收養白柳老信之子柯金祥，柯金祥兩邊都會居住，兩家關係緊密，柯明春嗣於52年間將系爭房屋贈與予白柳老信，又於68年間將系爭土地贈與予柯金祥，是系爭房屋、土地本同屬柯明春所有，分別移轉予不同人，具有推定租賃之法律關係存在，而被上訴人為白柳老信之子，於上訴人拍定取得系爭土地之前，已經當時系爭土地所有人柯金祥同意，搭建分別如附圖所示B、C部分之車棚、水塔，屬於系爭房屋之附屬建物，亦同得繼續有權占用系爭土地，僅如附圖所示D部分之鐵皮棚架非居住必須，是以，上訴人之先位聲明僅於請求被上訴人拆除如附圖所示D部分暨請求給付此部分之不當得利為有理由，逾此範圍之請求則無理由，備位聲明請求核定系爭房屋占用系爭土地每年應給付上訴人之年租金為系爭土地當期申報地價×175平方公尺×5%所示之金額，及以此計算已到期之租金，及另應以此標準給付至終止占有之日止之租金，則有理由，併依職權宣告得假執行。
四、上訴人不服，就先位聲明敗訴部分即請求返還如附圖所示A、B、C部分占用之土地，提起上訴（請求返還D部分暨不當得利，及核定A租金部分，因兩造未上訴而已確定），除引用於原審之陳述外，另補述：被上訴人未能證明系爭房屋係柯明春興建或76號房屋有何不足使用之情形，且柯明春家中人丁單薄，並無另行興建系爭房屋之需求，系爭房屋之原始戶籍謄本亦顯示白柳老信於52年間係創設新戶，故無系爭土地、系爭房屋本同屬柯明春一人所有之情形，縱為柯明春所興建，然因柯明春於68年間應係將系爭土地及76號房屋一併贈與予柯金祥，自亦無可能將系爭房屋單獨贈與予無法律上關係之同居人之贅女婿白柳老信，縱有此情，然因系爭房屋經濟價值甚低，倘許被上訴人以不定期租賃方式長期在系爭土地上居住，反有害於系爭土地之利用完整性與經濟價值，不符合經濟效益與公平正義等語。於本院聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖A、B、C部分所示地上物拆除，並將占用之土地騰空返還予上訴人。
五、被上訴人亦引用於原審之陳述外，另補述：年代久遠事實之舉證較為困難，證明度之要求應予降低，而76號房屋與系爭房屋緊鄰，原使用同一住址即高雄縣○○鎮○○巷00號，且柯明春又收養白柳老信之子柯金祥，可見其等屬於同一家族，關係緊密，上開原審判決之認定並無違反常情等語。於本院聲明：上訴人之上訴駁回。
六、兩造不爭執事項如下（見簡上卷第82頁）：㈠被上訴人占用系爭土地上如附圖A（系爭房屋）、B（車棚）
、C（水塔）所示面積共213平方公尺（D部分面積7平方公尺不在第二審審理範圍內）。
㈡柯明春於原配偶 洪換 死亡後，與同樣喪偶之白葉番婆同居並
共組家庭，白葉番婆育有一女 白預 ，其贅婿為白柳老信，渠2人育有 白月華 、 白金葉 、柯金祥、被上訴人柳宗德、 白秋 等3女2子，柯金祥於46年間由柯明春所收養，白柳老信一家人本同居於柯明春戶下即亦坐落在系爭土地上之76號房屋（原址為高雄縣○○鎮○○巷00號房屋）。
㈢系爭房屋原址同為高雄縣○○鎮○○巷00號，於59年7月1日
門牌整編為現高雄市○○區○○里○○街○○號，被上訴人於64年4月間在系爭房屋拍攝婚紗，系爭房屋於101年7月起課房屋稅籍，稅籍編號Z00000000000號，納稅義務人為被上訴人，迄今未變動。
㈣柯明春經公地放領程序登記為系爭土地所有權人，於68年8月31日以贈與為原因，移轉登記予柯金祥。
㈤上訴人於104年8月19日拍定取得債務人柯金祥所有系爭土地。
七、本件爭點為：兩造間就坐落系爭土地上如附圖A、B、C，面積共213平方公尺部分，有無法定租賃關係存在？本院得心證之理由如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照），是民法修正前所興建之房屋亦有前揭民法第425條第1之適用。
而系爭土地係柯明春經公地放領程序登記為所有權人，於68年8月31日以贈與為原因，移轉登記予柯金祥，嗣上訴人於104年8月19日始拍定取得債務人柯金祥所有系爭土地乙情，俱為兩造所不爭執，已如前述，則兩造間有無法定租賃關係存在一事，應探究系爭房屋是否原為柯明春所有，嗣輾轉由被上訴人取得事實上處分權。
㈡次按關於民事訴訟舉證責任之分配，89年間修正之民事訴訟
法第277條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責（最高法院104年度台上字第2241號判決理由參照）。查白柳老信一家之戶籍本設於柯明春之址設「高雄縣○○鎮○○巷00號」之戶內，於52年10月25日設立新戶，及系爭房屋之現址「太平里樂和街53號」亦原上開旗亭巷31號，於59年7月1日整編而來等情，分別有高縣旗太戶字第487號白柳老信之戶籍登記簿、高雄市旗山區戶政事務所106年11月16日高市旗山戶字第10670394500號函各1紙可考（見原審卷第47、64頁），足見系爭房屋至遲於52年間即已存在，而柯明春、白柳老信均已過世，則何人興建一事屬於人事已非之遠年舊事，此項事實舉證甚為困難，且非可歸責於被上訴人，揆諸前揭法條說明意旨，其舉證責任之證明度應予降低。
㈢查證人即被上訴人之胞姐白月華結稱：伊於00年0出生，住
在系爭房屋直到出嫁，知道系爭房屋係阿公柯明春出錢蓋的，因為伊父母親都打零工，生活不好，無法蓋房子，而因伊父親入贅，阿公需要一個孩子，所以收養柯金祥，柯明春與白柳老信間互動很好，口頭說要將系爭房屋贈與予白柳老信，當時伊大約國小年紀等語（見簡上卷第92至94頁），核與證人即被上訴人胞妹白秋結稱：伊於00年0出生，住到系爭房屋到60幾年結婚搬離，伊父母做散工，家裡沒有錢可以蓋房子，系爭房屋係阿公柯明春建的，這是伊小時候聽父親白柳老信說的等語（見簡上卷第94至96頁），復有上開白柳老信之戶籍登記簿上其等二人出生年月日之記載可考（見原審卷第47至48頁），均相符無訛，而其等二人係白柳老信之女兒，自幼居住在系爭房屋內，對於系爭房屋讓與始末應有理解，並自承其等父親白柳老信實無資力興建房屋，所述甚堪採信。又柯明春自35年10月1日擔任戶長之址設76號房屋戶籍內，原有其母 柯陳年 、同居之白葉番婆、白預，及白柳老信、白月華、白金葉、白秋、被上訴人、柯金祥一家，其中柯金祥係00年0出生，於46年間由柯金祥收養而從養父之姓，嗣白柳老信一家於52年10月25日遷出至系爭房屋設立新戶，有柯明春之戶籍謄本1份可考（見原審卷第41至42頁），足見人口眾多，且分屬二家，有興建房屋另行居住之需求，惟亦可見其等間共同生活、關係緊密之事實。又系爭房屋與76號房屋均屬未辦保存登記建物，均坐落在系爭土地上毗鄰存立，地址本同為高雄縣○○鎮○○巷00號之事實，除有上開附圖、戶籍謄本可考外，並經原審法官到場勘驗屬實，有原審107年2月8日勘驗筆錄暨照片1份附卷可稽（見原審卷第97至105頁），其事實上處分權之讓與係以意思表示合致及交付占有為之，非如系爭土地係以辦理所有權移轉登記之方式，則柯明春將系爭房屋贈與予白柳老信，由白柳老信在系爭房屋設立新戶，嗣於68年8月31日始將系爭土地以贈與為原因，移轉登記予養子柯金祥，實與常情無違，上訴人質疑上開證人證詞之可信度、柯明春單獨讓與系爭房屋之可能性云云（見簡上卷第78、100至102頁），均無可採。㈣又按適用上開最高法院判例，除房屋與土地須同屬一人外，
尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益（最高法院85年度台上字第384號判決要旨），固屬的論。然查，系爭房屋於59年7月1日門牌整編為現高雄市○○區○○里○○街○○號，被上訴人於64年4月間在系爭房屋拍攝婚紗，系爭房屋於101年7月起課房屋稅籍，稅籍編號Z00000000000號，核定現值為新台幣129,400元，納稅義務人為被上訴人，迄今未變動乙情，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處106年9月13日高市稽旗房字第0000000000號函所附房屋稅籍紀錄表及被上訴人之嬰兒照、婚紗照各1份可考（見原審卷第24至25、81至82、94至95頁），且其外觀結構完整、設有屋頂，可供遮蔽風雨、生活起居，有照片1份可考（見原審卷第101至104頁），難認對社會經濟毫無助益。且系爭土地之拍賣程序已公告其上尚有樂和街53、
55、76號房屋，實際使用情形由投標人自行查明，有臺灣高雄地方法院104年5月7日雄院隆103司執服字第164865號函1紙可考（見簡上卷第47頁），並經本院調取該案卷宗核閱無訛，則上訴人前往投標拍定，受前述租賃法律關係之拘束，亦難謂有何違反公平正義之情形。
㈤末按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨
立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是（最高法院100年度台上字第4號判決要旨參照）。查系爭房屋主建物無停車空間，如附圖所示B部分之車棚為搭建之鐵皮屋頂，兩側均僅有支架而無牆壁，位在系爭房屋與76號房屋間，供系爭房屋使用人停放車輛之用，及如附圖所示C部分之水塔為供系爭房屋生活用水之需，均依附於主建物，為助主建物使用之效用而未具獨立性之附屬建物，有上開照片可考（見原審卷第101至104頁），亦均得基於推定之租賃法律關係，而繼續占用系爭土地。
八、綜上所述，上訴人於104年8月19日，經臺灣高雄地方法院103年度司執字第164865號強制執行程序，拍定取得之坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地，係柯明春於68年間贈與予柯金祥之土地，而其上如附圖所示A部分之門牌號碼高雄市○○區○○里○○街○○號未辦保存登記房屋，應認亦係柯明春原始出資興建取得所有權後，於52年間將事實上處分權贈與予白柳老信，嗣由被上訴人繼承取得，依法具有推定租賃之法律關係存在，且如附圖所示B、C部分之車棚、水塔，均係供系爭房屋使用之附屬建物，亦均得繼續占用系爭土地，是上訴人提起本件訴訟，請求被上訴人將如附圖所示A、B、C面積共213平方公尺之地上物拆除後，騰空返還土地予上訴人，洵屬無據，原審判決駁回上訴人此部分之請求，核無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年1月21日
民事第三庭審判長法官吳芝瑛
法官楊捷羽法官李俊霖以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國108年1月21日
書記官黃國忠附圖：高雄市政府地政局旗山地政事務所107年2月8日複丈成果圖1紙（出處見原審卷第110頁）。