臺灣臺中地方法院100年度訴字第2756號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2756號民事判決

裁判日期：民國101年03月16日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2756號原告 廖榮華 被告 廖清忠 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號之房屋全部遷讓返還予原告。
被告應自民國九十九年三月二十四日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟捌佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255第1項第3款定有明文。本件原告就訴之聲明第二項原請求被告應自民國99年3月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬元。嗣於本院審理中減縮為：被告應自99年3月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。經核原告僅係減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，故原告所為訴之減縮，應予准許，先予敘明。
貳、 兩造 爭執要旨：
一、原告起訴主張：
（一）被告因長期無業，在外積欠多筆債務，致兩造原共同所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋，包含坐落臺中市○○區○○段343建號及同段2035建號）及其坐落土地（下稱系爭土地，即坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地）遭法院強制執行。原告於97年7月29日出面代被告清償所有債務，被告則同意以讓售其對系爭房地之所有權即持分2分之1予原告，作為原告代被告清償債務之對價，被告並簽發10紙本票（下稱系爭本票）交予原告收受，以為憑證。被告雖依約於97年9月17日辦理系爭房地所有權轉讓予原告，自此由原告取得系爭房地之全部所有權，被告卻迄今仍占用系爭房屋使用，拒絕遷讓返還系爭房屋予原告。原告已於99年3月23日（即母親過世後第一次掃墓當日）起多次口頭通知被告遷讓返還系爭房屋，並另於100年8月15日以存證信函書面通知被告遷讓房屋，被告均拒絕回應，且其戶籍所在地已不在系爭房屋，卻仍無權占有系爭房屋，爰依所有權人地位，請求被告遷讓房屋，並請求被告自99年3月24日起至遷讓返還系爭房屋時止，給付原告相當於租金之不當得利即每月1萬元。
（二）對被告抗辯之陳述：原告於97年7月29日以高於法院第四拍底價1,726,000元之現金175萬元，向被告購買其所有系爭房地2分之1持分，並以此買賣價金代被告償還債務，已為合法之買賣對價關係。否認被告主張原告曾於97年7月29日口頭協議讓被告居住系爭房屋至死一節，亦否認被告主張其於97年8月8日當面交付原告贈與稅免稅證明書一事。且原告於99年3月23日下午於系爭房屋3樓神明廳當眾以口頭告知被告需即遷離占用之系爭房屋，有證人 廖秀惠 、 廖秀娟 在場可證。而被告20多年來在外積欠大量債務並四處躲債，致其名下財產遭法院查封、拍賣，牽累原告及家人，原告不但支付兩造母親及被告吃住所需，還全額承擔系爭房地向臺中商業銀行借貸之房屋貸款，被告卻毫無付出，坐享其成，甚不念舊恩，拒絕遷讓房屋。依系爭建物附近出租行情，系爭建物每月至少有1萬元租金，則被告應負責遷讓系爭建物及自99年3月24日起至被告返還系爭房屋時止，按月給付1萬元之相當於租金之不當得利。
（三）聲明：（1）被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號之房屋全部遷讓返還予原告。（2）被告應自99年3月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。
二、被告則以：
（一）被告因於96年9月底收到訴外人臺中商銀催繳信用卡帳款而無力償還，債權銀行於96年12月26日會同地政測量人員至系爭房地鑑價，欲賣掉被告對系爭房地之持分以償還所欠債務，惟遭被告母親阻止，故尋得系爭房地共有人即原告協商，兩造決定以上開鑑價金額316萬元為限，至法拍第四拍價格為基礎，轉賣被告對系爭房地2分之1持分之一半即4分之1持分予原告，並約定系爭房地1、2樓部分由母親居住、3樓由被告居住，迨母親百年後，系爭房屋1、2樓部分即由原告出租，3樓部分由被告繼續使用至終老。
被告恐母親死亡後，原告不遵守約定，由母親至原告與被告妹妹 廖秀琴 鞋店告知廖秀琴上開約定，以廖秀琴為上開協定之證人。嗣97年7月29日系爭房地法拍第四拍價格為1,756,000元，兩造決議原告代償被告所有債務後停止法拍，並以系爭房地2分之1持分的一半即4分之1持分作為買賣，另一半即4分之1持分作為贈與，由被告辦理過戶移轉予原告，作為代償之對價。惟被告仍保有對系爭建物3樓之使用權至終老。
（二）系爭本票確由被告所簽發，於97年9月17日連同系爭房地之所有權狀交付原告，以為日後清償憑據。該本票上載有簽發原因，封面內頁劃有100個空格，於被告每次償還17,500元，就於空格裡蓋1個章，待償還完畢後，原告再以贈與方式歸還系爭房地2分之1持分所有權。至98年8月間原告為減少系爭房地繳納之稅金，要求被告和母親互相辦理遷移戶籍地，被告遂於98年8月25日辦妥遷出系爭房屋，系爭房地則因母親於99年12月22日死亡後成為空屋，被告本欲將戶籍遷回系爭房屋，訴外人廖秀琴卻告知原告不可能讓被告遷回，被告始知受騙。另兩造於99年3月23日家庭會議中，原告未曾要求被告遷離系爭房屋，99年底母親死亡週年祭祀兩造會面亦未有何互動、說話，迄至被告收到原告存證信函，始知原告要求遷讓系爭房屋事宜。
（三）聲明：（1）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（2）如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
參、法院之判斷：
一、查原告主張兩造原本共同所有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋，包含坐落臺中市○○區○○段343建號及同段2035建號）及其坐落土地（下稱系爭土地，即坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地），因被告之應有部分遭其債權人向法院聲請強制執行，原告乃於97年7月29日代被告清償所有債務，俾使債權人撤回該強制執行程序之聲請，兩造並約定由被告將其對系爭房屋、土地之應有部分均移轉登記予原告名下所有，兩造乃於97年9月16日以買賣為原因，辦理系爭房屋、土地之所有權移轉登記，而由原告取得系爭房屋、土地之所有權全部，而系爭房屋迄今仍為被告使用居住等情，為兩造所不爭執，且據原告提出建物登記第一類謄本、異動索引、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭房屋使用現狀照片、本院民事執行處97年4月30日中院 彥民執 96執夏字第85886號通知、被告簽發之本票等在卷為證，復有臺中市豐原地政事務所100年12月15日豐地一字第1000012759號函檢送系爭房屋、土地之所有權登記變更資料附卷可稽，並經本院調閱本院民事執行處96年度執夏字第85886號強制執行案卷核閱無訛，均堪信為真實。
本件被告係抗辯兩造於辦理系爭房屋、土地所有權移轉登記時，兩造間有原告應將系爭房屋無償供被告居住至終老之使用借貸約定云云，然為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文；故被告就其主張有利於己之使用借貸關係是否存在之事實，應負舉證責任。
二、惟查，被告聲請傳喚調查之證人廖秀琴（即兩造之胞妹）固於本院具結證稱：「（問：原告取得被告就系爭房屋、土地原有之二分之一所有權後，兩造有無約定原告同意讓被告繼續居住在系爭房屋到終老為止？）母親過世前有一天兩造到我經營的鞋店，原告當時在我面前說，母親百年後，他打算將系爭房屋側邊增建樓梯，將來1、2樓出租使用，3樓讓被告使用，增建樓梯的目的是可以從屋外直接進入3樓，不需經過屋內1、2樓。原告當時這樣說時，被告也在場，原告並沒有說被告要支付任何代價才可以繼續居住使用。（問：原告是那一天有作這樣的表示？）年代久遠，我不可能記得是哪一天。（問：為何清楚記得是辦理所有權移轉登記當天？）兩造當天先到我店裡，被告將機車停好後，兩造去吃麵，當時原告還沒提到要讓被告住的事，我母親打電話給我，我母親說被告把房子持分賣給原告的價錢太便宜，我母親叫我跟原告說要原告再給被告50萬元，我說他們兄弟好就好，我母親還要我記得一件事，就是我母親百年後，要在系爭房屋旁邊加蓋樓梯，讓被告住在3樓，但是我母親沒有提到是否要讓被告住到終老，我母親有說這是兩造談好的。之後兩造吃完麵到我店裡，我有向兩造提到母親說的這些話，兩造就向我表示的確有這件事。」等語在案。然證人廖秀惠（即原告之胞妹、被告之胞姐）於本院係具結證述：「（問：原告取得被告就系爭房屋、土地原有之二分之一所有權後，兩造有無約定原告同意讓被告繼續居住在系爭房屋到終老為止？）從來沒有聽我母親或兩造講過這件事。（問：母親過世後，兄弟姊妹在辦理繼承手續時，有無就系爭房地之處理討論過？）母親出殯當天及之後掃墓時，當時我們五個兄弟姊妹都在場，原告二度向被告表示要求被告遷出系爭房屋，被告當時並未爭執有繼續居住的權利，也沒提到原告有同意他繼續居住的事情，被告當時只是一直要討財產，且在母親百日前，被告就擅自將母親的牌位從系爭房屋請出去到證人廖秀娟的住處，我們兄弟姊妹對此非常不諒解。（問：對於證人廖秀琴說兩造有上開約定，有何意見？）我不相信證人廖秀琴的說法，我母親對被告很傷心，因為被告長期不工作，母親只說過如果被告沒有地方住，就搬回老家（三豐路祖厝）住，但是我母親沒有提過要讓被告住在系爭房屋。（問：原告在出殯及掃墓時要求被告遷出系爭房屋時，證人廖秀琴有何表示？）廖秀琴並沒有做任何表示。（問：母親出殯當天，原告是否確實有要求被告遷出系爭房屋？）出殯那天被告的確有講說賣房子要經過被告同意，但我與原告及證人廖秀娟均不同意被告的說法，至於當天原告有無明確要求被告搬走，我現在記憶不確定，但我肯定掃墓當天（即99年3月23日）原告有明確要求被告搬走，因為當天大家爭執的很劇烈，所以我印象深刻。」等語綦詳。而證人廖秀娟（即兩造之胞妹）於本院亦具結證述：「（問：原告取得被告就系爭房屋、土地原有之二分之一所有權後，兩造有無約定原告同意讓被告繼續居住在系爭房屋到終老為止？）從來沒有聽我母親或兩造講過這件事。（問：母親過世後，兄弟姊妹在辦理繼承手續時，有無就系爭房地之處理討論過？）沒有，當時我們只知道被告借了很多錢，原告幫被告還債，因此原告取得系爭房地之全部所有權，但沒有任何人提到要讓被告繼續居住在系爭房地3樓，當時大家的認知是如果被告無處可住，還有三豐路的祖厝可住。（問：對於證人廖秀惠證述母親出殯及掃墓時，原告要求被告遷出系爭房屋，被告並未爭執有權居住一節有何意見？）出殯當天，我沒有聽到原告要求被告搬走，但被告當天提出不合理要求說系爭房地要賣的話要經過被告同意，當時我及原告都反駁被告說，系爭房地是原告所有，被告沒有權利做此要求。掃墓那天（即99年3月23日），我有聽到原告要求被告搬走，當時被告已將母親牌位請去我家，我對他的作法很生氣，那時因為由我具名領取勞保給付，被告只一直吵要分這筆錢，還將放在牌位前的款項作勢搶走，被告並沒有反駁原告要求他要搬出系爭房屋的請求。（問：原告在出殯及掃墓時要求被告遷出系爭房屋時，證人廖秀琴有何表示？）廖秀琴並沒有做任何表示。」等語明確。則證人廖秀琴雖為有利於被告之證述內容，然核與同為兩造親姊妹之證人廖秀惠、廖秀娟所證述內容顯然歧異，且依證人廖秀惠、廖秀娟所證述99年3月23日即母親過世後第一次掃墓時，原告確係當著全部兄弟姊妹面前，口頭要求被告遷讓返還系爭房屋，然被告及證人廖秀琴當場並未爭執原告曾有允諾被告繼續居住之情形，倘被告上開抗辯內容屬實，被告及證人廖秀琴理應立即反應抗議，被告且應力爭繼續居住之權利，方合事理常情，是以證人廖秀琴之證述內容既與證人廖秀惠、廖秀娟之證述內容迥異，且原告於99年3月23日第一次口頭要求被告遷讓返還系爭房屋時，被告及證人廖秀琴復未曾爭執被告有何繼續居住之權利，要與事理常情有違，則證人廖秀琴於本院所為有利於被告之上開證述內容，是否可採，顯有疑問。而被告於本院言詞辯論終結時，並未再行舉證證明原告確有應允將系爭房屋無償供被告居住至終老之使用借貸約定之事實，則被告此部分主張，尚難認有據，不足採信。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第767條前段定有明文。承前所述，原告已於97年9月16日登記取得系爭房屋及土地之所有權全部，被告占有使用系爭房屋迄今，然未能就其占有權源提出證明，是被告屬無權占有乙節，足堪認定，是原告依民法第767條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。
四、再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨供參）。另無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查：原告係於97年9月16日取得系爭房屋及土地之所有權全部，嗣於99年3月23日（即兩造母親過世後第一次掃墓時）向被告為請求遷讓返還系爭房屋之意思表示，業如前述，故原告依民法第179條規定，請求被告自99年3月24日起至遷讓返還系爭房屋時止，就被告無權占用系爭房屋部分給付相當於租金之損害，自於法有據。而按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，土地法第97條第1項定有明文；又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。
經查，系爭門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號之房屋，包含原有坐落臺中市○○區○○段343建號及增建之同段2035建號兩部分，其中343建號部分坐落系爭土地之面積為
48.64平方公尺（詳本院卷第66頁建物登記公務用謄本所示：第1層面積39.40平方公尺＋騎樓部分9.24平方公尺，合計為48.64平方公尺，此與第2層、第3層面積亦各為48.64平方公尺相符合），增建之2035建號部分坐落系爭土地之面積為
34.11平方公尺（詳本院96年度執字第85886號影卷內臺中縣豐原地政事務所97年3月12日豐地登字第0970002690號函檢送之建物登記公務用謄本及建物測量成果圖），而系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺4,320元（詳本院卷第65頁之土地登記公務用謄本），又系爭房屋之100年房屋課稅現值為496,200元（詳本院卷第55頁臺中市政府地方稅務局豐原分局100年12月28日中市稅豐分字第1005277505號函及所附房屋稅課稅明細表），是以被告所占有使用系爭房屋及所占用之系爭土地部分，其土地及建築物申報總價為853,680元（計算式：〔〈48.64平方公尺＋34.11平方公尺〉×4,320元/平方公尺〕＋496,200元＝853,680元），故其年租金以不超過申報總價年息百分之10即85,368元為限。本院審酌系爭房屋、土地所在處，係位於臺中市豐原區市區內，距離署立豐原醫院50公尺以內，交通便利，食宿方便，業據原告陳明在卷，又因位於○○區○○路與安康路之間，區域型態以住商混合發展為主，整體生活機能條件規劃尚佳，未來發展潛力良好，土地所鄰街道寬度6米，500公尺內有市場、國小及國中，區域內有客運公車往來鄰近鄉鎮，亦有盛華不動產估價師事務所之不動產估價報告書存卷可參（詳本院96年度執字第85886號影卷內之不動產估價報告書），且系爭土地申報地價雖僅每平方公尺4,320元，然其100年1月之公告地價達每平方公尺27,300元，有相當之落差，故認為其年租金以申報總價年息百分之9.6為計算，應屬妥適，故原告主張被告自99年3月24日起至遷讓返還系爭房屋時止，就無權占用系爭房屋部分應給付原告相當於租金之損害在每月6,829元之範圍內（計算式：853,680元×9.6％÷12＝6,829元，小數點以下四捨五入），尚稱妥適，為有理由，逾此部分之請求，則不應准許。
肆、綜上所述，原告依民法第767條前段規定，請求被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號之房屋全部遷讓返還予原告，暨依民法第179條規定，請求被告應自99年3月24日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告6,829元之範圍內，均為有理由，應予准許。原告逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年3月16日
民事第二庭法官廖慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月22日
書記官林雅慧