臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度橋簡字第227號
原告 莊惠美
訴訟代理人 梁家豪 律師
被告 吳尚真
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路0號6樓之1之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣48,444元，及自民國111年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。另自民國111年5月14日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款分別定有明文。原告起訴時就第2項聲明原請求被告應給付原告新臺幣（下同）24,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自111年1月1日起至返還第1項所示建物時，按月給付原告10,000元。嗣於本院審理時變更聲明為：被告應給付原告48,444元，及自111年5月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自111年5月14日起至返還第1項所示建物之日止，按月給付原告10,000元，揆諸前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路0號6樓之1房屋（下稱系爭房屋）1年，租期自110年9月1日起至111年8月31日止，租金每月10,000元，按月於每月5日前給付，押租保證金（下稱押租金）為20,000元。詎被告自110年10月起即未依約給付足額租金，經原告多次催繳均置之不理，原告乃於審理期間，以本件民事追加聲明暨準備狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告即應返還系爭房屋予原告。又被告尚積欠自110年10月起至111年5月13日止之租金68,444元未給付，扣除原告已收取之押租金20,000元，原告尚得請求被告給付48,444元。另被告繼續無權占有系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告並得依系爭租約按月請求被告給付相當於租金即10,000元之不當得利至返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約、民法第179條、第767條第1項等規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告48,444元，及自111年5月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自111年5月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。
二、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀陳述。
三、本院之判斷：
㈠兩造間租賃關係已於111年5月13日終止：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。民法第439條、第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號民事裁判意旨參照）。再按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第3489號解釋參照）。
⒉原告將系爭房屋出租予被告，雙方簽訂有系爭租約，約定租期自110年9月1日起至111年8月31日止，租金每月10,000元，按月於每月5日前給付，押租金為20,000元等節，有系爭租約可佐（本院卷第21至33頁）。原告主張被告自110年10月起即未繳納足額租金，僅於110年10月7日匯款2,250元、於同年11月5日匯款3,500元，經催討遭被告置之不理乙節，業據原告提出原告之交易明細查詢、存證信函為憑（本院卷第35至49頁），自已生合法催告效力。是被告遲延給付租金經原告催告後，迄今已過相當期間仍未繳付租金，經以2個月押租金抵償積欠之租金（110年10月份、110年11月份），至原告之民事追加聲明暨準備狀繕本送達（111年5月12日公示送達，本院卷第119至123頁，翌日於111年5月13日生效），已積欠原告租金總額達2個月以上，故原告以民事追加聲明暨準備狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，自屬有據，兩造間租賃關係於111年5月13日已合法終止。
㈡原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告、給付積欠之租金部分：
1.按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條第1項前段定有明文。又租金每個月計10,000元，乙方（指被告）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）；租賃期滿遷出時，甲方（指原告）應即結算租金及相關費用，並會同乙方共同完成屋況及附屬設備之點交，乙方應將租賃住宅返還甲方並遷出戶籍及其他登記，系爭租約第4條、第15條各有明文約定。
2.系爭房屋為原告所有，有系爭房屋之110年房屋稅繳款書可
佐（本院卷第59頁）。而兩造間租賃關係於111年5月13日終止，已如前述，則被告在此之後繼續占用系爭房屋即屬無權占有，故原告主張被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，給付積欠之租金48,444元【（自110年10月起至111年5月13日止，共計7月13天）10,000×7+10,000/31X13=74,194元，扣除110年10月、11月份繳納之租金合計5,770元、押租金20,000元】，應屬有據。而被告對於原告主張之事實已於相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，是本院依證據調查之結果，認原告主張之事實為真正。
㈢原告主張被告於租約終止後受有相當於租金之不當得利部
分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。經查，被告於系爭租約終止後，繼續無權占用原告之系爭房屋，已妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當於租金之損害，參諸前揭實務見解，按月以租金10,000元計算相當於租金之不當得利，即屬適當。故原告依不當得利之法律關係，請求被告自110年5月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，核屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約、所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告、被告應給付原告48,444元，及自111年5月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。另自111年5月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 7 月 8 日
橋頭簡易庭 法 官郭育秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 7 月 11 日
書 記 官塗蕙如