宣 示 判 決 筆 錄 99年度板小字第1209號
原 告 愛在歐洲社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間99年度板小字第1209號請求給付管理費事件於中華
民國99年8月13日言詞辯論終結，於中華民國99年8月20日下午4
時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
通 譯 王曉萍
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟伍佰玖拾元，及自民國九十九年
三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬伍仟伍佰玖拾元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告之法定代理人原為 吳怡忠 ，嗣於訴訟進行中更換為乙○
○，已據新法定代理人乙○○於民國99年6月18日具狀聲明
承受訴訟在案，核無不合，應予准許。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決
事項之聲明者。」民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文
。原告原起訴聲明遲延利息自應給付日起，按年息10%計算
，其後於99年6月18日言詞辯論期日減縮此部分之請求，聲
明自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算，其變更核屬減
縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3
款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告係原告所屬「愛在歐洲社區」之區分所有權人，其所
有之建物門牌號碼為臺北縣樹林市○○路○段○○○號6樓，
依公寓大廈管條例第10條及原告社區規約之規定，被告每
期應繳納管理費計新臺幣（下同）1706元，詎料被告自民
國97年6月起即積欠各該費用，迄今已積欠97年6月及97年
11月至98年12月止各該期管理費，合計25590元，雖經原
告屢次催繳，被告仍未給付，並已逾三期且達相當金額。
為此，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給
付等語。
（二）被告應給付原告25590元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告確為原告所屬「愛在歐洲社區」之區分所有權人，且
未繳97年6月及97年11月至98年12月止各該期管理費。惟
原告就管理費用之計算方式錯誤。分述如下：
1、原告自96年12月起即開始收取管理費，然當時未經區
分所有權人大會決議管理費之收取及計算方式，且區
分所有權人大會亦未授權原告訂定管理費收繳及支付
辦法，社區規約亦無約定任何收費方法，當初建商沒
有告知管理費應如何計算，後來增修社區規約方才規
定依坪數計算。
2、97年4月13日第二屆區分所有權大會修改社區規約因違
反公寓大廈管理條例第32條第1項同一議案重新召集會
議之規定而無效。
3、新修定之社區規約於98年4月9日完成核備，依該規約
第20條第5款約定，規約自送審奉准核備後生效，故自
該日起原告方能收取管理費，因被告已先於96年12月
至97年5月止，及97年7月至97年10月止，按月先交付
1706元，被告前後共繳付10個月計1萬7060元，原告就
此部分所獲不當得利被告主張抵銷。
4、又依社區規約第20條第1款約定，本規約未規定者，應
依原房屋買賣契約約定。而房屋買賣契約書第11條第3
項約定管理費之運用，包含本社區共同使用部分水電
、管理及清潔等費用，又依社區規約第11條：第2項第
2款約定，管理費應用於共同使用部分之管理、維護，
然自收繳管理費以來，一向由被告自行分擔共用部分
之高額電費，自96年12月起至99年3月止，被告已付金
額共計1萬416元，原告就此部分所獲不當得利，被告
亦主張抵銷。
5、原告另就機車停車位，每1車位收取100元，然被告所
有之共用部分面積已包含機車停車位面積，此部分有
重覆收費情形，故原告就此部分有不當得利1200元，
被告主張抵銷。
（三）被告於98年1月間知悉本社區內竟有五處實質違建，且經
臺北縣政府違章建築拆除大隊以97年10月17日北縣訴認字
第0970045239號認定通知書通知應自行拆除；另又有多處
違規使用與原核定使用不符，亦經臺北縣政府工務局以97
年10月24日北工使字第0970801251號函命恢復原狀或補辦
手續在案，然至今未見原告予以改善，使社區居民身處危
險環境，又無法合法使用違建部分，均使被告合理懷疑原
告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責任。
（四）本社區之共用部分尚未點交，此有臺北縣政府98年8月31
日北工使字第0980691109號函可證，亦可向臺北縣政府工
務局函查證明等語置辯。
（五）聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）本件原告起訴主張被告係原告所屬「愛在歐洲社區」之區
分所有權人，被告未繳97年6月及97年11月至98年12月止
各該期管理費，雖經原告屢次催繳，被告仍未給付等情，
為被告所不爭執，並有公寓大廈管理組織報備證明、土地
、建物登記謄本、戶籍謄本、愛在歐洲住戶手冊節本、催
繳公告、存證信函、管理費收繳名冊、區分所有權人會議
記錄在卷可稽，堪信其為真實。惟原告另主張被告自96年
12月起按月應繳納管理費1706元等情，則為被告所否認
，並以前詞置辯，從而本件兩造爭執要點厥為：（1）98
年4月9日以前，原告是否未經區分所有權人大會授權訂定
管理費收繳及支付辦法？97年4月13日第二屆區分所有權
大會修改社區規約，是否因違反公寓大廈管理條例第32條
第1項同一議案重新召集會議之規定而無效？（2）承上，
若為無效，98年4月9日社區規約完成核備前，被告有無繳
納管理費之義務？若有，金額若干？（3）被告主張機車
停位管理費有重覆收取情事，有無理由？（4）被告應給
付之管理費金額若干？（5）被告主張抵銷有無理由？（6
）被告得否以原告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責任
及共用部分尚未點交拒絕繳交管理費？分述如下：
（二）98年4月9日以前，原告是否未經區分所有權人大會授權訂
定管理費收繳及支付辦法？97年4月13日第二屆區分所有
權大會修改社區規約，是否因違反公寓大廈管理條例第32
條第1項同一議案重新召集會議之規定而無效？
1、按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席
區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前
條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；...
前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所
有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對
意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區
分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」公寓
大廈管理條例第32條第1項前段、第2項定有明文。次
按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人
會議為其最高意思機關。如認為區分所有權人會議之
召集程序或決議方法，或決議內容，違反法令或章程
時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民
法第56條第1項撤銷總會決議之規定，或同條第2項決
議無效之規定。
2、被告答辯主張於98年4月9日社區規約完成核備前，原
告並無收取管理費之標準及依據，因區分所有權人大
會亦未授權原告訂定管理費收繳及支付辦法，且97年4
月13日第二屆區分所有權大會規約修改因違反公寓大
廈管理條例第32條第1項之規定而無效。經查：愛在歐
洲社區於96年6月9日召開第一次區分所有權人會議，
成立管理委員會，並推選第一屆管理委員，並訂立社
區規約，規約第10條約定「一、為充裕共用部分在管
理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人
會議之規定向管理委員會繳交下列款項。（一）公共
基金。（二）管理費。二、管理費之收取及支用由各
區分所有權人依照區分所有權人會議之決議處理之。
...三、第一次區分所有權人會議召開後，有關各項費
用之收繳、支付方法，得授權管理委員會訂定...。五
、...訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利
息，以未繳金額之年息10％計算。」、第20條第5項規
定「本規約自簽約之日起生效」，此有，愛在歐洲社
區第一屆第一次區分所有權人會議會議紀錄影本在卷
可稽。
3、嗣後管理委員會於96年11月8日召開第1次臨時會，決
議（1）自96年12月1日起收取管理費。（2）管理費收
費單價：40元坪/月。（3）汽、機車清潔費：汽車（
平面）300元/月。汽車（機械）500元/月。機車停車
位100元/月，此亦有愛在歐洲社區第一屆管理委員會
11月份第一次臨時會會議紀錄可參。
4、隨後，第二屆區分所有權人會議於97年3月23日召開，
惟因未達法定人數而流會，故再於97年4月13日第二次
召開，追認管理委員會於96年11月8日就管理費收取方
法之提案決議，並增訂規約第10條，明定管理費以每
坪每月40元收取，停車位清潔費以車位為計算單位，
每月平面汽車停車位收取300元、機械汽車停車位收取
500元、機車停車位收取100元，及收繳、催收方式。
並修改遲延利息為年息5％計算；並修改規約第20條第
5項為「本規約經第二屆區分所有權人大會會議決議後
生效」，而該條項修訂經以199票，通過修正，此有愛
在歐洲社區第二屆區分所有權人大會4月13日會議紀錄
影本在卷可稽。而該次會議紀錄已於會後送達各區分
所有權人並公告之，於7日內以書面表示反對意見者並
未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半
數，被告亦未於3個月內訴請撤銷決議，則依前揭規定
，該決議已確定成立，決議成立後並即生效。
5、原告雖未能提出第一次區分所有權人會議召開後，授
權原告訂定有關各項費用之收繳、支付方法之證明，
然其於96年11月8日就管理費收取方法之提案決議業經
97年4月13日第二屆區分所有權人大會追認，且修訂為
社區規約內容。而該次區分所有權人大會決議又已依
法視為成立，且該決議內容又無違反法令或規約內容
而無效情形，則原告依該次決議內容所訂之管理費收
取標準，收取管理費即屬有據。
（三）被告抗辯機車停位管理費有重覆收取情事，有無理由？
1、按住戶應遵守規約規定事項，公寓大廈管理條例第6條
第1項第5款規定定有明文。
2、被告主張原告以坪數為管理費之計算標準，收取管理
費，而其坪數已包含共用部分面積，故原告另就機車
停車位，又以車位數收取管理費有重覆收費情形，故
原告就此部分有不當得利云云。然查：
3、原告收取管理費之標準，係依區分所有權人會議決議
通過，並增訂於社區規約，依前揭規定，被告即有遵
守之義務，且原告依公寓大廈管理條例第3條第9款之
規定，僅係執行「區分所有權人會議決議事項」及「
公寓大廈管理維護工作」之組織，如被告就收取管理
費之標準有何意見，亦應循規約所訂之程序予以變更
，尚不得於收取標準變更前，任意拒絕繳交。
（四）被告應給付之管理費金額若干？
1、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分
2、復依98年1月18日所召開之第一次臨時區分所有權人
3、而原告主張被告97年6月及97年11月至98年12月間均
（五）被告抵銷抗辯有無理由？
1、被告抗辯其於96年12月至97年5月止，及97年7月至97
2、被告抵銷抗辯有無理由一節，被告雖抗辯：社區規約
第20條第1款、房屋買賣契約第11條第3項約定，及社
區規約第11條第2項第2款約定，共用部分之電費應由
管理費支付，然被告自96年12月起至99年3月止，已分
擔共用部分之高額電費，計10416元，故就原告就此部
分所獲不當得利，主張抵銷云云。為原告所否認，並
辯稱：「沒有不當得利。全體住戶都是依照這個標準
繳費。所收的費用也都用在全體住戶上。」、「大公
電費是由全體住戶分擔。管理費不是用來繳納電費的
。」被告既不否認大公電費是由全體住戶分擔並用在
全體住戶上（見本院99年8月13日言詞辯論筆錄），依
上開公寓大廈管理條例第21條之規定，區分所有權人
或住戶應分擔或其他應負擔之費用，顯然不限於管理
費，則原告收取被告與其他全體區分所有權人所繳納
之大公電費，自無不當得利可言。又被告抗辯其已支
出共用部分電費，然所提出之證九為「北*樹*市*圍*
三*458號3樓，黃姓住戶」之電費資料，並非被告之電
費資料，其上96年9月至97年3月之電費資料亦不知係
由何人以手寫填上，揆諸前開說明，此即為住戶應自
行分攤者，被告縱有此筆支出，亦不得與應給付之管
理費主張抵銷。又共有人中之一人，就共有物之負擔
為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人
得按其各應分擔之部分，請求償還，民法第822條第2
項定有明文。被告上開不當得利抵銷抗辯無理由，已
如上述，被告縱有支付逾其所應分擔之部分，依上開
規定，亦僅被告對於其他共有人有無償還請求權之問
題，對原告並無不當得利返還請求權，自不得用以抵
銷原告之管理費債權，則被告此部分之抵銷抗辯，亦
無理由。
3、另被告抗辯原告重覆收取機車停車位管理費，有不當
得利，故主張抵銷，惟如前所述，被告依規約約定有
繳納機車停車位管理費之義務，原告並無不當得利，
故被告此部分抵銷抗辯無理由。
（六）被告得否以原告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責任，
及共用部分尚未點交為由，拒絕繳交管理費？
另被告抗辯社區內有違建及違反原核定使用內容，然原告
未予改善，被告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責任，
且社區內之共用部分尚未點交云云。然查，姑不論被告該
抗辯事由是否真實，被告抗辯之事由與住戶分擔費用之義
務間，並無對價關係，自不得作為拒絕分擔費用之理由，
故被告此一抗辯亦無理由。
（七）綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求
被告給付25590元，及自起訴狀繕本送達之翌日起即99年3
月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，
應予准許。
四、本件係小額訴訟事件被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行
及被告得供相當擔保金額而免為假執行。
五、因本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於
本件判決結果並無影響，不再一一論述，附此敘明。
中華民國99年8月20日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官吳祉瑩
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭
（台北縣板橋市○○路○段○○巷○號）提出上訴狀並表明上訴理由
（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；二、依訴訟資料可
認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前
提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本
），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上
訴。
中華民國99年8月20日
書記官吳祉瑩