裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第469號民事判決
裁判日期：民國102年05月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第469號原告祭祀公業法人臺北縣游光彩法定代理人 游明哲 訴訟代理人 張安琪 律師被告 陳建榮
陳宏裕 陳 泰祥 共同訴訟代理人 張漢榮 律師複代理人 侯傑中 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳建榮、 陳泰祥 應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件A所示部分，面積陸拾捌點伍柒平方公尺之房屋拆除，並將上列土地返還原告。被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B所示部分，面積玖拾壹點壹肆平方公尺之房屋及坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B1所示部分，面積貳點壹柒平方公尺之房屋拆除，並將上列土地返還原告。
被告陳建榮、陳泰祥應給付原告新臺幣陸萬貳仟貳佰柒拾壹元，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟柒佰陸拾壹元，及均自民國一百零二年三月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳建榮、陳泰祥應自民國一百零二年一月一日起至返還上列土地之日止，按日給付原告新臺幣肆佰貳拾壹元，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應自民國一百零二年一月一日起至返還上列土地之日止，按日給付原告新臺幣柒佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告陳建榮、陳泰祥以新臺幣伍拾伍萬元，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告陳建榮、陳泰祥、被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥各以新臺幣壹佰陸拾伍萬壹仟壹佰陸拾陸元、貳佰玖拾捌萬捌仟肆佰貳拾元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告陳建榮、陳泰祥以新臺幣貳萬元，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥以新臺幣叁萬捌仟元供擔保後，得假執行。
但被告陳建榮、陳泰祥、被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥各以新臺幣陸萬貳仟貳佰柒拾壹元、壹拾壹萬貳仟柒佰陸拾壹元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：㈠按董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事
就任時為止，公司法第195條第2項前段定有明文。祭祀公業管理人之選任契約，係類似委任之無名契約，祭祀公業於管理人任期屆滿後如未選任新管理人，應由何人執行管理人職務，祭祀公業條例於此並無相關規定。如祭祀公業章程於此亦無因應之規定，審酌在新任管理人尚未改選產生前，就祭祀公業權益之維護與保持仍有其必要，基於管理人係祭祀公業之執行機關，其地位類似股份有限公司之董事，應類推適用公司法第195條第2項前段規定，以避免無人管理祭祀公業財產，致生祭祀公業法人及其派下員損害之情形。是管理人任期雖已屆滿，而未改選，原管理人自仍得繼續執行其職務，其管理權並不因任期屆滿而當然消滅。查原告法定代理人游明哲擔任原告主任管理人之任期已於民國101年3月31日屆滿，原告迄今尚未改選管理人等情，為兩造所不爭執，並有新北市政府101年9月14日函附卷可稽（見本院卷一第147-149頁），則依上列說明，游明哲之管理權並不因任期屆滿而當然消滅。新北市政府對於原告祭祀公業之管理，亦認為「管理人職務就屬該公業權益之維護或保持有必要之事務，得繼續以管理人身分為必要事務之管理」，此有新北市政府101年7月30日北府民宗字第0000000000號函可稽（見本院卷一第199-200頁），是游明哲自得代理原告提起本件訴訟。被告雖辯稱：本件應類推適用公寓大廈管理條例第29條第4項規定，於任期屆滿視同解任等語，惟此見解會產生在未改選出新任管理人之前，將無人管理祭祀公業財產，致生祭祀公業法人及其派下員損害之情形，自無可採。
㈡按祭祀公業法人管理人、監察人之選任及解任，除章程另有
規定或經派下員大會議決通過者外，應經派下現員過半數之同意，祭祀公業條例第38條規定甚明；是以祭祀公業管理人之解任，原則上應依章程之規定或經派下員大會議決通過決之，苟章程未另有規定或經未有經派下員大會議決通過之情形，方得以派下現員過半數之同意決之。查原告關於管理人之解任，於其章程第11條後段規定：「另管理人或監察人死亡、一年以上無法聯繫或未參加管理委員會或違法失職經派下員大會派下現員過半數出席，出席人數過半數之議決罷免者即喪失資格解任」，此有原告章程節本附卷可稽（見本院卷第197-198頁），是原告關於管理人之解任，應以派下員大會派下現員過半數出席，且出席人數過半數議決罷免之。被告辯稱：游明哲業經原告派下員超過500名連署罷免之等語，核與祭祀公業章程第11條所定之解任程序不符，自不生合法解除管理人職務之效力。被告雖辯稱：100年8月13日曾召開臨時派下員大會，決議罷免游明哲管理人職務等語，惟被告此部分之抗辯，業經本院100年度訴字第2425號民事判決認定該次臨時派下員大會由訴外人 游炎川 自任主席，並非合法，且議決時未清點表決人數，無事證足認業經出席派下員過半數同意罷免，不生決議罷免游明哲管理人職務之效力，而被告於本件亦未舉證以實其說，是被告此部分之抗辯，亦不足採。被告雖又辯稱：游明哲曾出具被證10之承諾書，承諾依權責管理至任期屆滿為止等語。惟查管理人之任期屆滿在尚未改選之前，管理權是否因任期屆滿而當然消滅，係屬法律層面之問題，並非依據管理人允諾管理權至任期屆滿或至改選新任管理人而消滅為斷，是被告此部分之抗辯，亦乏依據而不可採。
二、原告主張：㈠原告（主任管理人為游明哲）為新北市○○區○○段○○○○○
○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人。兩造間本有簽立系爭土地之土地租賃契約書（下稱系爭租約，租期自98年8月1日起至101年7月31日止），系爭租約第8條提前終止契約：「甲（原告）乙（被告）雙方在本契約有效期間內終止契約，除第三條、第十條、第十一條外，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可終止契約。」，因原告派下員大會於100年3月6日通過決議開發系爭土地，故原告分別於100年4月16日、5月7日、6月4日通知被告與原告協商終止系爭租約，經被告拒絕，原告遂於100年6月13日以雙掛號函通知被告於100年7月31日提前終止系爭租約，被告於收受後委請律師於100年7月11日發函表示不同意提前終止，原告再次於100年7月15日委請律師發函重申於100年7月31日提前終止系爭租約之意旨。原告並以被告自100年8月至101年6月不當得利無償使用系爭土地所應支付之不當得利土地對價中扣除其中相當於租金一個月之不當得利，與系爭租約第8條提前終止租約之一個月違約金相抵銷，及以本件起訴狀表示依系爭租約第8條提前終止系爭租約（原告並備位主張於101年7月31日原租期屆滿主張回復原狀返還土地）。被告所有坐落系爭土地上之房屋（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號、209號，下稱系爭房屋）於100年7月31日系爭租約終止之後，未支付任何對價，並無合法權源，竟無權占有原告所有系爭土地。
㈡被告無權占有系爭土地建屋，而獲得相當於系爭土地租金之
利益，顯屬不當得利。以目前之土地價值高漲及系爭土地均在中和路精華地段，系爭土地位於捷運永安市場站及景安站間，為新北市中和區最熱鬧之商圈，原告僅請求以申報總價百分之9計算之不當得利，應屬合理。被告所有系爭房屋無權占有原告所有系爭土地，以門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○○○號如附件A、B、B1所示部分，面積分別為68.57、91.14、2.17平方公尺，按其99年1月及102年1月之申報地價（99年1月為每平方公尺新臺幣〈下同〉24,080、31,312元；102年1月為每平方公尺24,870.4、31,830.4元）計算，則被告應給付原告相當於系爭土地租金之不當得利如下：⒈自100年8月1日起至101年7月31日止之1年相當於系爭土地租金之不當得利為417,563元（68.57×24,080×0.09＋91.14×32,216×0.09＋2.17×24,080×0.09＝417,563），則每日相當於系爭土地租金之不當得利為1,144元（417,563÷365＝1,144）。⒉自101年8月1日起至101年12月31日止，共計153天，相當於系爭土地租金之不當得利為175,032元（1,144×153＝175,032）。故自100年8月1日起至101年12月31日止之不當得利金額共計592,595元（417,563＋175,032＝592,595）。扣除提前終止契約一個月違約金41,519元與押金83,038元，故原告尚得請求468,038元（592,595－41,519－83,038＝468,038）。⒊自102年1月1日起至返還系爭土地之日止，被告應按日給付原告相當於系爭土地租金之不當得利1,182元【（68.57×24,870.4×0.09＋91.14×33,301×0.09＋2.17×24,870.4×0.09＝431,495），431,495÷365＝1,182】，被告自100年8月1日起即未付租金，將來亦不會付租金，有預為請求之必要。綜上，被告應給付原告468,038元，並自102年1月1日起至返還上列土地之日止，按日給付原告1,182元之不當得利。
㈢被告以原告決議就系爭土地進行合建主張程序有瑕疵，惟原
告收回土地係本於系爭租約，與被告上開主張無涉。系爭租約第7條，租賃契約終止時，被告即應恢復土地原狀，將土地返還原告，被告竟稱該租約僅就租金調整之說法顯與事實不符。原告基於系爭租約終止後請求收回土地之合法權益，不涉及處分，無須經由派下員大會決議通過。依司法官大法官會議第107號解釋明示，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用，且原告係權利之正當行使，非權利濫用，亦與誠實信用原則毫不相干。原告法定代理人之管理職務是否已解除一事，業經主管機關新北市政府於101年7月30日函覆貴院之北府民宗字第0000000000號函有關有無解除，逾屆期未改選時，依內政部97年12月3日內授中民字第0000000000號函、法務部98年8月25日法律決字第0000000000號函釋，且基於管理人係祭祀公業之執行機關，其地位類似股份有限公司之董事，應類推適用公司法195條第2項規定，以避免無人管理祭祀公業財產，致生祭祀公業法人及其派下員損害之情形，是雖原告法定代理人游明哲之主任管理人任期於101年2月29日屆滿，任期屆滿後於未經派下員大會改選新管理人前，原管理人就屬祭祀公業權益之維護或保持有必要之事務得繼續以管理人身分為必要事務之管理，並不因任期屆滿而消滅。至於被告所引之最高法院89年台上字第2348號判決尚非判例，且當時內政部以及法務部尚未作出上開函釋見解，另被告所引之被證15法務部函釋並非指管理人任期屆滿即無代理權，而係應依事實認定。況原告於主任管理人游明哲任期屆滿前，原定召開派下員大會改選管理人，然因有派下員向新北市政府提出異議書，新北市政府因此以101年2月8日來函阻止派下員大會之召開，是以原告管理人無法於101年3月底之任期屆滿前完成改選，非可歸責於原告主任管理人之因素所致。另從101年10月17日新北市政府核發予原告有關辦理派下員繼承徵求異議之公告函文，其中仍名列管理人為游明哲，足證游明哲至今仍係原告祭祀公業之管理人即法定代理人。
㈣爰依系爭租約之約定及民法第767條、第179條規定提起本訴，請求擇一利決等語。併為聲明：
⒈被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應將坐落系爭土地上之建物
（如新北市中和地政事務所土地複丈成果圖所示，建物門牌號碼︰新北市○○區○○路○○○號，787地號面積68.57平方公尺；建物門牌號碼︰新北市○○區○○路○○○號，785地號面積91.14平方公尺、787地號面積2.17平方公尺，上開建物所占土地標示A、B、B1面積合計161.88平方公尺）拆除，並將上開土地交還原告。
⒉被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應給付原告468,038元及101年1月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥並應自102年1月1日起至返還土地之日止，按日給付原告1,182元。
⒋原告願就訴之聲明第1項及第2項提供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告法定代理人游明哲擔任原告祭祀公業管理人之任期已於
101年3月31日屆滿，依最高法院89年度臺上字第2348號判決意旨及法務部99年10月15日法律字第0000000000號函釋，游明哲擔任主任管理人任期訂有期限，期限屆至後，管理權當然消滅，自不得代理原告提起本件訴訟。游明哲因違反原告章程之規定，擅自與華拓建設股份有限公司就本件系爭土地簽訂合建契約，經原告派下員發起連署罷免，關於游明哲管理人職權存否之爭議，刻經訴外人游炎川（原告監察人）提起確認游明哲管理人職權不存在訴訟，而由鈞院100年度訴字第2425號審理。而游炎川於該訴訟審理期間，具狀聲請定暫時狀態之假處分，經臺灣高等法院101年度抗字第168號裁定禁止游明哲行使管理權，最高法院以101年度臺抗字第632號駁回游明哲所提之再抗告而確定，游明哲於任期屆滿及法院裁定禁止行使管理權之後，提出本件訴訟，動機可議。且原告曾於100年8月13日召開臨時派下員大會，決議罷免游明哲管理人職務，經697位派下員中超過500名派下員連署罷免游明哲及其餘13位管理人，游明哲曾出具被證10之承諾書，承諾依權責管理至任期屆滿為止。是游明哲已遭罷免自無權代理原告提起本件訴訟。退步言，縱認祭祀公業派下員大會尚未選舉新任管理人而應由原管理人繼續行使管理權之法律見解可採（非自認），管理人屆滿未能改選本非常態，自應限縮為非因原管理人之故意或過失所致而無法選舉新任管理人之情形，若係因管理人之故意或過失行為導致無法選舉新任管理人，其管理權無論是否選舉新任管理人均應當然消滅。原告無法選舉新任管理人，乃因游明哲怠於依據祭祀公業章程第14條規定辦理繼承人變動所致，其管理權應當然消滅，不得代理原告提起本訴。且本件應類推適用公寓大廈管理條例第29條第4項規定，公寓大廈管理人任期屆滿視同解任，祭祀公業管理人與公寓大廈管理人職責相似，均為管理（祭祀公業或公寓大廈）等公共事物、財務而成立之組織。且鈞院另案101年度重訴字第441號裁定駁回原告之請求，該裁定認定原告與游明哲間管理人之委任契約關係，已因存續期間屆滿而於101年3月31日終止，原告提起本件訴訟時游明哲應非原告法定代理人。且裁定理由引最高法院按祭祀公業管理人之選任契約，性質上屬委任之契約關係，祭祀公業管理人之解任，除規約另有約定外，應適用民法委任契約終止。是游明哲既已於101年3月31日任期屆滿，自無從代理原告提起本件訴訟。
㈡系爭房屋原由訴外人 楊茂盛 向原告租地建屋，並於64年因道
路拓寬就地整建至今，數年來，各所有權人亦均依約繳納地租、房屋稅金。系爭房屋至遲於47年起即坐落系爭土地至少
四、五十年之久，系爭房屋之前手與原告早已成立不定期租賃，並與原告有房屋堪用年限內不得終止租約之約定。兩造間並無固定簽訂書面租賃契約，縱有簽訂，其用意亦僅為調整租金而設，例如77年所簽訂之租賃契約租金係約定依當年度公告地價百分之七點三計算，但90年、94年所簽訂之租賃契約租金係約定依當年度公告地價百分之六計算，至99年所簽訂之租賃契約租金係約定依當年度公告地價百分之九計算。是其性質並非定期租賃契約，而係調整租金之期限約定，被告及前手持續向原告祭祀公業承租土地共約有50餘年，且原告祭祀公業亦知被告之前手係租地建屋。按不定期限租用基地建築房屋契約，以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，依契約之目的探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。被告所有之建物目前尚堪使用，原告自不得任意終止契約。
㈢原告以其土地開發案作為要拆除被告建物之理由，顯有不實
，即便系爭房屋拆除，亦無法補正游明哲未依章程規定處分原告財產之事實，現時終止租約收回土地，對原告非但無益反而有害，拆除系爭房屋亦造成被告之損害，原告法定代理人游明哲利用主任管理人之身分，提起本件拆屋還地之訴訟，完全背棄原告前幾任管理人對於被告擔保「只要祭祀公業沒有處分土地之決議，必將續行租約」之承諾，游明哲此舉除不利於原告外，對於被告之所有建物亦將因拆除而化為廢墟，亦屬重大損害，是以原告提起本訴對於兩造來說均有不利，顯然屬權利濫用，應予駁回。又系爭土地並非緊臨捷運站，距離中和國小及中和區公所亦有近百公尺遠，原告以系爭土地申報地價年息百分之九計算不當得利，顯有過高等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠被告陳建榮向原告承租原告所有系爭土地，並簽立系爭租約
，租期自98年8月1日起至101年7月31日止，系爭租約第8條提前終止契約：「甲（原告）乙（被告）雙方在本契約有效期間內終止契約，除第三條、第十條、第十一條外，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可終止契約。」。原告於100年6月13日以雙掛號函通知被告陳建榮於100年7月31日提前終止系爭租約，被告陳建榮於收受後委請律師於100年7月11日發函表示不同意提前終止；原告再次於100年7月15日委請律師發函重申於100年7月31日提前終止系爭租約之意旨。原告並以被告陳建榮自100年8月至101年6月不當得利無償使用系爭土地所應支付之不當得利土地對價中扣除其中相當於租金一個月之不當得利，與系爭租約第8條提前終止租約之一個月違約金相抵銷，及以本件起訴狀表示依系爭租約第8條提前終止系爭租約（原告並備位主張於101年7月31日原租期屆滿主張回復原狀返還土地）。
有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭租約、測量圖、原告於100年6月13日以雙掛號通知被告陳建榮提前於101年7月31日終止租約之函文及回執、原告委任律師於100年7月15日以（100）晉字第007號函重申提前終止租約之函文及回執、起訴狀及被告陳建榮之送達證書附卷可稽（見本院卷一第10-12頁、第16-24頁、第32-40頁、第3-8頁、第57頁、第66-67頁）。
㈡系爭房屋在系爭土地上，其中門牌號碼為新北市○○區○○
路○○○號之房屋如附件A，在787地號土地上之面積為68.57平方公尺，係被告陳建榮、陳泰祥所有；門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B，在785地號土地上之面積為91.14平方公尺及如附件B1，在787地號土地上之面積為2.17平方公尺，係被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所有。
有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、勘驗筆錄及現場照片、附件即新北市中和地政事務所101年11月21日土地複丈成果圖、被告陳宏裕與被告陳建榮、陳泰祥之土地建物改良物贈與所有權移轉契約書、訴外人 陳文樟 與被告陳宏裕、陳建榮、陳泰祥之土地建物改良物買賣所有權移轉契約書附卷可稽（見本院卷一第10-12頁、第66-67頁、第231-242頁、第96-97頁、第104-105頁）。
五、兩造爭執要點為：㈠原告與被告陳建榮間就系爭土地所成立之系爭租約，究係定期租賃或租地建屋之不定期租賃？㈡原告是否已合法終止系爭租約？㈢原告之訴是否有理由？㈠被告陳建榮向原告承租原告所有系爭土地，並簽立系爭租約
，租期自98年8月1日起至101年7月31日止等情，已如前述，且依系爭租約第3條：「於租期屆滿前，雙方得協商是否續租，惟雙方如無法於租期屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止。」，顯見原告與被告陳建榮間就系爭土地所成立之系爭租約係定期租賃無疑。另依被告提出之楊茂盛、 呂阿屘 房屋賣買合約書、租金收據（見本院卷一第84-86頁、第110-129頁）所示，僅能得知房屋買賣及租金收受之事實，不能證明原告與被告陳建榮間就系爭土地有成立不定期租賃。是被告辯稱：系爭房屋原由楊茂盛向原告租地建屋，並於64年因道路拓寬就地整建至今，數年來，各所有權人亦均依約繳納地租、房屋稅金。系爭房屋至遲於47年起即坐落系爭土地至少四、五十年之久，系爭房屋之前手與原告早已成立不定期租賃，並與原告有房屋堪用年限內不得終止租約之約定等語，即乏依據。再者，被告就其所辯：系爭租約之簽訂，其用意為每三年重新約定調整租金等情，業經原告否認，復核與系爭租約之書面內容不符，自不得僅以系爭租約訂立前被告陳建榮曾經給付系爭土地之租金予原告及租金調整之事實，即認原告與被告陳建榮間之系爭租約係租地建屋之不定期租賃。
㈡依系爭租約第8條提前終止契約：「甲（原告）乙（被告陳
建榮）雙方在本契約有效期間內終止契約，除第三條、第十條、第十一條外，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可終止契約。」，足見原告得於系爭租約之租期屆滿前，提前於一個月前通知被告陳建榮，同時給付被告陳建榮一個月租金作為違約金，而終止契約。查依原告於100年6月13日以雙掛號通知被告陳建榮提前於101年7月31日終止租約之函文及原告委任律師於100年7月15日以（100）晉字第007號函重申提前終止租約之函文（見本院卷一第32-37頁）所示，原告雖於100年6月13日以雙掛號函通知被告陳建榮於100年7月31日提前終止系爭租約，復於100年7月15日委請律師發函重申於100年7月31日提前終止系爭租約之意旨。惟原告於上列函件內僅表明原告提前於一個月前通知被告陳建榮提前終止系爭租約，並將依約給付被告陳建榮一個月租金作為違約金之意思。事實上，原告並未提前於一個月前通知被告陳建榮提前終止系爭租約時，同時給付被告陳建榮一個月租金作為違約金，自與系爭租約第8條之約定不符，故本件縱認被告陳建榮業已收受原告100年6月13日通知及100年7月15日函，亦因原告為終止系爭租約之意思表示時，原告尚未依約給付被告陳建榮一個月租金作為違約金，而不生合法終止系爭租約之效力，亦即系爭租約並未於100年7月31日提前終止。
㈢按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第334條第1項前段定有明文。查系爭租約既未於100年7月31日提前終止，則被告陳建榮於101年7月31日系爭租約租期屆滿前仍應給付原告租金，自不生自100年8月至101年6月不當得利無償使用系爭土地所應支付之不當得利土地對價。是原告於本件起訴狀表明原告並以被告陳建榮自100年8月至101年6月不當得利無償使用系爭土地所應支付之不當得利土地對價中扣除其中相當於租金一個月之不當得利，與系爭租約第8條提前終止租約之一個月違約金相抵銷，及以本件起訴狀表示依系爭租約第8條提前終止系爭租約等語，即屬無據。又依起訴狀及被告陳建榮之送達證書（見本院卷一第3-8頁、第57頁）所示，被告陳建榮係於101年9月17日收受該起訴狀繕本，亦不生合法終止系爭租約之效力，即系爭租約並未於101年9月17日提前終止。
㈣系爭租約之租期於101年7月31日屆滿，且依系爭租約第3條
，雙方如無法於租期屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約，則租賃期滿即租約終止，是原告與被告陳建榮間系爭租約應於101年7月31日終止。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告與被告陳建榮間就系爭土地之租約既於101年7月31日終止，且系爭房屋在系爭土地上，其中門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號之房屋如附件A，在787地號土地上之面積為68.57平方公尺，係被告陳建榮、陳泰祥所有；門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B，在785地號土地上之面積為91.14平方公尺及如附件B1，在787地號土地上之面積為2.17平方公尺，係被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所有等情，已如前述，則被告陳建榮、陳泰祥所有系爭203號之房屋如附件A及被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所有系爭209號之房屋如附件B、B1，均在原告所有系爭土地上，即無合法占有權源。是原告主張依民法第767條規定，請求被告各就其所有上列房屋拆除，並將上開土地交還原告，即屬有據，應予准許。
㈤按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查系爭房屋在系爭土地上，其中門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號之房屋如附件A，在787地號土地上之面積為68.57平方公尺，係被告陳建榮、陳泰祥所有；門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B，在785地號土地上之面積為91.14平方公尺及如附件B1，在787地號土地上之面積為2.17平方公尺，係被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所有等情，已如前述，被告無使用權源，占用系爭土地，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用而受有損害，因依其性質為不能返還，是依上列說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害。是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自101年8月1日起至返還系爭土地之日止，相當於上開土地租金之利益，自屬有據。
㈥按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為
限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。查系爭785、787地號土地99年1月之申報地價為每平方公尺32,216、24,080元；102年1月之申報地價為每平方公尺33,301、24,870.4元，有系爭土地之地價謄本附卷可稽（見本院卷二第98-99頁）。被告所有系爭房屋占用系爭土地之面積各如前述，系爭土地坐落新北市○○區○○段，被告陳建榮、陳泰祥所有系爭203號之房屋如附件A為1至5樓，1樓經營理容院；被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所有系爭209號之房屋如附件B、B1為1至4樓，1樓經營便當店，均為住商混合區，1樓多為商家，其上為住宅，附近交通便利，生活機能良好等情，業經本院於履勘現場時查明屬實，製有勘驗筆錄、現場履勘照片及原告提供之現場照片附卷可稽（見本院卷一第231至240頁、本院卷二第8至20頁），且為被告所不爭執。本院斟酌系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度及被告各自占用情形，認土地租金以土地申報總價年息百分之九計算為宜。被告所有系爭房屋在系爭土地上，就1樓占用系爭土地之面積計算如下：⒈被告陳建榮、陳泰祥所有系爭203號之房屋如附件A，在787地號土地上之面積為68.57平方公尺部分：⑴自101年8月1日起至101年12月31日止，共計153天，其每日不當得利金額為407元【（68.57×24,080×0.09＝148,604，小數點以下均四捨五入，下同），148,604÷365＝407】，則相當於系爭土地租金之不當得利為62,271元（407×153＝62,271）。⑵自102年1月1日起至返還系爭土地之日止，被告陳建榮、陳泰祥應按日給付原告相當於系爭土地租金之不當得利421元【（68.57×24,870.4×0.09＝153,483，153,483÷365＝421】。是原告依民法第179條規定，請求被告陳建榮、陳泰祥給付62,271元及自102年1月1日起至返還上列土地之日止，按日給付原告421元，即屬有據。⒉被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所有系爭209號之房屋如附件B、B1，其中附件B在785地號土地上之面積為91.14平方公尺，附件B1在787地號土地上之面積為2.17平方公尺部分：⑴自101年8月1日起至101年12月31日止，共計153天，其每日不當得利金額為737元【（91.14×32,216×0.09＋2.17×24,080×0.09＝268,958），268,958÷365＝737】，則相當於系爭土地租金之不當得利為112,761元（737×153＝112,761）。⑵自102年1月1日起至返還系爭土地之日止，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥所應按日給付原告相當於系爭土地租金之不當得利762元【（91.14×33,301×0.09＋2.17×24,870.4×0.09＝278,012），278,012÷365＝762】。是原告依民法第179條規定，請求被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥給付112,761元及自102年1月1日起至返還上列土地之日止，按日給付原告762元，即屬有據。
㈦承上，系爭租約既未於101年7月26日提前終止，而係於101
年7月31日因租期屆滿而終止，原告自無給付提前終止契約一個月租金之違約金41,519元之義務，是原告主張應扣除提前終止契約一個月租金之違約金41,519元，即屬無據。又依系爭租約第4條，原告應於租期屆滿，被告陳建榮交還系爭土地時無息返還，是原告主張上列得請求被告陳建榮、陳泰祥給付之不當得利金額62,271元及被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥給付之不當得利金額112,761元應扣除原告應返還被告陳建榮之押金83,038元，亦有不合。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求：㈠被告陳建榮、陳泰祥應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件A所示部分，面積68.57平方公尺之房屋拆除，並將上列土地返還原告。被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B所示部分，面積91.14平方公尺之房屋及坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號如附件B1所示部分，面積2.17平方公尺之房屋拆除，並將上列土地返還原告。㈡被告陳建榮、陳泰祥應給付原告62,271元，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應給付原告112,761元，及均自追加被告陳宏裕、陳泰祥之書狀繕本送達即102年3月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告陳建榮、陳泰祥應自102年1月1日起至返還上列土地之日止，按日給付原告421元，被告陳建榮、陳宏裕、陳泰祥應自102年1月1日起至返還上列土地之日止，按日給付原告762元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、就原告勝訴有關主文第1項及第2項部分（其價額及金額共計已逾50萬元），兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月31日
民事第二庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國102年5月31日
書記官鄭舒方