裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院105年上字第21號民事判決
裁判日期：民國105年05月17日
裁判案由：確認買賣關係不存在等
臺灣高等法院花蓮分院民事判決105年度上字第21號上訴人 林裕峰 訴訟代理人 林武順 律師（法扶）被上訴人 蘇龍善 訴訟代理人 陳鈺林 律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國105年1月29日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第95號第一審判決提起上訴，本院於105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人方面：
一、上訴人於原審起訴主張及本院陳述如下：兩造於民國（下同）100年6月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人應支付價金新台幣（下同）239萬元以購買上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭000號土地），雙方並約定由被上訴人支付尾款以清償上訴人就系爭000號土地負擔之抵押貸款，惟被上訴人迄今僅支付前兩期款項合計59萬元，且多次違約未繼續支付貸款，造成上訴人多次遭催繳而信用受損，被上訴人違反系爭買賣契約第3條約定，依第9條約定屬解除契約事由。又兩造簽約後，上訴人已提供印鑑證明等資料予代書，以辦理系爭000號土地過戶事宜，而被上訴人明知系爭000號土地為農地且尚有部分水泥地基，移轉登記時應先辦理農用證明，又上訴人已交付系爭000號土地予被上訴人，然被上訴人未清理水泥地基，僅覆土植栽，而無法取得農用證明，另上訴人依約雖負責排除，然被上訴人自行於系爭000號土地出入口設置鐵門，故系爭買賣契約未履行完畢係可歸責於被上訴人。上訴人乃以存證信函催告被上訴人於函到3日內出面協商，被上訴人未予理會，上訴人遂依系爭買賣契約第9條第1項之約定解除系爭買賣契約，並再以起訴狀之送達為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，兩造間之買賣關係即不存在，被上訴人占有系爭000號土地屬無權占有。爰依民法第767條第1項及第259條之規定提起本件訴訟。
二、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、確認兩造間就坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權之買賣關係不存在。
㈢、被上訴人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地返還予上訴人。
㈣、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
乙、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審及本院答辯如下：依系爭買賣契約第6條第6項，上訴人為免土地增值稅之課徵，負有取得農業使用證明書之義務，而兩造訂立系爭買賣契約時，上訴人尚未取得農業使用證明書，故上訴人先將系爭000號土地交付被上訴人使用、收益，待取得農業使用證明書再為移轉登記，惟申請農業使用證明書之期間，被上訴人同意代上訴人繳納系爭000號土地之抵押貸款，待移轉登記完成後，由被上訴人貸款180萬元清償抵押貸款，餘款則支付予上訴人。詎被上訴人給付59萬元後，上訴人一再以未能取得農業使用證明書為由拒絕辦理移轉登記，但被上訴人仍持續代上訴人繳納抵押貸款。未料被上訴人於103年1月間自代書 李麗娟 處知悉上訴人欲取回辦理移轉登記之所有證件，驚覺上訴人欲違約，甚至可能因土地漲價，故想將系爭000號土地轉賣他人，遂告知李○○不得將證件返還予上訴人，並基於同時履行抗辯權，停止繳納抵押貸款。事實上，未能取得農業使用證明書乙事，僅生土地增值稅課徵之效果，對上訴人移轉登記予被上訴人之義務不生影響，況且，系爭000號土地仍登記為上訴人所有，被上訴人無法拆除水泥地基，又上訴人交付系爭000號土地予被上訴人時就已經有鐵門之存在，且系爭000號土地是開放式的，上訴人隨時可以進入，鐵門根本不影響，另遲未移轉登記對被上訴人毫無保障，被上訴人沒有任何理由阻礙，只要上訴人辦理移轉登記，被上訴人也願意代為繳納之前積欠的抵押貸款。然而，不久後被上訴人接獲上訴人之存證信函，旋以存證信函回覆上訴人，然幾經協調上訴人仍拒絕履約，甚至為取回證件而對李○○提起訴訟。是系爭買賣契約未履行完成係可歸責於上訴人，上訴人主張系爭買賣契約業已解除，自非適法。
二、聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
丙、二造不爭執及爭執事項與上訴人請求依據：本院於105年4月26日行準備程序，二造不爭執及爭執事項如下：
一、不爭執事項（本院卷第47頁正面至第48頁反面）：
㈠、花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為○○段000之0號土地，面積1662.08平方公尺，使用分區：一般農業區，使用地類別：農牧用地，以下稱系爭000號土地），為上訴人所有（93年9月8日以「買賣」為原因所取得）（原審卷第8頁）。
㈡、上訴人於93年9月8日以系爭000號土地為抵押標的，向花蓮第二信用合作社（以下稱花蓮二信）貸款，並設定最高限額280萬元之抵押權（原審卷第8頁）。
㈢、二造於100年6月24日以系爭000號土地為標的簽訂不動產買賣契約書（以下稱系爭買賣契約），總價款為239萬元（該紙買賣契約書為證人即代書李○○所擬），其中：
１、簽約款（100年6月24日）：5萬元。
２、第2期備證款（100年12月31日）：54萬元。
３、尾款（貸款）：180萬元（如被上訴人貸款額度不足者，則應於貸款核撥時，同時以現金補足）（原審卷第9頁至第11頁、第58頁反面）。
㈣、系爭買賣契約：
１、第6條第1項約定：雙方應於備證款（即100年12月31日第2期款）交付同時將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交付予受託地政士專責辦理，且非經雙方同意，任一方不得擅自將文件取回。
２、第6條第6項約定：耕地移轉不符規定致農業用地作農業使用證明書（以下稱農用證明）無法核發時，相關違規應由賣方（上訴人）負責排除，相關費用及損失由賣方負擔。非耕地及未編定山坡地，移轉如涉及課徵增值稅，由賣方負擔。
３、第9條第1項約定：買方（被上訴人）「不依約履行付款」或「本契約所定其他各項義務」者，即為違約。賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償，但以不超過房地總價百分之15為限（原審卷第10頁正反面）。
㈤、上訴人業先後於100年6月24日收受5萬元（簽約款），及100年12月31日收受花蓮二信，面額54萬元支票（備證款）乙紙，亦即，被上訴人已支付該2期期款計59萬元（原審卷第11頁反面、第12頁正面，原審103年度訴字第310號卷〈以下稱310號卷〉第53頁反面）。
㈥、上訴人於101年7月間，交付印鑑證明及系爭000號土地所有權狀予二造前委任之代書李○○（原審卷第13頁、第18頁、第19頁，310號卷第23頁正面）。
㈦、上訴人於103年7月18日寄發存證信函予被上訴人（被上訴人於103年7月19日收到），告知被上訴人於3日內出面協商，倘置之不理，將解約並沒收前已給付款項（原審卷第12頁至第14頁、第20頁、第62頁反面）。
㈧、花蓮二信先後於103年3月12日、5月7日、7月15日催告上訴人繳交貸款（原審卷第15頁至第17頁、第20頁）。
㈨、訴外人李○○於103年9月24日以花蓮○○郵局第000號存證信函寄予二造，表示終止系爭000號土地辦理過戶移轉登記之委任契約（原審卷第21頁）。
㈩、系爭000號土地上，現仍遺有部分水泥基座，且未從事農業使用（原審卷第47頁至第49頁）。
、被上訴人先後於103年8月7日以花蓮○○郵局第000號存證信函、103年10月28日以花蓮○○郵局第000號存證信函寄予上訴人（原審卷43頁、第44頁、第62頁反面、第64頁）。
、被上訴人於簽訂系爭買賣契約後（100年6月24日）迄103年1月前，有代上訴人每月繳交系爭000號土地債權人花蓮二信之貸款本息（上訴人自承每月約1萬元）（原審卷第51頁正反面）。
、上訴人於103年8月間起訴，向土地代書李○○請求索回辦理系爭000號土地所需之相關證件（原審卷第51頁反面、第58頁反面，310號卷第4頁正面）。
、就本件而言，系爭000號土地辦理移轉過戶手續，如取得農業使用證明，得以節省土地增值稅，但有無取得農業使用證明，對於被上訴人而言，並不會因此增加任何稅賦（原審卷第58頁反面、第59頁正反面）。
、系爭000號土地辦理移轉登記手續，如須繳納土地增值稅，應由出賣人即上訴人負擔（原審卷第59頁正面）。
、上訴人在105年3月9日有寄發○○路郵局第00號存證信函，主旨略為如下：
請被上訴人於文到7日內給付新台幣129,089元，並配合清理系爭000號土地水泥地基及拆除鐵門，以便申請農用證明。
、臺灣花蓮地方法院105年2月3日105年司促字第520號支付命令內容如下：
債務人（即上訴人）應向債權人（即花蓮二信）給付1,442,000元，及自民國104年11月29日起至清償日止，按年息3.73％計算之利息，暨自104年12月30日起至清償日止，其逾期在六個月以內者，按上開利率百分之10計算之違約金，逾期六個月以上者，其超過6個月部分，按上開利率百分之20計算之違約金，並賠償督促程序費用500元，否則應於本命令送達後20日之不變期間內，提出異議（本院卷第44頁正面）。
二、爭執事項：
㈠、上訴人依系爭買賣契約第9條第1項約定以「買方不依約履行付款，即為違約」為由，解除系爭買賣契約，是否為有理由？
㈡、上訴人依系爭買賣契約第9條第1項約定，以（買方）被上訴人「不依約履行本契約所定其他各項義務」為由，解除系爭買賣契約，就本件而言，其他各項義務是否係指：「被上訴人」未清理系爭000號土地水泥地基，僅覆土埴栽，不符農業使用規定，因而無法取得農用證明？
三、上訴人請求依據（本院卷第49頁反面）：
㈠、關於上訴聲明㈡部分：系爭買賣契約第9條第1項。
㈡、關於上訴聲明㈢部分：民法第259條第1款、民法第767條第1項（請求擇一為勝訴判決）。
丁、本院之判斷：
一、被上訴人並無不依約履行付款之情：
㈠、查二造於100年6月24日以系爭000號土地為標的簽訂系爭買賣契約，總價款為239萬元，其中：
１、簽約款（100年6月24日）：5萬元。
２、第2期備證款（100年12月31日）：54萬元。
㈡、二造締結系爭買賣契約後（100年6月24日），被上訴人有代上訴人繳交花蓮二信貸款，每月約1萬元乙節，亦為上訴人所自認（本院卷第55頁反面、第56頁正面）。
㈢、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，揆其立法理由略為：就雙務契約言之，各當事人之債務，互相關聯，故一方不履行其債務，而對於他方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒絕自己債務之履行。易言之，同時履行抗辯之旨趣厥在於：避免因一方先履行而對於先履行者產生之不公平（蓋如無同時履行抗辯之設計，對於不履行之相對人則有提起訴訟之必要，且有可能承擔因相對人陷於無資力之風險，而無法全部取回已給付之價金），同時自己債務之履行具有擔保相對人債務履行之意味（星野英一，〈日本最高裁判所第一小法庭昭和47年9月7日判決評釋〉，法律協會雜誌91卷3號，1974年3月1日，第537頁、第538頁）。經查：
１、按物之出賣人，負使買受人取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文，是依二造所締系爭買賣契約及民法第348條第1項規定，上訴人負有移轉系爭000號土地予被上訴人之債務。
２、又依二造所締系爭買賣契約第3條約定，第1期款簽約款（100年6月24日）：5萬元，第2期備證款（100年12月31日）：54萬元（原審卷第9頁反面），被上訴人均業已給付予上訴人，為二造所不爭（不爭執事項第㈤點，本院卷第47頁反面）。
３、系爭買賣契約買賣價金餘款180萬元，參照系爭買賣契約第3條、第4條約定（原審卷第9頁反面），係於系爭000號土地移轉過戶予被上訴人，再由被上訴人辦理貸款抵（支）付買賣價金。足見，依系爭買賣契約約定，於系爭000號土地移轉過戶前，被上訴人給付餘款180萬元之債務，尚難認履行期業已屆至。
４、至於被上訴人自締結系爭買賣契約後（100年6月24日），固有按月代上訴人繳交花蓮二信貸款至103年1月間（不爭執事項第點，本院卷第48頁正面）。惟查，被上訴人代為繳交花蓮二信貸款係因涉及系爭000號土地買賣契約增值稅問題，未繳交土地增值稅即不能辦理過戶，未完成過戶，被上訴人即無法辦理貸款，所以兩造口頭講好，在過戶期間先由被上訴人代為繳交花蓮二信貸款，等過戶完後再計算尾款，業據被上訴人陳稱在卷（本院卷第49頁正面）。足見，被上訴人係為儘早辦理過戶，移轉取得系爭000號土地所有權，始同意於過戶期間代上訴人繳交花蓮二信貸款，尚難擬制遽認被上訴人同意將系爭買賣契約餘款全部180萬元之履行期提前屆至。況上訴人就此亦未舉證證明二造有另行約定，將系爭買賣契約第3條約定之付款約定（尾款180萬元部分）加以變更提前。足認，就系爭買賣契約180萬元餘款，尚難認被上訴人有先為給付之義務。
５、況上訴人業於101年7月間，交付印鑑證明及系爭000號土地所有權狀予二造前委任之代書李○○，為二造所不爭（不爭執事項第㈥點，本院卷第47頁反面、第48頁正面），又系爭買賣契約係處於隨時可過戶狀態，只是要不要繳納土地增值稅而已，至於土地增值稅部分，依稅法規定應由上訴人負擔乙節，業據證人李○○於原審104年11月23日審理時結稱在卷（原審卷第59頁正反面，又本件應由上訴人負擔土地增值稅乙節，亦為上訴人所不爭，不爭執事項第點，本院卷第48頁正面）。是退一步言之，縱認二造間就系爭買賣契約之餘款180萬元有口頭變更提前之情，惟考量同時履行抗辯權所立基之公平理念（一造當事人得不履行出賣人移轉物之所有權義務，片面享受買受人給付買賣價金之利益，而使買受人承擔出賣人陷於無資力之風險，要難認與公平原則相符），亦難認被上訴人不得援引同時履行抗辯權，拒絕103年1月以後之價金給付。
㈣、查系爭000號土地，迄未移轉登記予被上訴人，此為二造所不爭，準此，於103年1月前時，自亦未完成移轉登記為被上訴人所有無訛。按一方不履行其債務，而對於他方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒絕自己債務之履行，故被上訴人行使同時履行抗辯權（原審卷第62頁反面、本院卷第59頁），於上訴人未為對待給付前，自得拒絕自己之（價金）給付。
㈤、綜上，被上訴人得行使同時履行抗辯權，於上訴人未為對待給付前，拒絕自己之給付，從而，自難認被上訴人有不依約履行付款之情。
二、上訴人依系爭買賣契約第9條第1項約定，以被上訴人「不依約履行本契約所定其他各項義務」為由（即被上訴人未清理系爭000號土地水泥地基，僅覆土埴栽，不符農業使用規定，因而無法取得農用證明），解除系爭買賣契約，尚難認為有理由：
㈠、系爭買賣契約第6條第6項約定：耕地移轉不符規定致農用證明無法核發時，相關違規應由賣方（上訴人）負責排除（不爭執事項第㈣點２，本院卷第47頁反面）。
㈡、證人李○○於原審104年11月23日審理時亦結證稱：本件因系爭000號土地上仍有水泥地部分未予清除，故無法取得農用證明（原審卷第58頁反面）。又系爭000號土地現仍遺有部分水泥基座，且未從事農業使用乙節，亦為二造所不爭（不爭執事項第㈩點，本院卷48頁正面）。查系爭買賣契約第6條第6項已載明：農用證明無法核發時，相關違規應由上訴人負責排除，足認，清除系爭000號土地水泥地基，藉以取得農用證明，要屬上訴人之義務無訛。
㈢、查：
１、系爭000號土地上之水泥地基，係二造於締結系爭買賣契約時即已存在，並非被上訴人私自填舖此節，業據上訴人自承在卷（本院卷第48頁反面）。
２、清除系爭000號土地水泥地基涉及是否核發農用證明，農用證明涉及土地增值稅，土地增值稅應由上訴人負擔，且系爭000號土地，處於隨時可過戶狀態，只差是否有繳土地增值稅而已等節，業據證人李○○於原審104年11月23日審理時結稱在卷（原審卷第59頁正反面）。且二造間亦不爭執：就本件而言，系爭000號土地辦理移轉過戶手續，如取得農業使用證明，得以節省土地增值稅，但有無取得農業使用證明，對於被上訴人而言，並不會因此增加任何稅賦，又系爭000號土地辦理移轉登記手續，如須繳納土地增值稅，應由上訴人負擔（不爭執事項第、點，本院卷第48頁正面）。
３、足見，從系爭000號土地上之水泥地基非被上訴人所填舖，於二造締結系爭買賣契約時即已存在（亦即，對二造而言，該不利益之水泥地基，並非被上訴人所創造），另從免除土地增值稅利益歸屬（清除水泥地基，取得農用證明即得除免土地增值稅，上訴人即無庸繳納土地增值稅）及物之出賣人，負有應使買受人取得該物所有權之義務（民法第348條第1項參照）等觀察，應尚難認被上訴人負有清理系爭000號土地水泥地基，藉以取得農用證明之義務。
㈣、至於：
１、上訴人固另陳稱：伊有支付1萬元予被上訴人，約定由被上訴人清除系爭000號土地上之水泥地基（本院卷第48頁反面、第49頁正面）。然查，被上訴人表示：該1萬元僅係舖土的錢，並不包括清除水泥地基（本院卷第56頁正面），證人李○○於原審104年11月23日審理時亦證稱：確有舖土在系爭水泥地基上（原審卷第58頁反面）。經查，上訴人就伊所交付之1萬元，除舖土外，尚包括清除系爭000號土地上水泥地基乙節，並未舉證以實其說，自難遽信為真實。又審酌系爭000號土地之面積達1662.08平方公尺（不爭執事項第㈠點，本院卷第47頁正面），及104年8月9日至16日之現況（本院卷第48頁反面，原審卷第47頁至第49頁），區區1萬元是否足以清除系爭000號土地上之水泥地基，實要難認為無疑。
２、上訴人又陳稱：被上訴人於系爭000號土地上設置鐵門，致伊無法清除系爭000號土地上之水泥地基云云（本院卷第55頁反面）。然查：
⑴、系爭000號土地上固有設置鐵門（原審卷第47頁、第48頁）
，然被上訴人否認該鐵門為伊所設置，係購買系爭000號土地前即已設置（本院卷第48頁反面），上訴人就此亦未舉證以實其說，自難遽加信憑。
⑵、又被上訴人購買系爭000號土地已支付59萬元予上訴人（不
爭執事項第㈤點，本院卷第47頁反面），加上自100年6月24日起迄103年1月間，按月為上訴人支付花蓮二信貸款1萬元左右（不爭執事項第點，本院卷第48頁正面、本院卷第55頁反面、第56頁正面），約已支付89萬元予上訴人（59萬＋30萬=89萬元），參以被上訴人簽訂系爭買賣契約之目的即在移轉登記取得系爭000號土地所有權（一方面可使其前已支付之買賣價金獲得充分實質保障），上訴人負有清除系爭000號土地上水泥地基之義務，同時須承擔清除費用，清除之後即可取得農用證明，移轉系爭000號土地所有權，被上訴人實無理由阻撓上訴人清除系爭000號土地上水泥地基之理。故上訴人指稱，係被上訴人阻擋，致伊無法清除水泥地基云云（本院卷第55頁反面），要係一反常識、不合理之指訴，尚難率加採信。
㈤、小結：被上訴人並不負有清理系爭000號土地水泥地基，取得農用證明之義務，從而，上訴人援依系爭買賣契約第9條第1項之約定，解除系爭買賣契約，尚難認為有理由。
三、綜上所述，上訴人援依系爭買賣契約第9條第1項約定（被上訴人「不依約履行付款」或「本契約所定其他各項義務」，即為違約。上訴人得限期催告履行，逾期仍不履行，上訴人得逕自解除契約）解除系爭買賣契約，同時依民法第259條第1款、第767條第1項規定（本院卷第49頁反面），請求：
㈠確認兩造間就系爭000號土地之買賣關係不存在，㈡被上
訴人應將系爭000號土地返還予上訴人，應尚難認為有理由不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年5月17日
民事庭審判長法官張健河
法官林碧玲法官林信旭以上正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中華民國105年5月17日
書記官連玫馨